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摘要：住房权是一项基本人权，住房问题关系到人民的安居乐业和切身利益。解决新时期人民群众住房问题是关系到社会稳定和经济可持续发展的重要问题，对此世界各国政府都非常重视。在住房制度改革深入，房地产交易市场逐步完善的同时，我国房地产的商品房价格出现了不符合规律的疯狂上涨，给民生与国家经济的可持续发展带来了巨大的负面影响。文章分析了我国商品房价格飞涨的原因，提出了优化住宅商品购买行为的措施。
关键词：商品房；住房权；购买；价格飞涨
目前的房价是反市场规律的。在房价疯狂上涨的同时，居民的购房意愿却在接连下降，房屋空置率也在不断上升。以长沙为例，2007年商品住房预售价格涨幅为192%，而商品住宅累计空置面积达到了374.2万平方米，全年上升了31.6%。这就意味着，房价上涨并非是实际需求导致的。
一、房价飞涨的原因分析
（一）投资和投机性购房需求增长过快
一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，使得房价逐渐背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力；房地产市场中存在多家开发企业在一定区域内联手控制房价和开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为；房地产成本信息和市场供求信息不公开，购房者在购房时无法做出相对理性的判断。同时现在有相当一部分买房者抱着“物以稀为贵”的投资心态进行住房消费。土地资源的减少，别墅的限制开发等现实都让人产生了此种心理反映，有这些消费心态的人认为房价不可能下跌，即使不上涨，至少会跟我国的GDP增长率同步，若房价下跌，就权当自己消费。目前，在我国房产市场中，不成熟的消费观念将消费者带向不理性的一面，对我国住宅消费产生了不利的影响，而能够理性消费的买房者不多，我们常常看到的是消费者一边抱怨着高涨的房价，一边紧锣密鼓地筹集资金准备买房，俨然有股先下手为强之势。
（二）地价过高
目前，热点城市的地价所占房价的20-30%。尽管从2006年下半年开始，土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，且不断把这种垄断价格推向新高。所以，房价的大幅度提高有很大一部分原因是地价的上涨。现如今，地价的提高使稳定房价变得难上加难，而政府更是处于尴尬的境地，作为政府，其职责是稳定房价，让更多的市民有房住。然而，土地收入在每年财政收入的总数中占了相当大的比例，是政府进行城市建设以及改善基础配套设施的资金来源。
（三）金融措施不当
对房地产市场，商业银行的态度可谓爱恨交加：这既是资本回报率较高的优质市场，又是极易引发系统性风险的危险地带。因为贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大：“房奴”队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累，“房奴”被压垮之日也就是信用风险爆发之时，“房奴”失掉房子，而银行将背上大批不良资产。因此，对于房贷的贷前审查和贷后管理都应特别严格。然而，许多商业银行贷前审查宽松，贷后管理缺位。在2007年12月，央行加强了住房的金融调控，抑制了放贷率，提高了利率水平。不过，能否运用这剂猛药，以及下药之后的效果都存在疑问。
二、优化住宅商品购买行为的措施
（一）发挥政府的宏观调控措施
房地产市场的宏观调控可以通过制定相关的财税、金融、法律制度，综合运用财税、金融、法律和必要的行政手段，出台一系列政策措施，做到有法可依，以此来优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序，从而有效抑制尤其是大中城市的房地产价格的过快增长，保障房地产市场的健康协调；同时取消或改进不合理的规定和做法。比如要完善土地供给的“招拍挂”制度。在土地开发过程中以招标方式引入市场机制，确定开发企业的投标资格、工程质量、工程造价以及工程期限，有利于缓解政府开发的资金压力，提高效率，缩短周期，防止滋生腐败；以立法的形式确定政府土地出让金收入中的一定比例必须用于住房保障的补贴和征地的补偿，形成对政府土地供应中的利益制约机制。政府管理部门应要求开发商在新建商品房开盘之前申报销售价格，管理部门对其价格构成进行逐项审核、批复，规定利润幅度，严禁其在一定时期上涨房价，减少暴利、投机、炒房地产的行为，由此在不违背市场规律的基础上，对新建商品房的价格有所引导，并且改变房地产价格完全由开发商垄断的局面，使房地产市场能够稳定运行。
（二）规范市场行为
1、加快建立健全房地产市场信息系统，注重对各地市场信息系统生成数据的分析，科学地反映和评价各类房价即时变动情况和市场发展态势。通过全面、准确、及时地披露市场信息，扭转市场信息不对称的局面，引导市场理性发展。
