论文部分内容阅读
摘 要：当今时代，城市化、社会化、信息化的特点越来越突出，城市、建筑、交通一体化也成为当代城市设计与建筑设计的一种新趋向。在城市中心地带进行高层建筑的城市化设计已成为一种潮流，这有利于建筑与城市的空间系统、交通系统、绿化系统和工程技术系统进行有机的结合。本文着眼于于正在建设的济南第一高楼——绿地普利中心，从城市中心传统街区的总体构想，到城市各个系统的有机结合。通过研究绿地普利中心的开发背景及设计理念，结合济南目前商业中心项目发展现况，分析绿地普利中心的商业价值，从而规划未来济南商业项目的发展趋势。
关键词：济南第一高楼；绿地普利中心；商业价值
中图分类号：F120.4 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0236-03
一、南第一高楼研究背景
（一）项目概况。济南绿地普利中心地处济南市中心西侧，北邻历史老街普利街，南临共青团路，西临顺河高架路，规划总用地面积约3.33万平方米，建筑总高260米以上，规划总建筑面积约20万平方米，其中地面建筑面积约15万平方米，地下建筑面积约5万平方米。主楼60层左右，45层以下为高档商务办公，45层以上为高级商务公寓，顶层设置城市观光会所与屋顶花园，裙楼为高档商业及餐饮，屋顶设置台阶式花园，并与东侧1万平方米的城市花园相成一体。绿地普利中心是集酒店、公寓、主题专卖店、餐饮、健身、办公为一体的城市综合体，将济南历史与文化、现代科技与艺术及绿色节能与低碳理念结合在一起，建成后将成为济南市第一高楼与新的城市地标，并为济南的经济、文化发展带上一个新的台阶。
（二）项目基地优势。1、济南绿地普利中心由美国SOM建筑设计事务所设计。SOM是全世界最著名的专业从事超高层建筑设计的公司，设计了刚刚落成的828米世界第一高楼迪拜塔，设计团队非常优秀。而绿地普利中心的犹如“地下涌泉”般的设计，象征着济南作为闻名遐迩的“泉城”的历史文脉，同时也体现了现代感的商业风情。2、济南绿地普利中心是目前济南第一高楼，建筑高度250米，是济南的地标，也是济南的形象。在一定程度上说，建筑物卓越的高度代表着其本身非凡的知名度。因此作为第一高楼，绿地普利中心未来的商业价值也是不可估量的。加上其功能的多元化，该项目建成后必将成为济南的商业中心。3、济南绿地普利中心的地理位置十分优越。作为现在济南繁荣的起点，大观园曾是济南最繁华生活的核心价值区域。在济南开埠后的数十年间，这一带曾经是商埠最繁华的区域之一，也是济南最高档居住区之一。虽然自从上世纪八十年代起，经纬路时代慢慢走进历史，大观园及其周边的优势逐渐弱化，但该板块却仍拥有济南市无可比拟的区位优势。尤其是新万达广场入住以来，所展现了勃勃的商机与人气，绿地普利中心必将借此平台创造新的奇迹。
二、济南第一高楼设计理念
彰显第一高楼特性：超高层塔楼位于东西向景观轴的西侧端部，主体塔楼呈弧线三角形，旋转角度与顺河东路、共青团路道路边线吻合。弧型的独特魅力以及旋转角度的完形视觉效果使得本项目在区域环境中充分突出，彰显“蒸蒸日上、节节高升”的新生企业文化和商业中心建筑个性。在建筑外观上，整个塔楼造型犹如一股清泉从地下喷涌而出，象征着济南的“泉城”的美誉，并营造了优雅的商业环境。
三、济南商业中心发展现状
（一）济南商业中心发展
随着城市建设进程的加剧，新的居住中心和居住组团雏形显现，随之形成了新的商业中心，济南商业地产由此步入多中心商业发展时代，初步形成多个商业中心共存的市场格局。
1、人人热衷的百货店模式。上世纪90年代，提起购物，人们首先想到的是“六朵金花”—— 济南百货、大观园、人民商场、 济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”虽然地理位置、风格等方面各有不同，但模式却是一致的——百货店模式。甚至大到各种家具、家用电器，小到一针一线，都可以在一个店里买到。由于那个年代人们的生活水平、审美标准都停留在一个较低的层次，对于独特的样式、完善的功能，人们没有那么挑剔。所以，“六朵金花”就这样伴着济南市民走过了几十年。直到现在，在位于历城区洪楼西路的小商品市场还可以见到当时百货店的影子。
2、多个商业中心齐崛起。1996 年至1997年，银座商城及贵和购物中心率先向这种传统百货店商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场，让人们意识到“品牌”的存在，种类繁多的商品让人们有了选择的空间。同时，以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店人气极大受挫，大部分客源流失。同时，大型连锁超市也如雨后春笋一般入住济南。据统计，至2002 年底，全济南共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。
