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摘 要：在当前的形势下，房地产领域面临巨大的发展空间，企业内部的管理能否到位关系着自身发展的品质，尤其是会计管理会直接影响企业往后的发展战略和态势。所以必须重视其中的成本分摊和所得税管理工作，积极优化管理制度，并且从各个维度做好风险管理，保障房地产领域的长效发展。本文简单概述了企业内成本分摊与所得税管理的内容与要点，分析了当前管理中的缺陷，并且就如何提升成本分摊和所得税管理的有效性提供了几点建议。
关键词：房地产行业;会计核算;成本分摊;所得税处理
會计管理是房地产行业内非常关键的内容，对于各企业的综合战略制定和长效发展具有很大的价值，所以必须强化企业会计核算的有效性，尤其是关于开发成本分摊的问题以及企业内部所得税的处理。因此，企业要从会计工作的思路方面加以更新，做好管理工作的反思和优化，为降低所得税管理中的风险提供支持。
一、成本分摊
房地产行业较为特殊，其中的成本结构较为复杂，囊括的成本内容较多，主要就是基础设施和土地相关的费用、工程款项等，不包括土地征用的费用以及拆迁补偿费用，其他的费用都可以算作是建筑成本。当前并未形成专业的成本分摊方法，但是行业内在成本分摊时会遵守原则性的标准：
第一，分摊配比原则，也就是指会计核算中的时间性，必须将相关的收支情况在统一的时期内完成账务工作，就可以很清晰地获知各个期间中行业的损益问题。所以在实施会计核算时，必须重视账务工作的时间因素，对于各个时期行业内的费用情况做好精准的记录。
第二，谨慎性，这是由房地产行业的性质所决定的，该行业具有高成本和高风险的特征，而且投资的时间很长，所以在实施会计核算时，谨慎是非常重要的工作态度。也就是说，在该行业中随时可能出现损失和负债的问题，所以要谨慎估计收益和资产，关注潜在的费用损失情况。
第三，重要性，成本分摊具有复杂性，必须将项目中的事项进行区分，而且在实施会计确认的环节，要实践差异化的核算策略，这重要性原则的主要体现。另外，在处理成本分摊的环节，为了避免相关损失和风险，就要确保成本分摊规则的落实，在保障会计信息正确性的前提下，明晰成本分摊的标准和程序。
二、会计核算与所得税
企业需要借由会计核算来掌握经济活动的状况，属于事后核算的方法，简单而言，就是指记账和报账的会计工作，科学地开展会计核算是会计管理的主要内容，能够为会计工作提供支持，对于及时记录和保存会计信息有很大的益处。
所得税是非常重要的税种，纳税人的主体较为广泛，无论是销售楼盘和租赁还是利息所得税，都能够成为纳税的对象。对于房地产行业来说，其经济活动中的所得税与内部的经济核算工作有紧密的关联，随着新会计规范的推行，两种核算结果间的区别有所降低。
三、差异性分析
（一）资产负债差异
会计核算主要是为了企业的效益，在资产和负债方面都较为清晰，在经济活动中产生的市场、信息和经济资源，都可以作为房地产企业的资产而存在，而负债主要就是在经营和交易中流出的资金，在开展会计核算时，对于这些要素的考量往往比较详细。但税收法对此并未有明晰的规定，使得二者在资产计算方面存在不同。
（二）收入差异
对于房地产企业来说，会计核算具有很大的价值，主要是帮助企业明晰自身的经济情况，必须保障核算信息的有效性，才能支持到企业的发展。而所得税处理的主要是为了实现社会层面的价值，达到促进发展和优化经济结构的目的。
因为目的方面的差异，使得两者的收入来源也有所差异，在房地产企业中，租赁和销售是主要的收入组成，而所得税与此有一定的差别，这是因为所得税的缴纳期限由法律规定，但是房地产领域的性质决定了其在所得税缴纳方面的不均衡，一般在前期纳税较多，而后期的所得税则无法保障。
（三）成本差异
就现实的情况来看，源于多方面因素，导致所得税和会计核算间存在成本差异，这是因为两者的核算原则不同，而且目标也有差异性，对于会计核算而言，非常容易计算出企业的利润，而关于所得税的计算则需要以此为基础。另外在基建项目中，两者的利润计算方式和结果也存在差异。
四、现状分析
（一）核算目标不清晰
