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【摘 要】随着我国现代化经济的不断发展，房地产行业受到了人们的广泛关注。然而在房地产企业的融资过程中，由于经营理念以及国家政策等多方面的原因，导致其存在一定的问题。本文就房地产企业融资渠道的现状进行分析，并对其融资渠道提出一定的解决对策，以供参考。
【关键词】房地产；融资渠道；存在问题；对策
引言：
房地产行业具备前期需要投入大、投资所需的周期长、所需投资金额巨大等明显不同于其他行业的变现特征，是十分典型的资金密集型产业。中国目前的房地产融资，融资模式单一，过分依赖银行贷款融资的资金来源，另一方面，在国家宏观调控政策，房地产企业面临巨大的资金短缺的压力。如何改变我国现有的融资渠道，更加有效地合理地去解决我国现有融资渠道中存在的问题已经成为社会大众和政府部门一致关注的焦点问题。
一、房地产业融资常见渠道
（一）、银行贷款
银行贷款给房地产开发企业直接向银行借款并为各种国内贷款为房地产开发和管理的非银行金融机构。
（二）、股权融资
股权融资的房地产企业主要集中在直接上市，借壳上市的形式。借壳上市是上市公司的选择（主要是因为失去了再融资的资格表现不佳），由资产，如债务重组，资产及公司的业务注入公司，然后用来购买该公司的控股权股票“上市”资源股权融资。
（三）、债券融资
房地产企业债券是房地产企业借钱，并出具证明按照约定的日期的持有人证明的利益所承诺的款项。只有在政府相关部门对房地产企业的债务资本实力，这样的审查标准的盈利能力可以发行债券，包括公司债和企业债。“公司债券发行试点办法”无担保，通过发行公司发行的债券，价格是由市场价格决定的，不同于公司债券，但在最初的试验中，仍有超过10亿元的大型上市公司唯一的资产有资格发行公司债券。
（四）、可转换公司债券
可转换式公司债券，是指发行人承诺，债权人可以根据在一定时间内的条件的规定，表单将在债券的手中变成了公司的股票，与股票呼叫的性质选项。发行人不得要求是上市公司，也可以是有限的股份公司没有上市，但可换股债券发行人必须在上市的债务在约定的时间股票掉期到来之前，因为在实践中没有中国的方法来确定的，所以可以发行可换股债券或上市公司。
（五）、信托融资
房地产信托融资，指的是向公众发行房地产信托受益凭证募集投资基金，对投资者来说，投资于房地产开发企业的资金，以及房地产开发项目合作信托产品，从真正的利润信托公司房地产企业开发项目在这些资金的信托收据的持有人享有的信托产品的回报在扣除费用及佣金按照合同后的发展。
（六）、房地产投资基金
房地产投资基金，是收取一定数额的钱，委托设立的产业投资基金，产业投资专项资金，然后根据股权分布。目前，中国的房地产投资公司，基金管理公司和资产管理公司，私募股权房地产投资基金。
二、房地产企业融资现状
（一）、融资渠道单一
从表1中可以看出，我国房地产业对于贷款的依赖程度仍然比较高。表中“其他资金来源”中很大一部分是定金和预付款，而在定金和预付款中又有很大一部分是银行对购房者发放的个人住房贷款。
在短时期内我国房地产业将仍然以银行贷款为主要融资方式，究其原因一方面是我国金融市场还不是很发达，金融创新滞后，新金融工具的使用在我国房地产业还不是很普遍；另一方面是因为银行贷款成本较低，融资渠道己经趋于成熟，企业在选择融资方式时更倾向于熟悉且成熟的方式。
表1 2006-2012年我国房地产业资金来源结构（单位：亿元）
（二）、资金结构不合理，長期资金不足
当前我国房地产开发企业融资结构不合理，融金比例中短期资金较多而长期资金不足，这造成了许多企业容易出现资金周转不畅，出现财务危机。在我国房地产发展初期，开发商通常釆用长期使用购房者所支付的预收款项、建筑商所支付的资金以及向银行申请延长贷款期限来扩充资金使用期，以解决融资时间和资金使用时间不匹配的问题。但是近年来国家对房地产行业政策收紧，要求严格控制房地产开发贷款、预售款需设立专门账户予以核算，在这种情况下，房地产开发企业以往使用的扩种资金使用期限的方法受到限制，因而不少企业出现资金紧张。
（三）、通过发行债券股权占比重小的原因
