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摘要：目前，多数评估报告对评估结果相对帐面价值的增减变化缺乏足够深度的披露与分析。外界因此对评估结果的大幅增减感到困惑。资产评估的公信力也因此受到非议。更为严重的是，甚至有人误认为国有资产评估结果的减值即是国有资产的流失。
作者认为应当引导相关当事方正确理解资产评估的功能和定位，科学、系统、深入地揭示经价值评估后所发生的价值增减变化，从而使报告使用者准确理解并合理使用评估结论。作者认为这是提升资产评估行业公信力的一项重要措施。为此，本文对常常受到质疑的几个资产类别价值评估后的增减状况进行了分析，以供业内人士共同探讨。
近年来，“价值操纵”、“国有资产流失”等词汇常见于各种媒体，资产评估因此也受到非议。笔者认为，需要引导相关当事方正确理解资产评估的功能和定位。同时，评估师在评估报告中也应当系统、深入地揭示评估中发生的价值增减的原因，这样才能使报告使用者准确理解并合理使用评估结论。这不但是评估师的责任，也是提升资产评估行业公信力的一项重要措施。
从目前所提供的大多数评估报告来看，对于评估后增减值变化的分析大都不够充分，确实难以给人一个评估报告已经非常具有说服力的印象。因此，外界因而产生困惑，也就不难理解。本文拟对报告使用者常常质疑的几个资产类别评估后的价值增减，分别作一基本的分析，希望能使相关的当事方因此能够较正确地理解资产评估的功能和定位。
一、固定资产评估的增减值分析
所谓增减值是评估值与账面值相抵的结果，所以分析必须从账面价值和评估价值两个方面进行。并且，应首先分析账面价值与评估价值构成要素，将不可比因素剔除，同时必须说明这两种价值同一要素产生变化的原因。
固定资产的评估增减值不但取决于资产市场价值水平的变化（评估值的变化），同时取决于企业的折旧政策。因此分析中还应考虑企业固定资产的折旧率。
1、在我们资产评估的实践操作中，发现很多企业申报的单项固定资产的账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的。这样，无论评估价值多么准确，增减率都会出现奇高奇低的现象。如果评估价值与这样的账面值比较后反而显示是正常的，那么，这一评估价值就可能是存在问题了。
为了建立固定资产评估值与账面值的比较基础，其评估增减的分析应首先注意账面原值的构成内容。比如：机器设备的账面原值除购置价之外，是否包含运输费、安装调试费、资本化利息、相关软件的价值及其他费用；建筑的账面原值除建筑安装工程费用（造价）外，是否包含了前期和其他费用和资本化利息。其次应说明固定资产购置价、运输费、安装调试费、建筑安装工程费用（造价）、前期和其他费用等账面原值的构成与评估计算时的口径是否一致。第三，固定资产的市场价格水平、定额、费用标准等是否有变化以及变化的幅度是多少。尤其是市场价格变化频繁的电子办公设备、运输车辆等。第四特别需要注意的是，如果账面值包含了资本化利息，应说明入账时点与评估基准日利率的变化情况。
在进行上述分析之后，基本能够说明原值增减原因、可比部分的变化情况以及幅度。
2、固定资产帐面净值的增减幅度很大程度上取决于折旧率与评估成新率的差异程度。企业折旧政策（比如折旧率）的变化，直接会影响评估结果增减幅度。因此对帐面净值的增减分析时，应介绍账面累计折旧的计提方法，并应将所折旧所使用的年限与采用年限法确定评估成新率时使用的年限进行比较，从而说明帐面净值的增减原因以及幅度。
3、最后，需要鉴定账面值和评估值组成的差别（如账面值包含的某项费用并非资产制造或建设所客观的需要，此费用在评估值中并未包含，那么，这一因素即是评估减值的原因之一），然后说明帐面原值变化的市场因素以及引起帐面净值变化的各种实体性、功能性与经济性贬值，有说服力地证明评估结论的可靠性以及账面值评估后增减变化幅度的合理性。
二、计提准备后的资产增减值分析
1999年会计实施坏账损失准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备与长期投资减值准备四项准备之后，2001年财政部颁布的《企业会计制度》及补充规定，又新增了固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备和委托贷款减值准备等四项资产准备，形成了“八项计提”。尽管《资产评估操作规范意见（试行）》中早已对坏账损失准备等备抵项的评估处理作了原则规定，但由于新的《企业会计制度》对资产负债表格式作了调整，于是出现了很多因概念不清而导致评估增减分析的错误。
