论文部分内容阅读
房地产市场其实从来就没有冷过。虽然政策的限制让买房的人们放缓了脚步，但压抑的需求还是在不断释放。加之国人传统的置业安家的观念，现在又加上对货币贬值的担忧，存钱买房的想法在很多人的脑海里一直都未远去。不过，同样是买房，在2010年之前买可能怎么看都是个正确的决定，如今因为政府的调控和未来经济前景的难以预测，却可能是个错误判断。我们不得不提醒你，在买房这件事情上，关键的数据一定要知道，它们至少可以让你不被开发商的巧言辞令所迷惑。
10%
第二套房买进和卖出的税费加起来，占到总价的10%以上。
一个已成定论的事实是：租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值、增值目的的资产配置，很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求，有多少是纯粹的投资、投机行为。但是从居住的角度看，租房是纯粹的解决居住需要的消费性行为。
因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价与租金的比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北、上、广、深的很多房子要出租40年甚至50年—60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。
经过了几轮政策调整，买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也要占到总价的10%以上。买入时1.5%—3%的契税，卖出时有个人所得税、营业税和中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱，但是你必须支付。
2%
房屋每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。
如果你有一套闲置的房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方的出价之前，要先算好这笔账。
对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说都是每年少收了2400元——这可能相当于大半个月的租金；但是如果由于你对租金太过坚持导致房子空置，最终也是由你自己来承担损失——每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%。
一般来说，房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客，这时你的年租金已经少了2%，所以在对方要求降价而你拒绝时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格，否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。
10分钟
步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，租金通常高5%—7%。
附近有地铁的不一定是地铁房。只有步行10分钟之内可到达地铁站的区域才算地铁房。按这个标准，在深圳，地铁房的数量不可能超过总量的30%。
以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报的差别很明显。因此，交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。比如，以2000元—3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%—7%的租金成交——也就是说，租房人宁愿每月多花150元—200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20分钟—30分钟的房屋，则通常会以低于地铁房平均价15%左右的租金成交。
这种租金上的差别还表现在空置率上，10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交，间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对远些的房子，挂牌成交的速度就明显慢了，一般中间间隔的时间是一个—两个星期。
1万——1.5万元
将装修款分摊到10年里面，一套房子每年大概有1万元—1.5万元的装修支出。
不论是要自己住得舒适，还是要多赚些租金，装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元—2000元，按照这个标准计算，70平方米的房子装修一次的花费大概在10万元—15万元，10年以后你就该面临第二次装修了。所以，如果不考虑通货膨胀因素，将装修款分摊到10年里面，你这一套房子每年大概有1万元—1.5万元的装修支出。
还有一笔维修基金。如果是买新房，你需要在拿到房产证前缴纳占房款2%—3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用，其使用权属于小区全体业主，用作小区基础设施和公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中，这笔钱是单独转让还是随房附送，可以由买卖双方自己商量着办，但双方都不能从银行调取使用。也就是说，如果是自己的房子漏水、损坏，还得自己掏钱修。所以，“维修基金”你必须得付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。
5年
新建商业物业的投资回报率至少要5年才能稳定在8%以上，也就是说，前面5年，你一直在亏。
2010年之前，用这个方法投资已经成熟的商业物业还稍微可行。那时贷款购买住宅普遍享受7.5折—8折的利率优惠，贷款购买商业产权物业，首付至少5成，贷款利率是基准利率。以2009年的利率水平和成熟的商业物业8%以上的回报率估算，这个投资还是划算的。
但是现在，银行不但对第二套以上的房产限贷限购，对不属于限购范围的商业产权物业的贷款要求也更严格，需要支付至少50%的首付，贷款利率也上浮1.1倍。按照现在的利率水平，每年的租金回报至少要高于7.48%，才能抵消贷款利息成本。
200元
房龄太老会影响租金收入吗？这点不用太担心，有办法弥补。
影响租金回报率的因素的排序依次是：地段、价格、装修、小区环境、房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的，租客在对新旧小区的选择上也没有特别明显的特征。
我们能给你的建议是，把房龄的缺陷用装修弥补回来。在地产中介经手的案例中，即便是30年房龄的旧小区，只要出租的房子有精致的装修，配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器，租金通常都比同地区10年房龄左右的新建小区的普通房屋高200元左右。
从租客的角度看，比起硬装修，他们普遍更关心表面的软装修、装饰的水平。与其在地板、墙砖等硬装修上翻新和装潢，房东不如在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思，因为这些更容易吸引租客。
