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作者简介：丁文壮（1990.02-），男，汉族，安徽安庆市人，金融硕士，西南民族大学经济学金融专业，研究方向：商业银行管理。
摘 要：近些年来，我国住房抵押贷款证券的发展进度是十分缓慢的，在我国全面推行住房抵押贷款证券化产品对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。本文通过探讨我国目前住房抵押贷款证券化的现状，目的是发现在我国现阶段推行住房抵押贷款证券化可能存在的一些问题，并且为我国以后顺利推行住房抵押贷款证券化提供一些理论研究。本文运到查找文献法、类比等方法找出我国目前推行住房抵押贷款证券化所存在的种种问题，如我国住房抵押贷款证券化的需求缺乏动力、一级市场有待改善、二级市场需要完善等。
关键词：住房抵押贷款证券化；资金缺口；需求；动力；一级市场；改善；二级市场；完善
一、我国住房抵押贷款证券化的现状
从我国发展证券化产品的过程来看，1998年，央行开始牵头组织“住房抵押贷款证券化研究”；2000年下半年，只有中国建设银行和中国工商银行得到央行的批准可以进行住房抵押贷款证券化的试点工作；截止到2005年，我国的资产证券化还是处于理论阶段。进而中国工商银行、中国建设银行等机构着手对住房抵押贷款证券化进行研究并且提出了一些研究方案。随着经济的发展，相关政策法规的放开以及我国国内环境的改变，我国相继发行了3笔住房抵押贷款证券。
第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了我国第一笔住房抵押贷款证券化产品即建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
二、我国住房抵押贷款证券化的特点
1、投资方式比较特殊
我国第一笔住房抵押贷款证券化产品，是委托中信信托在银行间债券市场发行、由中国建设银行作为发起机构、并且没有政府的信用作担保，从这可以看出我国的住房抵押贷款证券化与国际上的还是存在相当大的差别。
2、投资者的类型比较单一
到目前为止，我国住房抵押贷款证券化目前还只能在银行间债券市场进行交易，投资者主要是以银行为主体的金融机构投资者，其他的一些理财基金以及个人投资者还没有进行投资。从风险角度来说，我国住房抵押贷款证券化产品风险管理要求相对比较高，以银行为首的机构投资者在这方面比较成熟。从我国住房抵押证券化产品的发展来讲，与西方相比，发展比较晚、金融制度相关法律法规有待于完善等等。发展到一定程度再面向中小投资者，可以保护我国的中小投资者利益。
3、政府不提供担保的信用增级形式
我国住房抵押贷款证券化产品以信用增级形式进行的，但政府不提供信用担保。信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。这为我国住房抵押贷款证券化的外部信用增级提供了法律上的支撑。
三、我国住房抵押贷款证券化存在的问题
与住房抵押贷款证券化市场十分发达的西方国家相比，我国目前基本上还是处于试探阶段。随着我国不断地深化改革，金融市场也不断的发展，金融体系在不断的完善，金融工具与金融产品不断的齐全，满足了人们的金融需求，促使了我国住房抵押贷款证券化向前发展。但是，住房抵押贷款证券化是一个过程，需要一步步来完成，不可能一蹴而就，由于它涉及的领域广、各方面有待于建设，所以我国的住房抵押贷款证券化还有很多问题需要去解决。
1、我国住房抵押贷款证券化产品的内需不足
在我国住房抵押贷款市场的发展中，商业银行扮演的角色举足轻重，所以要全面推行住房抵押贷款证券化，商业银行必须全面配合，就目前我国现状，还难以看到这种局面。
首先，从我国商业银行的受益角度来看，我国住房按揭贷款净收益率比较可观，基本能维持在3%的水平，而即使是从2014年下半年到2015年8月底不断的降息，但中长期贷款利率还是至少维持5%以上。并且在资产证券化的过程中，各种费用是一笔很大的开支，这就进一步压缩了商业银行的利益空间，这就从根本上影响了我国商业银行参与住房抵押贷款证券化。
其次，我国商业银行贷款很大一部分是住房抵押贷款，目前商业银行的资产流动性比较充裕，而实施资产证券化的主要目的就是提高资产流动性，可以看出我国目前全面推行资产证券化缺乏动力。
2、我国住房抵押贷款证券化的发行市场有待于建设
首先，我国住房抵押贷款的发行市场规模小。到2014年下半年，虽然我国居民的已经住房抵押贷款规模达到10万亿，但占GDP总规模仅为15.6%左右。而欧洲的一些国家在10年前就已经达到了很高的比例，如2011年德国为47%、英国为60%、荷兰为74%。从这组数据来看，我国住房抵押贷款证券化的发行市场规模还远远不够。
