国务院9月13日对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险以来，社会热议不断。北京、上海、南京等多地曾试点“以房养老”，但效果不佳，“以房养老”适合中国的国情吗？“中国式以房养老”难在哪儿？本刊记者采访了多家银行、保险公司等金融机构、养老机构、专家学者等，从多角度探寻“以房养老”在中国的可行性，以及“中国式以房养老”如何破局。
　　在采访中，记者致电多家保险公司，其中中国太平洋保险（集团）股份有限公司品牌建设部相关人士告诉记者，公司目前还没有考虑开展“以房养老”的相关业务。保险公司是经营风险的企业，内部的风险管理工作非常重要。风险管理作为保险公司生存和发展的重中之重，业务部门目前密切关注市场及相关消息，对市场进行研判，待时机成熟之后再进入。
　　而中国平安保险（集团）股份有限公司、泰康人寿保险股份有限公司均表示还没有涉及“以房养老”的业务。
　　据了解，2012年6月，泰康养老社区北京昌平旗舰店项目“泰康之家·燕园”奠基，预计2015年可投入使用，计划建成国内第一家大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。泰康人寿与养老社区挂钩的“幸福有约”险种正在热卖中。养老社区或可成为通向“以房养老”的一条路径。
　　从银行方面来看，国内第一家开展“养老按揭”的银行——中信银行，于2011年10月推出养老按揭（即住房反向抵押贷款）的产品。中信银行消费金融部副总经理奚国光告诉记者，这款产品在上海销售的量并不大，而且主要的销售对象是子女在国外的老人或者无子女老人。究其原因，中国人的传统观念占主要因素，老百姓把房子看得很重。
　　而光大银行零售部相关负责人则表示，开展“以房养老”试点是好事，但光大银行目前还没有计划推出相关产品。
　　对于“中国式以房养老”，中央财经大学保险学院执行院长郝演苏，西南财经大学保险系系主任韦生琼，西南财经大学信托与理财研究所副所长、德阳银行战略委员会副主任罗志华博士都有自己的看法。
　　《中国西部》：9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下文简称《意见》），提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。对此，您如何解读？
　　罗
　　《关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称35号文）提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，是国务院推动“社会养老”思路的体现。
　　截止2012年底，我国60周岁以上老年人口已接近2亿，2025年将突破3亿，养老正在成为我国最大的社会问题，解决好老龄人口的养老、服务、医疗、文化等问题是本届政府面临的重大民生工程之一。要搞好这一民生工程，仅仅依靠政府力量、财政支撑，无论在服务保障还是在财力供给上都会显得力不从心。
　　因此，35号文的思路，是将养老社会化，是以政府为主导，发挥社会力量作用，通过完善市场机制，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。开展老年人住房反向抵押养老保险试点，不论效果如何，都是对养老社会化的具体尝试。
　　郝
　　国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“以房养老”的设想是很好的。但不管是保险公司还是银行，现阶段都还不具备试点的现实条件。由于种种配套制度和设施不完善，“以房养老”的提出目前仍仅限于探讨阶段，距离真正的市场运作还有很长的距离。
　　《中国西部》：北京、上海等多地曾试点“以房养老”，但效果不佳，“中国式以房养老”难在哪里？
　　郝
　　70年土地所有权限制、房产评估机制不成熟、税收等相关配套法律政策是目前保险公司试点“以房养老”的最大现实障碍。
　　在相关配套政策中，养老金给付标准的统一是一大难题：我国各地房价差距悬殊，如果该业务在全国大范围推行，如何突破这种空间限制？
　　此外，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人，借款人可以充分享受房价上涨的好处，但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。
　　韦
　　要考虑现实性、可行性。中国人的传统观念，这是一大难点。此外，70年土地所有权限制、房屋价格波动的风险、人均寿命评估等都是有待解决的问题。
　　罗
　　尽管“以房养老”是一些西方国家比较普遍的养老方式，但鉴于我国文化传统与之差异甚大，这一模式在未来相当长的时间内，很难成为我国的主流养老方式。因此，“以房养老”效果不佳实属正常。
　　“以房养老”的第一个难题是文化。财产传承在中华文化中根深蒂固，也是文明传承的重要方式。房产， 则是财产传承的重要内容。在中华民族的观念中，房产除了用来居住，另外一个重要功能便是传承后代。一个人如果沦落到要变卖房产的地步，那一定是走投无路的选择。
