阿里巴巴总裁马云曾说：“互联网的明天很美好，但今天很残酷。”这话套在如今风雨飘摇的地产业也同样适用。地产业的明天的确很美好，但地产业能否活到明天就很关键了，诸多不确定的因素让地产股的走势成为迷局。但在当前城市化进程中的中国，地产股还是具有相当的投资价值。
　　
　　受伤的总是开发商
　　
　　中国股市是政策市，中国楼市也是政策市。
　　房地产不仅是国民经济的支柱性产业，更是关系到百姓安居乐业的民生要务，这一属性决定了其不可能摆脱政府的宏观调控。因此，无论是房价前两年的飙升，还是今年的滞涨，中国年轻的房地产市场就从来没有脱离过政策的干预、引导和调控。忽视对政府调控这个因素的理解判断，投资房地产股票就变得很危险了。
　　简单回顾一下这两年的中国楼市走过的路程。
　　2005年一季度，全国房价上涨19.1%，狂奔的房价引起了中央政府的重视， 3月，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条），4月，温家宝总理在国务院常务会议提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。但2005年的房地产调控没有达到预期的目的，当年全国房价走出了7.5%的涨幅，特别是一线城市涨幅巨大，其中北京上涨近20%，上海上涨9.2％，广州上涨超过10%，深圳上涨16%。
　　进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨5.5%，但房价高涨的态势已经从一线城市蔓延到部分二线城市，例如大连(15.1%)、青岛（7.8%）。这一态势也使2006年的中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。
　　最引人注目的“国六条”在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。因此，2006年全国商品房价格依然延续了2005年快速上涨的趋势，全国房价较2005年上涨7.1%。一线城市依然呈现不可遏止的高涨态势。其中北京、深圳、广州三个城市，同比涨幅分别达到29.8%； 28.5%和15.7%。
　　2007年的前半年时间，中国的房价如同加速的列车呼啸前行，不断考验着老百姓的心理承受底线。开发商们信奉的“土地为王”像股市中“趋势为王”一样，股市和楼市互为推手，地产商们利用资本市场上演了一幕财富膨胀的大剧：房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资。上市公司高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来露盘的销售)，地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值。
　　于是，政府打出了更加有力度的调控“组合拳”。包括6次加息、10次提高存款准备金率、遏制外资炒房行为、上调个人住房公积金贷款利率、提高二套房贷首付比例和利率、建立多层次的住房保障体系等。在这一年，房价终于低下了它那桀骜不驯的牛头，地产界也终于有人出来承认楼市出现了拐点。
　　海通证券分析师王辉认为，解读这波房贷新政的深刻内涵，关键是参透两点。
　　一是，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，明确肯定了住房的民生问题是房地产市场发展的根本，并且承诺政府对保障性住房承担责任，这是2003年以来房地产市场的最大变化。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。
　　二是，抑制投资性需求。本轮调控以来颁布数十道政策，核心只有一个，就是抑制房价过快增长，使房地产价格恢复平稳，但仅靠增加中小套型住房供应根本解决不了供需不平衡与成本收益不平衡问题，必须剥离出住房的投资功能，才有可能抑制房价。二套房贷政策的推出，有力地实现了这一政策意图。
　　宏观调控的累积效应、从紧货币政策的实行、股市的萎靡不振导致融资功能的丧失、楼市的观望情绪、天价拿地的拖累，2008年的房地产商，一句话，很受伤。
　　
　　看淡不淡，看多不多
　　
　　巨大的人口基数、快速推进的城市化进程，其实每个人都知道，只要这个大的背景不变，即使在宏观调控力度空前的今天，哪怕是最悲观的分析师也不能不承认地产行业的基本面依然相当不错。
