在刚刚过去的2009年,房价经历了一个低谷后,持续猛涨,在6月份达到制高点,而在2010年初始,对于今年房价的猜想,观望将会以哪种形态出现,是各方关注的焦点。
　　
　　09年房价猛涨
　　
　　在刚刚过去的2009年,“量价齐涨”是北京二手房市场的主基调。无论是从房源的供求关系、二手房价、还是买卖双方购房心态来看,卖方是09年最大赢家。
　　数据表明,全国房价在经历了08年的低潮期后,涨幅在09年持续扩大,其中二手房涨幅更加明显。
　　根据新浪乐居和21世纪不动产发布的《2009年北京二手楼盘价格涨幅前50排行榜》显示,截止到2009年11月,北京市近200个主营二手楼盘全年价格平均涨幅为43.5%,其中最高涨幅达93.5%,前50的楼盘平均涨幅达到了 66.3%。
　　1～10月,北京全市二手平均房价从13118元/平米,涨至16547元/平米,总涨幅26%。同期,新房平均报价从1月份的10403元/平米涨到16057元/平米,涨幅54%。在个别区域,新房成交价上涨了182%。
　　截止到10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。
　　据了解,1至10月,房价涨幅最高的是福州,从1月的3889元/平米,涨至9512元/平米,涨幅高达145%。同样是二线城市的厦门,也不输一线城市,10月房价为4803元/平米,比1月涨了55%。
　　从全国城市来看,北京和上海的涨幅不算最大,北京10月份的新盘报价比1月涨出5成,而上海的新房报价只涨了22%。
　　纵观全年,北京2009年商品房均价上涨超过60%,深圳等地更纷纷超过这一涨幅。即使二三线城市,房价也在大涨。
　　专家分析,成熟的区域配套、优良的教育资源是吸引购房者投资的重要因素,另外,城市规划和轨道交通也是影响价格的重要因素。
　　08年受全球性金融危机的侵袭,楼市成交量和价格在当年冬季一度跌落到谷底。而09年,房价的涨势之迅猛,让很多业内人士也始料未及。
　　今年来,到处传出房价“疯涨”的消息:北京房价涨幅近三成,上海商品住宅成交均价不断走高,逼近1.74万元/平方米的历史最高纪录,深圳房价创11个月来新高,广州位居全国新建住宅销售价格月度环比涨幅首位……专家认为,这主要来自人们对通胀的预期,加之抢搭政策优惠“末班车”的焦急心态,使得在“房荒”真正来临之前,买房人已经“心慌”。
　　据了解,从2003年到2009年,国内房价至少涨了3倍。比如北京的现代城,03年的房价只有4000元至5000元,但现在已经涨到2万多元了。上海陆家嘴的房子更是天价,每平方米5至10万元,房价逼近东京。
　　
　　地王频现 推动上涨预期
　　
　　2009年全国大小地王昙花一现者层出不穷,仅仅上海,7月份,金地集团以30.48亿拿下青浦区赵巷镇10号地块成为地王后不久,9月,中海地产集团就以70.6亿的拿下上海长风地块手笔震惊全国,还没等人们缓过神来,绿地又以72.45亿元登顶新地王。据了解,近期外滩耨地块将要出让,最终成交价格可能超过100亿。
　　地王频频刷新记录。
　　在2009年的土地出让市场中,绝大部分城市采取了单纯的“价高者得”的拍卖方式,助长了“地王”频现,推高了人们对楼市涨价的预期。
　　尽管国家政策一直从未中断调控,但是房价还是依然止不住的上涨。这让人们对明年房价依然心生恐惧。
　　专家表示,迪拜危机余音未了,新的问题还在滋生。政府应增加土地供应量,规避“天价地”所带来的负面效应,另外还要严厉打击囤地行为,防止地产投机。而对于明年房价是否会上涨,优惠政策是否存续,社会各界人士判断不一。
　　据有关资料显示,全国土地成交量已经连续8个月上涨,1-9月,全国60个城市累计成交土地4873宗,同比增长55%,而上海前三季度上海住宅用地的供应超过07、08年两年的总和。
　　09年11月27日政治局经济研究会议上,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,已经明确提出。
　　专家认为,在现行土地制度框架下,地方政府用于城市建设的资金主要来自土地出让的收入和房地产开发的相关税收,而以土地作担保的银行贷款也占了城市基础设施投资的大部分资金。
　　房价上涨主要原因还在于地方政府“借地生财”现象依然突出。专家指出,减少地方财政对土地的依赖,优化中央、地方多级土地调控机制,是当前亟须解决的课题。
　　
　　上半年房价或将持续上涨
　　
　　从记者了解的情况看,业内多数专家认为,土地供应、货币政策调控和热钱涌入等都或将是今年推高房价的罪魁祸首。
　　鉴于去年下半年以来土地供应大幅增加。多数专家表示,今年土地供应迅速增长,并不意味着明年房价就会得到抑制。房产专家邓浩志分析指出,大量土地供应对房价的缓解作用不大。“囤地问题一直存在,政府不解决这个问题,有效供给始终不能够增加。”另外,他还指出,对于广州市场而言,明年亚运停工两个月,停止开工申报9个月,这将会加重一手市场供不应求的状况。
　　专家指出,2010年货币政策将有局部变化,其中二套房贷、加息和信贷规模最受关注。易居地产研究院综合部部长杨红旭表示,中央多次重申“抑制投资性购房”,因此,今年二套房贷政策势必会严格执行,甚至有可能收紧。阳光100置业副总裁范小冲也认为二套房贷政策会收紧。其中,首付比例和贷款利率都有可能进一步上调。
　　而瑞信董事总经理陶冬表示,从目前经济形势看,中国有可能在今年二三季度开始快速进入加息通道,而央行一旦加息,不仅老百姓买房成本增加,开发商的财务成本也大幅增加。因此,他认为,房地产大概在今年第二或第三季度就会迎来新的调整。“此外,业内预测明年的信贷规模将出现萎缩,这也将压制今年下半年楼价上涨。
　　随着中国经济的回暖及人民币升值预期的增强,09年以来境外热钱出现明显流入。9月末外汇储备余额攀至22726亿美元,其中三季度不能解释的资本流入超过 500亿美元,而热钱的涌入在很大程度上推升了国内的股市和楼市。因此,2010年,热钱仍有望成为影响中国楼市的重要因素。
　　对此,易居地产研究院综合部部长杨红旭表示,新一轮海外热钱潮刚刚开始,今年外汇储备增量很有可能超过去年,况且中国经济复苏的势头远好于美国,而去年我国4万亿元投资计划和信贷规模皆超美国,这就意味着我国通胀的到来也将早于美国,加息的压力会越来越大。因此,他认为,虽然海外基金投资内地楼市热情可能难以超过2007年,但其间接推高房价的作用却不可低估。
　　基于对今年加息的强烈预期,和楼市泡沫堆积的现状,专家认为投资需求目前出手应该谨慎。