其次，我国个人信用记录体系有待于完善。目前，主要存在技术性难题，如个人信息不透明、信用水平难评估、个人支付能力难统计、信息不对称等等，甚至个人资料真实性存在问题。这些问题都有待于解决。
最后，相关的法律法规不到位。住房抵押贷款证券化是一个涉及的领域极其宽泛，而且对专业化要求十分高的金融衍生工具，根据国外住房抵押证券化的经验，它会涉及到破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等相应的法律法规。而我国住房抵押贷款证券化的金融服务基础设施还不全，相关的金融监管方式还有很大差距，以及其他种种因素都将制约着我国住房抵押贷款证券化的实施。
3、我国住房抵押贷款证券化交易市场需要完善
首先，交易市场缺乏必要的投资者。由于目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，住房抵押贷款证券化产品就缺乏吸引力；在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的住房抵押贷款证券化资产寻找资金对接难度较大；过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。
其次，交易市场的高尖端对口人才匮乏。由于住房抵押贷款证券化产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，而目前我国商业银行的工作人员对这方面业务还是比较陌生，尤其是高端业务的更是很少涉及。所以，高尖端对口人才的稀缺也是抑制了我国住房抵押贷款证券化业务的顺利推行。
最后，交易市场的金融服务机构比较稀缺。金融机构是金融市场不可缺少的组成部分，资产证券化市场对金融机构的需要也是不可或缺的。在现阶段，我国住房抵押贷款证券化的金融机构太少，这项业务要想顺利开展是寸步难行。
（作者单位：西南民族大学）
参考文献：
[1] 吴福明.房地产证券化探索[M].上海人民出版社，1997.
[2] 涂永红，刘柏荣.银行信贷资产证券化.北京：中国金融出版社，2000年，138-141
[3] 李耀.资产证券化：基本理论与案例.上海：上海财经大学出版社，2001年，92-99
[4] 沈沛：《资产证券化的国际运作》，中国金融出版社，2000年7月。
[5] 殷红，张卫东.房地产金融.北京：首都经济贸易大学出版社，2002年，124-225
[6] 汪利娜.促进住宅金融规范平稳发展.中国金融，2003年第2期：22-31
摘 要：近些年来，我国住房抵押贷款证券的发展进度是十分缓慢的，在我国全面推行住房抵押贷款证券化产品对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。本文通过探讨我国目前住房抵押贷款证券化的现状，目的是发现在我国现阶段推行住房抵押贷款证券化可能存在的一些问题，并且为我国以后顺利推行住房抵押贷款证券化提供一些理论研究。本文运到查找文献法、类比等方法找出我国目前推行住房抵押贷款证券化所存在的种种问题，如我国住房抵押贷款证券化的需求缺乏动力、一级市场有待改善、二级市场需要完善等。
关键词：住房抵押贷款证券化；资金缺口；需求；动力；一级市场；改善；二级市场；完善
一、我国住房抵押贷款证券化的现状
从我国发展证券化产品的过程来看，1998年，央行开始牵头组织“住房抵押贷款证券化研究”；2000年下半年，只有中国建设银行和中国工商银行得到央行的批准可以进行住房抵押贷款证券化的试点工作；截止到2005年，我国的资产证券化还是处于理论阶段。进而中国工商银行、中国建设银行等机构着手对住房抵押贷款证券化进行研究并且提出了一些研究方案。随着经济的发展，相关政策法规的放开以及我国国内环境的改变，我国相继发行了3笔住房抵押贷款证券。
第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了我国第一笔住房抵押贷款证券化产品即建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。
二、我国住房抵押贷款证券化的特点
1、投资方式比较特殊
我国第一笔住房抵押贷款证券化产品，是委托中信信托在银行间债券市场发行、由中国建设银行作为发起机构、并且没有政府的信用作担保，从这可以看出我国的住房抵押贷款证券化与国际上的还是存在相当大的差别。
2、投资者的类型比较单一