自2004年开始，济南的商业陆续出现大学商业街、泺安广场等十多个项目。然而这些分散的商业地产并未撼动以泉城路为核心的中心商业区的地位。然而，随着新城的不断成熟和老城区改造的加剧，商业巨头不断入驻为其注入巨大活力，逐渐形成了新的商业中心。据业内人士分析，东部的洪楼商圈日渐成熟，高新区的社区商业也日渐崭露头角，北部区域的几个专业性市场已经形成规模，其中像齐鲁鞋城、山东通讯城等都已在原有基础上进行了升级，银座中心在振兴街的崛起将成为西部区域商业的核心点，南部则会形成以鲁商广场为中心的休闲娱乐商业中心。目前，济南形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场，联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周这一新的商业格局。
3、商业巨头开启新模式。商业地产是否成功更在于后期的经营，拥有丰富的商业资源和雄厚的财力、专业的管理队伍才是商业地产成功经营的基础。济南老牌商业巨头银座中心运用的新的商业模式——只租不售的城市综合体，将经十路片区打造成为新的城市商业中心，所谓城市综合体即在吃喝玩乐休闲购物的基础上，添加住宅、酒店、写字楼等，由平面消费服务转向综合式立体消费服务，做到足不出门基本需求均能满足。恒隆地产在内地一些城市开发的大型商业综合体，同样是只租不售，进行统一招商、统一经营、统一管理。商业巨头带来的新的商业模式的开发为所在片区带来了新的商业活力，不论是新区还是老城区，都会因商业巨头的进驻重新得到洗牌。
4、未来三年商业地产竞争激烈
目前各大商业巨头所开发的项目已陆续进入推广阶段和招商运营阶段，新的商业格局初现端倪。随着济南万达广场、恒隆广场等大品牌的进驻，大观园、泉城路一带的中心商圈将会升级换代，进一步巩固中心商圈的地位。济南商业地产已初步形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共同分享整个市场的格局。
据某商业项目负责人分析，未来两到三年，随着银座中心、鲁商广场、恒隆广场等多个商业巨头在市场斩露锋芒，随着各个区域商业中心的兴起，济南商业的竞争将会异常激烈。竞争加剧将会带动济南商业的发展，同时竞争力度加大对消费者也是重大利好。外来大牌的进驻势必将与本土大牌展开博弈。外来商业巨头能否在与本土商业差异化营销的同时，成功与济南本土文化结合，将是其成功的要素之一。
（二）济南商业中心发展现状
目前，济南主要商业中心的中坚力量集中在以下五处：
1、、泉城路商业区。泉城路位于济南中心地带，东起青龙桥，西至泺源桥，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，并与著名小吃街——芙蓉街相邻。作为济南一贯最繁华的中心商业区，泉城路商业区商家云集，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，并兼有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能；作为济南经济发展的中心，泉城路商业区地理位置优越，是泉城东西向发展的主轴；作为济南市旅游文化商业中心，泉城路商业区每年吸引无数外来游客来此休闲、消费，是济南旅游发展的支柱。
2、经二路商业区（华联商业区）。以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味 小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
3、经四路商业区。经四路商业区是济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，肯德基、麦当劳、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中。经四路商业区的主要特点是人流量较大，商业定位是以中低档消费为主，商品定位主要在日常消费品，如服装、鞋业、日用品。
4、花园路商业区。花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学洪家楼校区。历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器、新世纪影城及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
