摘要：长租公寓频频爆雷，无论是租客还是房主均蒙受损失，应当充分利用公证的作用，维护最贴近民生的房屋租赁市场稳定，保障租客和房主的利益。
　　关键词：长租公寓; 公证 ;保全证据公证; 租赁合同公证
　　最近，无论是新闻，还是网络，我们很容易听到关于“某某公寓跑路”和“某某租房房东无法收到租金”等一系列长租公寓“爆雷”的消息。什么是“长租公寓”？“长租公寓”又名“白领公寓”，或称“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。而近期不断“爆雷”的正是分散式类型的，通过整合私人房主的房源，由统一的平台公司进行装修、管理，再分租到个人。其实从操作模式来说并没有太大的问题，反而因统一的平台公司能够对零散的租户进行一致管理，并且能够杜绝因个人房主或租户原因导致对方利益受损的情况，但在实际操作过程中，问题在于平台公司在收私人房主时允诺的高租金其实已经超过了收取租客的租金，并且给房主是月付高租金，而对租客是年收低租金，平台公司理论上可能希望通过这种租金差进行资本操作来赚取更高的利润，但实际上，金融市场的风云变幻和不稳定以及一些其他因素最终导致了平台公司资金链断裂，在收取了租客足额租金后又无法按月支付给房东，并且部分租客可能因无法一次性支付租金还为此背负了贷款。租客背负高额贷款，房主无法获得租金收益，平台公司破产跑路，这一系列情况加在一起，导致了新闻中出现的各种矛盾激发的情况。
　　那么为何公证如果能够介入“长租公寓”中，能产生什么效果呢？首先，在签订租赁合同时，可以就该合同进行公证，一是平台公司与房主的租赁合同，二是平台公司与租客的租赁合同，并且建议就该合同中加入提存条款，确保出租方和租赁方的资金交易安全，而平台公司可通过定期在公证处平台公示其资金使用情况加强监督效果。其次，在租赁合同中加入租客违约后的处理方式，包括从前期的送达告知保全证据公证到后期腾退、清点保全证据公证等，确保租客违约的情况下房主权益能够得到保障，并且减少房主的损失。再次，若房屋在租赁前后租赁后的情况，也可由公证处对房屋现状进行证据保全公证，以便房主或是平台公司在房屋受损或房屋内财物受损情况进行追逃。最后，若出现平台公司跑路的情况，公证处还可以组织房主和租客进行调解协商，通过公证处出具法律意见书的形式分析利弊，已达到能快速平和的对两个受害者之间的纠纷进行解决，并且对解决后的结果已签订协议的方式进行确定，确保在后续过程中双方能够有依据执行。
　　其实，公证若能介入房屋租赁市场，不管是长租公寓还是个人租房，都较传统人租人的租赁方式更有保障。公证行业是专业的法律从业者，具备较平常人更高的法律素养和知识。因此，从租赁合同的拟定开始，公证机构就能很好的把控双方的权利义务对等的平衡，而不是一味偏向房东或是一味偏向租客。租赁合同的标的物即所出租房屋，经常也能看到出租房屋出现“照骗”的情况，尤其是一些才毕业的大学生等社会经验不足的租房客很容易就被蒙骗因而产生损失，若公证处前期对房屋现状进行证据保全公证，一来是作为租客租赁房屋时的参考，二来若租客退租后房屋或内部财务出现损毁，可供房主向租客进行追偿所用。租赁期间难免会出现一方违约的情况，若提前在租賃合同中对房屋押金和租金进行提存，房主违约提前收回房屋，租客也不至于在押金和租金方面蒙受损失，实际操作过程中，并不只会出现房主违约的情况，租客违约的情况也有很多，因此提前在租赁合同中就租客违约不按期缴纳租金或是未经过房主同意恶意延迟租赁期、不在限期内搬离房屋的情况进行腾退的约定，并且可以就房屋内属租客所有的财产进行处理已抵偿租金。
　　公证是预防纠纷的一种良好机制，合理借助公证的作用介入房屋租赁市场维护租赁市场的稳当运行和租赁双方权益保障是一项成本极低且极有效的方式。公证在民生中还大有所为，但是也还需要进一步的探讨和发现。
　　作者简介：张莹、1988年1月、女、汉族、四川省成都市、研究生学历、四川省成都市成都公证处、邮编610000、家事（社区）业务部部长、四级公证员、主要从事公证工作
　　（四川省成都市成都公证处 610000）