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摘要：近几年来，随着经济建设的高速发展，各地非农业占地日益扩大，再加上农业自身的内部结构调整，使农村的面积不断减少，违法占地、侵占耕地、毁坏耕地的现象在不少地方时有发生。由此可见，保护土地已成为一项刻不容缓的任务，必须予以高度重视。乡镇规划管理是指导乡镇建设、统筹乡镇发展的重要依据和手段,而土地的合理利用在乡镇规划中起着重要的作用。本文结合乡镇管理规划中土地利用方面存在的一些问题,对如何合理利用土地资源提出几点对策建议。
关键词:乡镇规划管理;土地合理利用
Abstract: in recent years, along with the rapid development of economic construction, the non-agricultural covers an area of the growing around, plus its own internal structure adjustment of agriculture, the rural area of dwindling, illegal covers an area of cultivated land, destroy, occupy the phenomenon of cultivated land in many places to happen from time to tome. This shows, protect land has become an urgent task, we must pay serious attention. Town planning management is guiding the development as a whole town construction, the important basis and method, and the rational utilization of the land in town planning play an important role. This paper combine the management of land use planning in the problems of the team, to the reasonable utilization of land resources, puts forward several countermeasures.
Keywords: town planning management; Rational land use
中图分类号： TU982 文献标识码：A 文章编号：
一、乡镇规划管理在乡镇建设、统筹乡镇发展中起着重要的作用,在乡镇差距日益凸显、城镇化进程不断加快、农村劳动力持续向城镇转移的进程中,乡镇规划逐渐被提上日程。我国正处于城镇化、工业化快速发展时期,城镇经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城镇土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为乡镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。因此,合理利用土地资源是保障乡镇规划成功进行的前提条件,对乡镇规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
二、乡镇规划中土地利用方式及其问题
(一)乡镇规划中土地利用方式。當前我国乡镇规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:农业用地转为建设用地是工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城镇用地的重要补充,保证了工业化、城镇化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行乡镇建设的配套开发以及乡镇土地的综合管理利用。对乡镇土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将乡镇基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
(二)乡镇规划中土地利用存在的问题。乡镇规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
（三）基层干部群众土地管理知识缺乏，土地违法行为时有发生。农村干部群众依法用地意识不强，村民宅基地审批把关不严，违法用地现象时有发生。如部分村民误认为土地承包后即依法取得了土地使用权，另有相当一部分村认为老屋翻建中人不超出原有宅基地范围，无须办理用地审批手续。农村基层组织一些领导越权批准村民建房，出于对村民急需建房的同情，一些村领导将法律置于脑后，感情用事，擅自表态越权同意村民建房，好心办坏事，造成无知村的违法建房。同时，农村干部为增加村级收入，以出租非量化土地方式获取上交款，把山脚、岸线附近闲置土地擅自出租他人建厂房、码头，在土地管理部门执法过程中多有发现。
三、乡镇规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在乡镇规划中有着重要作用,是做好乡镇规划的基础。为充分利用土地资源,促进乡镇规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
(一)对农村土地征用的管制
1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城镇周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
(三)加大宣传教育力度，促使领导干部牢固树立科学发展观。严格土地管理，不是限制我们发展，而是为了更健康地发展，就是通过控制土地利用规模，减少新的投资场所，控制新增建设用地，保护耕地，特别是要求领导干部一定要转变经济增长方式，走土地集约化利用的路子，促进土地资源可持续利用。要按照科学发展观的要求，正确理解中央政策，尊重经济发展规律，顺应经济发展要求，采取积极的措施，在盘活存量土地、挖掘土地潜力、提高利用效率上下功夫，使土地管理走上法制化和规范化的轨道，确保经济平稳较快发展。
（四）提高乡镇、村庄规划水平和可操作性，严格控制建设用地规模。要高度重视农村建设规划，充分考虑土地资源保护和农村居住集中化发展的趋势，充分挖掘存量土地，规划工作人员要主动下基层实地做规划，尽量避免规划“空架”，按照立足实际、量力而行、分步实施的原则，推进小城镇建设和农村各项基础设施建设。在新农村建设中，要突出以抓村民素质提升为根本，加大对行政村软环境的考核力度，大力推进中心村和成片连线新农村建设，加速形成以中心村为核心的行政、商贸、信息等农村社区服务网点，促进农村人口自然转移，避免村村建公共设施的浪费现象，提高土地利用率。
参考文献:
[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[J].学习与实践,2009.1
童霓.城镇化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会,2008.3
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词:乡镇规划管理;土地合理利用
Abstract: in recent years, along with the rapid development of economic construction, the non-agricultural covers an area of the growing around, plus its own internal structure adjustment of agriculture, the rural area of dwindling, illegal covers an area of cultivated land, destroy, occupy the phenomenon of cultivated land in many places to happen from time to tome. This shows, protect land has become an urgent task, we must pay serious attention. Town planning management is guiding the development as a whole town construction, the important basis and method, and the rational utilization of the land in town planning play an important role. This paper combine the management of land use planning in the problems of the team, to the reasonable utilization of land resources, puts forward several countermeasures.