5、北园大街商业带。北园大街商业带是日常家居用品、各种建材专业市场的聚集地，而且餐饮、娱乐业均较发达。银座购物广场、国美电器、新一佳超市等综合大型超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。如今，随着北园立交桥的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景也十分广阔。
（三）济南商业中心发展策略
济南现在已有的商业中心大致可以分为三种：第一种是商业服务型，功能定位以经营综合性商业为主，这也是最普遍意义上的商业中心，如银座商厦、贵和商厦等；二是传统小吃街，功能定位突出以吃为主，如芙蓉街；三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如位于山大路的科技市场一条街。但不管哪种形态的商业中心，其最主要的服务功能就是满足现代人的各方面的生活需要。当然，这三大类型的商业中心不是唯一标准，在打造新的商业中心的时候要从具体情况出发，形成具有自我特色的商业街。
1、注重对商业中心核心竞争力的打造。
在建设商业中心的时候，不应该只考虑把它当作城市的“地标”或“名片”，而忽视了对商气的培养。毕竟商业中心最基本最重要的功能首先是满足人民群众的物质文化需求，只有这样才能维持商业中心人气和利润。商业中心的开发，不能单单追求“量”而停留在一个低水平上，或者为了追求“质”而盲目追求奢华的层次。在建设商业中心时，明确定位是第一步，也是非常重要的一步。但定位不能过于单一，也就是要根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别、层次的消费者进行细分，在此基础上确定商业中心的目标市场，进而确定该商业中心的规模、经营门类及商品档次和主要功能。
2、突出商业中心的特色主题和差异性。
在建设商业中心的时候，可以根据商业中心的所在位置及自身特点确定其服务对象、建筑风格和主要功能。这个时候要切忌盲从，而要根据具体情况做具体分析。比如文化气息浓厚的老商业中心可以利用各种创新的手法将其传统文化特色表现出来，令消费者产生认同感，再用合适的商品吸引人们消费购物。比如在成都，充满“汉风汉韵”和道教文化的成都琴台路就是以茶文化为主题的特色商业中心。许多销售四川名茶的商店集中于此，现每年销售额已达百万以上，而竭立宣传“买四川名茶必到琴台”更有利于打造琴台路及其周围的青羊官、百花潭、文化公园等形成成都的茶文化商业圈。
3、完善商业中心的综合性服务功能。
济南作为一个飞速发展的大都市，其商业中心的功能应该进一步完善，并实现消费、餐饮、休闲、娱乐等功能共同进步与发展。商业中心在以盈利——即消费为主导的同时，还要注重大力发展配套设施，不仅包括餐饮、娱乐、个性化服务设施，还包括酒店商务、会展会议以及金融、信息、商务社交活动设施。商业中心要将商业与休闲娱乐融为一体，通过休闲的娱乐环境和丰富的购物环境吸引消费者；同时应加大商业中心周围的交通环境、基础设施的建设，最大限度满足消费者在环境、便利、服务等各方面的需求。
总之，商业中心的建设必须符合当地经济发展的需要和人们生活水平日益提高的需求。同时，商业中心必须有一个对于收入水平的固定消费群的准确定位。因为，在商业中心的发展过程中，其各种特色因主题定位的差异、空间位置的不同及服务对象的不同等原因，最终形成了不同的的商业业态、商业特征与景观环境。与此配套的城市的发展也要求城市商业街根据自身的差异属性，因地制宜，充分发挥个性并有一定创新。只有如此才能充分发挥商业中心的各方面效应，进一步促进整个城市的发展和繁荣。
四、济南第一高楼商业价值评估
（一）功能评估。根据方案，项目建设的超高层塔楼地上61层，附属高层裙房5层，地下3层;东侧裙房组群地上3层，地下2层;北侧裙房组群地上4层，地下1层。其中，地下二、三层主要功能为地下停车库、设备机房、后勤服务用房。地下一层主要功能为地下机动、非机动停车库，设备用房，后勤服务用房。一层主要功能包括东南侧办公入口大堂、西侧酒店入口大堂、商业及主题专卖店及大型形象店等;二层至五层主要功能为主题专卖店、餐饮、KTV、健身等及影城。6至45层为高档商务办公，45层以上为高级商务公寓，顶层设置城市观光会所与屋顶花园，裙楼为高档商业及餐饮，屋顶设置台阶式花园。
首先，大面积的地下停车库为济南普利中心提供了足够的停车位和便捷的进出通道。在这个汽车越来越成为居民必不可少的交通工具的今天，对于一个客流量极大的商业中心来讲，为前来消费的居民提供便捷的交通条件是一切的基础。绿地普利中心的地下建筑面积大约为5万平方米，其中大部分都是停车场，可见比起很多要去逛街先要“抢车位”的商业中心相比，绿地普利中心的交通条件实在是优越得多。
