论文部分内容阅读
【摘要】中国构筑新丝绸之路经济带，对中国众多地区是一次新的发展机会。最直接的受益区域将是西部的新疆。新疆一直立足于搭建亚欧沟通的桥头堡，通过亚欧博览会等方式已经取得了对亚欧，尤其是中亚的经济、文化、政治交流的先手。乌鲁木齐作为新疆的主要城市，也因为丝绸之路经济带的实施受益很多，本文就针对新丝绸之路经济带战略对于乌鲁木齐房地产的影响展开分析研究。
【关键词】丝绸之路经济带；房地产；乌鲁木齐
丝绸之路经济带，东接广袤的亚洲太平洋经济圈，往西毗邻着发达的欧洲经济圈，总面积约5000万平方公里，汇集人口约占世界总人口的二分之一，被认作是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”。它源于中国古丝绸之路，早在千年以前便已成为了我国与中西南亚诸国进行经贸往来的最主要途径。新疆位于亚欧大陆腹地，东接我国内地，外与中亚、南亚、西亚、欧洲八国相连，毫无疑问是欧亚大陆几何中心。因此在新丝绸之路的潮流中，新疆在巨大的挑战中无疑拥有着难逢的机遇。
一、丝绸之路经济带实施乌鲁木齐房地产市场现状
（一）发展现状
在国家宏观调控政策以及诸多不确定因素的影响下，乌鲁木齐近几年房地产市场表现出结构调整平衡发展的态势。我们根据乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公告可以看出，2013年乌鲁木齐房地产开发企业完成投资825.69亿元，比上年增长36.2%，增幅比上年提高18.8个百分点。2012年乌市建设保障性住房12168套，共77.8万平方米。2013年乌市保障性住房新建项目10个，计划建设保障性住房11500套，总投资18.9亿元。其中6项集中建设项目7855套正在建设中；社会筹集公租房项目4项846套，已开工两项400套。实际建设已完成投资6.6亿元。总计划完成投资20.27亿元。因此，我们可以看出乌鲁木齐市房地产市场中固定资产投资得到了高速的增长。
（二）发展的特征
乌市住房价格普遍呈南低北高态势，随着城市向北扩张和经济重心的北移，北部从原来2008年住房的少人问津到现在的开盘即受热捧，短短五年间发生重大改变。南门、北门、小西门等原来的市中心，现在这已经逐渐变为老城区。随着地铁一号线的开工，未来城市南北的距离将逐渐变小，加上南部建筑布局陈旧，多数地段规划不合理，交通相对拥挤，经济发展受限等绪多因素导致北区房价直线上升。但北区也受限于自身发展较缓的情况，相对南区，教育、医疗、政治、大型超市、商场等各项生活配套设施均较南区落后。一些地段开发商只注重商品房本身的开发、忽略了生活配套设施的引进，导致较偏的地方一些房子仍然无人问津。
二、丝绸之路经济带实施对乌鲁木齐市房地产市场发展的影响
（一）房地产市场进入良性发展轨道
经过政府管理部门的宏观调控和市场的调节，使得乌鲁木齐市房地产市场供需矛盾得到了一定的缓解，这标志着乌鲁木齐市的房地产越来越快速发展的势头得到了有控制。而且住宅空置面积在多年得增长以后也出现了明显下降，因此，说明了政府管理部门对房地产市场宏观调控实施的措施发挥了自己的作用，市场进入了良性发展的轨道。
（二）普通住宅商品房銷售价格上涨
自从新一轮的丝绸之路经济带政策被正式提出，将会是新疆的经济社会更加的繁荣、这必然会是新疆各族人民的收入得到提高从而会使人们的生活水平不断地提高，这样一来就会加大乌鲁木齐市房地产价格走高的趋势。在最近的几年中，经济适用房价格的浮动是比较稳定的。而且在政府部门的宏观调控措施下商品住宅销售价格也有了比较稳定的小幅度的上升趋势。2013年底全市平均商品住宅房价为7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上涨12%。从需求比例来看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投资性需求占45%。2014年一季度这一比例有所变化，首套住房需求比例达到了61%，改善和投资需求有所下降至39%。 因此，通过以上我们可以看出在近几年中房价已经走出了低位徘徊的阴影。
（三）投资者信心有所增加
由于丝绸之路经济带政策的实施，使得乌鲁木齐市的市民和城市周边的农民的经济收入的到了不断地提高，因此，越来越多的人有能力在乌鲁木齐市买房了。而且国家大力提倡通过城镇化建设来提高城市人口在总人口中的比重。因此，这些因素都增强了投资者的信心。
三、加强乌鲁木齐房地产市场发展的对策
（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求
乌鲁木齐银监局在贯彻意见中要求对房地产项目开发贷款严格执行“四证齐全”和资本金比例不低于35%的标准，高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高项目资本金要求，而在房地产项目开发贷款以外，房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资则被严令禁止。此外，乌鲁木齐银监局还要求乌鲁木齐各银行区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目要从严控制贷款展期，同时切实加强贷后管理，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。
