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摘要：房地产业作为我国未来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导性、基础性作用，一旦发生房地产泡沫，将给国民经济带来严重后果。我国房地产业自1998年复苏以来，获得了长足的发展，但也存在一些问题，比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等，引发了人们对泡沫的猜疑。由于我国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，对房地产泡沫测度的研究更是少之又少，这与我国房地产市场发展现状极为不符。
指标法有它天然优势——计算简单，能够直接说明问题；研究者不仅可以独立使用各个指标，而且可以选择多个指标形成指标体系。在能够获得足够数据的情况下，指标法的应用几乎没有什么限制条件。
本文把房地产泡沫的指标分成已经可供参考的预警水平的指标和没有可供参考的预警水平的指标。前一类指标包括：房价收入比、商品房空置率、房价增长率与人均GDP增长率的比率、房地产开发投资与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内贷款所占比重，对这类指标本文作为主要指标；后一类指标作为辅助指标。根据统计资料，主要指标一般都可以进行定量分析；由于缺乏统计数据，有的辅助指标不能定量分析，只能做定性分析。
一、房价收入比
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的
(新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易)，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。笔者认为，地域性是房地产商品的主要特征之一，所以，根据国家统计局提供的数据计算出的房价收入比对各个地区来说，只能作为参考。真正能说明各地区居民家庭支付能力的还是各地区的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房后的商品住宅的房价收入比；商品住宅的面积应该按当地所有商品住宅的套型面积加权平均后的面积计，房价应按当地商品住宅的平均房价计算；居民平均家庭年支配收入在各地是比较容易得到的，这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付能力。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低，房地产市场蕴含泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可靠性非常高，而且相对而言计算简单。
房价收入比的合理区间是多少，我国因为存在隐性收入高，特殊住房体制等原因，目前在5-8之间属于正常。
二、商品房空置率
是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房數量的比重。报告期可供销售、出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积减去不可销售的面积。商品房空置率是房地产指数的一个重要指标。
统计下来，目前空置率应该有两种就算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会控制房屋面积除以全部住房面积；一种是我国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积的平均值。国际房地产“泡沫”空置率的空置警戒线为10％由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只作参考。
具体计算时，商品房空置面积等于当年商品房竣工面积减去商品房销售面积，商品房空置率等于当年的商品房空置面积与前后三年商品房竣工面积的移动平均值的比值。
就像面说的，从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。但是，空置率低并不意味着房地产市场运作健康。对下面几种情况下的空置率要做具体分析：第一，由于我国实行商品房的预售制度，某一年销售出的房子并不一定竣工，这就早产的某一年的空置率有可能为负数的现象；第二，在房价上涨过高，过快，投机盛行的情况下也会造成空置率的急剧降低。
三、房价增长率与人均GDP增长率的比率
该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。他可以用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫程度就越大。国内很多学者都采用房价增长率和GDP增长率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，我国采用了房价增长率与人均GDP增长率的比率这一指标。
—般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上是，认为存在较大的泡沫。由于我国采用的是房价增长率与人均GDP增长率的比率，所以，这个界限仅做参考。笔者根据《中国统计年鉴》上的数据计算出了1994-3115年间中国商品房价格增长率与人均GDP增长率的比率。从计算出的数据来看，我国商品房价升幅／人均GDP增幅都没有超过2，由于我国在1998年取消福利分房制度，住宅完全实现市场化。在这一政策的影H向下，在1998年前后，这一比率出现了非常大的波动。
四、房地产开发投资与固定资产投资的比率
一般而言，在使用该指标时，若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。这一指标认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率肯定持续高涨，普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率，而且它会明显带动固定资产投资的高涨。
总之，中国房地产市场还表现出整体供给过剩与价格持续上涨同时并存的非均衡；商品房中的住宅、别墅、商业营业用房和经济适用房等结构非均衡；土地转让价格、商品房销售价格与二手房价格上涨较大和房屋租赁价格基本保持稳定非均衡等特点。
参考文献：
[1]肖英杰：我国房地产政策性泡沫研究[D]；中南大学；2006年.
