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摘要：伴随中国经济不断地发展，房地产行业的竞争日渐激烈，甚至出现了白热化的竞争局面，政府部门为了调控市场秩序，确保房地产行业有序的发展，相继也出台了一系列政策，相关政策的发布，使房地产行业的利润空间进一步变窄，房地产企业想要在夹缝中求得生存，就需要具备核心竞争力。只有这样，才能保证行业的竞争优势。基于此，本文就房地产企业成本管理存在的问题进行简要探讨。
关键词：房地产企业;成本管理;问题;
1 房地产开发企业成本管控的重要性
1.1 成本管控有助于使房地产企业自身项目可控制
房地产企业進行成本控制可以有效控制自身项目的投资，对比项目成本与项目获得的利润，进而衡量业绩，如果投资与获利比例失衡，可以通过成本控制的方法降低房地产企业在项目投资时的成本，以获得更高的利润。通过成本控制，房地产企业可以按照国家财务要求及自身财务要求的目标，压缩公司项目投资和自身在运营中产生的各项成本，在保证工作效率和工作质量的同时增加利润，使用这种方式可以比较计划成本与实际成本，通过数据差额寻找影响成本的因素，然后找到相应的解决方法。通过不断地对比分析，寻找成本升高的影响因素，可以不断的完善公司的各项制度，节约公司的成本，使公司更加科学合理地运营。在当前的市场环境下，房地产企业必须做到开源节流，只有这样才能有更多的资金来提高效益。而开源依赖市场环境，风险系数较高，很难预测结果;而节流是从自身入手，通过科学管理减少成本，有很强的操作性。
1.2 成本管控有助于提升竞争优势，促进房地产行业理性发展
通过成本费用的管理，可以使公司在激烈的竞争中处于成本领先优势，占领市场份额，有助于塑造房地产企业的核心竞争力，实现公司的盈利目标。其次，通过成本管理使房地产行业内企业共同提升企业运行绩效，提高全行业的运行效率，改变当前的以资金投入为主的发展模式，促进行业的健康发展，同时对房屋价格的发展有很大的促进作用，有助于房屋价格的理性回归。
2 现阶段房地产企业成本管控存在的问题
2.1 项目成本预算环节重视程度欠缺
成本的预算主要发生在施工图阶段，由于重视程度不够，导致许多房地产企业出现超出预算清单及造价的问题。其根本原因在于企业对于施工图预算阶段的工程量清单编制、成本核算控制严格程度不够，造成后期成本超支的问题。
2.2 项目合约管理工作不规范
（1）合同签订不规范。合同签订格式化，缺乏项目具体条款的补充，如当前多数房地产企业签订工程总承包、EPC总承包等大包合同时，缺少对总包单位主要施工方案、物资供应商等方面的考核，导致建设方施工图阶段编制预算与实际施工脱节，进而造成成本超支问题。（2）变更管控力度不足。项目实施过程中出现的不合理变更及技术洽商等，造成工程量的新增，并直接引起成本的增加，其主要原因在于建设单位缺少图纸会审、变更审核等方面的管控力度。
2.3 资金管理有效策略欠佳
资金链作为房地产企业运营的根本，其财务管理应加强资金流的管控。当前，地产企业资金管理出现的问题主要包括如下几方面：（1）资金计划和项目资金流不匹配，导致项目管理和企业资金管理脱节。（2）企业资金筹措方式主要采取银行贷款的方式，缺少多样化的融资方式，直接导致了资金成本较高的问题。
2.4 现场监督管理力度不强
项目现场工程部缺乏监管力度，造成项目资源的优化和使用效率达不到预期目标。当前，大量地产企业的工程管理部，缺少合同跟踪管理、承包商管理、物资采购管理等方面的执行力度，造成施工过程的资源不合理消耗，如施工现场项目资源的投入、成品保护、废旧资源的回收和再利用管理不够，导致成本得不到有效控制。
3 房地产企业成本控制优化策略
3.1 强化成本意识
要提升成本管理能力，需要在企业内部强化成本意识，在企业管理行为和项目开发活动中形成成本管理的自觉性。要求企业内部要树立全员、全成本、全生命周期的成本意识。首先，企业领导要重视，各项工作要明确预算先行，企业内部要形成成本控制红线意识，严格审批预算调整，实行成本预警;第二，全成本包括土地开发成本、房地产开发成本（包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）、房地产开发费用（包括管理费、销售费用、财务费用）、税金，要分解并落位到各部门;第三，全生命周期成本是开发项目的决策、设计、施工、竣工验收、运营维护等全过程的成本，特别不能忽视运营阶段的物业维护和改造的成本。
3.2 严格成本考核
要提升成本管理能力，需要制定严格的成本考核标准，提高成本目标的严肃性，对各部门和人员形成成本约束。目标成本确定后，按照各部门的具体职责和工作界面，从成本科目和合约分判方案两个维度，对项目目标成本进行分解，对多因素成本科目需要综合考虑各部门的权重，最终确定各职能部门的责任成本。责任成本的考核由企业总经理负责，考核分半年度和年度，将考核结果和责任部门/责任人绩效直接挂钩。
