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增加农民财产性收入是解决“三农问题”的重要途径之一，本文选取了我国农村不动产作为研究农村财产性收入的切入点，对农民财产性收入的现状和效能等进行了有效的分析，样本数据表明，农村的不动产促增农民财产性收入的效能较低，在探究农村不动产发挥促收效能的影响因素的过程中采用了回归模型，发现影响农村不动产促增农民财产性收入效能的主要因素有农户个人特征、地理位置和政策等，从而提出政府应充分发挥主导作用，积极完善相关政策与法规，并设置相关的配套服务，从而积极引导农民利用手中的房屋和土地资产来增加财产性收入。
2018年中央一号文件明确指出要拓宽农民增收渠道，鼓励农民勤劳致富，增加农村低收入者收入，保持农村居民收入增速快于城镇居民。农村不动产可以促增农民财产性收入，只有进一步提升我国农村不动产管理水平，并有效的盘活农村资产才能促进农民财产性收入的有效持续增长，从而提升我国农村民的整体生活水平。
国外学者对财产性收入问题研究较早，且研究领域较广，Bernstin（1956）对周期性的财产性收入进行了系统的研究，Friedman（1962）认为，个人拥有的原始财产禀赋决定了个人收入分配的差异及不平等。在农民财产性收入方面，Gary（1993）研究发现虽然地区之间有显著差异，转移性支付收入和财产性收入对于农村地区的经济增长和经济业绩有了越来越大的作用，迈克尔·谢若登（2005）提出财产积累和财产权利的使用是贫困者脱贫的重要途径之一，能改善其收入状况，政府应通过宏观调控来保障贫困者拥有财产权来获得财产性收入。
我国学者也从不同层面农民财产性收入问题做了深入研究。张立先等（2012）提出财产性收入在农村居民人均纯收入结构中占比较小，提高财产性收入是促进农民收入持续增长的重要途径。陈益芳等（2013）研究发现我国居民财产性收入差距即表现为城乡差异又表现为地区差距，农村居民财产性收入居前三位的是北京、上海和浙江。陈享光（2009）认为财产性收入易形成“富者越富，穷者越穷”的马太效应。丁肖雅（2017）肯定了农民财产性收入在社会和经济效应上的贡献，农村居民在经济和精神等方面的行为均可受到财产性收入的显著影响，财产性收入也能在一定程度上带动的社会收入的流动。杨静等（2008）认为，造成农村居民财产性收入差距的原因有收入分配制度、产权制度和社会保障制度等。
相关研究均表明，目前农民的财产性收入主要从动产（资金）和不动产（土地和房屋）中产生。而在财产性收入的増长方面，学者们一致将不动产作为今后农民财产性收入的主要増长来源。因此，本文将主要分析农村不动产促增对农民收入的影响，进而提出了几点农村不动产促增农民财产性收入的解决方案，旨在为我国农民提高收入和农村改革提供参考。
一、农民财产性收入现状分析
（一）农民财产性收入绝对额小，占人均纯收入比重偏低
随着社会经济的发展，近年来，我国农村居民人均收入呈穩步增长趋势，从表1可以看出，农村居民人均纯收入从2008年的4760.6元增长到2016年的11600.6元。农民财产性收入持续增加，但基数较小， 到2016年也仅为272.1元，所以绝对额仍然很小。农民人均纯收入由工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入构成。如表1所示，工资性收入和经营性收入仍是农民财产性收入的主要构成部分，占了绝大部分比重，而财产性收入比重较低，稳定地处于2%～3%之间，不超过4%。说明提高农民财产性收入的任务艰巨而复杂。
（二）农村人均财产性收入增速较快，增幅波动较大。