另外，绿地普利中心注入了诸多时尚的商业元素，构成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐的商业中心。绿地普利中心建设之初的构想，就是把绿地普利中心打造为济南的“上海新天地”。上海新天地首创了中国的“Mall”，然后受到了极大的好评和追捧。包括北京建外soho在内的很多商业中心都将上海新天地用于自己的商业社区规划的参考。绿地普利中心是有实力达到这一目标的，只要真正做到“规模大、功能多、商品和服务全”，其优越的地理位置和济南居民日益提升的购买力会给予济南普利中心良好的商气。
（二）商圈所处位置评估。济南东西城区有两条主动脉——纬二路和顺河高架路。在最靠近市中心区，连接这两条主动脉的就是经七路，这种地理上的优势使得经七路沿线一直占据着开发企业争相占领的制高点。然而，与经七路仅有一街之隔的大观园片区的人气却一直未见上涨，这与其优越的区位价值发生了严重偏差，即使偶尔有开发商在此进行运作也未成气候。这是因为，虽然大观园片区一直是济南老商埠的代表，但由于其棚户区改造难度大、居民安置困难多、导致投资成本巨大，这让一些意向开发企业望而却步。
随着万达广场的成功建设和经营，沉寂了多年的大观园片区的价值被正确估量。于是大观园周边重新受到一些开发商和投资者的关注，大观园这张济南人文历史的名片也在绿地普利中心的建设下飞速发展。
（三）环保理念评估。随着人们环保意识的增强，对于当今的建筑，仅仅是美观、经济已经远远不够。环保已经是建筑接下来发展的必然趋势。环保建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。我们从其两方面的含义对绿地普利中心进行评估：
1、节能。这主要体现在绿地普利中心主塔楼外墙布置的穿孔铝制百叶这样装置。这种装置降低大楼的热增益并限制太阳光的眩光，十分有利于建筑节能。其次，楼面优质的保温也是节能的重要途径，
2、保护环境，减少污染。首先绿地普利中心的建筑材料全部选用环保型的材料。其次，幕墙玻璃外层采用低反射玻璃，百叶可以作为折流板沿公寓楼层延伸还不会阻挡公寓向外的景观视线，这两种设计在有效地限制看向公寓的视线、增强了私密性的同时，也减少了光污染影响。另外，依照设计，建筑周围尽量多的结合了绿化设计，多种树木，以最低限度减少环境影响。
综上所述，绿地普利中心符合作为环保建筑的标准，迎合了当今的建筑潮流。因此，绿地普利中心可以称得上是经济与环保的双赢建筑。
五、总结和展望
近十几年来，济南已完成从传统百货店模式向现代购物中心模式的成功转变。从现有发展来看，这种商业模式必将占领主导地位并在此基础上继续完善。 一方面，我国经济形势良好，人民生活水平提高，曾经的高档品逐步变成了日用商品，曾经对功能的单一要求转变为现在美观、性能、创新三合一的需要；另一方面，改革开放极大地提高了社会生产力，使得现代商品生产能力大大强过传统百货店的小规模生产，从而商品供应充沛，价格相对传统百货店中的商品也更为低廉。
然而，目前在济南五大商业中心中占据头等地位的泉城路商业区，由于各方面因素的制约，区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织等方面均存在的缺陷。这些缺陷严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间，并使得泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，更无法达到一个整体形象与品牌效益。但是，由于其处于中心地带，在现有各种设施中针对其商业化目的进行优化已经几乎不可能，其商气提高的空间也已经非常有限。在这种状态下，在距离泉城路商业区仅两三千米之遥的经四路商业区兴建济南第一高楼——绿地普利中心，其前景是十分美好的。但是，对于一个商业中心，外界条件的天时地利是远远不够的，关键在于“人和”。毕竟，人气乃商业成败之本。而人气的关键在于厂商的招租与商业中心的整体经营。因此，除了打出“济南第一高楼”这一最具标志性的品牌外，我总结了“四化”作为对绿地普利中心未来的商业发展方向的策略与建议：平民化与高端化、标准化与艺术化、批量化与个性化、智能化与人性化。
总之，我对于济南绿地普利中心的前景十分看好。外在条件得天独厚，若内在因素也可以做到相得益彰，绿地普利中心必将使济南迎来消费的新潮流，济南商业的整体发展也会随之走上一个新的台阶。
作者单位：山东大学管理学院
参考文献：
[1]王晓沛.成都商业街的打造及其效应分析[J].集团经济研究,2007.