2、严格中介机构市场准入。依法严肃查处违法违规销售行为严格房地产开发企业和中介机构的市场准入制度。当地房地产主管部门要将以下行为记入房地产企业信用档案，予以曝光：虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求。
3、加大对商品房销售价格的引导、调控和监管，严厉打击商品房销（预）售中的投机炒作行为。比如可以推广上海、南京、杭州等地的经验，通过依法限制期房转让、实现实名制购房，制止“炒楼花”、“卖号子”等炒买炒卖期房的投机行为。
4、加强税收调节，可以考虑实行差别税率，对于自用为目的购买普通住房的，继续给予税收优惠政策；对于以投资为目的购房，则严格征收契税、个人所得税及土地增值税等各项税收。
（三）加强金融税收调节
税收对于调控房地产市场发展能够发挥一定的作用，可以根据不同发展时期的着力点调整税收政策进行有效调控。中国目前商品房收费比重较高，但总体税负水平并不高，应减少收费的比重，侧重以税收为主要手段调控商品房市场价格走势。因此，在现有政策环境下，无须再出台交易环节税收措施，应将税收征管的重点放在保有环节上，尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给，通过加强税收征收管理来实现对于商品房价格走势的引导与监督。
（四）其他措施
1、引导居民树立梯度消费的观念。在全社会养成节约资源的良好风气，居民买房要与自己的生命周期和收人能力结合起来，摒弃贪大求阔的不良心态，坚持量力而行、逐步改善、房尽其用的原则，宜大则大，可小则小，宜租则租，可购则购，进行适度消费、合理消费，形成健康文明、节约资源的消费习惯。
2、拓宽居民的投资渠道。规范证券市场秩序，增强居民投资股票市场的信心；引导居民把眼前利益与长远利益结合起来，加强保险和养老方面的投入力度；金融机构要加强金融产品的创新，推出符合居民需要的投资产品。引导居民树立自主创业意识，克服以逸待劳的保守观念。
总之，无论是从限制性政策的出台还是缩紧银根、提高贷款利息和门槛，中央政府都在不断地对房地产消费与投资行为加以规范，加大对投机炒作的打击力度。尽管目前从相关的数据来看，房价还是一个劲地上涨，但这仅仅是价格大幅度上升后的惯性，我们有理由相信政策对房价的快速上涨将起到一定程度的稳定作用。另外，针对目前普通买房者不理性的消费心念，我们必须通过宣传，引导理性消费，以促进市场长久、稳定地健康发展。
参考文献：
1、周茂棣.武汉城市居民住房调查[M].武汉理工大学出版社,2003.
2、杨慎.房地产与国民经济[M].中国建筑出版社,2002.
3、陈光庭,马尔克,邵寇.21世纪城市与住宅发展[M].北京科学技术出版社,1995.
（作者单位：北京国兴融达地产股份有限公司。作者为经济师）
关键词：商品房；住房权；购买；价格飞涨
目前的房价是反市场规律的。在房价疯狂上涨的同时，居民的购房意愿却在接连下降，房屋空置率也在不断上升。以长沙为例，2007年商品住房预售价格涨幅为192%，而商品住宅累计空置面积达到了374.2万平方米，全年上升了31.6%。这就意味着，房价上涨并非是实际需求导致的。
一、房价飞涨的原因分析
（一）投资和投机性购房需求增长过快
一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，使得房价逐渐背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力；房地产市场中存在多家开发企业在一定区域内联手控制房价和开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为；房地产成本信息和市场供求信息不公开，购房者在购房时无法做出相对理性的判断。同时现在有相当一部分买房者抱着“物以稀为贵”的投资心态进行住房消费。土地资源的减少，别墅的限制开发等现实都让人产生了此种心理反映，有这些消费心态的人认为房价不可能下跌，即使不上涨，至少会跟我国的GDP增长率同步，若房价下跌，就权当自己消费。目前，在我国房产市场中，不成熟的消费观念将消费者带向不理性的一面，对我国住宅消费产生了不利的影响，而能够理性消费的买房者不多，我们常常看到的是消费者一边抱怨着高涨的房价，一边紧锣密鼓地筹集资金准备买房，俨然有股先下手为强之势。
（二）地价过高
目前，热点城市的地价所占房价的20-30%。尽管从2006年下半年开始，土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，且不断把这种垄断价格推向新高。所以，房价的大幅度提高有很大一部分原因是地价的上涨。现如今，地价的提高使稳定房价变得难上加难，而政府更是处于尴尬的境地，作为政府，其职责是稳定房价，让更多的市民有房住。然而，土地收入在每年财政收入的总数中占了相当大的比例，是政府进行城市建设以及改善基础配套设施的资金来源。
（三）金融措施不当
