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在众人翘首以望的十一黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。
黄金周楼市成交惨淡
今年黄金周期间，楼市明显处于“休假”状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手房中介大多也暂离楼市，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。
这一连串现象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。今年国庆节假期前5天假期北京住宅成交总量为547套，与上年同期相比大幅下跌24%，与今年9月份环比大幅下跌67%。上海一手房多日成交量只有100多套，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。深圳楼市前６日全市仅成交新建住宅155套，比上年同期大幅下降93.3%。
传统的“银十”开局阶段甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足了购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。
房价跌势将加剧
2009年房价疯涨的时候，一套房一夜之间就会涨几万甚至几十万元。现如今房价一旦进入下跌通道，一夜下跌几十万元也并不稀罕，真可谓三十年河东三十年河西。
在今年的九十月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年四季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的最高峰，供销差也同时达到峰值。只有供销差达到最大时，拐点才会确立，但拐点的最终确立有赖于政策的持续和深入。
这个黄金周，杭州楼市掀起打折风，而且一个比一个生猛，最低折扣已跌破7折。位于闲林的绿野春天叠翠谷，针对“十一”推出大规模的促销活动，最低6.5折。一共推出数十套尾房，6.5～7.5折，其中6.5折的共有10套，面积从208～283平方米不等。以一套283平方米的户型来计算的话，原价22500元/平方米，总价630余万元；折后仅需14657元/平方米，总价410余万元，优惠幅度超过200万元，令人咋舌。
量跌是价跌的必经步骤
在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一二线城市成交量出现下降。目前大部分存量房持有者都有一定的经济实力，不急于出售，买卖双方的博弈正在加剧。目前业主调低放盘价主要有3类情况，一是急于把物业出手将资金转向其他投资或者因工作调动被迫卖房的业主；二是改善性置业者，卖掉手中持有的一套物业，打算另买一套；三是一部分持有多套物业的投资客，对后市看法悲观，认为继续持有多套物业存在风险，因此降价出售。
从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是九十月的销售状况至关重要。2008年正是在“金九银十”成色不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。以北京为例，2008～2010年，大概每年成交25万套，2008年表现较差（17万套，降价出现），2009年表现抢眼（40万套，房价飞涨），2010年33万套（房价滞涨）。
各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等一线城市正通过大规模推盘、小幅降价等措施来刺激市场。
贷款门槛加大房价下行压力
银行信贷额度愈发紧张，房贷申请难度加大，上海部分中小银行和城商行甚至停止房贷业务。即使仍开展房贷业务的大型银行，房贷利率也在继续上行，放款期限继续拉长，申请条件有所提高。从春节后，申请个人房贷就已非常困难了。在贷款申请获批后，常需两3个月才能放款，进入下半年放款时间又延长了。同时执行二套房首付6成、利率为基准利率1.1倍的政策，二套房贷申请人首套房贷款还款没有出现逾期现象，信用卡逾期还款不得超过3次。
有的银行对收入和借款人职业进行严格要求。例如，要求贷款人从事比较稳定的职业，房贷月供不超过家庭月收入的1/3。在贷款额度宽松时期，银行普遍对房贷收入比要求不严。一般来说，房贷月供不超过家庭月收入的1/2即可。
由于信贷额度紧张，许多中小银行放款能力不足。由于担心一旦出现问题，小户型“老公房”不好处置，已停止对60平方米以下的老公房贷款。每平方米价格在3万元以上的商品房价格下跌风险较大，银行也尽量规避此类房贷业务。银行房贷对楼龄提出更高要求，房子楼龄不能太老，通常楼龄在15年以内的才容易拿到贷款；对贷款年限也有所缩短，贷款年限加楼龄不能超过30年。
银行商铺贷款虽然可以申请，但必须要求商铺已竣工；如果要申请商铺贷款，必须是该开发商跟银行有住房按揭贷款的合作。目前商用房贷款可以申请，首付50%，利率在基准利率基础上上浮10%以上，甚至要求上浮15%及20%以上。
近期，关于存量房贷7折利率将取消的消息甚嚣尘上，牵动不少房奴的神经。目前银行5年期贷款利率为7.05%，打7折后为4.935%，而5年期存款利率为5.5%，已与7折贷款利率倒挂，两者相差0.565%，也就是说，银行每放出1万元的房贷，就得每年倒贴56.5元。银行是否有权单方面取消存量房贷7折利率？存量房贷利率是否调整，要看合同规定，如果合同写明银行保留调整贷款利率权利，那么利率会有变动，如果没有，则依然按照7折执行。
按照银行的惯例，央行调息之后已经签订贷款合同的客户房贷利率在第二年的1月1日之前是不会调整的，但今年下半年以来，一些中小银行的部分支行对房贷实行了按月调息。现阶段小银行中有些按年、有些按月、有些按季度；四大国有银行还是按照年，都是每年的1月1号才进行调息。
银行房贷总额度降低，对房地产市场产生较大影响，尤其是对二手房市场影响会更大，这样，房价下跌动力可能会加大。银行、开发商、购房者三者共同缺钱的局面已形成，个人房贷“难产”影响到开发商现金回笼。如果四季度开发商资金链紧绷，将不得不降价来促销。
明年后自住购房将是个不错的选择，投资房产可根据银行房贷政策适时出手。另外，在银行房贷高利率时期，可重点考虑存单、保单、银行理财产品质押贷款方式，质押贷款额达70%～90%，6个月的贷款利率远远低于上浮的房贷利率，而平安保险的保单质押贷款更是方便快捷，可在网上自助办理，而且每半年可自动续贷，只需在每半年到期时偿还利息。
