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摘要：《民法典》物权编是充分吸收《物权法》精华基础上与时俱进的提升。《民法典》物权编新设了居住权，利于促进住房租赁市场和“以房养老”市场的发展;完善了建筑物区分所有权，有利于促进物业管理效率和服务品质的提升;对住宅建设用地使用权续期问题作了原则性规定，有利于更好地实现“有恒产者有恒心”，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：居住权;建筑物区分所有权;住宅建设用地使用权
中图分类号：D925 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）08-0062-65 收稿日期：2020-06-26
《民法典》是市民生活的百科全书，是市民社会的基本法，也是国家治理体系的基本制度保障。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，中国正式步入了“民法典时代”。《民法典》作为新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河。
回顾人类文明史，从公元前1776年古巴比伦国颁布世界上第一部成文法典《汉谟拉比法典》，到1804年《拿破仑法典》颁布，再到1990年《德国民法典》的实施，在大国繁荣昌盛的辉煌时代都会留下伟大的制度成果。5月29日，习近平主席在主持中共中央政治局第二十次集体学习时指出，《民法典》在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。当前我国正处于决胜全面建成小康社会、实现“两个一百年”奋斗目标的关键时期，出台一部适应时代发展、符合中国国情、反映人民意愿的《民法典》恰逢其时。
1《民法典》与《物权法》
《民法典》是在《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》及《民法总则》等各民事单行法基础上编纂而成，在2021年1月1日正式施行以后，原各民事单行法均将同时废止。《民法典》物权编是在2007年颁布的《物权法》的基础上，坚持尊重科学规律、立足本土实践、坚持人民至上的原则，对所有权、用益物权与担保物权等制度进行了调整和创新，必将对未来的房地产市场发展产生深远的影响。
2《民法典》物权编的变化与创新
2.1新设“居住权”，完善住房权利体系
所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权最早诞生于罗马法，具有强烈的人身色彩。罗马时期的居住权制度主要是为了解决家庭成员“生有所靠、老有所养”的问题。在《物权法》立法过程中，居住权因适用面的问题引起了很大的争议，最终未被纳入其中。但随着时代的发展，规范居住关系，保障权利人居住需求日益迫切，《民法典》在用益物权中首次增设了 “居住权”。第一，居住权的主体严格限定于自然人。《民法典》物权编将居住权定义为：“按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”在“满足生活居住”目的限制下，居住权人只能是自然人，而非法人或非法人组织，并且自然人原则上不能以生产经营目的取得居住权。《民法典》物权编第369条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”第二，居住权设立以无偿为原则，但留了有偿性的例外。《民法典》物权编第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”大陆法系的人役权具有长期性和无偿性的特点，但从比较法来看，德国等欧洲国家民法典也设置了有偿性的例外。我国《民法典》允许有偿设立居住权有利于所有权人的财产得到最充分利用。第三，居住权具有时间有限性和不可转移性。居住权是特定自然人的用益物权，自然人的生存期限即为居住权的最长期限。《民法典》物权编第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”居住权作为一种人役权，罗马法中明确规定其是不能让与的权利。《民法典》物权编第369条规定：“居住权不得转让、继承。”第四，居住权可以通过合同或遗嘱方式设立。根据《民法典》物权编第367条和第368条规定，通过合同设立的居住权，当向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。通过遗嘱设立居住权的，根据我国《民法典》物权编第371条和230条的规定，居住权自遗嘱生效时设立。
2.2完善建筑物区分所有权，规范物业管理行业发展
《物权法》在建筑物区分所有权上的规定有利于保障业主的合法权益，但仍存在利益失衡和表决方式不合理的问题。《民法典》强调私权保障，从更好地维护和实现业主权利角度对建筑物区分所有权做了更加细致和完善的规定。第一，增加了居委会指导和协助业主大会的义务。《物权法》仅明确规定了地方政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助义务，未直接规定居委会具有此项义务。《民法典》物权编第277条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第二，优化业主共同决定事项的表决规则。对于业主共同决定事项，《物权法》的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事項“双过三分之二同意”，通过条件较为严苛，实践中因部分业主不参与或无法联系而导致无法快速形成有效决议。《民法典》降低了表决通过的门槛，计算方式改为“专有部分面积占比”，计算基数是专有部分面积而非建筑物总面积;一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，相当于整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意;重大事项经参与表决的业主“双过四分之三同意”，相当于是整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意。第三，明确了业主共同部分经营收入归属。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第2款规定：“物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。”《民法典》吸收了这一司法解释并进一步完善，第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”第四，增加了催缴物业费的禁止性行为。过去因缺乏法律明文规定，不少物业公司在物业合同中会约定以断水断电的方式催收物业费，严重影响业主基本生活。《民法典》第944条规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。” 2.3对住宅用地使用权届满续期问题作出原则性规定，保障“户有所居”
