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【摘要】通过实地调查研究，发现温州农房改造集聚建设存在农民对政策知晓程度还不高、土地供应紧张、建设项目资金的筹集、平衡较难、农民心存后顾之忧等问题。因此，为完善农房集聚建设，建议在加强政策宣传力度、利用建设用地增减挂钩政策、资金渠道、加强配套服务建设等方面进行不断探索，为农村生态人居建设提供借鉴。
【关键词】美丽乡村建设生态人居建设温州农房改造集聚建设
加快改善农村居民住房条件和生活环境，是新农村建设的重要内容。2010年浙江省委十二届七次全会提出，把建设美丽乡村作为改善城乡人居环境的两个战略重点之一，并从2011年开始实施“美丽乡村建设行动计划”，到2015年，力争全省70%左右的县（市、区）达到美丽乡村建设要求。美丽乡村建设的首要任务是实施“生态人居建设行动”，即按照“规划科学布局美”的要求，推进中心村培育、农村土地综合整治和农村住房改造建设，改善农民居住条件，构建舒适的农村生态人居体系[1]。
农房改造集聚建设是温州市城乡统筹的切入点和工作重点，是改善农民生活、推动生态文明建设的重要途径，也是推进美丽乡村之生态人居建设的重要抓手。温州市已获批成为全国第二批农村综合改革试验区，也是浙江省内省唯一试验区将以“农村产权制度改革”为主题，以中心镇和中心村(农村新社区)建设为主要平台，以农村住房改造集聚建设为切入点，着力突破阻碍城乡一体化的政策法规，大力推进城乡一体化的制度建设。温州市在实施农房改造集聚建设、创建美丽乡村过程中，存在一些棘手问题亟需加以探索研究，这也将为浙江省其他地方的农村生态人居建设提供借鉴。
一、温州农房改造集聚建设的实践
温州市的农房改造集聚建设，是农民自愿有偿退出农村宅基地，参与由政府组织的经济适用房集资联建。2011年3月，温州市确立统筹城乡改革首批11个试点镇（街道），并尝试首先在这些试点镇推行农房改造集聚建设。农房改造集聚建设的置换对象为，区域内拥有合法产权（宅基地）的在册农户住房及其他住户住房，无房户参照政府有关保障性住房执行。农房改造集聚建设以县（市、区）级政府为责任主体，镇政府（街道办事处）为实施主体，以镇投资开发公司（或县级投融资平台分公司、子公司，政府全资企业）为实施平台。
温州市在推进农房改造集聚建设过程中主要遵循以下几个原则： 农民可接受、政府可承受、发展可持续；（资金和土地在一个区域内要平衡） 自愿、依法、有偿； 公平、公正、公开；④跨域联建、户为单位、鼓励连片；⑤符合区域总体规划和土地利用规划，明确产业、居住和公共服务等功能布局，高起点、高标准，按规划要求分步实施；⑥节余土地所产生的效益主要用于土地综合整治和农房集聚区的公共配套设施建设。
在置换面积上，农户可三选一：即合法建筑面积1：1；宅基地基底面积三倍以内；人均20—50平方米。农户一户多宅的一并置换，合计宅基地面积大于温政令[2002]60号规定的，其规定面积三倍以内，超出部分按1：1。同时，对宅基地基底面积之上的建筑物残值（含生产用房及地面附属设施）进行补偿，建筑物残值（含生产用房及地面附属设施）补偿可分别按房屋结构情况予以补偿。在置换价格方面，统一测算综合成本价作为基准价，不同类型的安置面积分别以基准价为基础，上下浮动而定。
到2011年底，温州市已经基本统一了市、县、镇、项目点政策的原则性问题，各地相继出台了有关资金整合、项目审批优化、平台治理完善、建设监管等配套细化政策，整体政策体系已基本形成。全市已成立84家投融资公司（73家镇级，11家县级）具体承担集聚建设实施任务。全市已启动项目点204个，总占地面积849.58万平方米，总建筑面积1678.15万平方米，其中，已办理供地项目139个，供地面积509.89万平米；已开工99个，建筑面积850.58万平方米；已签订安置协议19738户。