对房地产市场，商业银行的态度可谓爱恨交加：这既是资本回报率较高的优质市场，又是极易引发系统性风险的危险地带。因为贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大：“房奴”队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累，“房奴”被压垮之日也就是信用风险爆发之时，“房奴”失掉房子，而银行将背上大批不良资产。因此，对于房贷的贷前审查和贷后管理都应特别严格。然而，许多商业银行贷前审查宽松，贷后管理缺位。在2007年12月，央行加强了住房的金融调控，抑制了放贷率，提高了利率水平。不过，能否运用这剂猛药，以及下药之后的效果都存在疑问。
二、优化住宅商品购买行为的措施
（一）发挥政府的宏观调控措施
房地产市场的宏观调控可以通过制定相关的财税、金融、法律制度，综合运用财税、金融、法律和必要的行政手段，出台一系列政策措施，做到有法可依，以此来优化市场供应结构、抑制需求过快增长、完善住房保障体系、规范房地产市场秩序，从而有效抑制尤其是大中城市的房地产价格的过快增长，保障房地产市场的健康协调；同时取消或改进不合理的规定和做法。比如要完善土地供给的“招拍挂”制度。在土地开发过程中以招标方式引入市场机制，确定开发企业的投标资格、工程质量、工程造价以及工程期限，有利于缓解政府开发的资金压力，提高效率，缩短周期，防止滋生腐败；以立法的形式确定政府土地出让金收入中的一定比例必须用于住房保障的补贴和征地的补偿，形成对政府土地供应中的利益制约机制。政府管理部门应要求开发商在新建商品房开盘之前申报销售价格，管理部门对其价格构成进行逐项审核、批复，规定利润幅度，严禁其在一定时期上涨房价，减少暴利、投机、炒房地产的行为，由此在不违背市场规律的基础上，对新建商品房的价格有所引导，并且改变房地产价格完全由开发商垄断的局面，使房地产市场能够稳定运行。
（二）规范市场行为
1、加快建立健全房地产市场信息系统，注重对各地市场信息系统生成数据的分析，科学地反映和评价各类房价即时变动情况和市场发展态势。通过全面、准确、及时地披露市场信息，扭转市场信息不对称的局面，引导市场理性发展。
2、严格中介机构市场准入。依法严肃查处违法违规销售行为严格房地产开发企业和中介机构的市场准入制度。当地房地产主管部门要将以下行为记入房地产企业信用档案，予以曝光：虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求。
3、加大对商品房销售价格的引导、调控和监管，严厉打击商品房销（预）售中的投机炒作行为。比如可以推广上海、南京、杭州等地的经验，通过依法限制期房转让、实现实名制购房，制止“炒楼花”、“卖号子”等炒买炒卖期房的投机行为。
4、加强税收调节，可以考虑实行差别税率，对于自用为目的购买普通住房的，继续给予税收优惠政策；对于以投资为目的购房，则严格征收契税、个人所得税及土地增值税等各项税收。
（三）加强金融税收调节
税收对于调控房地产市场发展能够发挥一定的作用，可以根据不同发展时期的着力点调整税收政策进行有效调控。中国目前商品房收费比重较高，但总体税负水平并不高，应减少收费的比重，侧重以税收为主要手段调控商品房市场价格走势。因此，在现有政策环境下，无须再出台交易环节税收措施，应将税收征管的重点放在保有环节上，尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给，通过加强税收征收管理来实现对于商品房价格走势的引导与监督。
（四）其他措施
1、引导居民树立梯度消费的观念。在全社会养成节约资源的良好风气，居民买房要与自己的生命周期和收人能力结合起来，摒弃贪大求阔的不良心态，坚持量力而行、逐步改善、房尽其用的原则，宜大则大，可小则小，宜租则租，可购则购，进行适度消费、合理消费，形成健康文明、节约资源的消费习惯。
2、拓宽居民的投资渠道。规范证券市场秩序，增强居民投资股票市场的信心；引导居民把眼前利益与长远利益结合起来，加强保险和养老方面的投入力度；金融机构要加强金融产品的创新，推出符合居民需要的投资产品。引导居民树立自主创业意识，克服以逸待劳的保守观念。
总之，无论是从限制性政策的出台还是缩紧银根、提高贷款利息和门槛，中央政府都在不断地对房地产消费与投资行为加以规范，加大对投机炒作的打击力度。尽管目前从相关的数据来看，房价还是一个劲地上涨，但这仅仅是价格大幅度上升后的惯性，我们有理由相信政策对房价的快速上涨将起到一定程度的稳定作用。另外，针对目前普通买房者不理性的消费心念，我们必须通过宣传，引导理性消费，以促进市场长久、稳定地健康发展。
参考文献：
1、周茂棣.武汉城市居民住房调查[M].武汉理工大学出版社,2003.
2、杨慎.房地产与国民经济[M].中国建筑出版社,2002.
3、陈光庭,马尔克,邵寇.21世纪城市与住宅发展[M].北京科学技术出版社,1995.
（作者单位：北京国兴融达地产股份有限公司。作者为经济师）