核算对象的确定与会计工作的落实息息相关，但就房地产领域的实际情况来看，核算的方法过于陈旧，无法做好成本分摊的工作，对于所得税的处理方面也有待提升。这主要是源于管理缺失，由于人员素养的问题，导致会计核算过程较为散漫，再加上技能不足，无法保障基本的核算目标，不能清楚地界定核算对象。大多数企业在核算目标的确定方面，都会具体的房产项目和设计概算，也有部分企业对所得税和成本分摊的认识不足，使得核算工作流于形式，在人员安排和制度建设方面存在缺陷，降低了核算的目标性和专业性。
（二）所得税处理过于滞后
房地产领域具有特殊性，涉及的所得税较多，所需要进行的核算工作也非常繁杂，很多企业的处理方法较为陈旧，再加上处理系统长期未更新，使得所得税的处理过程十分混乱，甚至出现档案信息不全的现象，无法支持企业的资金管理。在部分房地产企业中，对所得税的管理有所缺失，实际的管理过程流于形式，增加了核算工作中的疏漏，降低了核算工作的价值，限制了企业自身与行业的成熟发展。
五、优化建议
（一）更新理念
这是确保会计核算工作科学进行的首要措施，主要是从思想的层面上更新传统的管理方式，需要强化对于相关人员的教育，可以设置专门的课程，对于成本分摊和所得税管理理念进行更新。同时也要扩展工作人员的创新思维，在强化理论教育的前提下，开展相应的培训工作，逐渐发展人员的工作技能，并且为工作人员提供交流经验的机会，房地产领域内部可以开展相关的交流会议，在分享集体经验的基础上强化整个行业的成本分摊与所得税管理工作。另外，房地产企业需要注意新型理念的引进，善于反思和总结自身在会计核算管理中的缺陷，然后统筹考虑企业发展的目标，制定出适宜性更强的管理策略，避免对于先进管理方法的过份模仿，保障会计核算和所得税管理的有效性和科学性。最后，要重视相应的考评机制，这是支持管理工作的重要因素，能够强化会计核算和所得税管理人员的责任意识，严肃处理工作环节中的失误情况，保障管理工作的稳定有序推进。 （二）提升监管力度
就现实的情况来看，房地产行业中的经济管理问题大多都是源于监管力度不足，使得员工在成本分摊和所得税的相关工作中缺乏经济安全的意识，在档案处理和工作效率方面存在不足，甚至部分员工对待工作过于懈怠，造成了很多工作中的失误现象。所以必须强化监管以及考核的机制，很多房地产企业都会采取评分制的方式来考核相关员工的业绩，在此基础上企业必须关注对于员工自身价值感的培养，强化员工在行业内的归属感，将员工自身的成长与企业或者行业的进步相结合，这是激励员工的长效机制。企业必须开展宽松有度的监管模式，对经验丰富和表现优秀的员工必须给予嘉奖，尽量利用适宜房地产企业长效发展的模式进行工作监管，保障成本分摊与所得税管理的有效性。
（三）健全会计制度
管理制度是支持企业会计工作的基础，在健全会计制度时首先要考虑当前的税法规定，积极结合税法的标准和要求来更新自身的会计制度，强化相关信息的披露力度，比如关于土地储备量与成本的相关信息必须真实地公开，强化会计工作与所得税管理的透明度，同时也可以根据真实需求来获得相应的保证金，强化房地产企面临风险的能力。同时，也要健全借款费用和成本的核算工作，因为成本核算是确保分摊工作有序进展的前提，针对相应的核算对象必须使用适当的方式计算出销售成本，然后据此建构完备的成本分摊机制，以科学的方式与比例来实施成本分摊。
（四）更新相关法律制度
这是企业做好所得税处理的关键保障，尤其是当前的房地产领域发展较快，行业内的会计准则逐渐成熟，但是税收法出现的问题会弱化企业会计工作的效率，所以必須对此加以完善和优化。比如税收法的相关制度缺乏统一性，而且优惠制度的设置较不合理，所以面对当前房地产领域的现状，必须关注对于以往经验的反思，在遵守有效规则的前提下结合现状加以更新，保障制度的创新契合与当前企业的发展。另外，要重视观察和研究新政策的成效，尽量修改和更新政策中完善的地方，强化各项优惠政策的实践效果。在此过程中必须重视原则性的问题，在契合税收原则前提下可以适当地引进会计准则，也可以先合理控制整改的范围，然后在逐步推进相关法律政策的完善。
（五）重视风险管控
