为建立和健全我国财产税体系，我国正在酝酿新一轮的房地产税制改革，择机出台物业税。本文对物业税的开征能否抑制当今的高房价，能否成为地方财政的主体税种，物业税可能会带来哪些负效应进行分析，并结合我国的实际情况提出相关的政策建议。
　　所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。世界上许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不仅对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且它又是地方政府的主要收入来源，因此财产税一直被各国政府所重视。
　　针对我国当前房价高速上涨和地方财政收入的紧缺等问题。有一部分人认为在短期内直接把物业税用来解决这两个问题是可行的必要的。我认为，这样做将会违背物业税的真实作用和初衷，不利于物业税的正常发展和应起到的调节作用。本文就物业税开征对房价和地方财政的真实作用作一些探讨。
　　
　　第一点质疑：开征物业税能否使房价降低
　　
　　针对我国一些城市房价持续过快上涨问题，一些人希望通过征收物业税，使房价大幅度降下来。他们认为，把现行的房产税、城市房产税、土地增值税等相关税费加以合并，转化为在房产保有期间统一征收的物业税，来降低房产开发成本，从而降低商品房价格。
　　理论上讲，房地产税制的这一改革会对降低目前过高的房价起到一定的作用。据专家测算，房地产税制改革至少可以在两个方面抑制房价：⑴将目前开发建设环节征收的一部分税费后移至房地产保有环节，可以减少房地产开发成本10%～20%，甚至达到30%，进而可以降低商品房价格。⑵将开发建设环节的一部分税费转移至房地产保有环节课征，增加了房屋拥有者的税收负担，使那些以投资或投机为目的而购买的商品房成本增加，可以遏制“炒房”行为，从而抑制房价的上涨。
　　然而，我认为在很长一段时间内，物业税的开征不会对房价产生比较大的影响，主要是来源于以下两个原因：
　　1.实际上在一个比较成熟的房地产市场中，影响房价最主要的是市场因素，即由价值规律供求关系来决定。当市场供不应求时，开征物业税带来的初期成本的下降并不会导致房价的下降，相反房价仍会上涨；当市场供求相对平衡时，开发商依然可以通过改善环境、完善配套设施等来提高房产的品质，从而使房价下降幅度小于成本下降的幅度；当市场供大于求时，即使不开征物业税，房价也将大幅度下跌。具体分析的话，房地产价格是受土地供给制度、土地需求、建材价格、房产需求状况、金融政策、各种税费等多种因素影响的，税收只是其中的一个因素。当前讨论的房地产税改革只是对一部分税费的后移，商品房成本的下降是否能够体现在现实的价格中，要看土地、建材等其他构成商品房建设成本的要素价格是否稳定甚至下降；在对商品房需求较大的情况下，房地产税制改革给了房地产开发商更大的利润空间，开发商并不一定会将这块利润让给购房者。因此，房地产开发建设环节税费的减少只是为形成合理的商品房价格提供了条件，并不一定会如数转化为商品房价格的下降。
　　2.物业税的开征，带来相关税费的后移，使房地产拥有者的投资或投机成本增加，但是否能够有效地抑制“炒房”行为，还取决于房地产市场的供求状况。在土地供应有限，居民个人对住房需求较大的情况下，房地产市场依然是卖方市场，“炒房”者完全可以将税收负担转嫁给购房者，这不但不能抑制房价的上涨，反而会进一步推动房价上涨。面对房地产行业投资过热、投机行为众多的问题，如果仅仅依靠开征物业税来解决这些问题，显然是一种舍本逐末的选择。当前迫在眉睫的是地方政府应该转变其在房地产市场的政策重心，即应当从全面刺激需求的政策转向需求管理与供给管理并重的政策。需求管理重点是抑制投机需求，增大进行投机的成本，从而引导正常合理的消费需求。供给管理重点是一方面增加商品房的有效供给，严厉打击囤积商品房的开发商；另一方面建立多层次、多渠道的住房保障体系，增大经济适用房的供给，建立类似香港特区廉租房的制度等。
　　因此，形成合理的房地产价格，税收手段不可或缺，但众多的实践已经证明，税收不是万能的。抑制房价上涨，更多还是依赖于土地供给制度、土地出让方式与方法、廉租房制度、金融政策、商品房开发管理等综合配套措施的到位，不应对课税效果有过高的估计，以免在政策组合设计中出现失误。应该采取包括税收手段在内的各种法律手段和经济手段，应相互配合，各有侧重，综合治理，才能取得预期效果。
　　
　　


　　第二点质疑：物业税能否成为地方政府的主体税种
　　
　　财产税是对纳税人拥有的财产征税，各国财产税目前多以不动产即房地产为主要课税对象。财产税具有成为地方税主体税种的良好禀赋。但是由于以下几点原因，我认为我国物业税的开征在很长一段时间内都不会成为地方政府的主体税种。
