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摘要：低碳经济是一种减少温室气体排放的低能耗、高能效的经济发展模式。在低碳经济的大环境下，通过对房地产业的发展历史的梳理以及对发展现状的分析，总结现阶段房地产行业中发展的成果及存在的问题，结合我国国情实际及发展绿色低碳的潮流，为房地产市场的发展趋势提供建议。
关键词：低碳经济;发展模式;发展趋势
低碳经济，是以减少碳排放、减缓全球气候变化、促进可持续发展为目标，依靠技术创新和政策推动，降低CO2等温室气体的排放，是一种低能耗、高能效的经济模式。低碳经济的关键问题实际上是能源结构和能源效率的问题，其核心是能源制度革命和技术革新，以尽量减少煤、石油等传统高污染的石化能源消耗，提高太阳能、风能等清洁能源使用率，创立低能耗、低污染的生态经济。
一、我国房地产发展及现状分析
（一）发展历程
中国房地产业，在建国初期到改革开放之前，由于受当时计划经济体制的牵制，发展一直停步不前，因此相关理论及房地产业的发展方面的研究也处于中断状态。直到改革开放以后到八十年代初，才逐渐成长，随着经济形势的蓬勃发展，我国房地产业的发展才开始进入快车道。我国房地产业的发展大致可以分为以下四个大的时期：
1、改革开放初期至1998年此时期是房地产迈向市场化的关键性一步，大致可分为三个小阶段。
（1）启动阶段
此阶段主要是从1980年至1991年，中国当时正处于计划经济向市场经济转变的过渡时期，计划经济仍然存在，市场经济才刚开始萌芽。由于房地产市场的管理制度刚刚建立，政府对于房地产业的发展缺乏管理经验。1980年4月2日，邓小平同志发表了旨在解决全国住房困难问题的关于建筑业和房地产业的谈话。这次谈话实际上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我国开始进行住房制度改革。
（2）快速发展阶段
此阶段主要是1992年至1993年。1992年由于社会主义经济体制的建立，国民经济呈现快速增长的态势。随着房屋可以自由买卖，加上中央的相关措施及法律条文以及国家经济制度的改革，大批项目开工建造，导致房价飞速上涨。尤其1993年上半年，房地产业超高速发展，投资超常规，造成了通货膨胀，严重影响到经济的发展。
（3）调整阶段
此阶段是1994年至1997年。由于1993年上半年国民经济的不正常发展，1993年下半年，国家开始实施调控政策协调宏观经济，其中房地产业是重点行业。经过整顿，房地产到年进入平稳发展时期，发展速度放缓，虽然投资还在增长，但增速已大大下降。
1998年至2003年的市场化改革时期
1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国正式开始进行房地产市场化的改革。此后，国家又发布一系列政策并采取大量措施，其中一项重要的措施就是推动房地产市场化的改革。经过几年的调控，房地产业进入到一个全面发展时期，开始发生根本性的变化。这一阶段，各金融机构相继推行各种措施。1998年，建设银行开始发放个人住房抵押贷款，全面实行购房按揭政策。1999年，中国银行开展个人消费信贷业务，以扩大内需。同年，央行降低住房贷款利率，并延长贷款的期限。2002年，中国人民银行调整住房公积金贷款利率，规定期限小于5年的贷款利率调整为3.6%，期限大于5年的贷款利率调整为4.05%。各种措施都促进了房地产市场的成长，也推动了宏观经济的发展。
2003年至2005年的商品化时期
2003年之后，中国经济高速发展，房地产越来越商品化，房产价格不断上涨。为促进房地产行业与宏观经济的协调发展，2003年8月，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出了当时房地产业存在的问题，并从多个方面对地方政府及各部委等提出了全面调控的要求。这虽然是一个调控性的文件，但文件中将房地产市场的定位，从以经济适用房为主转为以普通商品房为主，导致了在实际执行中，有房地产市场向完全市场化方向的发展趋势，使得调控效果并未达到预期。
二、未来发展及合理建议
（一）房地产企业的多元化发展
首先，对于房地产企业而言，近几年一些龙头企业已经推出了自己的物业并建立配套的商业设施。在初步阶段，虽然不会带来巨额的收益，但是物业方面正好是可以和企业建立的住宅小区实现配套服务，以便更好地管理并与业主沟通，使其发展方向更符合用户的需求。商业设施方面，各类商场、公园、电影院等休闲娱乐场所可以向居民提供活动场所，满足他们的生活需求。其次，未来的出租住房将会是大趋势。随着现代青年观念的不断改变，在各地房价仍居高不下的情况下，特别在一二线城市，越来越多人会选择房屋租赁而不是买房，特别是针对刚从大学毕业即将步入社会的高校毕业生、大多数的白领上班族以及部分游客。除游客以外，他们不仅可以不像现在大多数所谓的“房奴”每个月的工资很大一部分要去还贷款，还可以通过房屋租赁这一途径经常体验不同的环境，不局限生活在一个地方，可以寻找适合自己的地方居住。