（二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动
近几年来，房地产价格持续上涨，房地产业成为利润最高的产业之一，企业收益、政府收益，投资和投机者收益都大大增加，但许多以前拥有土地的农民，不仅没有从中获得应该获得的收益，反而因此失去了就业保障和社会保障，这是极其不合理的。因此，改革土地出让金制度，尤其是增大征地拆迁补偿和农民社会保障，将会在一定程度上，减少农民的利益损失，使农民获得一定的补偿，对建立合理土地出让金分配机制是非常有益的一次探索，而更深远的意义就在于，它对中国进行农村土地制度改革，建立城乡统一的土地制度新模式具有巨大的促进和推动作用。
（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性
促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。
鉴于住房的特殊商品属性和民生特点，乌鲁木齐将一方面加快发展完善房地产市场体系，另一方面加快建立健全住房保障体系。乌鲁木齐的住房保障体系主要包括四大类——廉租房、动迁安置房、经济适用房以及单位租赁房、公共租赁房。
（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展
加强对乌鲁木齐房地产企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，对不合格的房地产开发企业将坚决予以注销。同时，政府还建立长效监管机制，以此来加强对整个房地产市场的监管与调控，严厉打击炒房者、投机者，防止房地产价格出现大幅度的波动，维护好房地产市场健康有序的发展态势。
参考文献
[1]郭爱君，毛锦凰. 丝绸之路经济带：优势产业空间差异与产业空间布局战略研究[J]. 兰州大学学报（社会科学版），2014，01：40-49.
[2]胡鞍钢，马伟，鄢一龙. “丝绸之路经济带”：战略内涵、定位和实现路径[J]. 新疆师范大学学报（哲学社会科学版），2014，02：1-11.
[3]赵华胜. “丝绸之路经济带”的关注点及切入点[J]. 新疆师范大学学报（哲学社会科学版），2014，03：27-35+2.
[4]白永秀，王颂吉. 丝绸之路经济带的纵深背景与地缘战略[J]. 改革，2014，03：64-73.
[5]张春林. 丝绸之路经济带框架下促进新疆对外开放与经济发展的建议[J]. 中国经贸导刊，2013，33：16-19.
作者简介：姓名：伍天山 性别：男 出身年月：1975年9月5日 籍贯：湖南 学历：本科 毕业院校：湖南大学 现有职称：中级 研究方向：房地产经济
【关键词】丝绸之路经济带；房地产；乌鲁木齐
丝绸之路经济带，东接广袤的亚洲太平洋经济圈，往西毗邻着发达的欧洲经济圈，总面积约5000万平方公里，汇集人口约占世界总人口的二分之一，被认作是“世界上最长、最具有发展潜力的经济大走廊”。它源于中国古丝绸之路，早在千年以前便已成为了我国与中西南亚诸国进行经贸往来的最主要途径。新疆位于亚欧大陆腹地，东接我国内地，外与中亚、南亚、西亚、欧洲八国相连，毫无疑问是欧亚大陆几何中心。因此在新丝绸之路的潮流中，新疆在巨大的挑战中无疑拥有着难逢的机遇。
一、丝绸之路经济带实施乌鲁木齐房地产市场现状
（一）发展现状
在国家宏观调控政策以及诸多不确定因素的影响下，乌鲁木齐近几年房地产市场表现出结构调整平衡发展的态势。我们根据乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公告可以看出，2013年乌鲁木齐房地产开发企业完成投资825.69亿元，比上年增长36.2%，增幅比上年提高18.8个百分点。2012年乌市建设保障性住房12168套，共77.8万平方米。2013年乌市保障性住房新建项目10个，计划建设保障性住房11500套，总投资18.9亿元。其中6项集中建设项目7855套正在建设中；社会筹集公租房项目4项846套，已开工两项400套。实际建设已完成投资6.6亿元。总计划完成投资20.27亿元。因此，我们可以看出乌鲁木齐市房地产市场中固定资产投资得到了高速的增长。
（二）发展的特征
乌市住房价格普遍呈南低北高态势，随着城市向北扩张和经济重心的北移，北部从原来2008年住房的少人问津到现在的开盘即受热捧，短短五年间发生重大改变。南门、北门、小西门等原来的市中心，现在这已经逐渐变为老城区。随着地铁一号线的开工，未来城市南北的距离将逐渐变小，加上南部建筑布局陈旧，多数地段规划不合理，交通相对拥挤，经济发展受限等绪多因素导致北区房价直线上升。但北区也受限于自身发展较缓的情况，相对南区，教育、医疗、政治、大型超市、商场等各项生活配套设施均较南区落后。一些地段开发商只注重商品房本身的开发、忽略了生活配套设施的引进，导致较偏的地方一些房子仍然无人问津。
二、丝绸之路经济带实施对乌鲁木齐市房地产市场发展的影响
（一）房地产市场进入良性发展轨道