农村人均财产性收入增长速度较快，2009年到2015年间，财产性收入增长速度几乎都在10%以上，近年来，农村人均财产性收入的增速更是超过了农村人均纯收入的增速，如表2所示。农村人均财产性收入的增长速度呈现出较大的波动性，其中2013年为负增长，低至-21.84%，而最大增幅在2011年达到20.99%。总体来看，农村人均财产性收入有着明显的增长趋势，说明其具有较大的上升空间和潜力。因此，提高农民财产性收入是提高农民收入的重要途径之一
（三）农村居民人均财产性收入与城镇相比仍存在较大差距
财产性收入作为一种衍生财富，可能会产生一种“富者愈富，穷者愈穷”的马太效应，从而扩大社会的贫富差距。如表3所示，城乡居民财产性收入差距较大，自2008年以来，城镇居民人均财产性收入的绝对量始终高于农村居民，两者之差也在不断扩大。同时，城乡财产性收入之比略有起伏，但绝对差距仍在扩大。
（四）农民财产性收入来源单一，需要进一步扩大
在经济较为发达的农村地区，农民的财产性收入来源主要房屋土地出租、其次是利息收入和其他等。以上海为例，根据国家统计局上海调查总队提供的农村居民家庭收支抽样调查资料显示，近年来，房屋租金收入所占比例均在55%以上；承包土地经营权流转收入占比在15%左右；征地补偿收入、存款利息及集体分配股息红利收入所占比例之和在20%左右。但在我国偏远的农村地区，农村居民仅有银行存款利息作为财产性收入，甚至相当大一部分农村居民没有财产性收入。因此，为了进一步提升我国农民的整体财产性收入，获取收入的渠道需要多元化。
二、农村不动产促增农民财产性收入的效能分析
如今土地资源日益匮乏，农村不动产作为价值较高的财产，对农民财产性收入的贡献较大，因此不动产是农民财产性收入增长的关键点。本文采用CFHS中国家庭金融调查2011年的数据，分别从房屋资产和土地资产这两部分来分析其对农民财产性收入的效能影响。
房屋资产是农民重要资产之一，但农村地区的房屋大多为自行建造且自己居住，与城镇居民相比，农村居民的房屋出租率较低，如表4所示。同时，表5中可看出，无论是农村还是城市，房屋的出租率都随着房屋套数的增多而增加，拥有一套房屋的家庭的出租率明显低于拥有多套房屋的家庭。而大多数农村居民仅拥有一套房屋，极少部分拥有多套房屋，因此出租率较低。较低的房屋出租率导致农村房屋资产促增农民财产性收入的效能较低。 土地资产是农民获得财产性收入来源的重要途径之一，但农村的土地产权受到较多限制，导致其提高农民财产性收入的效率低下。农村居民利用土地资产获得财产性收入的效能也并不高，这表现为农村居民出租土地的比例低，如表6所示，低出租率使得土地资产的促收效能难以提高。
总体来说，与城镇相比，农村不动产促增农民财产性收入的效能是低下的。农村居民通过房屋获得的财产性收入远不及城市居民，房屋资产促收效能低下；同时农村居民出租土地的比例也较低，土地利用率低下，导致土地资产促增财产性收入效能低下。
三、影响农村不动产促增农民财产性收入效能的实证分析
（一）农村不动产租赁行为与农民财产性收入的关系
1.模型设定、数据来源和变量赋值。由于农村不动产的财产性收入主要产生于农民让渡农村不动产的使用权，农户将房屋对外出租，并将土地的资产使用权转让给他人来获取资金收入，而获得租金收入的前提便是为农户做出资产出租的行为。为了更好的体现出农民的不动产对财产性收入的作用，考察农村不动产租赁行为与农民财产性收入的关系，本文采用了Stata 14.0软件，选择CFHS中的相关指标，建立多元回归模型进行分析，模型如下：
其中为财产性收入，作为因变量，X1到X11为自变量，为常数项，到为自变量系数，为随机扰动项。该计量模型的因变量是农民财产性收入，因为农民出租农村不动产的行为选择是农民获取农村不动产的财产性收入的决定性因素。由于其不动产租赁行为受多方面因素影响，因此控制变量的选择从户主的个人特征和家庭特征出发，具体如表1所示：