就实际的情况而言，房地产领域的发展风险较大，尤其是关于所得税的管理存在很多成本类的潜在风险，比如关于拆迁补偿费用的虚列，这是企业成本管控的重要的问题，而且一些企业在成本分摊方面的管理存在不足，甚至有虚构操作的情况，使得开发或者补偿方面的成本扩大，增强了企业管理中的风险几率。部分企业在转结成本的过程中也不能遵守配比原则，这些是导致风险的重要因素。
企业必须重视这些潜在的风险，关键是要强化风险分析的力度，然后按照实际的项目运营状况做出高效的防控策略。在降低所得税风险的过程中，首先是要关注企业内部信息的价值，也就是结合自身的成本核算，这与所得税管理的品质息息相关。比如在纳税申报的环节中，必须详细研究相关的会计报表，强化所得税管理的有效性，这也是消解相关风险的有效策略。其次要重视企业自身涉税信息的科学使用，在开展房产项目时所牵扯的部门较多，房产企业必须强化与相关部门的协调，做好价格和开发成本的控制。同时也要非常关注涉税信息，保障自身的所得税管理契合相关规范，这也是防范风险的重要环节。最后就是要重视人为因素，所得税处理中的部分风险也是源于人为懈怠或者失误，所以要做好财务人员教育和培训方面的工作，发展人员在责任与法律方面的意识，保障相关税务工作的品质。
六、结束语
综上所述，在目前的社会大环境下，房地产行业如何做好会计核算与自身的长效发展息息相关，必须要重视成本分摊的相关原则，在此前提下科学地管理所得税，并且统筹内部的相关信息和资源，尽量防范所得税管理中的风险问题，提升房地产领域的健康理性发展。
参考文献：
[1]邓欢.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理[J].中外企业家， 2017（30）：117-117.
[2]侯丽丽.浅谈房地产企业所得税业务实务处理[J].经贸实践， 2017（7）：73-73.
[3]杨秀俊.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理探析[J].中国国际财经（中英文）， 2017（5）：67+141.
[4]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报， 2017（6）：89-92.
[5]邵英.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理[J].中国集体经济， 2018（10）：131-132.
[6]张洪文，吉海波.房地产企业所得税收入与成本辨析[J].注册税务师， 2017（5）：53-55.
关键词：房地产行业;会计核算;成本分摊;所得税处理
會计管理是房地产行业内非常关键的内容，对于各企业的综合战略制定和长效发展具有很大的价值，所以必须强化企业会计核算的有效性，尤其是关于开发成本分摊的问题以及企业内部所得税的处理。因此，企业要从会计工作的思路方面加以更新，做好管理工作的反思和优化，为降低所得税管理中的风险提供支持。
一、成本分摊
房地产行业较为特殊，其中的成本结构较为复杂，囊括的成本内容较多，主要就是基础设施和土地相关的费用、工程款项等，不包括土地征用的费用以及拆迁补偿费用，其他的费用都可以算作是建筑成本。当前并未形成专业的成本分摊方法，但是行业内在成本分摊时会遵守原则性的标准：
第一，分摊配比原则，也就是指会计核算中的时间性，必须将相关的收支情况在统一的时期内完成账务工作，就可以很清晰地获知各个期间中行业的损益问题。所以在实施会计核算时，必须重视账务工作的时间因素，对于各个时期行业内的费用情况做好精准的记录。
第二，谨慎性，这是由房地产行业的性质所决定的，该行业具有高成本和高风险的特征，而且投资的时间很长，所以在实施会计核算时，谨慎是非常重要的工作态度。也就是说，在该行业中随时可能出现损失和负债的问题，所以要谨慎估计收益和资产，关注潜在的费用损失情况。
第三，重要性，成本分摊具有复杂性，必须将项目中的事项进行区分，而且在实施会计确认的环节，要实践差异化的核算策略，这重要性原则的主要体现。另外，在处理成本分摊的环节，为了避免相关损失和风险，就要确保成本分摊规则的落实，在保障会计信息正确性的前提下，明晰成本分摊的标准和程序。
二、会计核算与所得税