房地产企业都希望能够通过上市发行股票的方式来融资，因为证券会对房地产企业上市条件要求比较高的原因，使得那些存在信用级别差、净资产额偏小与现金流不稳定的房地产企业达不到相关上市的条件，所以房地产企业通过发行股票融资的方式可能性较小。发行企业债券在我过金融市场正处在刚刚起步的阶段，相对于其它发达国家来说，还是有很多的相关条规不完善，对想通过债券方式融资的企业资质要求也比较高，所以对于我国的房地产企业来说是基本不可能行的通的渠道。
（四）、国家宏观调控加大房地产企业融资难度
中国相继出台了一系列关于有关于各种的房地产融资调控的政策，在2003年6月5日，央行发“通知”文件第121号。在本文中，央行防范金融风险，抑制过度投资于房地产，主要来源于贷款的措施，使房地产信贷，银行融资，房地产企业的条件进行标准化的控制。2006年5月国家颁布的“国六”和随后的“15规则”，严格控制信贷总量，房地产企业依靠银行贷款融资的紧缩调控。2006年8月，中国银行业监督管理委员会还以“通知文件”的形式关于进一步加强房地产信贷管理，房地产信托是一个重大的政策调整，真正发布的“第五十四届”文件，“通知”的实质房地产贷款一直严格控制，因此，许多房地产企业资金链非常困难。
三、提高房地产企业项目融资的对策
（一）、加强信用建设提高企业综合竞争能力 房地产企业融资难主要出自于自身的问题，管理理念真正成熟于西方，目前己形成一套系统而高效的管理措施。西方企业对管理很重视，管理者将充分利用各种管理措施，充分优化资源配置，使企业发挥最佳的整体优势。自改革开放以来，旧的经济体制，管理体制落后也离开了市场上流行的系统管理理论和权变管理理论是对传统观念一个很大的冲击，提高了管理效率。一个企业的管理几乎关系到企业本身的命运，不合理的管理将严重阻碍企业的发展。在我们国内房地产企业的劣势管理比较多，这种情况急需得到扭转。那些金融机构更乐于为制度健全、经营管理技术完善的企业提供资金需求。
（二）、加强企业的公司内生机制改革，提高抗风险能力
完善企业内生机制，加快产权制度改革，既能够对企业本身的管理效率和盈利能力得到较大的提高，关键是也能够间接的提高企业的投融资能力。作为房地产企业需要通过外部资金来快速的发展，更应该注重加大对公司治理管理来为企业提高融资能力提供可靠的保证。
（三）、积极利用内源融资
由于目前我国的房地产企业本身的规模都比较小，而且底子薄弱，资金来源主要是企业自身积累、银行贷款或是其它方式，通过向金融机构获取的贷款利息相对比银行贷款利息高，使得大部分的企业都很难承受的起通过外源融资方式所带来的成本压力，所以房地产企业应该在平时就要注重企业自身资金的自我积累。
（四）、促进金融机构的发展，完善金融服务
间接的通过金融机构的发展方式来解决目前我国企业融资难的一种快速有效的方法。因为首先从有限的资金来说，因为对于金融机构目前处于还没有能力给大企业提供金融服务的阶段，从而不会对企业的金融服务产生歧视。第二，目前金融机构还达不到大型金融机构的所提供的完善服务和不匹配的信息优势。但是金融机构和金融企业的地方融资平台，了解各自的对象，而且相对更彻底，有助于解决信息的不对称等相关问题。第三，因为金融机构的运行机制相对于大的金融机构来说，有着更加灵活快捷的优势，使得金融机构的运营成本的降低，这就大大降低了企业在融资活动中的成本。
（五）、建立科学的风险评估系统
建立起企业信用评级制度，并对企业进行信用评级。所谓的企业信用评级，是指评级机构根据企业特点，按不同行业制定具体评级标准，从企业规模和素质、经营能力和发展前景、盈利能力和偿付能力、以往抵押和融资记录以及该行业宏观经济形势等方面对企业进行信用评级。信用级别将意味着它的融资额度，级别越高，其能从担保典当企业筹集的资金就越多。
结束语：
总之，房地产业多元化融资模式的建立，应在深化金融体制改革的进程中创新一系列房地产融资配套措施，建立和完善与房地产市场相关的法律法规，强化房地产行业资金监管力度，重视培养熟悉房地产领域和金融领域复合专业人才，为房地产市场创造更加公平、公正的环境，保证房地产多元化融资改革的顺利进行。
参考文献：
[1] 李偉.浅谈房地产融资结构和风险[J].现代经济信息，2010， （12） ：13-15
[2] 江玮.我国大陆房地产投资信托基金（REITs）的实践模式探讨[J].2008.
