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【摘 要】本文在于从财务角度研究投资性房地产的风险管理，并以经济指标和财务指标为基础构建投资性房地产财务风险的度量框架，尤其是建立了投资性房地产财务预警指标测度系统，解释了财务风险凸现的原因和变动趋势，为采取控制措施指明方向。
【关键词】投资性房地产；财务风险；度量；控制
文章编号：ISSN1006—656X（2015）01-0021-01
一、投资性房地产财务风险管理体系
资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构发布的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。
其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
二、投资性房地产财务风险度量
财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。
但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。
（二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
三、投资性房地产财务风险控制
由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。
（一）投资前的准备工作
投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。
1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。
2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。
（二）持有期间的财务风险控制
投资者持有物业期间，宏观上要关注房地产景气循环及其周期，根据市场所处阶段调整经营决策；微观上要跟随财务预警指标测度系统，定位风险根源。前文己详述房地产景气循环及其周期对投资性房地产决策的影响及应采取的措施，下文介绍的是根据财务预警指标测度系统指明的方向而可能采取的财务风险控制措施。如果系统预报没有警情，投资者可以继续持有物业并加强防范；如果系统预报出现警情，投资者应对财务指标进行层层分解，找出核心问题并加以解决。经营预警指标的监测指标包括四个：租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入和应收账款，其中租金营业净收入比由营业净收入和租金共同确定，而决定营业净收入大小的是租金和营业费用；租金回报率由租金和房产价值共同确定，而房产价值是由客观环境决定的，与物业经营没有直接关系；应收账款直接与欠租损失相关，有可能成为租金的抵减项。经过分解，经营预警指标的决定因素是租金和营业费用，增加租金收入和降低营业费用是控制营业风险的基本渠道。筹资预警指标主要与筹资结构有关，完善筹资结构是控制筹资风险的基本渠道。
参考文献：
[1]钱言考.投资性房地产的财务风险分析[J]，北方经贸，2013（07）.
[2]秦玉.投资性房地产公允价值计量的财务影响研究[J]，时代金融，2014（08）.
[3]李丹.浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响[J]，财会研究，2013（05）.
[4]姚孟良.浅析投资性房地产中会计计量模式对企业财务影响[J]，企业导报，2013（08）.
【关键词】投资性房地产；财务风险；度量；控制
文章编号：ISSN1006—656X（2015）01-0021-01
一、投资性房地产财务风险管理体系
资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构发布的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。
其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
二、投资性房地产财务风险度量
财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。
但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。
（二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
三、投资性房地产财务风险控制
由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。
（一）投资前的准备工作
投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。
1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。
2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。
（二）持有期间的财务风险控制
投资者持有物业期间，宏观上要关注房地产景气循环及其周期，根据市场所处阶段调整经营决策；微观上要跟随财务预警指标测度系统，定位风险根源。前文己详述房地产景气循环及其周期对投资性房地产决策的影响及应采取的措施，下文介绍的是根据财务预警指标测度系统指明的方向而可能采取的财务风险控制措施。如果系统预报没有警情，投资者可以继续持有物业并加强防范；如果系统预报出现警情，投资者应对财务指标进行层层分解，找出核心问题并加以解决。经营预警指标的监测指标包括四个：租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入和应收账款，其中租金营业净收入比由营业净收入和租金共同确定，而决定营业净收入大小的是租金和营业费用；租金回报率由租金和房产价值共同确定，而房产价值是由客观环境决定的，与物业经营没有直接关系；应收账款直接与欠租损失相关，有可能成为租金的抵减项。经过分解，经营预警指标的决定因素是租金和营业费用，增加租金收入和降低营业费用是控制营业风险的基本渠道。筹资预警指标主要与筹资结构有关，完善筹资结构是控制筹资风险的基本渠道。
参考文献：
[1]钱言考.投资性房地产的财务风险分析[J]，北方经贸，2013（07）.
[2]秦玉.投资性房地产公允价值计量的财务影响研究[J]，时代金融，2014（08）.
[3]李丹.浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响[J]，财会研究，2013（05）.
[4]姚孟良.浅析投资性房地产中会计计量模式对企业财务影响[J]，企业导报，2013（08）.