企业需要借由会计核算来掌握经济活动的状况，属于事后核算的方法，简单而言，就是指记账和报账的会计工作，科学地开展会计核算是会计管理的主要内容，能够为会计工作提供支持，对于及时记录和保存会计信息有很大的益处。
所得税是非常重要的税种，纳税人的主体较为广泛，无论是销售楼盘和租赁还是利息所得税，都能够成为纳税的对象。对于房地产行业来说，其经济活动中的所得税与内部的经济核算工作有紧密的关联，随着新会计规范的推行，两种核算结果间的区别有所降低。
三、差异性分析
（一）资产负债差异
会计核算主要是为了企业的效益，在资产和负债方面都较为清晰，在经济活动中产生的市场、信息和经济资源，都可以作为房地产企业的资产而存在，而负债主要就是在经营和交易中流出的资金，在开展会计核算时，对于这些要素的考量往往比较详细。但税收法对此并未有明晰的规定，使得二者在资产计算方面存在不同。
（二）收入差异
对于房地产企业来说，会计核算具有很大的价值，主要是帮助企业明晰自身的经济情况，必须保障核算信息的有效性，才能支持到企业的发展。而所得税处理的主要是为了实现社会层面的价值，达到促进发展和优化经济结构的目的。
因为目的方面的差异，使得两者的收入来源也有所差异，在房地产企业中，租赁和销售是主要的收入组成，而所得税与此有一定的差别，这是因为所得税的缴纳期限由法律规定，但是房地产领域的性质决定了其在所得税缴纳方面的不均衡，一般在前期纳税较多，而后期的所得税则无法保障。
（三）成本差异
就现实的情况来看，源于多方面因素，导致所得税和会计核算间存在成本差异，这是因为两者的核算原则不同，而且目标也有差异性，对于会计核算而言，非常容易计算出企业的利润，而关于所得税的计算则需要以此为基础。另外在基建项目中，两者的利润计算方式和结果也存在差异。
四、现状分析
（一）核算目标不清晰
核算对象的确定与会计工作的落实息息相关，但就房地产领域的实际情况来看，核算的方法过于陈旧，无法做好成本分摊的工作，对于所得税的处理方面也有待提升。这主要是源于管理缺失，由于人员素养的问题，导致会计核算过程较为散漫，再加上技能不足，无法保障基本的核算目标，不能清楚地界定核算对象。大多数企业在核算目标的确定方面，都会具体的房产项目和设计概算，也有部分企业对所得税和成本分摊的认识不足，使得核算工作流于形式，在人员安排和制度建设方面存在缺陷，降低了核算的目标性和专业性。
（二）所得税处理过于滞后
房地产领域具有特殊性，涉及的所得税较多，所需要进行的核算工作也非常繁杂，很多企业的处理方法较为陈旧，再加上处理系统长期未更新，使得所得税的处理过程十分混乱，甚至出现档案信息不全的现象，无法支持企业的资金管理。在部分房地产企业中，对所得税的管理有所缺失，实际的管理过程流于形式，增加了核算工作中的疏漏，降低了核算工作的价值，限制了企业自身与行业的成熟发展。
五、优化建议
（一）更新理念
这是确保会计核算工作科学进行的首要措施，主要是从思想的层面上更新传统的管理方式，需要强化对于相关人员的教育，可以设置专门的课程，对于成本分摊和所得税管理理念进行更新。同时也要扩展工作人员的创新思维，在强化理论教育的前提下，开展相应的培训工作，逐渐发展人员的工作技能，并且为工作人员提供交流经验的机会，房地产领域内部可以开展相关的交流会议，在分享集体经验的基础上强化整个行业的成本分摊与所得税管理工作。另外，房地产企业需要注意新型理念的引进，善于反思和总结自身在会计核算管理中的缺陷，然后统筹考虑企业发展的目标，制定出适宜性更强的管理策略，避免对于先进管理方法的过份模仿，保障会计核算和所得税管理的有效性和科学性。最后，要重视相应的考评机制，这是支持管理工作的重要因素，能够强化会计核算和所得税管理人员的责任意识，严肃处理工作环节中的失误情况，保障管理工作的稳定有序推进。 （二）提升监管力度
就现实的情况来看，房地产行业中的经济管理问题大多都是源于监管力度不足，使得员工在成本分摊和所得税的相关工作中缺乏经济安全的意识，在档案处理和工作效率方面存在不足，甚至部分员工对待工作过于懈怠，造成了很多工作中的失误现象。所以必须强化监管以及考核的机制，很多房地产企业都会采取评分制的方式来考核相关员工的业绩，在此基础上企业必须关注对于员工自身价值感的培养，强化员工在行业内的归属感，将员工自身的成长与企业或者行业的进步相结合，这是激励员工的长效机制。企业必须开展宽松有度的监管模式，对经验丰富和表现优秀的员工必须给予嘉奖，尽量利用适宜房地产企业长效发展的模式进行工作监管，保障成本分摊与所得税管理的有效性。