　　从供需的角度来看，目前，我国的住房需求主要分为首次置业需求、改善需求、被动拆迁需求以及投资投机需求。每年我国因为首次置业需求、改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约13.06亿平方米，而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅，供给远远小于需求。供不应求导致了目前房价的快速上涨，高房价抑制了部分需求的释放，但有购买力的需求仍大于市场供给，2007年全国共销售住宅6.91亿平方米。
　　 当然，论及中国房市的供求，以后都不能不考虑政府的保障性住房这一块。申银万国的江征雁分析师认为，保障性住房政策对市场商品房消费者心理层面的影响将大于实际的影响。
　　一方面，从我国的实际经验来看，目前或者很长一段时间，保障性住房的占比都是比较有限的。新加坡和香港用了几十年的时间来建设保障性用房，而我国目前还处于发展中阶段，城市化进程、家庭小型化、住房改善等方面不断使得居民对住房的需求日益增多，面对多层次的需求，政府不可能统统包揽，只能从最迫切的低端人群的居住问题入手，逐一解决。从2008年主要城市保障性住房供应计划来看，除北京、天津、武汉等个别城市外，大多数城市保障性住房面积占今年计划新建住房面积的比例都在30%以下。
　　
　　另一方面，长期来看，统计上的平均房价将有所下滑，但是由于土地资源的供给有限，保障性用房的推出必然减少了商品房的用地，造成商品房供应的不足和紧缺。香港保障性住房的覆盖比重为50%左右，由于其并未撼动商品房的根基，开发商因此得到了充足的发展空间，因此包括和记黄埔、新鸿基都有幸成为世界级的大公司。
　　所以，中长期来看，房地产板块的成长性和投资价值仍然很被看好，这一点也可以从很多机构的研究报告中看出来。
　　不过，中长期看好不代表短线的机会，最近一段时间，地产股几乎陷入了自由落体状态。以地产龙头万科A为例，该股从4月11日以25.70元开盘以来，连收7根阴线，4月21日以19.30元告收，跌幅达24.9%。
　　与之相反的是，万科一季报的成绩却相当靓丽：2008年第一季度万科累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。
　　之所以出现这种业绩和股市表现背离的情况，民生证券的厚峻分析师认为，机构对房地产后市信心不足，短时间来看对房地产的宏观调控松动的可能性不大，虽说二季度是房屋销售的传统旺季，但成交量能否回暖尚不确定。对于机构来说，不确定就是风险，就要寻求一定的风险溢价，进而抛盘砸底。
　　国泰君安的张宇分析师则指出，地产股是否还能够成为未来领涨市场的龙头，要具备三个条件：第一，行业集中的速度要大于景气下滑速度；第二，价格下降的速度要小于规模扩大的速度；第三，其实大家都缺钱，如果在市场融资的速度快于信贷紧缩的速度，那么这个企业的成长空间也还是非常不错的。而这些条件能否满足还需要时间给出答案。
　　
　　有钱就有未来
　　
　　“有钱就有未来”，这话虽然直白了点，但确是地产商们在2008年生存状态的真实写照。
　　对此，北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋为房产商们算了一笔账：2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。
　　从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
　　截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。
　　综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。
　　此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。
　　
　　能否挨过这个寒冬迎来楼市春暖花开，对于房地产商来说才是当前最紧迫的问题。那些资金链条紧张、融资能力差的房产企业很可能成为这次寒潮的牺牲品，谁将成为其中的一员，一定程度上和块头大小没有必然联系，但和它们自身的财务指标息息相关。
　　在此我们从资产负债率、流动比率和速动比率三个指标来考察一下各家上市房企的紧张资金状况，（前一个指标显示的是该公司整体负债情况，后两个指标代表它们短期的偿债能力），进而筛选出财务状况健康和欠佳的企业名单。
　　对资产负债率，业界向来认为，地产股超过70%是非常危险的境况，表中可见逾越这一警戒线的有：苏宁环球、卧龙地产、华发股份、外高桥、中江地产、苏州高新、园城股份等。
　　资产负债率表明了公司的整体负债程度，考虑到国家对房地产调控绝非是对此行业的一剑封喉，而是促使其健康稳定发展，因此调控力度不可能总是卡得这么紧。从这个角度出发，上市房企短期偿债能力则是一个非常关键的指标：谁短期内还债能力强，谁就能尽可能的化解风险。