3%
“不限购、总价低、地铁边”的酒店式公寓确实诱人，不过你最好先搞清楚为什么你能在一个周边都是住宅社区的近郊地段买到一套酒店式公寓。
原因很简单，在新的住宅小区里建造一间酒店式公寓，开发商的建造目的通常是补足容积率。
10%
第二套房买进和卖出的税费加起来，占到总价的10%以上。
一个已成定论的事实是：租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值、增值目的的资产配置，很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求，有多少是纯粹的投资、投机行为。但是从居住的角度看，租房是纯粹的解决居住需要的消费性行为。
因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价与租金的比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北、上、广、深的很多房子要出租40年甚至50年—60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。
经过了几轮政策调整，买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也要占到总价的10%以上。买入时1.5%—3%的契税，卖出时有个人所得税、营业税和中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱，但是你必须支付。
2%
房屋每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。
如果你有一套闲置的房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方的出价之前，要先算好这笔账。
对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说都是每年少收了2400元——这可能相当于大半个月的租金；但是如果由于你对租金太过坚持导致房子空置，最终也是由你自己来承担损失——每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%。
一般来说，房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客，这时你的年租金已经少了2%，所以在对方要求降价而你拒绝时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格，否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。
10分钟
步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，租金通常高5%—7%。
附近有地铁的不一定是地铁房。只有步行10分钟之内可到达地铁站的区域才算地铁房。按这个标准，在深圳，地铁房的数量不可能超过总量的30%。
以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报的差别很明显。因此，交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。比如，以2000元—3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%—7%的租金成交——也就是说，租房人宁愿每月多花150元—200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20分钟—30分钟的房屋，则通常会以低于地铁房平均价15%左右的租金成交。
这种租金上的差别还表现在空置率上，10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交，间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对远些的房子，挂牌成交的速度就明显慢了，一般中间间隔的时间是一个—两个星期。
1万——1.5万元
将装修款分摊到10年里面，一套房子每年大概有1万元—1.5万元的装修支出。
不论是要自己住得舒适，还是要多赚些租金，装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元—2000元，按照这个标准计算，70平方米的房子装修一次的花费大概在10万元—15万元，10年以后你就该面临第二次装修了。所以，如果不考虑通货膨胀因素，将装修款分摊到10年里面，你这一套房子每年大概有1万元—1.5万元的装修支出。
还有一笔维修基金。如果是买新房，你需要在拿到房产证前缴纳占房款2%—3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用，其使用权属于小区全体业主，用作小区基础设施和公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中，这笔钱是单独转让还是随房附送，可以由买卖双方自己商量着办，但双方都不能从银行调取使用。也就是说，如果是自己的房子漏水、损坏，还得自己掏钱修。所以，“维修基金”你必须得付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。
5年
新建商业物业的投资回报率至少要5年才能稳定在8%以上，也就是说，前面5年，你一直在亏。
2010年之前，用这个方法投资已经成熟的商业物业还稍微可行。那时贷款购买住宅普遍享受7.5折—8折的利率优惠，贷款购买商业产权物业，首付至少5成，贷款利率是基准利率。以2009年的利率水平和成熟的商业物业8%以上的回报率估算，这个投资还是划算的。
但是现在，银行不但对第二套以上的房产限贷限购，对不属于限购范围的商业产权物业的贷款要求也更严格，需要支付至少50%的首付，贷款利率也上浮1.1倍。按照现在的利率水平，每年的租金回报至少要高于7.48%，才能抵消贷款利息成本。
200元
房龄太老会影响租金收入吗？这点不用太担心，有办法弥补。
影响租金回报率的因素的排序依次是：地段、价格、装修、小区环境、房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的，租客在对新旧小区的选择上也没有特别明显的特征。
我们能给你的建议是，把房龄的缺陷用装修弥补回来。在地产中介经手的案例中，即便是30年房龄的旧小区，只要出租的房子有精致的装修，配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器，租金通常都比同地区10年房龄左右的新建小区的普通房屋高200元左右。
从租客的角度看，比起硬装修，他们普遍更关心表面的软装修、装饰的水平。与其在地板、墙砖等硬装修上翻新和装潢，房东不如在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思，因为这些更容易吸引租客。
3%
“不限购、总价低、地铁边”的酒店式公寓确实诱人，不过你最好先搞清楚为什么你能在一个周边都是住宅社区的近郊地段买到一套酒店式公寓。
原因很简单，在新的住宅小区里建造一间酒店式公寓，开发商的建造目的通常是补足容积率。