[2]李文红.柳州市中侨地王大厦城市化设计初探[N].长安大学学报（建筑与环境科学版）,2004.
[3]林家奕,姜文艺.论商业街的核心竞争力[J].商场现代化,2005.
关键词：济南第一高楼；绿地普利中心；商业价值
中图分类号：F120.4 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0236-03
一、南第一高楼研究背景
（一）项目概况。济南绿地普利中心地处济南市中心西侧，北邻历史老街普利街，南临共青团路，西临顺河高架路，规划总用地面积约3.33万平方米，建筑总高260米以上，规划总建筑面积约20万平方米，其中地面建筑面积约15万平方米，地下建筑面积约5万平方米。主楼60层左右，45层以下为高档商务办公，45层以上为高级商务公寓，顶层设置城市观光会所与屋顶花园，裙楼为高档商业及餐饮，屋顶设置台阶式花园，并与东侧1万平方米的城市花园相成一体。绿地普利中心是集酒店、公寓、主题专卖店、餐饮、健身、办公为一体的城市综合体，将济南历史与文化、现代科技与艺术及绿色节能与低碳理念结合在一起，建成后将成为济南市第一高楼与新的城市地标，并为济南的经济、文化发展带上一个新的台阶。
（二）项目基地优势。1、济南绿地普利中心由美国SOM建筑设计事务所设计。SOM是全世界最著名的专业从事超高层建筑设计的公司，设计了刚刚落成的828米世界第一高楼迪拜塔，设计团队非常优秀。而绿地普利中心的犹如“地下涌泉”般的设计，象征着济南作为闻名遐迩的“泉城”的历史文脉，同时也体现了现代感的商业风情。2、济南绿地普利中心是目前济南第一高楼，建筑高度250米，是济南的地标，也是济南的形象。在一定程度上说，建筑物卓越的高度代表着其本身非凡的知名度。因此作为第一高楼，绿地普利中心未来的商业价值也是不可估量的。加上其功能的多元化，该项目建成后必将成为济南的商业中心。3、济南绿地普利中心的地理位置十分优越。作为现在济南繁荣的起点，大观园曾是济南最繁华生活的核心价值区域。在济南开埠后的数十年间，这一带曾经是商埠最繁华的区域之一，也是济南最高档居住区之一。虽然自从上世纪八十年代起，经纬路时代慢慢走进历史，大观园及其周边的优势逐渐弱化，但该板块却仍拥有济南市无可比拟的区位优势。尤其是新万达广场入住以来，所展现了勃勃的商机与人气，绿地普利中心必将借此平台创造新的奇迹。
二、济南第一高楼设计理念
彰显第一高楼特性：超高层塔楼位于东西向景观轴的西侧端部，主体塔楼呈弧线三角形，旋转角度与顺河东路、共青团路道路边线吻合。弧型的独特魅力以及旋转角度的完形视觉效果使得本项目在区域环境中充分突出，彰显“蒸蒸日上、节节高升”的新生企业文化和商业中心建筑个性。在建筑外观上，整个塔楼造型犹如一股清泉从地下喷涌而出，象征着济南的“泉城”的美誉，并营造了优雅的商业环境。
三、济南商业中心发展现状
（一）济南商业中心发展
随着城市建设进程的加剧，新的居住中心和居住组团雏形显现，随之形成了新的商业中心，济南商业地产由此步入多中心商业发展时代，初步形成多个商业中心共存的市场格局。
1、人人热衷的百货店模式。上世纪90年代，提起购物，人们首先想到的是“六朵金花”—— 济南百货、大观园、人民商场、 济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”虽然地理位置、风格等方面各有不同，但模式却是一致的——百货店模式。甚至大到各种家具、家用电器，小到一针一线，都可以在一个店里买到。由于那个年代人们的生活水平、审美标准都停留在一个较低的层次，对于独特的样式、完善的功能，人们没有那么挑剔。所以，“六朵金花”就这样伴着济南市民走过了几十年。直到现在，在位于历城区洪楼西路的小商品市场还可以见到当时百货店的影子。
2、多个商业中心齐崛起。1996 年至1997年，银座商城及贵和购物中心率先向这种传统百货店商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场，让人们意识到“品牌”的存在，种类繁多的商品让人们有了选择的空间。同时，以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店人气极大受挫，大部分客源流失。同时，大型连锁超市也如雨后春笋一般入住济南。据统计，至2002 年底，全济南共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达10多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。