2.结果分析。从表5中可以看出，我国农村地区不动产的租赁行为的选择对当地农村的整体财产性的收入具有显著的影响。做出不动产租赁行为的村民所获得的财产性收入更多，但是，目前农村不动产促增农民财产性收入效能低下的主要原因之一是大多数的农村居民并未出租自家的房屋和土地，也就不能产生收益。故探究影响其不动产租赁行为选择的影响因素能够让我们了解农村不动产促増效能低下的深入原因。下文将分别探究房屋资产租赁行为与土地资产租赁行为。
（二）影响房屋资产租赁行为促增农民财产性收入效能的原因分析
由上文样本数据分析得知，农村居民的房屋出租行为较低，采用Logistic回归模型无法得出相关结论。基于相关学者的研究发现，笔者认为出现这种情况的主要原因是因地处偏远而导致的房屋租赁需求少和宅基地流转的限制。两者结合导致很多农村居民的房屋大多出现闲置的现象，闲置的房屋没有得到充分的利用，也就没有为村民的财产性收入做出贡献。CHFS的调查数据显示，有70%以上的农户是自行建造自家房屋且自己居住，同时农村偏远地区距离城镇较远，流动人口较少，因此对于房屋租赁的需求也就很小。同时，《土地管理法》中对宅基地的转让有诸多的限制条件，使农户转让住宅的权利受限。迫于区位和政策的双重影响，产生了宅基地空心化的现象，导致了大量的农村土地处于闲置的情况，很多农村住宅更有“建新不拆旧”的情况，致使农村住宅的扩张挤占耕地面积，造成农村土地的整体利用率低下的情况。
（三）影响土地资产租赁行为促增农民财产女性收入效能的原因分析
1.模型设定与变量选择。为了进一步探究影响土地租赁行为的因素，本部分将农户是否出租土地作为因变量，采用stata 14.0软件，建立二元Logistic回归模型进行分析，模型如下：
其中，Yi为自变量，在表7的基础上剔除landrent和houserent这两个变量后，为自变量，为各自变量的系数，为随机扰动项。
2.实证结果分析。通过表6分析得知，主要影响我国土地资产租赁行为促增农民财产性收入效能的主要原因是农户所处地区、农户的风险偏好和未来房价预期。其中，区位因素是最显著的，地区性差异是影响农户±地出租行为的最主要因素之一，大量文献研究表明，东部地区的农户对外出租土地较多。若是具有一定冒险精神的农户，其有效利用土地资产并获得效益的倾向最大，因为土地的出租从目前来看仍存在一定的风险，风险偏好型的村民会更愿意承担风险进行土地投资。而农户对未来房价预期越高，则越倾向于对外出租土地。
通过上文的分析，可知农村不动产对促增农民财产性收入的影响是显著的，可以说农村不动产是今后农民财产性收入的主要增长来源。但从目前来看，农户房屋资产租赁行为主要受到因区位因素导致的房屋租赁需求不高和宅基地流转限制的影响。而土地资产对农民财产性收入的效能受到农户对风险偏好、地区因素和未来房价预期的影响。除了以上因素之外，还有很多其他因素直接或者间接影响着农村不动产对促进农民财产性收入增加的效能，比如，租金收入高低、收回租金的潜在风险等。
四、提高农村不动产促增农民财产性收入效能的政策建议
（一） 改善农村土地管理制度，完善土地流转的保障机制
政府需要充分发挥主导作用，鼓励农民通过不动产获得财产性收入。相应地，政府应加快农村土地制度改革，完善土地法律法规，确保农民享有土地财产权利，包括土地租赁、入股、抵押等权利。进一步土地流转模式，规范土地流转程序，减少约束条件，逐步建立起与粮食价格协調的土地租金制度。同时，还要加快农村不动产交易市场的建立，逐步推动农村与城市资产一致原则，拓宽农民财产收入渠道。
（二） 改革完善宅基地制度，充分挖掘土地财富效益
要继续探索和宅基地使用权及宅基地上住房权益的实现形式，积极开展试点工作，允许农村闲置宅基地及荒废房屋等通过出租、入股转让等方式进行流转，盘活农村闲置资源，提高农村居民财产性收入。
（三）强化配套服务，进一步提升农民理财意识