《物权法》第149条虽然规定了住宅建设用地使用权的自动续期的规则，但未就如何续期作出具体规定。《民法典》第359条明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”第一，自动续期不等于永久续期。住宅建设用地使用权属于用益物权，法定的用益物权一般都有使用期限。如果将其界定为永久续期，就几乎等同于永久的所有权，这与我国坚持土地社会主义公有制的原则和底线相冲突。第二，未明确具体续期期限。当前虽然已经出现了部分城市住宅用地到期的问题，但绝大部分地区的住宅用地距离70年仍有很长的时间，而且房屋一般的设计使用寿命是50年，所以本次《民法典》仅规定了自动续期的原则，而未明确是续期的次数和时限。第三，续期是有偿的。无偿自动续期有违市场公平，也将加大房地产投机行为，不利于提高土地利用效率。至于续期费用是采取土地出让金标准还是从社会福利和保障民生角度综合衡量则需要在《城市房地产管理法》修订过程中做更深入的研讨。
3《民法典》物权编对房地产市场的影响
3.1有利于促进住房租赁市场和“以房养老”市场的发展
我国最高人民法院2001年颁布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这是我国对居住权最早的表述。此后居住权在《物权法》的立法过程中，因争议较大而搁置。随着近年来我国住房供需结构性矛盾和人口老龄化问题加剧，在物权中增加居住权的呼声越来越高。本次《民法典》新设“居住权”是贯彻党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的体现，有助于进一步完善多层次的住房产权结构，促进住房租赁市场和“以房养老”市场的发展。
由于当前我国住房租赁市场监管制度不健全，租赁关系不稳定，极大地限制了住房租赁市场的发展。居住权作为一种用益物权，其相对于租赁这种债权性的住宅使用方式具有更强的对抗效力，可以
有效地保障租户的居住权利不被出租方随意侵犯。2014年6月，中国保险监督管理委员会出台了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》，宣布在北京、上海、广州、武汉4市开展“以房养老”试点工作。但由于传统观念束缚、房屋产权以及法律保障等问题，试点效果并不理想。居住权是在所有权、财产权实际并未转移的情况下，仅用益物权的转移。收入紧张的老年人可以通过办理登记手续取得居住权，将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。
3.2有利于促进物业管理效率和服务品质的提升
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。城乡社区是居民群众安居乐业的家园，是社会治理的基本单元。城乡社区治理的现代化既是国家治理体系和治理能力现代化的重要组成部分，也是实现国家治理体系和治理能力现代化的重要基础。物管矛盾一直都是我国城市小区治理的老大难问题。原先利用共有空间增设停车位、共有基础设施上的各类广告和出租共有空间是物业公司在小区共有空间上获得收益的三大主要来源。《物权法》和《物业管理条例》并未对收益的使用方式作出明确规定，物管企业的操作空间较大。《民法典》明确规定共有部分产生的收益属于业主共有，并且降低了业主共同决定事项的门槛，进一步完善了建筑物区分所有权，有利于激发社区自治的活力，促进物管企业管理效率和服务品质的提升。
3.3有利于更好地实现“有恒产者有恒心”
古代思想家孟子云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。在我国土地出让制度确立20多年后，由于顶层设计的先天缺陷，青岛、温州、深圳等城市早期出让的建设用地使用权已经出现了到期的问题，并引起了中央的重视。《物权法》在制定时曾对住宅建设用地使用权的续期问题做过研讨，但因争议过大，仅在第149条中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。对于住宅用地使用权的续期期限、是否收取费用等问题则采取了回避态度。2016年11月27日，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《产权保护意见》）指出，
“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推動形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。2016年12月8日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”的“两不一正常”的过渡方案。《民法典》在《物权法》的基础上，按照《产权保护意见》的要求，明确了自动有偿续期原则，为广大人民群众“安居乐业”下了定海神针，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。
参考文献：
1.王利明.民法典：国家治理体系现代化的保障.中外法学.2020.04
2.魏莉华.从自然资源管理角度看《民法典》.中国自然资源报.2020.06.01
3.曹明哲.物尽其用民尽其力——民法典物权编亮点解析.人民法院报.2020.06.12
4.王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题.学术月刊，2019.07