自2004年开始，济南的商业陆续出现大学商业街、泺安广场等十多个项目。然而这些分散的商业地产并未撼动以泉城路为核心的中心商业区的地位。然而，随着新城的不断成熟和老城区改造的加剧，商业巨头不断入驻为其注入巨大活力，逐渐形成了新的商业中心。据业内人士分析，东部的洪楼商圈日渐成熟，高新区的社区商业也日渐崭露头角，北部区域的几个专业性市场已经形成规模，其中像齐鲁鞋城、山东通讯城等都已在原有基础上进行了升级，银座中心在振兴街的崛起将成为西部区域商业的核心点，南部则会形成以鲁商广场为中心的休闲娱乐商业中心。目前，济南形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场，联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周这一新的商业格局。
3、商业巨头开启新模式。商业地产是否成功更在于后期的经营，拥有丰富的商业资源和雄厚的财力、专业的管理队伍才是商业地产成功经营的基础。济南老牌商业巨头银座中心运用的新的商业模式——只租不售的城市综合体，将经十路片区打造成为新的城市商业中心，所谓城市综合体即在吃喝玩乐休闲购物的基础上，添加住宅、酒店、写字楼等，由平面消费服务转向综合式立体消费服务，做到足不出门基本需求均能满足。恒隆地产在内地一些城市开发的大型商业综合体，同样是只租不售，进行统一招商、统一经营、统一管理。商业巨头带来的新的商业模式的开发为所在片区带来了新的商业活力，不论是新区还是老城区，都会因商业巨头的进驻重新得到洗牌。
4、未来三年商业地产竞争激烈
目前各大商业巨头所开发的项目已陆续进入推广阶段和招商运营阶段，新的商业格局初现端倪。随着济南万达广场、恒隆广场等大品牌的进驻，大观园、泉城路一带的中心商圈将会升级换代，进一步巩固中心商圈的地位。济南商业地产已初步形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共同分享整个市场的格局。
据某商业项目负责人分析，未来两到三年，随着银座中心、鲁商广场、恒隆广场等多个商业巨头在市场斩露锋芒，随着各个区域商业中心的兴起，济南商业的竞争将会异常激烈。竞争加剧将会带动济南商业的发展，同时竞争力度加大对消费者也是重大利好。外来大牌的进驻势必将与本土大牌展开博弈。外来商业巨头能否在与本土商业差异化营销的同时，成功与济南本土文化结合，将是其成功的要素之一。
（二）济南商业中心发展现状
目前，济南主要商业中心的中坚力量集中在以下五处：
1、、泉城路商业区。泉城路位于济南中心地带，东起青龙桥，西至泺源桥，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，并与著名小吃街——芙蓉街相邻。作为济南一贯最繁华的中心商业区，泉城路商业区商家云集，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，并兼有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能；作为济南经济发展的中心，泉城路商业区地理位置优越，是泉城东西向发展的主轴；作为济南市旅游文化商业中心，泉城路商业区每年吸引无数外来游客来此休闲、消费，是济南旅游发展的支柱。
2、经二路商业区（华联商业区）。以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味 小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
3、经四路商业区。经四路商业区是济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，肯德基、麦当劳、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中。经四路商业区的主要特点是人流量较大，商业定位是以中低档消费为主，商品定位主要在日常消费品，如服装、鞋业、日用品。
4、花园路商业区。花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学洪家楼校区。历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器、新世纪影城及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