（三）健全会计制度
管理制度是支持企业会计工作的基础，在健全会计制度时首先要考虑当前的税法规定，积极结合税法的标准和要求来更新自身的会计制度，强化相关信息的披露力度，比如关于土地储备量与成本的相关信息必须真实地公开，强化会计工作与所得税管理的透明度，同时也可以根据真实需求来获得相应的保证金，强化房地产企面临风险的能力。同时，也要健全借款费用和成本的核算工作，因为成本核算是确保分摊工作有序进展的前提，针对相应的核算对象必须使用适当的方式计算出销售成本，然后据此建构完备的成本分摊机制，以科学的方式与比例来实施成本分摊。
（四）更新相关法律制度
这是企业做好所得税处理的关键保障，尤其是当前的房地产领域发展较快，行业内的会计准则逐渐成熟，但是税收法出现的问题会弱化企业会计工作的效率，所以必須对此加以完善和优化。比如税收法的相关制度缺乏统一性，而且优惠制度的设置较不合理，所以面对当前房地产领域的现状，必须关注对于以往经验的反思，在遵守有效规则的前提下结合现状加以更新，保障制度的创新契合与当前企业的发展。另外，要重视观察和研究新政策的成效，尽量修改和更新政策中完善的地方，强化各项优惠政策的实践效果。在此过程中必须重视原则性的问题，在契合税收原则前提下可以适当地引进会计准则，也可以先合理控制整改的范围，然后在逐步推进相关法律政策的完善。
（五）重视风险管控
就实际的情况而言，房地产领域的发展风险较大，尤其是关于所得税的管理存在很多成本类的潜在风险，比如关于拆迁补偿费用的虚列，这是企业成本管控的重要的问题，而且一些企业在成本分摊方面的管理存在不足，甚至有虚构操作的情况，使得开发或者补偿方面的成本扩大，增强了企业管理中的风险几率。部分企业在转结成本的过程中也不能遵守配比原则，这些是导致风险的重要因素。
企业必须重视这些潜在的风险，关键是要强化风险分析的力度，然后按照实际的项目运营状况做出高效的防控策略。在降低所得税风险的过程中，首先是要关注企业内部信息的价值，也就是结合自身的成本核算，这与所得税管理的品质息息相关。比如在纳税申报的环节中，必须详细研究相关的会计报表，强化所得税管理的有效性，这也是消解相关风险的有效策略。其次要重视企业自身涉税信息的科学使用，在开展房产项目时所牵扯的部门较多，房产企业必须强化与相关部门的协调，做好价格和开发成本的控制。同时也要非常关注涉税信息，保障自身的所得税管理契合相关规范，这也是防范风险的重要环节。最后就是要重视人为因素，所得税处理中的部分风险也是源于人为懈怠或者失误，所以要做好财务人员教育和培训方面的工作，发展人员在责任与法律方面的意识，保障相关税务工作的品质。
六、结束语
综上所述，在目前的社会大环境下，房地产行业如何做好会计核算与自身的长效发展息息相关，必须要重视成本分摊的相关原则，在此前提下科学地管理所得税，并且统筹内部的相关信息和资源，尽量防范所得税管理中的风险问题，提升房地产领域的健康理性发展。
参考文献：
[1]邓欢.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理[J].中外企业家， 2017（30）：117-117.
[2]侯丽丽.浅谈房地产企业所得税业务实务处理[J].经贸实践， 2017（7）：73-73.
[3]杨秀俊.房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理探析[J].中国国际财经（中英文）， 2017（5）：67+141.
[4]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报， 2017（6）：89-92.
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[6]张洪文，吉海波.房地产企业所得税收入与成本辨析[J].注册税务师， 2017（5）：53-55.