二、温州农房改造集聚建设中面临的突出问题
1.农民对农房改造集聚建设政策知晓程度还不高
2011年7月，笔者利用暑期学生社会实践的机会，组织学生对温州市11个试点镇（街道）中的10个正在实施农房改造集聚建设村的村民开展问卷调查，共计获得215份有效问卷。调查结果显示，农民对农房集聚建设的支持程度达到83.1%，表明大部分农民欢迎这一政策的实施。其中，持“很支持”的比例达到52.6%，“较支持”的比例为30.5%，而“不太支持”的比例为16.9%。但是，村民对农房改造集聚建设政策的知晓程度还不够。因所调研的村均有实施农房改造集聚建设，但还有较大比例的村民对于本村是否有实施不清楚，其中认为“没有”实施的比例为26.8%，认为“不清楚”的比例为11.1%，只有62.1%的村民认为“有”实施。对于农房集聚政策的了解程度，仅有5.6%的农民表示“很熟悉”，22.8%的受访者表示“较为熟悉”，26%的受访者表示了解程度“一般”，而认为“不太熟悉”和“很不熟悉”的比例分别达到32.6%和13%。所以，急需加强农房改造集聚建设相关政策的宣传。
2.农房改造集聚建设土地供应存在问题
温州市现有农业户籍人口180万户，扣除部分符合城镇规划要求和部分不需要进行农房改造集聚建设的农民外，约有100万户农户需要参与农房改造集聚建设，按户均120平方米、平均建房容积率1.8计，共需住房建设用地10万亩，另需增加部分基础设施配套和产业发展配套建设用地[2]。但是，根据《温州市土地利用总体规划（2006~2020）》反映，温州市后备耕地潜力缺乏，我市能得到的建设用地指标每年只有1万多亩。因此，城乡建设用地增减挂钩是温州市开展农房改造集聚建设用地保障的唯一办法。但是，目前温州市农房改造集聚项目利用此政策的不多，可能会造成后续项目土地供应问题。温州市还存在农村土地“被农保”问题。一些镇在上一轮的农保地的规划，把一部分的几十年的老房子连边上的农田一起划到了农保地里面去，现在老房子要拆了，但拆掉后的房子宅基地就变成农保地，不能置换出建设用地指标，这将阻碍农房集聚建设的持续滚动式发展。此外，目前的农房集聚改造较难实现整村连片推进。大多数试点镇一期工程所能提供的套房数量有限，一个项目一般提供300-1000多套房子，这仅能安置几百户农户，如果将全部的指标给一个村可能还不够。同时，由于遵循“农民自愿”原则，在实际执行过程中则可能很难让所有的村民都达成同意搬迁共识，所以可能只能采取插花式的换购，较难实现整村连片推进，这也将会使下一轮的土地供应受到限制。
3.建设项目资金的筹集、平衡较难
按照温州市政府目前初步拟定的指导价、优惠价和连片拆迁奖励办法，政府较难承受贴资压力。以瓯海区丽岙街道下章村建设安置点为例，该安置点总占地面积24亩，住宅建筑面积3.86万平方米，总套数264套，预计可容纳120户左右的安置户。该街道对11户拟置换农户的模拟签订协议为准进行该建设点总量推算，结果显示政府要贴资约4000~5000万。若以瓯海区1780亩的安置总数推算，则政府面临贴资压力将是巨大的。各地虽然都搭建了融资平台，但筹资困难的情况未扭转，普遍存在后续融资难的问题。