政府要充分发挥自身职能，通过强化配套服务来进一步激发农民的理财积极性，并在此基础上将租赁房屋和土地等不动产的风险降至最低。当地政府可以根据当地村民的房屋和土地的拥有情况结合当地经济发展水平制定一系列的配套服务措施。保证合同的法律效力，这样可在最大程度上降低甚至避免出现房屋租赁的风险，并在提升村民财产性收入的基础上有效地规避潜在风险。（作者单位为四川农业大学）
2018年中央一号文件明确指出要拓宽农民增收渠道，鼓励农民勤劳致富，增加农村低收入者收入，保持农村居民收入增速快于城镇居民。农村不动产可以促增农民财产性收入，只有进一步提升我国农村不动产管理水平，并有效的盘活农村资产才能促进农民财产性收入的有效持续增长，从而提升我国农村民的整体生活水平。
国外学者对财产性收入问题研究较早，且研究领域较广，Bernstin（1956）对周期性的财产性收入进行了系统的研究，Friedman（1962）认为，个人拥有的原始财产禀赋决定了个人收入分配的差异及不平等。在农民财产性收入方面，Gary（1993）研究发现虽然地区之间有显著差异，转移性支付收入和财产性收入对于农村地区的经济增长和经济业绩有了越来越大的作用，迈克尔·谢若登（2005）提出财产积累和财产权利的使用是贫困者脱贫的重要途径之一，能改善其收入状况，政府应通过宏观调控来保障贫困者拥有财产权来获得财产性收入。
我国学者也从不同层面农民财产性收入问题做了深入研究。张立先等（2012）提出财产性收入在农村居民人均纯收入结构中占比较小，提高财产性收入是促进农民收入持续增长的重要途径。陈益芳等（2013）研究发现我国居民财产性收入差距即表现为城乡差异又表现为地区差距，农村居民财产性收入居前三位的是北京、上海和浙江。陈享光（2009）认为财产性收入易形成“富者越富，穷者越穷”的马太效应。丁肖雅（2017）肯定了农民财产性收入在社会和经济效应上的贡献，农村居民在经济和精神等方面的行为均可受到财产性收入的显著影响，财产性收入也能在一定程度上带动的社会收入的流动。杨静等（2008）认为，造成农村居民财产性收入差距的原因有收入分配制度、产权制度和社会保障制度等。
相关研究均表明，目前农民的财产性收入主要从动产（资金）和不动产（土地和房屋）中产生。而在财产性收入的増长方面，学者们一致将不动产作为今后农民财产性收入的主要増长来源。因此，本文将主要分析农村不动产促增对农民收入的影响，进而提出了几点农村不动产促增农民财产性收入的解决方案，旨在为我国农民提高收入和农村改革提供参考。
一、农民财产性收入现状分析
（一）农民财产性收入绝对额小，占人均纯收入比重偏低
随着社会经济的发展，近年来，我国农村居民人均收入呈穩步增长趋势，从表1可以看出，农村居民人均纯收入从2008年的4760.6元增长到2016年的11600.6元。农民财产性收入持续增加，但基数较小， 到2016年也仅为272.1元，所以绝对额仍然很小。农民人均纯收入由工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入构成。如表1所示，工资性收入和经营性收入仍是农民财产性收入的主要构成部分，占了绝大部分比重，而财产性收入比重较低，稳定地处于2%～3%之间，不超过4%。说明提高农民财产性收入的任务艰巨而复杂。
（二）农村人均财产性收入增速较快，增幅波动较大。
农村人均财产性收入增长速度较快，2009年到2015年间，财产性收入增长速度几乎都在10%以上，近年来，农村人均财产性收入的增速更是超过了农村人均纯收入的增速，如表2所示。农村人均财产性收入的增长速度呈现出较大的波动性，其中2013年为负增长，低至-21.84%，而最大增幅在2011年达到20.99%。总体来看，农村人均财产性收入有着明显的增长趋势，说明其具有较大的上升空间和潜力。因此，提高农民财产性收入是提高农民收入的重要途径之一