到目前为止，我国住房抵押贷款证券化目前还只能在银行间债券市场进行交易，投资者主要是以银行为主体的金融机构投资者，其他的一些理财基金以及个人投资者还没有进行投资。从风险角度来说，我国住房抵押贷款证券化产品风险管理要求相对比较高，以银行为首的机构投资者在这方面比较成熟。从我国住房抵押证券化产品的发展来讲，与西方相比，发展比较晚、金融制度相关法律法规有待于完善等等。发展到一定程度再面向中小投资者，可以保护我国的中小投资者利益。
3、政府不提供担保的信用增级形式
我国住房抵押贷款证券化产品以信用增级形式进行的，但政府不提供信用担保。信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。这为我国住房抵押贷款证券化的外部信用增级提供了法律上的支撑。
三、我国住房抵押贷款证券化存在的问题
与住房抵押贷款证券化市场十分发达的西方国家相比，我国目前基本上还是处于试探阶段。随着我国不断地深化改革，金融市场也不断的发展，金融体系在不断的完善，金融工具与金融产品不断的齐全，满足了人们的金融需求，促使了我国住房抵押贷款证券化向前发展。但是，住房抵押贷款证券化是一个过程，需要一步步来完成，不可能一蹴而就，由于它涉及的领域广、各方面有待于建设，所以我国的住房抵押贷款证券化还有很多问题需要去解决。
1、我国住房抵押贷款证券化产品的内需不足
在我国住房抵押贷款市场的发展中，商业银行扮演的角色举足轻重，所以要全面推行住房抵押贷款证券化，商业银行必须全面配合，就目前我国现状，还难以看到这种局面。
首先，从我国商业银行的受益角度来看，我国住房按揭贷款净收益率比较可观，基本能维持在3%的水平，而即使是从2014年下半年到2015年8月底不断的降息，但中长期贷款利率还是至少维持5%以上。并且在资产证券化的过程中，各种费用是一笔很大的开支，这就进一步压缩了商业银行的利益空间，这就从根本上影响了我国商业银行参与住房抵押贷款证券化。
其次，我国商业银行贷款很大一部分是住房抵押贷款，目前商业银行的资产流动性比较充裕，而实施资产证券化的主要目的就是提高资产流动性，可以看出我国目前全面推行资产证券化缺乏动力。
2、我国住房抵押贷款证券化的发行市场有待于建设
首先，我国住房抵押贷款的发行市场规模小。到2014年下半年，虽然我国居民的已经住房抵押贷款规模达到10万亿，但占GDP总规模仅为15.6%左右。而欧洲的一些国家在10年前就已经达到了很高的比例，如2011年德国为47%、英国为60%、荷兰为74%。从这组数据来看，我国住房抵押贷款证券化的发行市场规模还远远不够。
其次，我国个人信用记录体系有待于完善。目前，主要存在技术性难题，如个人信息不透明、信用水平难评估、个人支付能力难统计、信息不对称等等，甚至个人资料真实性存在问题。这些问题都有待于解决。
最后，相关的法律法规不到位。住房抵押贷款证券化是一个涉及的领域极其宽泛，而且对专业化要求十分高的金融衍生工具，根据国外住房抵押证券化的经验，它会涉及到破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等相应的法律法规。而我国住房抵押贷款证券化的金融服务基础设施还不全，相关的金融监管方式还有很大差距，以及其他种种因素都将制约着我国住房抵押贷款证券化的实施。
3、我国住房抵押贷款证券化交易市场需要完善
首先，交易市场缺乏必要的投资者。由于目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，住房抵押贷款证券化产品就缺乏吸引力；在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的住房抵押贷款证券化资产寻找资金对接难度较大；过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。
其次，交易市场的高尖端对口人才匮乏。由于住房抵押贷款证券化产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，而目前我国商业银行的工作人员对这方面业务还是比较陌生，尤其是高端业务的更是很少涉及。所以，高尖端对口人才的稀缺也是抑制了我国住房抵押贷款证券化业务的顺利推行。
最后，交易市场的金融服务机构比较稀缺。金融机构是金融市场不可缺少的组成部分，资产证券化市场对金融机构的需要也是不可或缺的。在现阶段，我国住房抵押贷款证券化的金融机构太少，这项业务要想顺利开展是寸步难行。
（作者单位：西南民族大学）
参考文献：
[1] 吴福明.房地产证券化探索[M].上海人民出版社，1997.
[2] 涂永红，刘柏荣.银行信贷资产证券化.北京：中国金融出版社，2000年，138-141
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[6] 汪利娜.促进住宅金融规范平稳发展.中国金融，2003年第2期：22-31