应收款项、存货、短期投资、长期投资、无形资产等会计科目的资产评估，并不是对各会计科目计提准备后的价值进行评估。但由于2001年颁布的《企业会计制度》要求资产负债表列示计提准备后的“账面价值”，因此上述资产评估后与帐面价值的增减分析，应介绍企业八项计提的方法，并分析其八项计提方法的标准与评估方法标准之间的差异。
会计处理与资产评估尽管在专业功能方面存在着差异，但就方法本身而言，评估中对上述各资产类型的风险损失的判断与会计计提准备的判断的原则常常是一致的。比如，会计准则规定，企业应当在期末分析各项应收款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，计提坏账准备。在确定坏账准备的计提比例时，企业应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计，这与评估判断风险损失的思路是一致的。再比如，会计准则规定，企业在中期期末或年终终了，应将股票、债券等短期投资，按成本与市价孰低计价，按短期投资的市价低于成本的差额，计提短期投资跌价准备，这与评估以市场价估值的思路也是一致的。因此，在分析评估结果相对帐面值的增减时，非常需要分析八项计提标准与资产评估标准之间的差异。
三、长期投资评估增减值分析
对长期投资的评估，有时采用的是以受资企业审计后净资产乘以投资比例来确定评估值或以投资企业长期投资账面值作为评估值。这里，我们不能忽略“合并价差”对评估增减幅度的影响。如对于母公司帐面上投入子公司权益性资本的数额与子公司帐面上母公司所持有份额相抵后的差额，财政部1995年2月颁发的《合并会计报表暂行规定》中规定，抵消时发生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独反映。若企业并未将这个差额在长期投资项目中单独反映，评估后可能就“裹”在评估增减额中。例如某评估项目同一基准日的子公司经审计后的净资产账面的母公司股权值为113,282万元，而该母公司帐面该股权值为116,664万元，相差3,382万元。企业在合并资产负债表中并未以“合并价差”项目在长期投资项目中单独反映，而长期投资股权评估值是以子公司净资产评估值来衡量的，其评估增减分析是否应分析“合并价差”的状况呢？值得考虑。而以财务报告为目的的资产评估项目，更应特别注意与会计上这种处理的对接关系，以正确反映评估结论的增减变化和确定未来企业调账的处理依据。
四、土地使用权评估增减值分析
土地的账面值有多种形成方式，同一形成方式中其价值定义也不相同，如有原始入账价值和账面价值（摊销余额）的区别。正确分析评估后的增减原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。
因历史上土地政策的调整，土地使用权原始入账价值大体有以下几种方式：①清产核资账面价值。1995年全国清产核资中，对土地的估价是按照政府批准的城镇土地“基准地价”和“宗地标定地价修正系数”进行的，个别情况是采用对宗地进行直接评估的方式确定的。对于土地估价结果的确认是按财清字〔1995〕14号文件规定，按基准价格的50％给予批复，企业对土地估价批复确认按财工字〔1995〕108号文件规定入账。对于企业过去已作为固定资产单独入账的土地，如按基准价格50％确认价值低于原账面价值的，原账面价值不作调整。也就是说，除过去已作为固定资产单独入账而且入账价值高于基准价格50％的土地使用权之外，现企业账面反映的均为基准价格的50％。②划拨土地账面价值。清产核资时，还没有划拨土地价值的概念。国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），是目前明确国有划拨用地价值及其估价的政策依据。划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。也就是说，企业划拨地的账面记录都只是土地的部分价值。③出让土地账面价值。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块的条件核定。如果企业在改制时，根据现行政策对土地进行了处置，并估价入账，则此时是全地价概念。而在企业经营中通过出让取得的土地，其账面值是依据交纳的出让金发票入账的，相当于全地价的40%。④通过其他方式取得土地的账面价值。近年来，有的土地使用权是通过招、拍、挂的方式取得的，其入账价值的内涵又发生了新的变化。
