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【摘 要】 国家质量技术监督检验检疫局发布的《房产测量规范》（17986-2000）中对共有面积的分摊只是规定了其基本原则，并没有针对具体情况作出详细规定。由于对《房产测量规范》的理解不同，而商住楼又成为了房地产开发建设的主体，公共建筑面积的测算分摊就成了最容易出现问题和争议的一个重要环节。
【关键词】 商住楼；共有面积；分摊
作为一名房地产企业的职员，房产面积的计算及分摊是我工作中的一项非常重要内容。在很多时候，房屋主体建设没有达到一定程度，不具备房产部门测绘条件，必须由房地产企业自行计算销售面积，为项目测算成本等日常工作提供依据；另外在施工建设后期房产部门测绘成果出来之后，房地产企业也需要对其结果进行核对，保证其数据的准确性。这就需要我们对房产面积的计算及分摊能够充分的理解及运用。所以房产面积的计算及分摊是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果，不能有任何错误。我们在实际工作中一定要严格执行国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）文件等法律、法规，遇到新的、特殊的问题要经常探讨、研究，以确保测绘成果的准确性和客观性。
为使共有建筑面积分摊计算符合规范要求，符合客观实际情况，更趋于科学合理，结合自己的工作实践，特对商住楼公共面积分摊计算作以下探讨。
一、商住楼简介
近几年，商住楼成为了房地产开发的主体，成为一种较常见的房屋结构形式，一般是底部一层或两层为商业用房，上部为住宅用房，作为垂直通道的楼梯间、电梯间在商业层和住宅层通过。在楼梯间部位通往商业用房是否有出入口，也不完全一致。
二、不同的理解不同的分摊方式
我们举一具体事例来分析：第1、2层是商业用房，3～11层是住宅用房，垂直方向有楼梯间和电梯机房，从第1层至第11层的楼梯间及电梯间及前室都是直通的，同部位同边长的。对于这种类型的房屋，共有建筑面积应该如何分摊？大致有以下几种不同的看法：
1、楼梯作为全楼的共用部位，由住宅和商业部分共同分摊
第1、2层的楼梯间和商业用房是可以进出的，和标准层住宅一样，都是给每一户留有出入口的。其二，房屋的屋面是房屋整体构造的重要组成部分，其屋面应属整幢房屋的业主共同所有。物业管理等人员定期或不定期到屋面去检查维修防护层等，也是为所有业主服务的。要到屋面去进行上述工作，就必须要经过1-11层的楼梯间。另外，楼梯作为消防通道，也是为整楼服务的。由此可见，第1、2层商业房也是要使用l-11层楼梯间的，应把此部分楼梯间定为是为整幢建筑物服务的共有建筑面积，由住宅和商业部分共同分摊。
2、在商业楼层部分的楼梯面积，作为全楼的共用部分由住宅和商业部分共同分摊。在住宅部分的共用面积，由住宅部分分摊。
这种理解是出于公平的角度来考虑，住宅层的楼梯间由住宅部分来公摊，商业层的楼梯间由商业和住宅共同来承担。否则对于商业部分来说，根本不使用住宅部分的楼梯间，觉得很不公平。如果把所有楼梯间面积都摊到住宅部分，公摊系数又特别大。所以在商业楼层的楼梯面积，作为全楼的共用部分由住宅和商业部分共同分摊；在住宅层的共用面积，由住宅部分分摊也是较为合理的。但是楼梯作为房屋的垂直通道，自下而上作为一个整体考虑，人为的将楼梯一分为二，采用不同的分摊方式，对于测绘工作人员来说觉得有些不妥。同时，这种处理方式减轻了住宅部分的公摊面积，却加重了商业部分的公摊面积，这种处理方式是否能被商业的购房者接受还有待探讨。
3、楼梯作为住宅的专用楼梯，全部由住宅部分来分摊
这种看法是从使用功能的角度来考虑，谁使用谁分摊。应该把所有的楼梯间全部算入住宅用房的公摊，因为商业用房并不使用楼梯间。“谁使用谁分摊”的处理原则并没有成文的规定，但这种说法容易被广大的购房者理解，对测绘工作人员来说也比较容易操作。
4、在商业楼层部分的楼梯面积，作为不可分摊的共用面积，在住宅楼层的楼梯部分，作为住宅部分的共用面积，由住宅部分分摊。
采用这种做法的人认为：由于房屋位置临街，出于经济利益最大化的考虑，开发商将房屋的底层设置为商业用房，并因此造成上层的住宅用户多使用了商业层中的楼梯面积。这部分面积应由开发商承担而不应由住宅的购房者来承担。
当然，这种计算方式不容易被房地产开发商接受这样的处理方式，然而对于购房者来说，不论是购买商业还是住宅，这种计算方式更容易让大家接受。
三、建议
从以上的分析来看，目前的几种处理方式都难以达到符合规范要求，又能让房地产开发商及所有购房者满意接受。针对这一现状，提出以下两点建议：
1、开发商在房屋销售时，按套内面积计算房屋的价格
购房者之所以对共用面积的分摊斤斤计较，主要是由于房屋的建筑面积关系到房屋的总价。如果能够按套内面积计算房屋的价格，那么公摊面积的大小就不会影响到购房者所欲购房屋的总价，因此引发的纠纷就会大大减少。
2、在房屋销售时，与购房者簽订房屋公共面积分摊协议
《房产测量规范》中明确规定：“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”由此可见，在对房屋公共面积进行分摊计算时，优先考虑按协议分摊计算的。开发商在房屋销售时，可以与本栋楼的所有购房者签订房屋共用面积分摊协议，明确住宅部分和商业部分各自应承担的公摊部分的部位及面积。使购房者都能明明白白购房，也有利于提升房地产开发商的信誉。
参考文献：
【1】GB/T 17986.1-2000国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）；