5、北园大街商业带。北园大街商业带是日常家居用品、各种建材专业市场的聚集地，而且餐饮、娱乐业均较发达。银座购物广场、国美电器、新一佳超市等综合大型超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。如今，随着北园立交桥的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景也十分广阔。
（三）济南商业中心发展策略
济南现在已有的商业中心大致可以分为三种：第一种是商业服务型，功能定位以经营综合性商业为主，这也是最普遍意义上的商业中心，如银座商厦、贵和商厦等；二是传统小吃街，功能定位突出以吃为主，如芙蓉街；三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如位于山大路的科技市场一条街。但不管哪种形态的商业中心，其最主要的服务功能就是满足现代人的各方面的生活需要。当然，这三大类型的商业中心不是唯一标准，在打造新的商业中心的时候要从具体情况出发，形成具有自我特色的商业街。
1、注重对商业中心核心竞争力的打造。
在建设商业中心的时候，不应该只考虑把它当作城市的“地标”或“名片”，而忽视了对商气的培养。毕竟商业中心最基本最重要的功能首先是满足人民群众的物质文化需求，只有这样才能维持商业中心人气和利润。商业中心的开发，不能单单追求“量”而停留在一个低水平上，或者为了追求“质”而盲目追求奢华的层次。在建设商业中心时，明确定位是第一步，也是非常重要的一步。但定位不能过于单一，也就是要根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别、层次的消费者进行细分，在此基础上确定商业中心的目标市场，进而确定该商业中心的规模、经营门类及商品档次和主要功能。
2、突出商业中心的特色主题和差异性。
在建设商业中心的时候，可以根据商业中心的所在位置及自身特点确定其服务对象、建筑风格和主要功能。这个时候要切忌盲从，而要根据具体情况做具体分析。比如文化气息浓厚的老商业中心可以利用各种创新的手法将其传统文化特色表现出来，令消费者产生认同感，再用合适的商品吸引人们消费购物。比如在成都，充满“汉风汉韵”和道教文化的成都琴台路就是以茶文化为主题的特色商业中心。许多销售四川名茶的商店集中于此，现每年销售额已达百万以上，而竭立宣传“买四川名茶必到琴台”更有利于打造琴台路及其周围的青羊官、百花潭、文化公园等形成成都的茶文化商业圈。
3、完善商业中心的综合性服务功能。
济南作为一个飞速发展的大都市，其商业中心的功能应该进一步完善，并实现消费、餐饮、休闲、娱乐等功能共同进步与发展。商业中心在以盈利——即消费为主导的同时，还要注重大力发展配套设施，不仅包括餐饮、娱乐、个性化服务设施，还包括酒店商务、会展会议以及金融、信息、商务社交活动设施。商业中心要将商业与休闲娱乐融为一体，通过休闲的娱乐环境和丰富的购物环境吸引消费者；同时应加大商业中心周围的交通环境、基础设施的建设，最大限度满足消费者在环境、便利、服务等各方面的需求。
总之，商业中心的建设必须符合当地经济发展的需要和人们生活水平日益提高的需求。同时，商业中心必须有一个对于收入水平的固定消费群的准确定位。因为，在商业中心的发展过程中，其各种特色因主题定位的差异、空间位置的不同及服务对象的不同等原因，最终形成了不同的的商业业态、商业特征与景观环境。与此配套的城市的发展也要求城市商业街根据自身的差异属性，因地制宜，充分发挥个性并有一定创新。只有如此才能充分发挥商业中心的各方面效应，进一步促进整个城市的发展和繁荣。
四、济南第一高楼商业价值评估
（一）功能评估。根据方案，项目建设的超高层塔楼地上61层，附属高层裙房5层，地下3层;东侧裙房组群地上3层，地下2层;北侧裙房组群地上4层，地下1层。其中，地下二、三层主要功能为地下停车库、设备机房、后勤服务用房。地下一层主要功能为地下机动、非机动停车库，设备用房，后勤服务用房。一层主要功能包括东南侧办公入口大堂、西侧酒店入口大堂、商业及主题专卖店及大型形象店等;二层至五层主要功能为主题专卖店、餐饮、KTV、健身等及影城。6至45层为高档商务办公，45层以上为高级商务公寓，顶层设置城市观光会所与屋顶花园，裙楼为高档商业及餐饮，屋顶设置台阶式花园。
首先，大面积的地下停车库为济南普利中心提供了足够的停车位和便捷的进出通道。在这个汽车越来越成为居民必不可少的交通工具的今天，对于一个客流量极大的商业中心来讲，为前来消费的居民提供便捷的交通条件是一切的基础。绿地普利中心的地下建筑面积大约为5万平方米，其中大部分都是停车场，可见比起很多要去逛街先要“抢车位”的商业中心相比，绿地普利中心的交通条件实在是优越得多。