（二）房地产直接融资策略
直接融资是资金直供方式，相比间接融资，投融资双方都有较多的选择自由。它是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。对于房企来说，这种方式可以在分散风险的前提下筹集大量可用资金，并能够长期使用。但需要此类房企有较高的公司价值和较高的知名度。此类融资途径，对于企业管理水平的提升，资产结构的优化以及税务上的筹划均有很大促进作用。
（三）促进房地产市场平稳健康发展，需要理顺中央与地方政府关系，更好调动地方政府积极性和落实地方政府责任
伴随城镇化持续深化，我国房地产市场分化格局日益明显，不同城市由于存在人口规模、发展水平、产业结构等方面的差异，其房地产市场运行房价水平、供求结构等方面的差异巨大。因此，促进房地产市场平稳健康发展，需要理顺中央与地方政府关系。中央政府应更好发挥在政策制定和评估、市场监测与监管、资源配置与支持等方面的作用;地方政府要根据城市市场的特点与住房需求，形成有针对性的解决方案，实现因城施策、一城一策。
三、结语：
综上所述，我国房地产市场发展过程中，经历了改革开放初期的过渡时期，市场化时期，商品化时期以及政府与市场共同作用时期。我国房地产市场发展迅猛，为经济发展做出了巨大的贡献，但是也面临着很多急待解决的问题。在我国政府宏观调控的前提下，国家出台了一系列政策，对房地产市场进行科学合理的引导，保证我国房地产市场朝着健康方向发展。通过分析房地产市场变化历程和时代背景，结合当下发展绿色低碳的大环境，得出房地产市场在绿色低碳经济背景下的发展趋势，同时在房地产市场发展过程中，要严格遵守市场经济的发展规律，要认清自身优势，制定长远的发展战略规划，从而满足当前房地产市场迅速发展的需要，提升自身的競争力，为未来的发展打下良好的基础，为房地产市场的发展提供更多的建议。
参考文献：
[1]庄贵阳.中国经济低碳发展的途径与潜力分析[J].国际技术经济研究，2005（03）：8-12.
[2]沈建忠.房地产基本制度与政策：中国建筑工业出版社，2005.
[3]王超.房地产市场与经济发展的研究综述[J].中国住宅设施，2011（01）：34-35+51.
[4]许治国.中国房地产发展历程分析[D].南昌大学，2012.
关键词：低碳经济;发展模式;发展趋势
低碳经济，是以减少碳排放、减缓全球气候变化、促进可持续发展为目标，依靠技术创新和政策推动，降低CO2等温室气体的排放，是一种低能耗、高能效的经济模式。低碳经济的关键问题实际上是能源结构和能源效率的问题，其核心是能源制度革命和技术革新，以尽量减少煤、石油等传统高污染的石化能源消耗，提高太阳能、风能等清洁能源使用率，创立低能耗、低污染的生态经济。
一、我国房地产发展及现状分析
（一）发展历程
中国房地产业，在建国初期到改革开放之前，由于受当时计划经济体制的牵制，发展一直停步不前，因此相关理论及房地产业的发展方面的研究也处于中断状态。直到改革开放以后到八十年代初，才逐渐成长，随着经济形势的蓬勃发展，我国房地产业的发展才开始进入快车道。我国房地产业的发展大致可以分为以下四个大的时期：
1、改革开放初期至1998年此时期是房地产迈向市场化的关键性一步，大致可分为三个小阶段。
（1）启动阶段
此阶段主要是从1980年至1991年，中国当时正处于计划经济向市场经济转变的过渡时期，计划经济仍然存在，市场经济才刚开始萌芽。由于房地产市场的管理制度刚刚建立，政府对于房地产业的发展缺乏管理经验。1980年4月2日，邓小平同志发表了旨在解决全国住房困难问题的关于建筑业和房地产业的谈话。这次谈话实际上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我国开始进行住房制度改革。
（2）快速发展阶段
此阶段主要是1992年至1993年。1992年由于社会主义经济体制的建立，国民经济呈现快速增长的态势。随着房屋可以自由买卖，加上中央的相关措施及法律条文以及国家经济制度的改革，大批项目开工建造，导致房价飞速上涨。尤其1993年上半年，房地产业超高速发展，投资超常规，造成了通货膨胀，严重影响到经济的发展。
（3）调整阶段
此阶段是1994年至1997年。由于1993年上半年国民经济的不正常发展，1993年下半年，国家开始实施调控政策协调宏观经济，其中房地产业是重点行业。经过整顿，房地产到年进入平稳发展时期，发展速度放缓，虽然投资还在增长，但增速已大大下降。