　　对比企业的短期还债能力，有两个常用指标，一个是流动比率，一个是速动比率。前者代表企业以流动资产偿还负债的能力，比率越低，短期偿债能力则越弱。后者则代表企业以可快速变现的流动资产偿还流动负债的能力，比率越低，同样短期偿债能力也越弱。相比较而言，流动比率大于2比较安全，而速动比率的黄金点则在1。
　　根据统计，47家样本公司中，43家企业流动比率在1至3之间，万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比例集中在2上下，分别为1.96、2.10、1.99、1.99、2.15。47家公司中有29家公司速动比率在0.5以上，而只有11家公司大于1，也就是说76.6%的公司短期债务风险很大，38.3%的公司风险非常大。速动比率大于1的公司包括福星股份、国兴地产、亿城股份、天创置业、绵世股份、金丰投资、陆家嘴、万业企业、新黄浦。
　　资产负债率、流动比率和速动比率更多是从静态的角度考察了企业的财务状况，侧重于防御和避险，但一个公司的投资价值更多的体现在它的成长性上，在这个大家都缺钱的时代，在这个拐点论、百日见生死论调盛行的时代，全国性的龙头、现金流充裕的企业和已经融资的企业将成为最具有发展潜力的企业。
　　国泰君安研究表明，融资能力强的企业往往集中在以万科为代表的一线公司。2007年四季度以来，成功实现再融资的地产股是金融街、名流置业、金地集团，目前正在证监会走程序有苏宁环球、冠城大通等，已经过会正在等待核准批文的有华发股份、张江高科等。如果注入资产也算为现金（可抵押融资），则2006年至今再融资最多的前十名是：万科、金融街、保利地产、世贸股份、天鸿宝业、金地集团、新湖中宝、招商地产、名流置业、上实发展。
　　
　　 此外，从增长确定性的角度，预收账款则是一个不可忽视的指标。预收账款越高，意味着业绩增长锁定性越好，资产常常更安全。中银国际对国内重点房产公司的预收账款研究发现，华发股份和保利地产对其预测收入锁定性最好，预收帐款占2008年预测房地产销售收入的比例分别达到100%和63%，招商地产和中航地产收入锁定比例最低，年末几乎没有预收帐款在手，当年业绩将受到市场销售状况的直接影响，预期确定性最低。
　　
　　有区别的看好五类地产股
　　万科——何时投资总是对的
　　如果有一种办法能够让你在股市中获得绝对高的相对收益，它一定不是价值投资。但价值投资又绝对是一个让你长期获得较高的绝对收益的最好的办法。其实，真正坚持价值投资的人的投资方法很简单：找到一个真正值得长期看好的公司，在其股价狂跌的时候买入，然后长期持有。
　　万科正是这样一个值得长期投资的公司，这所以这么说，除了看好中国未来可能要持续几十年的城市化给地产行业带来的历史性机遇以及万科在业内的龙头地位外，更是基于万科把握这一历史机遇打造伟大的常青基业的高超能力的信任。
　　看看万科在这轮调控中的表现吧。在2006年，业界噤若寒蝉的时候，万科使用了所有的扩张手段：并购、收购项目、合作开发、持续拍地，使用了所有可能使用的融资手段并在2006年成为第一家销售额突破200亿（212.3亿）的房地产企业。在其他企业历史性激进拿地的2007年，万科却同比放慢了脚步。上半年万科拿地562万平方米，至10月11日再增加69万平方米，仅相当于去年万产全年拿地的52%。万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3-5年甚至更长开发周期的项目储备量。这显然是万科提前应对信贷紧缩，加快周转率的手段。
　　
　　而面对2007年宏观调控带来的变局，王石又是第一个公开承认楼市出现拐点，并率先垂范，谋划从南到北的全国降价路线图，万科这种把握政策脉搏、踏准甚至引导市场节奏的高超本领，为其带来了一季度101亿元的进账，为应对2008年的楼市危局赢得了宝贵的流动性。
　　如果我们再把视角拉长一点，从1984年到2004年，万科的销售收入从5800万增长到63.8亿，增长了114倍，净利润从500万到5.42亿，增长了108倍，20年的时间，中国的房地产市场经历了太多的磕磕绊绊。而当初以及后来万科的伙伴和竞争对手们有很多已经消失在历史的大幕中。
　　相信万科的未来，是因为万科有一个令人信服的过去和现在，还因为万科是一个一群脑袋在思考的公司。这也是“随时买进都是对的”这一判断最好的诠释。
　　
　　金融街——我受的影响最小
　　金融街作为商业地产股的代表，具有三大亮点：
　　一是，对宏观调控有很强的免疫力，受到的影响最小。商业地产股虽然业绩增长缓慢，尤其是在房价涨幅远远超过租金涨幅的时候，但是当楼市出现观望和调整时，商业地产则凸现了因为地段很好所以抗跌性较强、有稳定出租现金流、基本不受房贷等调控政策影响等优势。