另外，绿地普利中心注入了诸多时尚的商业元素，构成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐的商业中心。绿地普利中心建设之初的构想，就是把绿地普利中心打造为济南的“上海新天地”。上海新天地首创了中国的“Mall”，然后受到了极大的好评和追捧。包括北京建外soho在内的很多商业中心都将上海新天地用于自己的商业社区规划的参考。绿地普利中心是有实力达到这一目标的，只要真正做到“规模大、功能多、商品和服务全”，其优越的地理位置和济南居民日益提升的购买力会给予济南普利中心良好的商气。
（二）商圈所处位置评估。济南东西城区有两条主动脉——纬二路和顺河高架路。在最靠近市中心区，连接这两条主动脉的就是经七路，这种地理上的优势使得经七路沿线一直占据着开发企业争相占领的制高点。然而，与经七路仅有一街之隔的大观园片区的人气却一直未见上涨，这与其优越的区位价值发生了严重偏差，即使偶尔有开发商在此进行运作也未成气候。这是因为，虽然大观园片区一直是济南老商埠的代表，但由于其棚户区改造难度大、居民安置困难多、导致投资成本巨大，这让一些意向开发企业望而却步。
随着万达广场的成功建设和经营，沉寂了多年的大观园片区的价值被正确估量。于是大观园周边重新受到一些开发商和投资者的关注，大观园这张济南人文历史的名片也在绿地普利中心的建设下飞速发展。
（三）环保理念评估。随着人们环保意识的增强，对于当今的建筑，仅仅是美观、经济已经远远不够。环保已经是建筑接下来发展的必然趋势。环保建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。我们从其两方面的含义对绿地普利中心进行评估：
1、节能。这主要体现在绿地普利中心主塔楼外墙布置的穿孔铝制百叶这样装置。这种装置降低大楼的热增益并限制太阳光的眩光，十分有利于建筑节能。其次，楼面优质的保温也是节能的重要途径，
2、保护环境，减少污染。首先绿地普利中心的建筑材料全部选用环保型的材料。其次，幕墙玻璃外层采用低反射玻璃，百叶可以作为折流板沿公寓楼层延伸还不会阻挡公寓向外的景观视线，这两种设计在有效地限制看向公寓的视线、增强了私密性的同时，也减少了光污染影响。另外，依照设计，建筑周围尽量多的结合了绿化设计，多种树木，以最低限度减少环境影响。
综上所述，绿地普利中心符合作为环保建筑的标准，迎合了当今的建筑潮流。因此，绿地普利中心可以称得上是经济与环保的双赢建筑。
五、总结和展望
近十几年来，济南已完成从传统百货店模式向现代购物中心模式的成功转变。从现有发展来看，这种商业模式必将占领主导地位并在此基础上继续完善。 一方面，我国经济形势良好，人民生活水平提高，曾经的高档品逐步变成了日用商品，曾经对功能的单一要求转变为现在美观、性能、创新三合一的需要；另一方面，改革开放极大地提高了社会生产力，使得现代商品生产能力大大强过传统百货店的小规模生产，从而商品供应充沛，价格相对传统百货店中的商品也更为低廉。
然而，目前在济南五大商业中心中占据头等地位的泉城路商业区，由于各方面因素的制约，区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织等方面均存在的缺陷。这些缺陷严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间，并使得泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，更无法达到一个整体形象与品牌效益。但是，由于其处于中心地带，在现有各种设施中针对其商业化目的进行优化已经几乎不可能，其商气提高的空间也已经非常有限。在这种状态下，在距离泉城路商业区仅两三千米之遥的经四路商业区兴建济南第一高楼——绿地普利中心，其前景是十分美好的。但是，对于一个商业中心，外界条件的天时地利是远远不够的，关键在于“人和”。毕竟，人气乃商业成败之本。而人气的关键在于厂商的招租与商业中心的整体经营。因此，除了打出“济南第一高楼”这一最具标志性的品牌外，我总结了“四化”作为对绿地普利中心未来的商业发展方向的策略与建议：平民化与高端化、标准化与艺术化、批量化与个性化、智能化与人性化。
总之，我对于济南绿地普利中心的前景十分看好。外在条件得天独厚，若内在因素也可以做到相得益彰，绿地普利中心必将使济南迎来消费的新潮流，济南商业的整体发展也会随之走上一个新的台阶。
作者单位：山东大学管理学院
参考文献：
[1]王晓沛.成都商业街的打造及其效应分析[J].集团经济研究,2007.
[2]李文红.柳州市中侨地王大厦城市化设计初探[N].长安大学学报（建筑与环境科学版）,2004.
[3]林家奕,姜文艺.论商业街的核心竞争力[J].商场现代化,2005.