论文部分内容阅读
摘 要：不动产登记的目的是通过公示让公众了解房地产不动产状况的方法，该制度可以明确物权的归属，可以在物权纠纷的情况下有效解决，在物权交易过程中用法律保护了交易秩序，在一定程度上提高了交易效率，降低交易成本，也有助于国家正确控制房地产，便于宏观调控和监管。
关键词：不动产登记制度；问题；发展
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）15-0017-01
前 言
不动产登记制度是公示制度中重要组成部分，而公示制度对我国物权法的建立和完善有着重要作用。不动产的登记制度是公示法的基础。登记制度的完善可以保障财产在交易过程中法律的有效性，物权法也要依附于登记制度。不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。不动产登记的目的就是为了通过公示的途径，让公众了解该项不动产物权的状态情况。
1 我国不动产登记制度发展的沿革和现状
2007年我国颁布了《物权法》，明确了不动产的共有属性，划定了不动产的范围。然而，物权法的规定仍然缺少细化，在实务中缺乏可操作性。一方面，其虽然规定国家对不动产实行统一登记制度，看似形成了全国范围内统一适用的登记法，却仍然未能改变各部门间各自为政，各类登记规则层出不穷，“显规则”和“隐规则”作为的登记的正当性依据并存的。在现有的行政架构下，国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业部等都依据各自职能出台各类操作规范，缺乏整体性和精确性，技术规程多而管理标准少，故不能满足不动产统一登记的需求。这种立法分散的局面也引申出了各类不动产登记机构分散，多头管理的局面，实质上仍是一种分别登记制度；另一方面，物权法粗略的规定也未能完善现行不动产权利体系日益暴露的缺陷与弊端，各类不动产权利“交叉重合”或“同名异质”的现象无法得到修正，对于有些用益物权也缺少明确详尽的规定。
近些年来随着党中央、国务院全面深化改革战略的深入实施，建立不动产统一登记制度的工作愈加重要，受到了社会各界的广泛关注。2014年11月24日，为了统筹不动产登记制度改革工作全局，国务院发布了《不动产登记暂行条例》，其于2015年3月1日起正式施行。然而《条例》的规定偏向于原则性和纲领性，对不动产登记实务指导作用不足。后为了解决其操作性、实用性不强的问题，国务院国土资源部又会同有关部门制定了《不动产登记暂行条例实施细则》，以对具体的不动产登记实务进行指导。《条例》和《实施细则》的出台，对我国不动产统一登记制度的建立无疑有巨大意义，然而其对登记程序中某些具体工作标准却未作出规定和指导，譬如对于登记的审查标准就未作出明确界定，这也导致了不同地区的各项登记业务标准仍存在很大差异。为了进一步推进统一登记工作，应在配套《条例》和《实施细则》的前提下，同步研制细化的标准，通过标准化手段形成完备的登记体系以增强法律法规的可操作性。
2 我国不动产登记制度中的问题
2.1 法律依据不统一
我国不动产登记法的法律依据主要是单行民事法律法规，在法律上没有统一的依据，没有做到国际通行的做法，在相关方面制定统一的不动产等登记法。
2.2 登记部門不统一
我国目前的登记部门比较分散，各个登记部门各自为政，这种部门不统一的情况下，为登记制度的实施带来了负面影响，也致使当事人在登记时有所不便，降低了登记的效率。
2.3 影响了社会信用
目前来看，对要求不动产登记制度进行改善的呼声最强烈的是基层金融机构，因为目前的制度无法为通常作为善意第三方的贷款银行有所保障。房地产双重抵押给银行的信贷资产有一定的隐患，在某些地区产生了对金融稳定的影响。
2.4 法院执行困难
我国的登记制度现状呈现出分散的状态，这种状态给法院的执行工作造成了一定的困难。分散的登记状态，很有可能使彼此有关联的不动产物权，被不同的部门进行管理。比如，一处土地的使用权和这片土地上的房屋所有权，分别被登记到了不同的管理部门中，如果这两者出现了一些纠纷，那么法院在执行时，将会有一定的困难。
3 未来发展前景