上述的原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限规定进行了摊销，形成了目前的账面价值。因此在土地的评估增值额中，本身就含有摊销额。其次是在以入账的土地使用权部分价值作为评估增减变化分析的比较基础时，增值额中也包含了未入账的部分。因此，在评估报告中： “因××市土地价格上涨，造成了评估增值。”的说法，往往是错误的，或者是不全面的。那么如何进行土地使用权评估的增减值分析呢？进行土地使用权评估增减值分析的前提有两个，一是评估价值的定义与账面价值的内涵需要一致，包括土地的取得方式（出让、划拨等）、开发程度、使用年限等，二是评估价值应与原始入账价值相比较，即使需要与账面摊余价值比较，也应明确说明评估值的部分增值是因账面价值被摊销所导致的。在这两个前提下，才可以发生增减的因素、原因以及幅度。又由于土地使用权评估值一般是由成本逼近法和基准地价系数修正这两种方法综合确定的，因此，对增减额的分析应分析每种方法中费用构成的变化、费用水平的变化以及相关参数的变化等。比如，采用成本逼近法评估时，应分析其中的取得费、开发费、利率等的变化；采用“基准地价系数修正法”评估，应分析评估时采用的基准地价与原始入账时有效的基准地价的定义、构成和费用水平的变化情况。
例如：某企业2004年3月24日以出让方式取得一宗36,365.7M2的土地使用权，原始入账价值为9,277,906.49元，评估基准日2004年12月31日的账面价值（摊余价值）为8,946,978.61元，以成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法综合确定的评估值为10,570,054.00元，与摊余帐面价值相差1,623,075.39元。评估机构出具的评估说明中的说明为：“无形资产——土地使用权评估增值162.31万元，主要是XX市土地价格上涨造成评估增值。”经分析与查阅相关资料，发现此项说明存在着两个错误。一是此增值部分中有33万元是摊销额，真正的评估增值应为129.21万元；二是XX市土地价格并未上涨，采用的基准地价也未发生变化，真正的增值原因是评估时设定的开发程度与企业取得土地时的开发程度是不同的。
总之，对任何类型资产进行评估后增减额的分析时，都应首先分析账面价值（比较基础）的构成要素，再分析每一项要素的变化原因以及变化幅度，并对不可比部分单独予以说明，这样才能使报告使用者清晰理解并合理使用评估结论。
（ 作者单位：中联资产评估公司）
作者认为应当引导相关当事方正确理解资产评估的功能和定位，科学、系统、深入地揭示经价值评估后所发生的价值增减变化，从而使报告使用者准确理解并合理使用评估结论。作者认为这是提升资产评估行业公信力的一项重要措施。为此，本文对常常受到质疑的几个资产类别价值评估后的增减状况进行了分析，以供业内人士共同探讨。
近年来，“价值操纵”、“国有资产流失”等词汇常见于各种媒体，资产评估因此也受到非议。笔者认为，需要引导相关当事方正确理解资产评估的功能和定位。同时，评估师在评估报告中也应当系统、深入地揭示评估中发生的价值增减的原因，这样才能使报告使用者准确理解并合理使用评估结论。这不但是评估师的责任，也是提升资产评估行业公信力的一项重要措施。
从目前所提供的大多数评估报告来看，对于评估后增减值变化的分析大都不够充分，确实难以给人一个评估报告已经非常具有说服力的印象。因此，外界因而产生困惑，也就不难理解。本文拟对报告使用者常常质疑的几个资产类别评估后的价值增减，分别作一基本的分析，希望能使相关的当事方因此能够较正确地理解资产评估的功能和定位。
一、固定资产评估的增减值分析
所谓增减值是评估值与账面值相抵的结果，所以分析必须从账面价值和评估价值两个方面进行。并且，应首先分析账面价值与评估价值构成要素，将不可比因素剔除，同时必须说明这两种价值同一要素产生变化的原因。
固定资产的评估增减值不但取决于资产市场价值水平的变化（评估值的变化），同时取决于企业的折旧政策。因此分析中还应考虑企业固定资产的折旧率。
1、在我们资产评估的实践操作中，发现很多企业申报的单项固定资产的账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的。这样，无论评估价值多么准确，增减率都会出现奇高奇低的现象。如果评估价值与这样的账面值比较后反而显示是正常的，那么，这一评估价值就可能是存在问题了。