[3] 周佳良.湘潭大祥置业项目融资案例研究「D].湘潭大学，2011.
【关键词】房地产；融资渠道；存在问题；对策
引言：
房地产行业具备前期需要投入大、投资所需的周期长、所需投资金额巨大等明显不同于其他行业的变现特征，是十分典型的资金密集型产业。中国目前的房地产融资，融资模式单一，过分依赖银行贷款融资的资金来源，另一方面，在国家宏观调控政策，房地产企业面临巨大的资金短缺的压力。如何改变我国现有的融资渠道，更加有效地合理地去解决我国现有融资渠道中存在的问题已经成为社会大众和政府部门一致关注的焦点问题。
一、房地产业融资常见渠道
（一）、银行贷款
银行贷款给房地产开发企业直接向银行借款并为各种国内贷款为房地产开发和管理的非银行金融机构。
（二）、股权融资
股权融资的房地产企业主要集中在直接上市，借壳上市的形式。借壳上市是上市公司的选择（主要是因为失去了再融资的资格表现不佳），由资产，如债务重组，资产及公司的业务注入公司，然后用来购买该公司的控股权股票“上市”资源股权融资。
（三）、债券融资
房地产企业债券是房地产企业借钱，并出具证明按照约定的日期的持有人证明的利益所承诺的款项。只有在政府相关部门对房地产企业的债务资本实力，这样的审查标准的盈利能力可以发行债券，包括公司债和企业债。“公司债券发行试点办法”无担保，通过发行公司发行的债券，价格是由市场价格决定的，不同于公司债券，但在最初的试验中，仍有超过10亿元的大型上市公司唯一的资产有资格发行公司债券。
（四）、可转换公司债券
可转换式公司债券，是指发行人承诺，债权人可以根据在一定时间内的条件的规定，表单将在债券的手中变成了公司的股票，与股票呼叫的性质选项。发行人不得要求是上市公司，也可以是有限的股份公司没有上市，但可换股债券发行人必须在上市的债务在约定的时间股票掉期到来之前，因为在实践中没有中国的方法来确定的，所以可以发行可换股债券或上市公司。
（五）、信托融资
房地产信托融资，指的是向公众发行房地产信托受益凭证募集投资基金，对投资者来说，投资于房地产开发企业的资金，以及房地产开发项目合作信托产品，从真正的利润信托公司房地产企业开发项目在这些资金的信托收据的持有人享有的信托产品的回报在扣除费用及佣金按照合同后的发展。
（六）、房地产投资基金
房地产投资基金，是收取一定数额的钱，委托设立的产业投资基金，产业投资专项资金，然后根据股权分布。目前，中国的房地产投资公司，基金管理公司和资产管理公司，私募股权房地产投资基金。
二、房地产企业融资现状
（一）、融资渠道单一
从表1中可以看出，我国房地产业对于贷款的依赖程度仍然比较高。表中“其他资金来源”中很大一部分是定金和预付款，而在定金和预付款中又有很大一部分是银行对购房者发放的个人住房贷款。
在短时期内我国房地产业将仍然以银行贷款为主要融资方式，究其原因一方面是我国金融市场还不是很发达，金融创新滞后，新金融工具的使用在我国房地产业还不是很普遍；另一方面是因为银行贷款成本较低，融资渠道己经趋于成熟，企业在选择融资方式时更倾向于熟悉且成熟的方式。
表1 2006-2012年我国房地产业资金来源结构（单位：亿元）
（二）、资金结构不合理，長期资金不足
当前我国房地产开发企业融资结构不合理，融金比例中短期资金较多而长期资金不足，这造成了许多企业容易出现资金周转不畅，出现财务危机。在我国房地产发展初期，开发商通常釆用长期使用购房者所支付的预收款项、建筑商所支付的资金以及向银行申请延长贷款期限来扩充资金使用期，以解决融资时间和资金使用时间不匹配的问题。但是近年来国家对房地产行业政策收紧，要求严格控制房地产开发贷款、预售款需设立专门账户予以核算，在这种情况下，房地产开发企业以往使用的扩种资金使用期限的方法受到限制，因而不少企业出现资金紧张。
（三）、通过发行债券股权占比重小的原因
房地产企业都希望能够通过上市发行股票的方式来融资，因为证券会对房地产企业上市条件要求比较高的原因，使得那些存在信用级别差、净资产额偏小与现金流不稳定的房地产企业达不到相关上市的条件，所以房地产企业通过发行股票融资的方式可能性较小。发行企业债券在我过金融市场正处在刚刚起步的阶段，相对于其它发达国家来说，还是有很多的相关条规不完善，对想通过债券方式融资的企业资质要求也比较高，所以对于我国的房地产企业来说是基本不可能行的通的渠道。