　　第二个难题则是技术。从我国过去20年的发展历史来看，房产保值、增值功能良好，在满足居住的同时，还可以让拥有者获得资本利得与财产性收入。未来10年或20年之后，养老房到底价值几何？另外，人未来的寿命存在很大的不确定性。这两个不确定性决定了养老融资机构对未来房产与人寿保险金的定价与房产拥有者的定价难以吻合。
　　“以房养老”可以激活和释放出巨大的存量资产，以及消费需求，这当然是好事。但我国的“以房养老”不宜照搬美国等西方模式，那种希望一步到位的想法不切实际，也很难推开。
　　《中国西部》：“中国式以房养老”如何破局？
　　郝
　　“以房养老”在技术上的障碍并不大，如果有10%的潜在客户，就有一定市场。
　　未来需要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如，在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。 　　罗
　　我国的“以房养老”不是没有突破口。只要能尊重文化、避开技术难题，我国的“以房养老”就可以发展起来。
　　开展“以房养老”，要避免采用剥夺老龄人士房屋产权模式，慎用未来转移房屋产权模式。相对于保险公司或银行，老龄人士属于弱势群体，通过财产权与保险金的交易，很有可能会对老人造成心理伤害和财产侵害。
　　“以房养老”不是固化的，其形式可以多种多样，包括“以房租养老”“半租半住式养老”“以房产为保证的消费贷款养老”等，都是“以房养老”的形式。其中，以租金收入养老是最易于为百姓所接受的“以房养老”方式。此外，社区老龄人士以房产使用权加盟养老机构成为会员、以房产所有权入股有品牌的养老机构成为股东以获得养老服务，也是“以房养老”的体现形式。
　　《中国西部》：有专家说：“目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。”您认为是这样吗？老人购买“以房养老”产品来养老，与老人卖房或租房养老相比，其优劣势在哪儿？
　　罗
　　“以房养老”产品面临未来房屋定价和人生寿命两个不确定性，与保险公司、银行相比，高龄人士属于技术与信息的弱势人群，在通胀预估、年金精算、利率走势等方面均容易处于弱势。这些保险公司、银行创设的产品，一定会充分考虑到创设机构自身的风险控制和收益水平；而另一方面，购买者的风险可能比较高，利益可能受损失。因此，这类产品试点不成功是不足为奇的，这与经济学上信息不对称的次品市场非常类似，是很难发展起来的。
　　“以房养老”产品的优势在于有保险公司、银行协助打理，简单、方便。但其缺点在于心理伤害和财产损失。租房、卖方养老尽管麻烦一些，但财产通常不容易受到损失，特别是通过租房获得租金养老，心理是容易接受的。
　　《中国西部》：您认为银行、保险公司等金融机构在“以房养老”业务开展中各扮演怎样的角色？各自的优劣势是什么？风险和制约点在哪儿？
　　罗
　　罗志华：银行和保险公司其实就是扮演融资机构，或者融资加保险机构的角色。银行有结算和贷款功能，在“以房养老”中能够提供结算、按揭、理财、消费贷款、老年金融等服务。保险公司有保险功能，能够提供保险、融资、理财、老年金融等服务。
　　从银行和保险公司来说，“以房养老”的风险点主要是房产安全和未来价值。发生地震、水灾、泥石流、火灾、地陷等自然灾害可能使房产灭失，房屋质量的问题可能使房产提前减值或报废，未来房地产价格下跌可能使房产大幅度缩水等等，只要是可能对未来房产价值构成重大影响的，都是重要风险点。而对这些风险点的看法和风险定价，很可能在银行与客户之间、保险公司与客户之间形成重大分歧。
　　至于老龄人士寿命过长的风险，银行和保险都可以采用大数定律进行分散，在成千上万投保人中支付平均寿命的成本。
　　韦
　　韦生琼：统计数据的收集方面，尤其是寿险积累的数据制作的生命周期表，是保险公司的优势。
　　《中国西部》： 在“以房养老”产品的设计和推行过程中，您认为国家层面应出台怎样的法律法规和制度来予以保障顺利推行？
　　郝
　　郝演苏：70年土地所有权限制、房产评估机制不成熟、税收等相关配套法律政策是目前保险公司试点“以房养老”的最大现实障碍。
　　罗
　　罗志华：我倒是认为国家不要急于出跟确定房子价值相关的什么制度，比如什么评估制度之类的，没有什么用。
　　政府可以在鼓励老人将房产使用权、产权等拿出来加入社区养老机构、非营利性养老机构方面进行一些研究，出台一些有利于保护双方合法权益的规章制度。
　　《中国西部》：有业内人士认为，借鉴国外经验来看，如以房养老业务顺利开展，就必须由借款人、政府部门、银行、保险（放心保）、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。您认为多家机构联合参与开办“以房养老”业务的模式是否适合中国？其中的核心机构是什么？如何将多家机构有机结合在一起，令其各司其职？是否会降低业务开展的效率？
　　罗
　　罗志华：把这么多的机构像拼盘一样拼在一起肯定是不合适的，也是不现实的，难以各司其职，只会推诿扯皮。这也是与国务院35号文的精神相背离的。
　　在养老机构建设中，政府只能是提供帮助支持，维护公平正义。除了保障基本养老外，政府不宜参与到社会养老中来。社会养老要由社会来办，要尊重文化。只要能够达到养老的效果和目的，什么样的养老模式并不重要。既然如此，“以房养老”就不能够非要拘泥于某种形式，只有被广大老百姓乐于接受的产品和形式，才是有生命力的。