　　二是，直接受益于人民币升值。随着人民币进入6时代，外资进入中国势头不减，商业地产作为优质的人民币资产，自然受到外资的青睐。
　　三是，奥运概念。随着印花税的调整，人们预期中奥运之前的一波行情可能性进一步增加，独特的区位优势使得金融街无疑会是奥运行情中最值得期待的角色之一。
　　 2007年11月份，北京金融街区域的拓展方案已得到北京市政府的批准，北京金融街区域将在原有1.18平方公里的基础上向东、西、南拓展约1.41平方公里，使核心区域面积达到2.59平方公里。根据公司的发展规划，未来的开发量将数倍于过去的开发量，金融街的建筑面积将增加423万平米，相当于再造一个金融街。
　　2008年1月16日公司增发3亿新股募集资金，募集资金总额82.8亿元，增发价格是27.61元。募集资金将为公司未来的扩张提供了保证。
　　
　　华发股份——我很小，但我很强
　　作为珠海房地产龙头的华发股份被多家机构看好，主要在于：
　　独享独特区位优势。华发股份是珠海市房地产市场龙头，市场占有率一直居于首位，近几年来仍呈稳步上升，2007年市场占有率约为27％。珠海环境优美，紧邻澳门，与深圳、香港隔海相望，珠海市独特的地理位置赋予其房地产开发得天独厚的优势。2008年2月28日，港珠澳大桥工程方案和融资方案获得了最终确定，大桥动工在即。而广珠城际轻轨也将于2008年底开通。
　　随着珠海进一步融入广州、深圳、香港的辐射半径，珠海房价“洼地”效应明显。珠海的人均经济规模总体与广州、深圳接近。2007年珠海、广州和深圳的人均GDP分别为6.1万元、7.1万元和7.9万元。但07年三地一手房销售均价分别为：6389元/平、8599元/平和14049元/平。2008年珠海的楼市前景相当乐观。
　　资金充裕，缓解了调控压力，为高成长提供坚实保障。公司资产负债率75.5％，处于行业较高水平（wind行业平均值：63.6％），但公司的预收帐款充裕，达到33.69亿元，约为总负债的48％，是07年主营业务收入的155％。充足的预收帐款是08年良好业绩的保证，同时，公司将于今年配股融资约30亿元，充裕的资金将缓解调控带来的信贷压力。
　　北辰实业——最适合波段操作的地产
　　2007年年报显示北辰实业(601588)的负债合计约119.20亿元，资产负债率为58.41％，速动比率0.344，以上指标在A股房地产上市公司之中处于中等水平。
　　从基本面看，北辰实业未来的成长性主要以“奥运经济”的概念之下、其在北京商圈的区域优势作为支撑。北辰实业作为奥运经济的受益者，一直很受游资青睐，从技术形态上看，炒作迹象明显，并呈现资金快进快出，炒作时断时歇的特点，对于看好奥运之前行情的投资者来说，可以适当波段参与。
　　但值得注意的是，该公司2007年获得了长沙新河三角洲的1177亩地块，这是其首次跨区域开发大规模综合项目，对该公司的开发能力形成重大考验。而该公司2007年在该项目上支付了62亿元的土地价款，形成了巨量资金沉淀，如长沙市场未来表现逊于预期，则该公司在此项目上资金沉淀时间将延长，从而对其整体的资产周转效率产生重大影响。对此，投资者需要保持足够警惕。
　　
　　天鸿宝业和中粮地产——最具想象力的地产
　　近日，北京天鸿宝业房地产股份有限公司名称已变更为“北京首都开发股份有限公司”。公司证券简称将自2008年4月29日起变更为“首开股份”。这意味着首开集团借壳天鸿宝业(600376)整体上市又完成重要一步。
　　作为首开集团整体上市最关键的一步，天鸿宝业对首开集团增发的计划已经于2007年12月28日完成。首开集团以下属12家全资、控股或者参股的企业股权，换购了天鸿宝业5.5亿股股份。至此，首开集团对天鸿宝业的持股比例提高到了67.92%，而首开集团的全资子公司天鸿集团亦对天鸿宝业持股9.04%，最终首开集团实际持有天鸿宝业79.68%股份。作为北京最大房企的首开集团通过天鸿宝业整体上市，将为壳资源的天鸿宝业带来巨大的想象空间。
　　而另一个具有资产注入题材的则是中粮地产。2008年3月24日,中粮集团旗下唯一地产上市公司中粮地产有限公司(000031)发布了重大资产注入公告,称中粮集团将向该上市公司注入9家房地产项目公司,地域分布在华东、华北、东北和西南等地区。
　　据悉,此次注入的资产总额估算约为40亿元左右。此后，中粮集团董事长宁高宁表示将地产业务在整个集团的比重提高到20%,其中包括住宅、酒店和商业地产。如果按上述目标,宁高宁很可能在完成此次资产注入后还将继续用并购的方式扩张地产业务。而这也意味着在资本市场上长袖善舞的宁高宁,接掌亟待在资本市场上一展拳脚的中粮集团,将使正加紧缔造金融帝国的中粮集团如虎添翼,而中粮地产将成为受益最大的业务板块。