（四）、国家宏观调控加大房地产企业融资难度
中国相继出台了一系列关于有关于各种的房地产融资调控的政策，在2003年6月5日，央行发“通知”文件第121号。在本文中，央行防范金融风险，抑制过度投资于房地产，主要来源于贷款的措施，使房地产信贷，银行融资，房地产企业的条件进行标准化的控制。2006年5月国家颁布的“国六”和随后的“15规则”，严格控制信贷总量，房地产企业依靠银行贷款融资的紧缩调控。2006年8月，中国银行业监督管理委员会还以“通知文件”的形式关于进一步加强房地产信贷管理，房地产信托是一个重大的政策调整，真正发布的“第五十四届”文件，“通知”的实质房地产贷款一直严格控制，因此，许多房地产企业资金链非常困难。
三、提高房地产企业项目融资的对策
（一）、加强信用建设提高企业综合竞争能力 房地产企业融资难主要出自于自身的问题，管理理念真正成熟于西方，目前己形成一套系统而高效的管理措施。西方企业对管理很重视，管理者将充分利用各种管理措施，充分优化资源配置，使企业发挥最佳的整体优势。自改革开放以来，旧的经济体制，管理体制落后也离开了市场上流行的系统管理理论和权变管理理论是对传统观念一个很大的冲击，提高了管理效率。一个企业的管理几乎关系到企业本身的命运，不合理的管理将严重阻碍企业的发展。在我们国内房地产企业的劣势管理比较多，这种情况急需得到扭转。那些金融机构更乐于为制度健全、经营管理技术完善的企业提供资金需求。
（二）、加强企业的公司内生机制改革，提高抗风险能力
完善企业内生机制，加快产权制度改革，既能够对企业本身的管理效率和盈利能力得到较大的提高，关键是也能够间接的提高企业的投融资能力。作为房地产企业需要通过外部资金来快速的发展，更应该注重加大对公司治理管理来为企业提高融资能力提供可靠的保证。
（三）、积极利用内源融资
由于目前我国的房地产企业本身的规模都比较小，而且底子薄弱，资金来源主要是企业自身积累、银行贷款或是其它方式，通过向金融机构获取的贷款利息相对比银行贷款利息高，使得大部分的企业都很难承受的起通过外源融资方式所带来的成本压力，所以房地产企业应该在平时就要注重企业自身资金的自我积累。
（四）、促进金融机构的发展，完善金融服务
间接的通过金融机构的发展方式来解决目前我国企业融资难的一种快速有效的方法。因为首先从有限的资金来说，因为对于金融机构目前处于还没有能力给大企业提供金融服务的阶段，从而不会对企业的金融服务产生歧视。第二，目前金融机构还达不到大型金融机构的所提供的完善服务和不匹配的信息优势。但是金融机构和金融企业的地方融资平台，了解各自的对象，而且相对更彻底，有助于解决信息的不对称等相关问题。第三，因为金融机构的运行机制相对于大的金融机构来说，有着更加灵活快捷的优势，使得金融机构的运营成本的降低，这就大大降低了企业在融资活动中的成本。
（五）、建立科学的风险评估系统
建立起企业信用评级制度，并对企业进行信用评级。所谓的企业信用评级，是指评级机构根据企业特点，按不同行业制定具体评级标准，从企业规模和素质、经营能力和发展前景、盈利能力和偿付能力、以往抵押和融资记录以及该行业宏观经济形势等方面对企业进行信用评级。信用级别将意味着它的融资额度，级别越高，其能从担保典当企业筹集的资金就越多。
结束语：
总之，房地产业多元化融资模式的建立，应在深化金融体制改革的进程中创新一系列房地产融资配套措施，建立和完善与房地产市场相关的法律法规，强化房地产行业资金监管力度，重视培养熟悉房地产领域和金融领域复合专业人才，为房地产市场创造更加公平、公正的环境，保证房地产多元化融资改革的顺利进行。
参考文献：
[1] 李偉.浅谈房地产融资结构和风险[J].现代经济信息，2010， （12） ：13-15
[2] 江玮.我国大陆房地产投资信托基金（REITs）的实践模式探讨[J].2008.
[3] 周佳良.湘潭大祥置业项目融资案例研究「D].湘潭大学，2011.