（1）进行物权立法，对不动产物权登记的相关法律依据进行统一，从而避免“政出多门”等现象发生。统一法律依据，在出现不动产物权纠纷时，也能快速的依据法律解决，提高了处理案件的效率。
（2）建立完善不动产登记法，对不动产登记的部门进行明确规定，对其工作人员的要求也要明确，并且简化登记和查询程序。
（3）将分散的不动产登记部门进行统一。不动产登记，对现代财产秩序的稳定有非常重要的作用，其需要具有一定的技术性和专业性。登记部门过于分散，不利于不动产的登记，有可能造成事倍功半的局面，只有设置专门的机关，才能提高办事效率。因此，要设立专门的不动产登记部门，对不动产登记工作进行整体管理。
（4）登记部门要在登记时对不动产物权进行核查，确保该不动产物权的真实性。这不但是保障不动产登记制度的权威，还避免了因登记部门的错误，给当事人在交易中造成一定的损失的情况发生。如因为登记部门自身在登记时出现错误行为，之后给当事人带来了损失，则应由登记部门承担责任，并给予赔偿。
（5）对登记的物权属性要明确，对不动产物权转移合同的生效要件和物权变动生效要件要进行正确的区分。不动产登记只属于不动产物权变动的生效要件，而不能作为不动产物权转移合同的生效要件。如果依法生效的不动产转移合同，不登记则不产生物权变动的效力，但同时也不能对抗善意第三人。因此，在物权法中，需要有“如果当事人没有对不动产物权的转移办理登记手续，而其合同合法有效，允许当事人进行登记补办”的条例。当卖方将一物多次转移，违反合同规定，但是办理了不动产物权变动登记，买方则不能办理登记补办，可以要求卖方给予违反合同应赔付的赔偿金。
4 结束语
随着我国近几十年来经济水平的大幅提高，综合国力的不断增强，不动产相关产业迅猛发展，实行统一登记的呼声日益壮大，原本相对分散的不动产登记制度已无法满足登记需求，使用标准化手段规范不动产登记工作，加快建立不动产登记标准化体系确有必要。
参考文献
[1]蔡卫华.不动产统一登记的“能”与“不能”[J].华北国土资源，2015，01：15～16.
[2]陈永宣.我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].财经界（学术版），2016（22）：33～34.
收稿日期：2018-4-24
关键词：不动产登记制度；问题；发展
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）15-0017-01
前 言
不动产登记制度是公示制度中重要组成部分，而公示制度对我国物权法的建立和完善有着重要作用。不动产的登记制度是公示法的基础。登记制度的完善可以保障财产在交易过程中法律的有效性，物权法也要依附于登记制度。不动产登记是指通过国家对不动产的交易关系进行干预，利用登记的方法将不动产物权的设立、转移、变更的具体情况公布出来，让大众对这一项不动产的物权状态有所了解。不动产登记的目的就是为了通过公示的途径，让公众了解该项不动产物权的状态情况。
1 我国不动产登记制度发展的沿革和现状
2007年我国颁布了《物权法》，明确了不动产的共有属性，划定了不动产的范围。然而，物权法的规定仍然缺少细化，在实务中缺乏可操作性。一方面，其虽然规定国家对不动产实行统一登记制度，看似形成了全国范围内统一适用的登记法，却仍然未能改变各部门间各自为政，各类登记规则层出不穷，“显规则”和“隐规则”作为的登记的正当性依据并存的。在现有的行政架构下，国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业部等都依据各自职能出台各类操作规范，缺乏整体性和精确性，技术规程多而管理标准少，故不能满足不动产统一登记的需求。这种立法分散的局面也引申出了各类不动产登记机构分散，多头管理的局面，实质上仍是一种分别登记制度；另一方面，物权法粗略的规定也未能完善现行不动产权利体系日益暴露的缺陷与弊端，各类不动产权利“交叉重合”或“同名异质”的现象无法得到修正，对于有些用益物权也缺少明确详尽的规定。