经过政府管理部门的宏观调控和市场的调节，使得乌鲁木齐市房地产市场供需矛盾得到了一定的缓解，这标志着乌鲁木齐市的房地产越来越快速发展的势头得到了有控制。而且住宅空置面积在多年得增长以后也出现了明显下降，因此，说明了政府管理部门对房地产市场宏观调控实施的措施发挥了自己的作用，市场进入了良性发展的轨道。
（二）普通住宅商品房銷售价格上涨
自从新一轮的丝绸之路经济带政策被正式提出，将会是新疆的经济社会更加的繁荣、这必然会是新疆各族人民的收入得到提高从而会使人们的生活水平不断地提高，这样一来就会加大乌鲁木齐市房地产价格走高的趋势。在最近的几年中，经济适用房价格的浮动是比较稳定的。而且在政府部门的宏观调控措施下商品住宅销售价格也有了比较稳定的小幅度的上升趋势。2013年底全市平均商品住宅房价为7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上涨12%。从需求比例来看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投资性需求占45%。2014年一季度这一比例有所变化，首套住房需求比例达到了61%，改善和投资需求有所下降至39%。 因此，通过以上我们可以看出在近几年中房价已经走出了低位徘徊的阴影。
（三）投资者信心有所增加
由于丝绸之路经济带政策的实施，使得乌鲁木齐市的市民和城市周边的农民的经济收入的到了不断地提高，因此，越来越多的人有能力在乌鲁木齐市买房了。而且国家大力提倡通过城镇化建设来提高城市人口在总人口中的比重。因此，这些因素都增强了投资者的信心。
三、加强乌鲁木齐房地产市场发展的对策
（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求
乌鲁木齐银监局在贯彻意见中要求对房地产项目开发贷款严格执行“四证齐全”和资本金比例不低于35%的标准，高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高项目资本金要求，而在房地产项目开发贷款以外，房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资则被严令禁止。此外，乌鲁木齐银监局还要求乌鲁木齐各银行区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目要从严控制贷款展期，同时切实加强贷后管理，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。
（二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动
近几年来，房地产价格持续上涨，房地产业成为利润最高的产业之一，企业收益、政府收益，投资和投机者收益都大大增加，但许多以前拥有土地的农民，不仅没有从中获得应该获得的收益，反而因此失去了就业保障和社会保障，这是极其不合理的。因此，改革土地出让金制度，尤其是增大征地拆迁补偿和农民社会保障，将会在一定程度上，减少农民的利益损失，使农民获得一定的补偿，对建立合理土地出让金分配机制是非常有益的一次探索，而更深远的意义就在于，它对中国进行农村土地制度改革，建立城乡统一的土地制度新模式具有巨大的促进和推动作用。
（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性
促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。
鉴于住房的特殊商品属性和民生特点，乌鲁木齐将一方面加快发展完善房地产市场体系，另一方面加快建立健全住房保障体系。乌鲁木齐的住房保障体系主要包括四大类——廉租房、动迁安置房、经济适用房以及单位租赁房、公共租赁房。
（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展
加强对乌鲁木齐房地产企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，对不合格的房地产开发企业将坚决予以注销。同时，政府还建立长效监管机制，以此来加强对整个房地产市场的监管与调控，严厉打击炒房者、投机者，防止房地产价格出现大幅度的波动，维护好房地产市场健康有序的发展态势。
参考文献
[1]郭爱君，毛锦凰. 丝绸之路经济带：优势产业空间差异与产业空间布局战略研究[J]. 兰州大学学报（社会科学版），2014，01：40-49.
[2]胡鞍钢，马伟，鄢一龙. “丝绸之路经济带”：战略内涵、定位和实现路径[J]. 新疆师范大学学报（哲学社会科学版），2014，02：1-11.
[3]赵华胜. “丝绸之路经济带”的关注点及切入点[J]. 新疆师范大学学报（哲学社会科学版），2014，03：27-35+2.
[4]白永秀，王颂吉. 丝绸之路经济带的纵深背景与地缘战略[J]. 改革，2014，03：64-73.
[5]张春林. 丝绸之路经济带框架下促进新疆对外开放与经济发展的建议[J]. 中国经贸导刊，2013，33：16-19.
作者简介：姓名：伍天山 性别：男 出身年月：1975年9月5日 籍贯：湖南 学历：本科 毕业院校：湖南大学 现有职称：中级 研究方向：房地产经济