[2]韩德宗：基于West模型的房地产泡沫的实证研究——以北京、上海、深圳为例[J]；当代经济科学；2005年05期.
指标法有它天然优势——计算简单，能够直接说明问题；研究者不仅可以独立使用各个指标，而且可以选择多个指标形成指标体系。在能够获得足够数据的情况下，指标法的应用几乎没有什么限制条件。
本文把房地产泡沫的指标分成已经可供参考的预警水平的指标和没有可供参考的预警水平的指标。前一类指标包括：房价收入比、商品房空置率、房价增长率与人均GDP增长率的比率、房地产开发投资与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内贷款所占比重，对这类指标本文作为主要指标；后一类指标作为辅助指标。根据统计资料，主要指标一般都可以进行定量分析；由于缺乏统计数据，有的辅助指标不能定量分析，只能做定性分析。
一、房价收入比
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的
(新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易)，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。笔者认为，地域性是房地产商品的主要特征之一，所以，根据国家统计局提供的数据计算出的房价收入比对各个地区来说，只能作为参考。真正能说明各地区居民家庭支付能力的还是各地区的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房后的商品住宅的房价收入比；商品住宅的面积应该按当地所有商品住宅的套型面积加权平均后的面积计，房价应按当地商品住宅的平均房价计算；居民平均家庭年支配收入在各地是比较容易得到的，这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付能力。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低，房地产市场蕴含泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可靠性非常高，而且相对而言计算简单。
房价收入比的合理区间是多少，我国因为存在隐性收入高，特殊住房体制等原因，目前在5-8之间属于正常。
二、商品房空置率
是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房數量的比重。报告期可供销售、出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积减去不可销售的面积。商品房空置率是房地产指数的一个重要指标。
统计下来，目前空置率应该有两种就算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会控制房屋面积除以全部住房面积；一种是我国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积的平均值。国际房地产“泡沫”空置率的空置警戒线为10％由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只作参考。
具体计算时，商品房空置面积等于当年商品房竣工面积减去商品房销售面积，商品房空置率等于当年的商品房空置面积与前后三年商品房竣工面积的移动平均值的比值。
就像面说的，从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。但是，空置率低并不意味着房地产市场运作健康。对下面几种情况下的空置率要做具体分析：第一，由于我国实行商品房的预售制度，某一年销售出的房子并不一定竣工，这就早产的某一年的空置率有可能为负数的现象；第二，在房价上涨过高，过快，投机盛行的情况下也会造成空置率的急剧降低。
三、房价增长率与人均GDP增长率的比率
该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。他可以用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫程度就越大。国内很多学者都采用房价增长率和GDP增长率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，我国采用了房价增长率与人均GDP增长率的比率这一指标。
—般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上是，认为存在较大的泡沫。由于我国采用的是房价增长率与人均GDP增长率的比率，所以，这个界限仅做参考。笔者根据《中国统计年鉴》上的数据计算出了1994-3115年间中国商品房价格增长率与人均GDP增长率的比率。从计算出的数据来看，我国商品房价升幅／人均GDP增幅都没有超过2，由于我国在1998年取消福利分房制度，住宅完全实现市场化。在这一政策的影H向下，在1998年前后，这一比率出现了非常大的波动。
四、房地产开发投资与固定资产投资的比率
一般而言，在使用该指标时，若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。这一指标认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率肯定持续高涨，普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率，而且它会明显带动固定资产投资的高涨。
总之，中国房地产市场还表现出整体供给过剩与价格持续上涨同时并存的非均衡；商品房中的住宅、别墅、商业营业用房和经济适用房等结构非均衡；土地转让价格、商品房销售价格与二手房价格上涨较大和房屋租赁价格基本保持稳定非均衡等特点。
参考文献：
[1]肖英杰：我国房地产政策性泡沫研究[D]；中南大学；2006年.
[2]韩德宗：基于West模型的房地产泡沫的实证研究——以北京、上海、深圳为例[J]；当代经济科学；2005年05期.