（三）农村居民人均财产性收入与城镇相比仍存在较大差距
财产性收入作为一种衍生财富，可能会产生一种“富者愈富，穷者愈穷”的马太效应，从而扩大社会的贫富差距。如表3所示，城乡居民财产性收入差距较大，自2008年以来，城镇居民人均财产性收入的绝对量始终高于农村居民，两者之差也在不断扩大。同时，城乡财产性收入之比略有起伏，但绝对差距仍在扩大。
（四）农民财产性收入来源单一，需要进一步扩大
在经济较为发达的农村地区，农民的财产性收入来源主要房屋土地出租、其次是利息收入和其他等。以上海为例，根据国家统计局上海调查总队提供的农村居民家庭收支抽样调查资料显示，近年来，房屋租金收入所占比例均在55%以上；承包土地经营权流转收入占比在15%左右；征地补偿收入、存款利息及集体分配股息红利收入所占比例之和在20%左右。但在我国偏远的农村地区，农村居民仅有银行存款利息作为财产性收入，甚至相当大一部分农村居民没有财产性收入。因此，为了进一步提升我国农民的整体财产性收入，获取收入的渠道需要多元化。
二、农村不动产促增农民财产性收入的效能分析
如今土地资源日益匮乏，农村不动产作为价值较高的财产，对农民财产性收入的贡献较大，因此不动产是农民财产性收入增长的关键点。本文采用CFHS中国家庭金融调查2011年的数据，分别从房屋资产和土地资产这两部分来分析其对农民财产性收入的效能影响。
房屋资产是农民重要资产之一，但农村地区的房屋大多为自行建造且自己居住，与城镇居民相比，农村居民的房屋出租率较低，如表4所示。同时，表5中可看出，无论是农村还是城市，房屋的出租率都随着房屋套数的增多而增加，拥有一套房屋的家庭的出租率明显低于拥有多套房屋的家庭。而大多数农村居民仅拥有一套房屋，极少部分拥有多套房屋，因此出租率较低。较低的房屋出租率导致农村房屋资产促增农民财产性收入的效能较低。 土地资产是农民获得财产性收入来源的重要途径之一，但农村的土地产权受到较多限制，导致其提高农民财产性收入的效率低下。农村居民利用土地资产获得财产性收入的效能也并不高，这表现为农村居民出租土地的比例低，如表6所示，低出租率使得土地资产的促收效能难以提高。
总体来说，与城镇相比，农村不动产促增农民财产性收入的效能是低下的。农村居民通过房屋获得的财产性收入远不及城市居民，房屋资产促收效能低下；同时农村居民出租土地的比例也较低，土地利用率低下，导致土地资产促增财产性收入效能低下。
三、影响农村不动产促增农民财产性收入效能的实证分析
（一）农村不动产租赁行为与农民财产性收入的关系
1.模型设定、数据来源和变量赋值。由于农村不动产的财产性收入主要产生于农民让渡农村不动产的使用权，农户将房屋对外出租，并将土地的资产使用权转让给他人来获取资金收入，而获得租金收入的前提便是为农户做出资产出租的行为。为了更好的体现出农民的不动产对财产性收入的作用，考察农村不动产租赁行为与农民财产性收入的关系，本文采用了Stata 14.0软件，选择CFHS中的相关指标，建立多元回归模型进行分析，模型如下：
其中为财产性收入，作为因变量，X1到X11为自变量，为常数项，到为自变量系数，为随机扰动项。该计量模型的因变量是农民财产性收入，因为农民出租农村不动产的行为选择是农民获取农村不动产的财产性收入的决定性因素。由于其不动产租赁行为受多方面因素影响，因此控制变量的选择从户主的个人特征和家庭特征出发，具体如表1所示：
2.结果分析。从表5中可以看出，我国农村地区不动产的租赁行为的选择对当地农村的整体财产性的收入具有显著的影响。做出不动产租赁行为的村民所获得的财产性收入更多，但是，目前农村不动产促增农民财产性收入效能低下的主要原因之一是大多数的农村居民并未出租自家的房屋和土地，也就不能产生收益。故探究影响其不动产租赁行为选择的影响因素能够让我们了解农村不动产促増效能低下的深入原因。下文将分别探究房屋资产租赁行为与土地资产租赁行为。