为了建立固定资产评估值与账面值的比较基础，其评估增减的分析应首先注意账面原值的构成内容。比如：机器设备的账面原值除购置价之外，是否包含运输费、安装调试费、资本化利息、相关软件的价值及其他费用；建筑的账面原值除建筑安装工程费用（造价）外，是否包含了前期和其他费用和资本化利息。其次应说明固定资产购置价、运输费、安装调试费、建筑安装工程费用（造价）、前期和其他费用等账面原值的构成与评估计算时的口径是否一致。第三，固定资产的市场价格水平、定额、费用标准等是否有变化以及变化的幅度是多少。尤其是市场价格变化频繁的电子办公设备、运输车辆等。第四特别需要注意的是，如果账面值包含了资本化利息，应说明入账时点与评估基准日利率的变化情况。
在进行上述分析之后，基本能够说明原值增减原因、可比部分的变化情况以及幅度。
2、固定资产帐面净值的增减幅度很大程度上取决于折旧率与评估成新率的差异程度。企业折旧政策（比如折旧率）的变化，直接会影响评估结果增减幅度。因此对帐面净值的增减分析时，应介绍账面累计折旧的计提方法，并应将所折旧所使用的年限与采用年限法确定评估成新率时使用的年限进行比较，从而说明帐面净值的增减原因以及幅度。
3、最后，需要鉴定账面值和评估值组成的差别（如账面值包含的某项费用并非资产制造或建设所客观的需要，此费用在评估值中并未包含，那么，这一因素即是评估减值的原因之一），然后说明帐面原值变化的市场因素以及引起帐面净值变化的各种实体性、功能性与经济性贬值，有说服力地证明评估结论的可靠性以及账面值评估后增减变化幅度的合理性。
二、计提准备后的资产增减值分析
1999年会计实施坏账损失准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备与长期投资减值准备四项准备之后，2001年财政部颁布的《企业会计制度》及补充规定，又新增了固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备和委托贷款减值准备等四项资产准备，形成了“八项计提”。尽管《资产评估操作规范意见（试行）》中早已对坏账损失准备等备抵项的评估处理作了原则规定，但由于新的《企业会计制度》对资产负债表格式作了调整，于是出现了很多因概念不清而导致评估增减分析的错误。
应收款项、存货、短期投资、长期投资、无形资产等会计科目的资产评估，并不是对各会计科目计提准备后的价值进行评估。但由于2001年颁布的《企业会计制度》要求资产负债表列示计提准备后的“账面价值”，因此上述资产评估后与帐面价值的增减分析，应介绍企业八项计提的方法，并分析其八项计提方法的标准与评估方法标准之间的差异。
会计处理与资产评估尽管在专业功能方面存在着差异，但就方法本身而言，评估中对上述各资产类型的风险损失的判断与会计计提准备的判断的原则常常是一致的。比如，会计准则规定，企业应当在期末分析各项应收款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，计提坏账准备。在确定坏账准备的计提比例时，企业应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计，这与评估判断风险损失的思路是一致的。再比如，会计准则规定，企业在中期期末或年终终了，应将股票、债券等短期投资，按成本与市价孰低计价，按短期投资的市价低于成本的差额，计提短期投资跌价准备，这与评估以市场价估值的思路也是一致的。因此，在分析评估结果相对帐面值的增减时，非常需要分析八项计提标准与资产评估标准之间的差异。
三、长期投资评估增减值分析
对长期投资的评估，有时采用的是以受资企业审计后净资产乘以投资比例来确定评估值或以投资企业长期投资账面值作为评估值。这里，我们不能忽略“合并价差”对评估增减幅度的影响。如对于母公司帐面上投入子公司权益性资本的数额与子公司帐面上母公司所持有份额相抵后的差额，财政部1995年2月颁发的《合并会计报表暂行规定》中规定，抵消时发生的合并价差，在合并资产负债表中以“合并价差”项目在长期投资项目中单独反映。若企业并未将这个差额在长期投资项目中单独反映，评估后可能就“裹”在评估增减额中。例如某评估项目同一基准日的子公司经审计后的净资产账面的母公司股权值为113,282万元，而该母公司帐面该股权值为116,664万元，相差3,382万元。企业在合并资产负债表中并未以“合并价差”项目在长期投资项目中单独反映，而长期投资股权评估值是以子公司净资产评估值来衡量的，其评估增减分析是否应分析“合并价差”的状况呢？值得考虑。而以财务报告为目的的资产评估项目，更应特别注意与会计上这种处理的对接关系，以正确反映评估结论的增减变化和确定未来企业调账的处理依据。