3.3 构建成本管理体系
成本管理体系是成本管理的基础，由成本管理制度、管理办法、流程、作业指引构成。成本管理制度是成本管理体系的纲领，主要阐明企业的成本管理总体思路和原则，提出管理总体要求，明确各部门的工作职责和工作界面，阐明开发流程各环节（包括投资批复、项目启动会、定位会、方案设计、目标成本、招标采购、施工过程、竣工结算、成本后评估）的成本管控要点。
3.4 制定成本标准
要提升成本管理能力，需要确保成本和产品匹配。产品的成本是由产品定位决定，在深入研究土地、产品和客户关系的基础上，根据产品定位和企业开发理念，制定各产品线产品配置标准和成本限额指标，解决产品与成本适配问题。通过对标，成本标准设置“标杆值”和“高限值”，向标杆看齐，持续改进。同时，要以“全过程控制、事前控制”为原则，把指标前移到产品定义阶段，随项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。
3.5 建立成本数据库
成本数据库涵盖所有在建工程和已完工程的建造成本、建造指标、有效成本，同时也包括项目使用到的主要材料信息、主要设备信息、项目综合指标分析及各项目所在城市的相关政策法规。标准成本数据库为拿地测算、目标成本和合约规划编制、招标基准价等成本工作提供有效数据支持，提高测算精度，推进设计标准化。成本数据库的编制要遵循分阶段、分业态、分档次、分地域、统一标准和表格的原则，不仅要详细记录项目的面积指标、建筑做法，材料设备品牌，总结含量指标和单方造价指标，还需要分析各专项工程（总包、基础工程、桩基与基坑支护、精装修）的子项含量指标和单价组成。成本数据库采用的数据为合同结算数据，作为成本人员的日常指导手册。
结束语
综上所述，随着房地产调控的不断收紧，使得企业经营风险越来越大，这些因素是房地产企业控制不了的，但房地产企业的内部控制因素，即成本管控方面，是企业能够通过自身实力进行管控的，所以项目的精细化成本管控对于房地产企业至关重要，房地产企业全员应当树立成本管控的意识，提升自身的专业能力和职业素养，优化设计成本控制的方法，从内部争效益，最终提升企业的盈利能力和竞争实力。
参考文献
[1] 郑娟.关于房地产企业成本管控的研究[J].现代商业，2021（12）：144-146.
[2] 褚玉芳.房地产企业成本管控问题研究[J].纳税，2021，15（12）：119-120.
[3] 李小娟.房地产企业成本管控问题研究[J].大众投资指南，2021（03）：161-162.
[4] 甘轮利.房地产企业成本管控存在的问题与措施[J].纳税，2021，15（03）：173-174.
关键词：房地产企业;成本管理;问题;
1 房地产开发企业成本管控的重要性
1.1 成本管控有助于使房地产企业自身项目可控制
房地产企业進行成本控制可以有效控制自身项目的投资，对比项目成本与项目获得的利润，进而衡量业绩，如果投资与获利比例失衡，可以通过成本控制的方法降低房地产企业在项目投资时的成本，以获得更高的利润。通过成本控制，房地产企业可以按照国家财务要求及自身财务要求的目标，压缩公司项目投资和自身在运营中产生的各项成本，在保证工作效率和工作质量的同时增加利润，使用这种方式可以比较计划成本与实际成本，通过数据差额寻找影响成本的因素，然后找到相应的解决方法。通过不断地对比分析，寻找成本升高的影响因素，可以不断的完善公司的各项制度，节约公司的成本，使公司更加科学合理地运营。在当前的市场环境下，房地产企业必须做到开源节流，只有这样才能有更多的资金来提高效益。而开源依赖市场环境，风险系数较高，很难预测结果;而节流是从自身入手，通过科学管理减少成本，有很强的操作性。
1.2 成本管控有助于提升竞争优势，促进房地产行业理性发展
通过成本费用的管理，可以使公司在激烈的竞争中处于成本领先优势，占领市场份额，有助于塑造房地产企业的核心竞争力，实现公司的盈利目标。其次，通过成本管理使房地产行业内企业共同提升企业运行绩效，提高全行业的运行效率，改变当前的以资金投入为主的发展模式，促进行业的健康发展，同时对房屋价格的发展有很大的促进作用，有助于房屋价格的理性回归。
2 现阶段房地产企业成本管控存在的问题
2.1 项目成本预算环节重视程度欠缺
成本的预算主要发生在施工图阶段，由于重视程度不够，导致许多房地产企业出现超出预算清单及造价的问题。其根本原因在于企业对于施工图预算阶段的工程量清单编制、成本核算控制严格程度不够，造成后期成本超支的问题。
2.2 项目合约管理工作不规范
（1）合同签订不规范。合同签订格式化，缺乏项目具体条款的补充，如当前多数房地产企业签订工程总承包、EPC总承包等大包合同时，缺少对总包单位主要施工方案、物资供应商等方面的考核，导致建设方施工图阶段编制预算与实际施工脱节，进而造成成本超支问题。（2）变更管控力度不足。项目实施过程中出现的不合理变更及技术洽商等，造成工程量的新增，并直接引起成本的增加，其主要原因在于建设单位缺少图纸会审、变更审核等方面的管控力度。