（二）影响房屋资产租赁行为促增农民财产性收入效能的原因分析
由上文样本数据分析得知，农村居民的房屋出租行为较低，采用Logistic回归模型无法得出相关结论。基于相关学者的研究发现，笔者认为出现这种情况的主要原因是因地处偏远而导致的房屋租赁需求少和宅基地流转的限制。两者结合导致很多农村居民的房屋大多出现闲置的现象，闲置的房屋没有得到充分的利用，也就没有为村民的财产性收入做出贡献。CHFS的调查数据显示，有70%以上的农户是自行建造自家房屋且自己居住，同时农村偏远地区距离城镇较远，流动人口较少，因此对于房屋租赁的需求也就很小。同时，《土地管理法》中对宅基地的转让有诸多的限制条件，使农户转让住宅的权利受限。迫于区位和政策的双重影响，产生了宅基地空心化的现象，导致了大量的农村土地处于闲置的情况，很多农村住宅更有“建新不拆旧”的情况，致使农村住宅的扩张挤占耕地面积，造成农村土地的整体利用率低下的情况。
（三）影响土地资产租赁行为促增农民财产女性收入效能的原因分析
1.模型设定与变量选择。为了进一步探究影响土地租赁行为的因素，本部分将农户是否出租土地作为因变量，采用stata 14.0软件，建立二元Logistic回归模型进行分析，模型如下：
其中，Yi为自变量，在表7的基础上剔除landrent和houserent这两个变量后，为自变量，为各自变量的系数，为随机扰动项。
2.实证结果分析。通过表6分析得知，主要影响我国土地资产租赁行为促增农民财产性收入效能的主要原因是农户所处地区、农户的风险偏好和未来房价预期。其中，区位因素是最显著的，地区性差异是影响农户±地出租行为的最主要因素之一，大量文献研究表明，东部地区的农户对外出租土地较多。若是具有一定冒险精神的农户，其有效利用土地资产并获得效益的倾向最大，因为土地的出租从目前来看仍存在一定的风险，风险偏好型的村民会更愿意承担风险进行土地投资。而农户对未来房价预期越高，则越倾向于对外出租土地。
通过上文的分析，可知农村不动产对促增农民财产性收入的影响是显著的，可以说农村不动产是今后农民财产性收入的主要增长来源。但从目前来看，农户房屋资产租赁行为主要受到因区位因素导致的房屋租赁需求不高和宅基地流转限制的影响。而土地资产对农民财产性收入的效能受到农户对风险偏好、地区因素和未来房价预期的影响。除了以上因素之外，还有很多其他因素直接或者间接影响着农村不动产对促进农民财产性收入增加的效能，比如，租金收入高低、收回租金的潜在风险等。
四、提高农村不动产促增农民财产性收入效能的政策建议
（一） 改善农村土地管理制度，完善土地流转的保障机制
政府需要充分发挥主导作用，鼓励农民通过不动产获得财产性收入。相应地，政府应加快农村土地制度改革，完善土地法律法规，确保农民享有土地财产权利，包括土地租赁、入股、抵押等权利。进一步土地流转模式，规范土地流转程序，减少约束条件，逐步建立起与粮食价格协調的土地租金制度。同时，还要加快农村不动产交易市场的建立，逐步推动农村与城市资产一致原则，拓宽农民财产收入渠道。
（二） 改革完善宅基地制度，充分挖掘土地财富效益
要继续探索和宅基地使用权及宅基地上住房权益的实现形式，积极开展试点工作，允许农村闲置宅基地及荒废房屋等通过出租、入股转让等方式进行流转，盘活农村闲置资源，提高农村居民财产性收入。
（三）强化配套服务，进一步提升农民理财意识
政府要充分发挥自身职能，通过强化配套服务来进一步激发农民的理财积极性，并在此基础上将租赁房屋和土地等不动产的风险降至最低。当地政府可以根据当地村民的房屋和土地的拥有情况结合当地经济发展水平制定一系列的配套服务措施。保证合同的法律效力，这样可在最大程度上降低甚至避免出现房屋租赁的风险，并在提升村民财产性收入的基础上有效地规避潜在风险。（作者单位为四川农业大学）