1998年至2003年的市场化改革时期
1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国正式开始进行房地产市场化的改革。此后，国家又发布一系列政策并采取大量措施，其中一项重要的措施就是推动房地产市场化的改革。经过几年的调控，房地产业进入到一个全面发展时期，开始发生根本性的变化。这一阶段，各金融机构相继推行各种措施。1998年，建设银行开始发放个人住房抵押贷款，全面实行购房按揭政策。1999年，中国银行开展个人消费信贷业务，以扩大内需。同年，央行降低住房贷款利率，并延长贷款的期限。2002年，中国人民银行调整住房公积金贷款利率，规定期限小于5年的贷款利率调整为3.6%，期限大于5年的贷款利率调整为4.05%。各种措施都促进了房地产市场的成长，也推动了宏观经济的发展。
2003年至2005年的商品化时期
2003年之后，中国经济高速发展，房地产越来越商品化，房产价格不断上涨。为促进房地产行业与宏观经济的协调发展，2003年8月，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出了当时房地产业存在的问题，并从多个方面对地方政府及各部委等提出了全面调控的要求。这虽然是一个调控性的文件，但文件中将房地产市场的定位，从以经济适用房为主转为以普通商品房为主，导致了在实际执行中，有房地产市场向完全市场化方向的发展趋势，使得调控效果并未达到预期。
二、未来发展及合理建议
（一）房地产企业的多元化发展
首先，对于房地产企业而言，近几年一些龙头企业已经推出了自己的物业并建立配套的商业设施。在初步阶段，虽然不会带来巨额的收益，但是物业方面正好是可以和企业建立的住宅小区实现配套服务，以便更好地管理并与业主沟通，使其发展方向更符合用户的需求。商业设施方面，各类商场、公园、电影院等休闲娱乐场所可以向居民提供活动场所，满足他们的生活需求。其次，未来的出租住房将会是大趋势。随着现代青年观念的不断改变，在各地房价仍居高不下的情况下，特别在一二线城市，越来越多人会选择房屋租赁而不是买房，特别是针对刚从大学毕业即将步入社会的高校毕业生、大多数的白领上班族以及部分游客。除游客以外，他们不仅可以不像现在大多数所谓的“房奴”每个月的工资很大一部分要去还贷款，还可以通过房屋租赁这一途径经常体验不同的环境，不局限生活在一个地方，可以寻找适合自己的地方居住。
（二）房地产直接融资策略
直接融资是资金直供方式，相比间接融资，投融资双方都有较多的选择自由。它是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。对于房企来说，这种方式可以在分散风险的前提下筹集大量可用资金，并能够长期使用。但需要此类房企有较高的公司价值和较高的知名度。此类融资途径，对于企业管理水平的提升，资产结构的优化以及税务上的筹划均有很大促进作用。
（三）促进房地产市场平稳健康发展，需要理顺中央与地方政府关系，更好调动地方政府积极性和落实地方政府责任
伴随城镇化持续深化，我国房地产市场分化格局日益明显，不同城市由于存在人口规模、发展水平、产业结构等方面的差异，其房地产市场运行房价水平、供求结构等方面的差异巨大。因此，促进房地产市场平稳健康发展，需要理顺中央与地方政府关系。中央政府应更好发挥在政策制定和评估、市场监测与监管、资源配置与支持等方面的作用;地方政府要根据城市市场的特点与住房需求，形成有针对性的解决方案，实现因城施策、一城一策。
三、结语：
综上所述，我国房地产市场发展过程中，经历了改革开放初期的过渡时期，市场化时期，商品化时期以及政府与市场共同作用时期。我国房地产市场发展迅猛，为经济发展做出了巨大的贡献，但是也面临着很多急待解决的问题。在我国政府宏观调控的前提下，国家出台了一系列政策，对房地产市场进行科学合理的引导，保证我国房地产市场朝着健康方向发展。通过分析房地产市场变化历程和时代背景，结合当下发展绿色低碳的大环境，得出房地产市场在绿色低碳经济背景下的发展趋势，同时在房地产市场发展过程中，要严格遵守市场经济的发展规律，要认清自身优势，制定长远的发展战略规划，从而满足当前房地产市场迅速发展的需要，提升自身的競争力，为未来的发展打下良好的基础，为房地产市场的发展提供更多的建议。
参考文献：
[1]庄贵阳.中国经济低碳发展的途径与潜力分析[J].国际技术经济研究，2005（03）：8-12.
[2]沈建忠.房地产基本制度与政策：中国建筑工业出版社，2005.
[3]王超.房地产市场与经济发展的研究综述[J].中国住宅设施，2011（01）：34-35+51.
[4]许治国.中国房地产发展历程分析[D].南昌大学，2012.