2.3 资金管理有效策略欠佳
资金链作为房地产企业运营的根本，其财务管理应加强资金流的管控。当前，地产企业资金管理出现的问题主要包括如下几方面：（1）资金计划和项目资金流不匹配，导致项目管理和企业资金管理脱节。（2）企业资金筹措方式主要采取银行贷款的方式，缺少多样化的融资方式，直接导致了资金成本较高的问题。
2.4 现场监督管理力度不强
项目现场工程部缺乏监管力度，造成项目资源的优化和使用效率达不到预期目标。当前，大量地产企业的工程管理部，缺少合同跟踪管理、承包商管理、物资采购管理等方面的执行力度，造成施工过程的资源不合理消耗，如施工现场项目资源的投入、成品保护、废旧资源的回收和再利用管理不够，导致成本得不到有效控制。
3 房地产企业成本控制优化策略
3.1 强化成本意识
要提升成本管理能力，需要在企业内部强化成本意识，在企业管理行为和项目开发活动中形成成本管理的自觉性。要求企业内部要树立全员、全成本、全生命周期的成本意识。首先，企业领导要重视，各项工作要明确预算先行，企业内部要形成成本控制红线意识，严格审批预算调整，实行成本预警;第二，全成本包括土地开发成本、房地产开发成本（包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）、房地产开发费用（包括管理费、销售费用、财务费用）、税金，要分解并落位到各部门;第三，全生命周期成本是开发项目的决策、设计、施工、竣工验收、运营维护等全过程的成本，特别不能忽视运营阶段的物业维护和改造的成本。
3.2 严格成本考核
要提升成本管理能力，需要制定严格的成本考核标准，提高成本目标的严肃性，对各部门和人员形成成本约束。目标成本确定后，按照各部门的具体职责和工作界面，从成本科目和合约分判方案两个维度，对项目目标成本进行分解，对多因素成本科目需要综合考虑各部门的权重，最终确定各职能部门的责任成本。责任成本的考核由企业总经理负责，考核分半年度和年度，将考核结果和责任部门/责任人绩效直接挂钩。
3.3 构建成本管理体系
成本管理体系是成本管理的基础，由成本管理制度、管理办法、流程、作业指引构成。成本管理制度是成本管理体系的纲领，主要阐明企业的成本管理总体思路和原则，提出管理总体要求，明确各部门的工作职责和工作界面，阐明开发流程各环节（包括投资批复、项目启动会、定位会、方案设计、目标成本、招标采购、施工过程、竣工结算、成本后评估）的成本管控要点。
3.4 制定成本标准
要提升成本管理能力，需要确保成本和产品匹配。产品的成本是由产品定位决定，在深入研究土地、产品和客户关系的基础上，根据产品定位和企业开发理念，制定各产品线产品配置标准和成本限额指标，解决产品与成本适配问题。通过对标，成本标准设置“标杆值”和“高限值”，向标杆看齐，持续改进。同时，要以“全过程控制、事前控制”为原则，把指标前移到产品定义阶段，随项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。
3.5 建立成本数据库
成本数据库涵盖所有在建工程和已完工程的建造成本、建造指标、有效成本，同时也包括项目使用到的主要材料信息、主要设备信息、项目综合指标分析及各项目所在城市的相关政策法规。标准成本数据库为拿地测算、目标成本和合约规划编制、招标基准价等成本工作提供有效数据支持，提高测算精度，推进设计标准化。成本数据库的编制要遵循分阶段、分业态、分档次、分地域、统一标准和表格的原则，不仅要详细记录项目的面积指标、建筑做法，材料设备品牌，总结含量指标和单方造价指标，还需要分析各专项工程（总包、基础工程、桩基与基坑支护、精装修）的子项含量指标和单价组成。成本数据库采用的数据为合同结算数据，作为成本人员的日常指导手册。
结束语
综上所述，随着房地产调控的不断收紧，使得企业经营风险越来越大，这些因素是房地产企业控制不了的，但房地产企业的内部控制因素，即成本管控方面，是企业能够通过自身实力进行管控的，所以项目的精细化成本管控对于房地产企业至关重要，房地产企业全员应当树立成本管控的意识，提升自身的专业能力和职业素养，优化设计成本控制的方法，从内部争效益，最终提升企业的盈利能力和竞争实力。
参考文献
[1] 郑娟.关于房地产企业成本管控的研究[J].现代商业，2021（12）：144-146.
[2] 褚玉芳.房地产企业成本管控问题研究[J].纳税，2021，15（12）：119-120.
[3] 李小娟.房地产企业成本管控问题研究[J].大众投资指南，2021（03）：161-162.
[4] 甘轮利.房地产企业成本管控存在的问题与措施[J].纳税，2021，15（03）：173-174.