【2】李和气《房屋建筑面积测量》，中国计量出版社，2001；
【3】《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）
【关键词】 商住楼；共有面积；分摊
作为一名房地产企业的职员，房产面积的计算及分摊是我工作中的一项非常重要内容。在很多时候，房屋主体建设没有达到一定程度，不具备房产部门测绘条件，必须由房地产企业自行计算销售面积，为项目测算成本等日常工作提供依据；另外在施工建设后期房产部门测绘成果出来之后，房地产企业也需要对其结果进行核对，保证其数据的准确性。这就需要我们对房产面积的计算及分摊能够充分的理解及运用。所以房产面积的计算及分摊是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果，不能有任何错误。我们在实际工作中一定要严格执行国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）文件等法律、法规，遇到新的、特殊的问题要经常探讨、研究，以确保测绘成果的准确性和客观性。
为使共有建筑面积分摊计算符合规范要求，符合客观实际情况，更趋于科学合理，结合自己的工作实践，特对商住楼公共面积分摊计算作以下探讨。
一、商住楼简介
近几年，商住楼成为了房地产开发的主体，成为一种较常见的房屋结构形式，一般是底部一层或两层为商业用房，上部为住宅用房，作为垂直通道的楼梯间、电梯间在商业层和住宅层通过。在楼梯间部位通往商业用房是否有出入口，也不完全一致。
二、不同的理解不同的分摊方式
我们举一具体事例来分析：第1、2层是商业用房，3～11层是住宅用房，垂直方向有楼梯间和电梯机房，从第1层至第11层的楼梯间及电梯间及前室都是直通的，同部位同边长的。对于这种类型的房屋，共有建筑面积应该如何分摊？大致有以下几种不同的看法：
1、楼梯作为全楼的共用部位，由住宅和商业部分共同分摊
第1、2层的楼梯间和商业用房是可以进出的，和标准层住宅一样，都是给每一户留有出入口的。其二，房屋的屋面是房屋整体构造的重要组成部分，其屋面应属整幢房屋的业主共同所有。物业管理等人员定期或不定期到屋面去检查维修防护层等，也是为所有业主服务的。要到屋面去进行上述工作，就必须要经过1-11层的楼梯间。另外，楼梯作为消防通道，也是为整楼服务的。由此可见，第1、2层商业房也是要使用l-11层楼梯间的，应把此部分楼梯间定为是为整幢建筑物服务的共有建筑面积，由住宅和商业部分共同分摊。
2、在商业楼层部分的楼梯面积，作为全楼的共用部分由住宅和商业部分共同分摊。在住宅部分的共用面积，由住宅部分分摊。
这种理解是出于公平的角度来考虑，住宅层的楼梯间由住宅部分来公摊，商业层的楼梯间由商业和住宅共同来承担。否则对于商业部分来说，根本不使用住宅部分的楼梯间，觉得很不公平。如果把所有楼梯间面积都摊到住宅部分，公摊系数又特别大。所以在商业楼层的楼梯面积，作为全楼的共用部分由住宅和商业部分共同分摊；在住宅层的共用面积，由住宅部分分摊也是较为合理的。但是楼梯作为房屋的垂直通道，自下而上作为一个整体考虑，人为的将楼梯一分为二，采用不同的分摊方式，对于测绘工作人员来说觉得有些不妥。同时，这种处理方式减轻了住宅部分的公摊面积，却加重了商业部分的公摊面积，这种处理方式是否能被商业的购房者接受还有待探讨。
3、楼梯作为住宅的专用楼梯，全部由住宅部分来分摊
这种看法是从使用功能的角度来考虑，谁使用谁分摊。应该把所有的楼梯间全部算入住宅用房的公摊，因为商业用房并不使用楼梯间。“谁使用谁分摊”的处理原则并没有成文的规定，但这种说法容易被广大的购房者理解，对测绘工作人员来说也比较容易操作。
4、在商业楼层部分的楼梯面积，作为不可分摊的共用面积，在住宅楼层的楼梯部分，作为住宅部分的共用面积，由住宅部分分摊。
采用这种做法的人认为：由于房屋位置临街，出于经济利益最大化的考虑，开发商将房屋的底层设置为商业用房，并因此造成上层的住宅用户多使用了商业层中的楼梯面积。这部分面积应由开发商承担而不应由住宅的购房者来承担。
当然，这种计算方式不容易被房地产开发商接受这样的处理方式，然而对于购房者来说，不论是购买商业还是住宅，这种计算方式更容易让大家接受。
三、建议
从以上的分析来看，目前的几种处理方式都难以达到符合规范要求，又能让房地产开发商及所有购房者满意接受。针对这一现状，提出以下两点建议：
1、开发商在房屋销售时，按套内面积计算房屋的价格
购房者之所以对共用面积的分摊斤斤计较，主要是由于房屋的建筑面积关系到房屋的总价。如果能够按套内面积计算房屋的价格，那么公摊面积的大小就不会影响到购房者所欲购房屋的总价，因此引发的纠纷就会大大减少。
2、在房屋销售时，与购房者簽订房屋公共面积分摊协议
《房产测量规范》中明确规定：“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”由此可见，在对房屋公共面积进行分摊计算时，优先考虑按协议分摊计算的。开发商在房屋销售时，可以与本栋楼的所有购房者签订房屋共用面积分摊协议，明确住宅部分和商业部分各自应承担的公摊部分的部位及面积。使购房者都能明明白白购房，也有利于提升房地产开发商的信誉。
参考文献：
【1】GB/T 17986.1-2000国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）；
【2】李和气《房屋建筑面积测量》，中国计量出版社，2001；
【3】《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）