黄金周楼市成交惨淡
今年黄金周期间，楼市明显处于“休假”状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手房中介大多也暂离楼市，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。
这一连串现象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。今年国庆节假期前5天假期北京住宅成交总量为547套，与上年同期相比大幅下跌24%，与今年9月份环比大幅下跌67%。上海一手房多日成交量只有100多套，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。深圳楼市前６日全市仅成交新建住宅155套，比上年同期大幅下降93.3%。
传统的“银十”开局阶段甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足了购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。
房价跌势将加剧
2009年房价疯涨的时候，一套房一夜之间就会涨几万甚至几十万元。现如今房价一旦进入下跌通道，一夜下跌几十万元也并不稀罕，真可谓三十年河东三十年河西。
在今年的九十月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年四季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的最高峰，供销差也同时达到峰值。只有供销差达到最大时，拐点才会确立，但拐点的最终确立有赖于政策的持续和深入。
这个黄金周，杭州楼市掀起打折风，而且一个比一个生猛，最低折扣已跌破7折。位于闲林的绿野春天叠翠谷，针对“十一”推出大规模的促销活动，最低6.5折。一共推出数十套尾房，6.5～7.5折，其中6.5折的共有10套，面积从208～283平方米不等。以一套283平方米的户型来计算的话，原价22500元/平方米，总价630余万元；折后仅需14657元/平方米，总价410余万元，优惠幅度超过200万元，令人咋舌。
量跌是价跌的必经步骤
在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一二线城市成交量出现下降。目前大部分存量房持有者都有一定的经济实力，不急于出售，买卖双方的博弈正在加剧。目前业主调低放盘价主要有3类情况，一是急于把物业出手将资金转向其他投资或者因工作调动被迫卖房的业主；二是改善性置业者，卖掉手中持有的一套物业，打算另买一套；三是一部分持有多套物业的投资客，对后市看法悲观，认为继续持有多套物业存在风险，因此降价出售。
从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是九十月的销售状况至关重要。2008年正是在“金九银十”成色不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。以北京为例，2008～2010年，大概每年成交25万套，2008年表现较差（17万套，降价出现），2009年表现抢眼（40万套，房价飞涨），2010年33万套（房价滞涨）。
各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等一线城市正通过大规模推盘、小幅降价等措施来刺激市场。
贷款门槛加大房价下行压力
银行信贷额度愈发紧张，房贷申请难度加大，上海部分中小银行和城商行甚至停止房贷业务。即使仍开展房贷业务的大型银行，房贷利率也在继续上行，放款期限继续拉长，申请条件有所提高。从春节后，申请个人房贷就已非常困难了。在贷款申请获批后，常需两3个月才能放款，进入下半年放款时间又延长了。同时执行二套房首付6成、利率为基准利率1.1倍的政策，二套房贷申请人首套房贷款还款没有出现逾期现象，信用卡逾期还款不得超过3次。
有的银行对收入和借款人职业进行严格要求。例如，要求贷款人从事比较稳定的职业，房贷月供不超过家庭月收入的1/3。在贷款额度宽松时期，银行普遍对房贷收入比要求不严。一般来说，房贷月供不超过家庭月收入的1/2即可。
由于信贷额度紧张，许多中小银行放款能力不足。由于担心一旦出现问题，小户型“老公房”不好处置，已停止对60平方米以下的老公房贷款。每平方米价格在3万元以上的商品房价格下跌风险较大，银行也尽量规避此类房贷业务。银行房贷对楼龄提出更高要求，房子楼龄不能太老，通常楼龄在15年以内的才容易拿到贷款；对贷款年限也有所缩短，贷款年限加楼龄不能超过30年。
银行商铺贷款虽然可以申请，但必须要求商铺已竣工；如果要申请商铺贷款，必须是该开发商跟银行有住房按揭贷款的合作。目前商用房贷款可以申请，首付50%，利率在基准利率基础上上浮10%以上，甚至要求上浮15%及20%以上。
近期，关于存量房贷7折利率将取消的消息甚嚣尘上，牵动不少房奴的神经。目前银行5年期贷款利率为7.05%，打7折后为4.935%，而5年期存款利率为5.5%，已与7折贷款利率倒挂，两者相差0.565%，也就是说，银行每放出1万元的房贷，就得每年倒贴56.5元。银行是否有权单方面取消存量房贷7折利率？存量房贷利率是否调整，要看合同规定，如果合同写明银行保留调整贷款利率权利，那么利率会有变动，如果没有，则依然按照7折执行。
按照银行的惯例，央行调息之后已经签订贷款合同的客户房贷利率在第二年的1月1日之前是不会调整的，但今年下半年以来，一些中小银行的部分支行对房贷实行了按月调息。现阶段小银行中有些按年、有些按月、有些按季度；四大国有银行还是按照年，都是每年的1月1号才进行调息。
银行房贷总额度降低，对房地产市场产生较大影响，尤其是对二手房市场影响会更大，这样，房价下跌动力可能会加大。银行、开发商、购房者三者共同缺钱的局面已形成，个人房贷“难产”影响到开发商现金回笼。如果四季度开发商资金链紧绷，将不得不降价来促销。
明年后自住购房将是个不错的选择，投资房产可根据银行房贷政策适时出手。另外，在银行房贷高利率时期，可重点考虑存单、保单、银行理财产品质押贷款方式，质押贷款额达70%～90%，6个月的贷款利率远远低于上浮的房贷利率，而平安保险的保单质押贷款更是方便快捷，可在网上自助办理，而且每半年可自动续贷，只需在每半年到期时偿还利息。