5.王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则.清华法学.2017.02
6.房绍坤.民法典物权编之检视.东方法学.2020.04
关键词：居住权;建筑物区分所有权;住宅建设用地使用权
中图分类号：D925 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）08-0062-65 收稿日期：2020-06-26
《民法典》是市民生活的百科全书，是市民社会的基本法，也是国家治理体系的基本制度保障。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，中国正式步入了“民法典时代”。《民法典》作为新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河。
回顾人类文明史，从公元前1776年古巴比伦国颁布世界上第一部成文法典《汉谟拉比法典》，到1804年《拿破仑法典》颁布，再到1990年《德国民法典》的实施，在大国繁荣昌盛的辉煌时代都会留下伟大的制度成果。5月29日，习近平主席在主持中共中央政治局第二十次集体学习时指出，《民法典》在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。当前我国正处于决胜全面建成小康社会、实现“两个一百年”奋斗目标的关键时期，出台一部适应时代发展、符合中国国情、反映人民意愿的《民法典》恰逢其时。
1《民法典》与《物权法》
《民法典》是在《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》及《民法总则》等各民事单行法基础上编纂而成，在2021年1月1日正式施行以后，原各民事单行法均将同时废止。《民法典》物权编是在2007年颁布的《物权法》的基础上，坚持尊重科学规律、立足本土实践、坚持人民至上的原则，对所有权、用益物权与担保物权等制度进行了调整和创新，必将对未来的房地产市场发展产生深远的影响。
2《民法典》物权编的变化与创新
2.1新设“居住权”，完善住房权利体系
所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权最早诞生于罗马法，具有强烈的人身色彩。罗马时期的居住权制度主要是为了解决家庭成员“生有所靠、老有所养”的问题。在《物权法》立法过程中，居住权因适用面的问题引起了很大的争议，最终未被纳入其中。但随着时代的发展，规范居住关系，保障权利人居住需求日益迫切，《民法典》在用益物权中首次增设了 “居住权”。第一，居住权的主体严格限定于自然人。《民法典》物权编将居住权定义为：“按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”在“满足生活居住”目的限制下，居住权人只能是自然人，而非法人或非法人组织，并且自然人原则上不能以生产经营目的取得居住权。《民法典》物权编第369条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”第二，居住权设立以无偿为原则，但留了有偿性的例外。《民法典》物权编第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”大陆法系的人役权具有长期性和无偿性的特点，但从比较法来看，德国等欧洲国家民法典也设置了有偿性的例外。我国《民法典》允许有偿设立居住权有利于所有权人的财产得到最充分利用。第三，居住权具有时间有限性和不可转移性。居住权是特定自然人的用益物权，自然人的生存期限即为居住权的最长期限。《民法典》物权编第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”居住权作为一种人役权，罗马法中明确规定其是不能让与的权利。《民法典》物权编第369条规定：“居住权不得转让、继承。”第四，居住权可以通过合同或遗嘱方式设立。根据《民法典》物权编第367条和第368条规定，通过合同设立的居住权，当向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。通过遗嘱设立居住权的，根据我国《民法典》物权编第371条和230条的规定，居住权自遗嘱生效时设立。
2.2完善建筑物区分所有权，规范物业管理行业发展
《物权法》在建筑物区分所有权上的规定有利于保障业主的合法权益，但仍存在利益失衡和表决方式不合理的问题。《民法典》强调私权保障，从更好地维护和实现业主权利角度对建筑物区分所有权做了更加细致和完善的规定。第一，增加了居委会指导和协助业主大会的义务。《物权法》仅明确规定了地方政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会具有指导和协助义务，未直接规定居委会具有此项义务。《民法典》物权编第277条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第二，优化业主共同决定事项的表决规则。对于业主共同决定事项，《物权法》的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事項“双过三分之二同意”，通过条件较为严苛，实践中因部分业主不参与或无法联系而导致无法快速形成有效决议。《民法典》降低了表决通过的门槛，计算方式改为“专有部分面积占比”，计算基数是专有部分面积而非建筑物总面积;一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，相当于整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意;重大事项经参与表决的业主“双过四分之三同意”，相当于是整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意。第三，明确了业主共同部分经营收入归属。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第2款规定：“物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。”《民法典》吸收了这一司法解释并进一步完善，第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”第四，增加了催缴物业费的禁止性行为。过去因缺乏法律明文规定，不少物业公司在物业合同中会约定以断水断电的方式催收物业费，严重影响业主基本生活。《民法典》第944条规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。” 2.3对住宅用地使用权届满续期问题作出原则性规定，保障“户有所居”