　　1.从我国现在的税收格局看。据测算，从1993—2000年的八年间房地产税占我国地方财政收入的比重，最低为3.46%，最高不过7.23%，平均才6%多一点，大大低于美国等发达国家的比重(如美国的房地产税一般要占到地方财政收入的50%～80%)，同时，这些年我国90%以上的税收来自增值税、消费税、营业税、企业所得税、关税、个人所得税、外商投资企业与外国企业所得税这七大税种。而来自房地产业的税收却增长缓慢，且落后于整个税收收入增长的态势。目前我国流转税类和所得税类在税收总量以及增量中占有绝对优势，而房产相关税收则显得无关轻重。显然，在我国当前的税收体系下，征收物业税是不可能建立起其在地方政府的主体税种地位的。
　　2.从物业税本身的特性和我国税负程度看。我国物业税征收的重点在相当长的时间内只能是城市工商业不动产和小部分居民的高档住宅，对一般居民住宅的征收明显不符合现实情况。由于我国的宏观税负程度相对偏重，城市工商业承担的税负也相对偏重，根据这种状况，开征物业税后提高税率的余地会很小。同时，根据我国财政部门的官方说法，新开征物业税税率的确定原则是保持目前房地产税费的基本水平，再加上对旧房的特殊政策考虑，可以预见短期内我国房地产税收入占地方财政收入的比重不会有大的改变。也就是说，开征物业税，只是使税负结构发生改变，即流转环节税负降低，保有环节税负加重，而整体税负并没有大的变化。由此可见物业税在开征后的一段时期内，可提供的收入不会比其整合的税种目前所筹集的资金多。
　　3.从开征物业税需具备的条件看。其一，开征物业税需要财政分权作为前提。西方国家房地产税作用的凸现是与其在财政分权中的地位密不可分的,其都赋予了地方政府一定的税率决定权和新税开征权。另外，在蒂伯特模型中，房地产税恰好就是购买公共服务的成本，即纳税人以财产税收入购买社区提供的诸如教育和治安等公共服务，这就需要地方政府能够有权根据支出的需要灵活调整房地产税的税率。而我国由于统一税法的需要和历史的惯性，目前房地产税立法权基本上还是集中在中央。如果财政分权的现状没有改变，短期内房地产税就难以成为地方政府的主要税源。其二，物业税要成为地方主体税种，必须具备的条件之一是其税基在全国分布比较均衡。然而现在愈是财政收入紧缺的市县，其物业税的税基愈小，获取这种收入的可能性也就愈小，并且从发展趋势上看，房地产投资也主要集中在东部发达地区。这种税基的不均衡将不利于物业税成为一种良好的地方税种。
　　


　　
　　第三点质疑：开征物业税是否会带来负作用？
　　
　　根据我国的现实国情和相关的政治法律环境，在我国开征物业税，要对其可能产生的负作用有一个科学的预判和评估。
　　1.从房地产税制改革的预期方向看，无论开发商销售的商品房价格是否会下降，随着住房保有环节税负的增加，居民个人拥有住房的负担都将会增加。负担增加，购房者能否承受得起；是否会影响居民个人对住房的购买能力和购买取向；在居民个人通过银行贷款购房的情况下，是否会由税负增加引起购房者支付困难，甚至由此引发潜在的金融风险；增加保有环节的税负而抑制房屋投机行为，是否会抑制房地产市场正常的发展等等。
　　2.在过去一段时间，为了促进消费与投资需求，我国曾采取降低税负的办法来鼓励房地产投资，鼓励个人购买商品房而不问其是否用于居住。那么，现阶段欲通过课税抑制房地产投机行为，若抑制居民个人的房地产投资行为，在目前居民个人投资渠道较少的情况下，如何引导这部分游资的投资方向。
　　3.从当前的情况看，存在着一部分人在购置了房产以后，由于种种原因难以按期支付和偿还银行贷款的问题。在开征物业税后，有否可能出现这样的问题：第一，房价并没有下降，买房者既需要偿还银行贷款，又需要支付物业税，还需要支付物业服务费，出现支付困难；第二，房价确实下降，有更多的人通过银行贷款买房，但是由于房地产评估价值的增加，购房者在偿还购房贷款的同时，需要支付的物业税在不断增加，在我国居民个人收入普遍偏低的情况下，容易出现支付困难。
　　总之，物业税的开征要切实考虑到在房屋销售和保有阶段可能出现的各种风险，科学设计物业税，并有相应的防范措施。对这些问题需要有一个全局性的统筹考虑，否则，会出现税制的预期目标没有实现，反而出现一些新的难以解决的问题，负效应远远超过正效应。
　　通过以上的分析，我们应该对开征物业税所起的作用有一个科学的认识，既要看到其有利的一面，又要警惕其可能带来的不利的一面。我认为，物业税的开征不会对房价的上涨产生有效的抑制作用，在相当长的时间内也不能担当地方税主体税种的角色，我们不能对其筹集财政收入和资源有效配置的功能寄予过高的期望。因此，我们应对物业税进行合理的定位，开征物业税首先要能促进经济的可持续发展；其次要有利于解决社会经济快速发展中因资源占用不均、利益分配失衡所带来的社会不公的问题；最后应从完善我国住房制度的角度出发，保证居民不只是有房住，而且要随着经济的发展，使居民能有好房住，不断地改善住房条件，提高生活质量。
　　(江西财经大学)