四、土地使用权评估增减值分析
土地的账面值有多种形成方式，同一形成方式中其价值定义也不相同，如有原始入账价值和账面价值（摊销余额）的区别。正确分析评估后的增减原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。
因历史上土地政策的调整，土地使用权原始入账价值大体有以下几种方式：①清产核资账面价值。1995年全国清产核资中，对土地的估价是按照政府批准的城镇土地“基准地价”和“宗地标定地价修正系数”进行的，个别情况是采用对宗地进行直接评估的方式确定的。对于土地估价结果的确认是按财清字〔1995〕14号文件规定，按基准价格的50％给予批复，企业对土地估价批复确认按财工字〔1995〕108号文件规定入账。对于企业过去已作为固定资产单独入账的土地，如按基准价格50％确认价值低于原账面价值的，原账面价值不作调整。也就是说，除过去已作为固定资产单独入账而且入账价值高于基准价格50％的土地使用权之外，现企业账面反映的均为基准价格的50％。②划拨土地账面价值。清产核资时，还没有划拨土地价值的概念。国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），是目前明确国有划拨用地价值及其估价的政策依据。划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。也就是说，企业划拨地的账面记录都只是土地的部分价值。③出让土地账面价值。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块的条件核定。如果企业在改制时，根据现行政策对土地进行了处置，并估价入账，则此时是全地价概念。而在企业经营中通过出让取得的土地，其账面值是依据交纳的出让金发票入账的，相当于全地价的40%。④通过其他方式取得土地的账面价值。近年来，有的土地使用权是通过招、拍、挂的方式取得的，其入账价值的内涵又发生了新的变化。
上述的原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限规定进行了摊销，形成了目前的账面价值。因此在土地的评估增值额中，本身就含有摊销额。其次是在以入账的土地使用权部分价值作为评估增减变化分析的比较基础时，增值额中也包含了未入账的部分。因此，在评估报告中： “因××市土地价格上涨，造成了评估增值。”的说法，往往是错误的，或者是不全面的。那么如何进行土地使用权评估的增减值分析呢？进行土地使用权评估增减值分析的前提有两个，一是评估价值的定义与账面价值的内涵需要一致，包括土地的取得方式（出让、划拨等）、开发程度、使用年限等，二是评估价值应与原始入账价值相比较，即使需要与账面摊余价值比较，也应明确说明评估值的部分增值是因账面价值被摊销所导致的。在这两个前提下，才可以发生增减的因素、原因以及幅度。又由于土地使用权评估值一般是由成本逼近法和基准地价系数修正这两种方法综合确定的，因此，对增减额的分析应分析每种方法中费用构成的变化、费用水平的变化以及相关参数的变化等。比如，采用成本逼近法评估时，应分析其中的取得费、开发费、利率等的变化；采用“基准地价系数修正法”评估，应分析评估时采用的基准地价与原始入账时有效的基准地价的定义、构成和费用水平的变化情况。
例如：某企业2004年3月24日以出让方式取得一宗36,365.7M2的土地使用权，原始入账价值为9,277,906.49元，评估基准日2004年12月31日的账面价值（摊余价值）为8,946,978.61元，以成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法综合确定的评估值为10,570,054.00元，与摊余帐面价值相差1,623,075.39元。评估机构出具的评估说明中的说明为：“无形资产——土地使用权评估增值162.31万元，主要是XX市土地价格上涨造成评估增值。”经分析与查阅相关资料，发现此项说明存在着两个错误。一是此增值部分中有33万元是摊销额，真正的评估增值应为129.21万元；二是XX市土地价格并未上涨，采用的基准地价也未发生变化，真正的增值原因是评估时设定的开发程度与企业取得土地时的开发程度是不同的。
总之，对任何类型资产进行评估后增减额的分析时，都应首先分析账面价值（比较基础）的构成要素，再分析每一项要素的变化原因以及变化幅度，并对不可比部分单独予以说明，这样才能使报告使用者清晰理解并合理使用评估结论。
（ 作者单位：中联资产评估公司）