《物权法》第149条虽然规定了住宅建设用地使用权的自动续期的规则，但未就如何续期作出具体规定。《民法典》第359条明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”第一，自动续期不等于永久续期。住宅建设用地使用权属于用益物权，法定的用益物权一般都有使用期限。如果将其界定为永久续期，就几乎等同于永久的所有权，这与我国坚持土地社会主义公有制的原则和底线相冲突。第二，未明确具体续期期限。当前虽然已经出现了部分城市住宅用地到期的问题，但绝大部分地区的住宅用地距离70年仍有很长的时间，而且房屋一般的设计使用寿命是50年，所以本次《民法典》仅规定了自动续期的原则，而未明确是续期的次数和时限。第三，续期是有偿的。无偿自动续期有违市场公平，也将加大房地产投机行为，不利于提高土地利用效率。至于续期费用是采取土地出让金标准还是从社会福利和保障民生角度综合衡量则需要在《城市房地产管理法》修订过程中做更深入的研讨。
3《民法典》物权编对房地产市场的影响
3.1有利于促进住房租赁市场和“以房养老”市场的发展
我国最高人民法院2001年颁布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这是我国对居住权最早的表述。此后居住权在《物权法》的立法过程中，因争议较大而搁置。随着近年来我国住房供需结构性矛盾和人口老龄化问题加剧，在物权中增加居住权的呼声越来越高。本次《民法典》新设“居住权”是贯彻党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的体现，有助于进一步完善多层次的住房产权结构，促进住房租赁市场和“以房养老”市场的发展。
由于当前我国住房租赁市场监管制度不健全，租赁关系不稳定，极大地限制了住房租赁市场的发展。居住权作为一种用益物权，其相对于租赁这种债权性的住宅使用方式具有更强的对抗效力，可以
有效地保障租户的居住权利不被出租方随意侵犯。2014年6月，中国保险监督管理委员会出台了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》，宣布在北京、上海、广州、武汉4市开展“以房养老”试点工作。但由于传统观念束缚、房屋产权以及法律保障等问题，试点效果并不理想。居住权是在所有权、财产权实际并未转移的情况下，仅用益物权的转移。收入紧张的老年人可以通过办理登记手续取得居住权，将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。
3.2有利于促进物业管理效率和服务品质的提升
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。城乡社区是居民群众安居乐业的家园，是社会治理的基本单元。城乡社区治理的现代化既是国家治理体系和治理能力现代化的重要组成部分，也是实现国家治理体系和治理能力现代化的重要基础。物管矛盾一直都是我国城市小区治理的老大难问题。原先利用共有空间增设停车位、共有基础设施上的各类广告和出租共有空间是物业公司在小区共有空间上获得收益的三大主要来源。《物权法》和《物业管理条例》并未对收益的使用方式作出明确规定，物管企业的操作空间较大。《民法典》明确规定共有部分产生的收益属于业主共有，并且降低了业主共同决定事项的门槛，进一步完善了建筑物区分所有权，有利于激发社区自治的活力，促进物管企业管理效率和服务品质的提升。
3.3有利于更好地实现“有恒产者有恒心”
古代思想家孟子云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。在我国土地出让制度确立20多年后，由于顶层设计的先天缺陷，青岛、温州、深圳等城市早期出让的建设用地使用权已经出现了到期的问题，并引起了中央的重视。《物权法》在制定时曾对住宅建设用地使用权的续期问题做过研讨，但因争议过大，仅在第149条中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。对于住宅用地使用权的续期期限、是否收取费用等问题则采取了回避态度。2016年11月27日，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《产权保护意见》）指出，
“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推動形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。2016年12月8日，《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”的“两不一正常”的过渡方案。《民法典》在《物权法》的基础上，按照《产权保护意见》的要求，明确了自动有偿续期原则，为广大人民群众“安居乐业”下了定海神针，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。
参考文献：
1.王利明.民法典：国家治理体系现代化的保障.中外法学.2020.04
2.魏莉华.从自然资源管理角度看《民法典》.中国自然资源报.2020.06.01
3.曹明哲.物尽其用民尽其力——民法典物权编亮点解析.人民法院报.2020.06.12
4.王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题.学术月刊，2019.07
5.王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则.清华法学.2017.02
6.房绍坤.民法典物权编之检视.东方法学.2020.04