近些年来随着党中央、国务院全面深化改革战略的深入实施，建立不动产统一登记制度的工作愈加重要，受到了社会各界的广泛关注。2014年11月24日，为了统筹不动产登记制度改革工作全局，国务院发布了《不动产登记暂行条例》，其于2015年3月1日起正式施行。然而《条例》的规定偏向于原则性和纲领性，对不动产登记实务指导作用不足。后为了解决其操作性、实用性不强的问题，国务院国土资源部又会同有关部门制定了《不动产登记暂行条例实施细则》，以对具体的不动产登记实务进行指导。《条例》和《实施细则》的出台，对我国不动产统一登记制度的建立无疑有巨大意义，然而其对登记程序中某些具体工作标准却未作出规定和指导，譬如对于登记的审查标准就未作出明确界定，这也导致了不同地区的各项登记业务标准仍存在很大差异。为了进一步推进统一登记工作，应在配套《条例》和《实施细则》的前提下，同步研制细化的标准，通过标准化手段形成完备的登记体系以增强法律法规的可操作性。
2 我国不动产登记制度中的问题
2.1 法律依据不统一
我国不动产登记法的法律依据主要是单行民事法律法规，在法律上没有统一的依据，没有做到国际通行的做法，在相关方面制定统一的不动产等登记法。
2.2 登记部門不统一
我国目前的登记部门比较分散，各个登记部门各自为政，这种部门不统一的情况下，为登记制度的实施带来了负面影响，也致使当事人在登记时有所不便，降低了登记的效率。
2.3 影响了社会信用
目前来看，对要求不动产登记制度进行改善的呼声最强烈的是基层金融机构，因为目前的制度无法为通常作为善意第三方的贷款银行有所保障。房地产双重抵押给银行的信贷资产有一定的隐患，在某些地区产生了对金融稳定的影响。
2.4 法院执行困难
我国的登记制度现状呈现出分散的状态，这种状态给法院的执行工作造成了一定的困难。分散的登记状态，很有可能使彼此有关联的不动产物权，被不同的部门进行管理。比如，一处土地的使用权和这片土地上的房屋所有权，分别被登记到了不同的管理部门中，如果这两者出现了一些纠纷，那么法院在执行时，将会有一定的困难。
3 未来发展前景
（1）进行物权立法，对不动产物权登记的相关法律依据进行统一，从而避免“政出多门”等现象发生。统一法律依据，在出现不动产物权纠纷时，也能快速的依据法律解决，提高了处理案件的效率。
（2）建立完善不动产登记法，对不动产登记的部门进行明确规定，对其工作人员的要求也要明确，并且简化登记和查询程序。
（3）将分散的不动产登记部门进行统一。不动产登记，对现代财产秩序的稳定有非常重要的作用，其需要具有一定的技术性和专业性。登记部门过于分散，不利于不动产的登记，有可能造成事倍功半的局面，只有设置专门的机关，才能提高办事效率。因此，要设立专门的不动产登记部门，对不动产登记工作进行整体管理。
（4）登记部门要在登记时对不动产物权进行核查，确保该不动产物权的真实性。这不但是保障不动产登记制度的权威，还避免了因登记部门的错误，给当事人在交易中造成一定的损失的情况发生。如因为登记部门自身在登记时出现错误行为，之后给当事人带来了损失，则应由登记部门承担责任，并给予赔偿。
（5）对登记的物权属性要明确，对不动产物权转移合同的生效要件和物权变动生效要件要进行正确的区分。不动产登记只属于不动产物权变动的生效要件，而不能作为不动产物权转移合同的生效要件。如果依法生效的不动产转移合同，不登记则不产生物权变动的效力，但同时也不能对抗善意第三人。因此，在物权法中，需要有“如果当事人没有对不动产物权的转移办理登记手续，而其合同合法有效，允许当事人进行登记补办”的条例。当卖方将一物多次转移，违反合同规定，但是办理了不动产物权变动登记，买方则不能办理登记补办，可以要求卖方给予违反合同应赔付的赔偿金。
4 结束语
随着我国近几十年来经济水平的大幅提高，综合国力的不断增强，不动产相关产业迅猛发展，实行统一登记的呼声日益壮大，原本相对分散的不动产登记制度已无法满足登记需求，使用标准化手段规范不动产登记工作，加快建立不动产登记标准化体系确有必要。
参考文献
[1]蔡卫华.不动产统一登记的“能”与“不能”[J].华北国土资源，2015，01：15～16.
[2]陈永宣.我国不动产统一登记制度发展现状及意义[J].财经界（学术版），2016（22）：33～34.
收稿日期：2018-4-24