Keywords: town planning management; Rational land use
中图分类号： TU982 文献标识码：A 文章编号：
一、乡镇规划管理在乡镇建设、统筹乡镇发展中起着重要的作用,在乡镇差距日益凸显、城镇化进程不断加快、农村劳动力持续向城镇转移的进程中,乡镇规划逐渐被提上日程。我国正处于城镇化、工业化快速发展时期,城镇经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城镇土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为乡镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。因此,合理利用土地资源是保障乡镇规划成功进行的前提条件,对乡镇规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。
二、乡镇规划中土地利用方式及其问题
(一)乡镇规划中土地利用方式。當前我国乡镇规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:农业用地转为建设用地是工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城镇用地的重要补充,保证了工业化、城镇化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行乡镇建设的配套开发以及乡镇土地的综合管理利用。对乡镇土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将乡镇基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。
(二)乡镇规划中土地利用存在的问题。乡镇规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。
（三）基层干部群众土地管理知识缺乏，土地违法行为时有发生。农村干部群众依法用地意识不强，村民宅基地审批把关不严，违法用地现象时有发生。如部分村民误认为土地承包后即依法取得了土地使用权，另有相当一部分村认为老屋翻建中人不超出原有宅基地范围，无须办理用地审批手续。农村基层组织一些领导越权批准村民建房，出于对村民急需建房的同情，一些村领导将法律置于脑后，感情用事，擅自表态越权同意村民建房，好心办坏事，造成无知村的违法建房。同时，农村干部为增加村级收入，以出租非量化土地方式获取上交款，把山脚、岸线附近闲置土地擅自出租他人建厂房、码头，在土地管理部门执法过程中多有发现。
三、乡镇规划中土地合理利用的政策建议
土地资源的合理利用在乡镇规划中有着重要作用,是做好乡镇规划的基础。为充分利用土地资源,促进乡镇规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。
(一)对农村土地征用的管制
1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。
2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。
(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。
土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城镇周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。
(三)加大宣传教育力度，促使领导干部牢固树立科学发展观。严格土地管理，不是限制我们发展，而是为了更健康地发展，就是通过控制土地利用规模，减少新的投资场所，控制新增建设用地，保护耕地，特别是要求领导干部一定要转变经济增长方式，走土地集约化利用的路子，促进土地资源可持续利用。要按照科学发展观的要求，正确理解中央政策，尊重经济发展规律，顺应经济发展要求，采取积极的措施，在盘活存量土地、挖掘土地潜力、提高利用效率上下功夫，使土地管理走上法制化和规范化的轨道，确保经济平稳较快发展。
（四）提高乡镇、村庄规划水平和可操作性，严格控制建设用地规模。要高度重视农村建设规划，充分考虑土地资源保护和农村居住集中化发展的趋势，充分挖掘存量土地，规划工作人员要主动下基层实地做规划，尽量避免规划“空架”，按照立足实际、量力而行、分步实施的原则，推进小城镇建设和农村各项基础设施建设。在新农村建设中，要突出以抓村民素质提升为根本，加大对行政村软环境的考核力度，大力推进中心村和成片连线新农村建设，加速形成以中心村为核心的行政、商贸、信息等农村社区服务网点，促进农村人口自然转移，避免村村建公共设施的浪费现象，提高土地利用率。
参考文献:
[1]陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[J].学习与实践,2009.1
童霓.城镇化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会,2008.3
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