同时，对于实施农房集聚改造建设的农民，需要巨大的资金支持，但是农民能接受的价格与实际建安成本存在较大的差距。我们的调查结果显示，在置换安置住房所需支付的每平方米建安成本方面，受访者中选择“1500元左右”的比例为最多，其比例为43.7%；排第二位的价格范围在“1500~2000元”，比例为17.4%；排第三位的价格范围在“2000~2500元”，比例为13.2%。能接受“2500元以上”的，其比例合计为25.7%。但目前，温州小高层的综合建设成本大概为4000元左右每平方米，而多层套房的综合建设成本为2000~3000元左右每平方米。温州土地供应紧张，为提高土地容积率，多数农房改造集聚点采用建设小高层形式。所以，村民以宅基地换购套房，将要承担不小的经济压力，这将影响农民搬迁的意愿。对于低收入农户集中村或地理位置不佳没有商品房市场的农村来说，推动这项工作有一定的难度。
4.农民心存后顾之忧
对于到新的集聚点生活，受访者担心最多的问题是“生活成本的增加”（比例为47.8%），其次为“自己（或青年子女）找不到合适的工作”（比例为30.8%）。也有部分受访者担心“已有在自家经营的加工点无法继续兼顾”（比例为25.3%）、“子女就学”（比例为24.2%）、“离自家自留地太远，无法继续种植”（比例为14.3%）。只有11.5%的受访者表示没有担心的问题。
三、完善浙江生态人居建设的建议
1.加强政策宣传力度，实现政府与村民良好互动
必须加大宣传力度，有效提高村民对改造集聚建设政策的认识和参与的积极性。实施农房改造集聚建设的相关部门要让农民知道到新的农房集聚点居住能给他们带来哪些好处。目前，村民对未来农房集聚点周边的规划建设还不清晰，对是否能提高收入、改善生活水平信心还不足。在政策宣传方面，要让每个村民都知道镇域规划以及集中居住区周边的产业安排，加强集中居住区的吸引力，更好地提高农民自愿搬迁的积极性。
2.利用建设用地增减挂钩政策，破解土地供应难题
建设用地增减挂钩是农房改造集聚建设可持续的保证。一是要认真研究国家有关城乡建设用地增减挂钩政策，要求每个农房改造集聚建设项目都必须首选考虑使用土地增减挂钩来进行项目包装。二是积极争取在应用土地增减挂钩政策时探索创新具体操作方法。如农房改造集聚区布局所涉及的原土地利用规划所确定限制建设区和基本农田，允许进行新的土地利用规划修编；探索城乡建设用地增减挂钩的拆旧区、建新区的滚动式发展。三是停止执行现行的农村宅基地审批制度，以农房改造集聚建设为载体，将城乡统一的保障房制度延伸覆盖农村地区，推进宅基地使用、退出、保障和收回机制的改革试验[2]。
3.多渠道获取资金，降低政府与农民负担
农房改造集聚建设过程中的资金平衡是难点问题。目前，政府筹集建设资金的渠道包括如下几种：一是政府先融资垫付建设资金；二是置换地块多余部分土地出让金；三是建设用地土地出让财政分成；四是对土地为国有划拨性质的农房改造集聚项目进行融资包装，向银行申请贷款。而解决资金缺口的方式为：一是争取农房改造优惠政策，减免规费，尽量降低安置房建造成本。二是提高地块容积率，争取上级批准，把增加的建筑面积推向市场，获得的收益来补充农房改造资金缺口。三是合理安排宅基地置换，努力扩大土地整理面积，增加土地指标收入。四是在对农房改造进行成本测算和农民可承受的基础上，合理确定农户购买安置房的价格。除了以上获取建设资金的渠道之外，还可以鼓励当地愿意做慈善事业的企业捐资，建立以某家企业命名的医院、小学、休闲广场等，激发企业的社会责任感，激励企业参与集中居住社区周边基础设施建设。对于商业配套设施、幼儿园等项目，可以采取市场化运作的方式，引导民间资本投入，以此降低村民所需支付综合成本。还可以通过在农房建设过程中，让事先签好协议的农户根据工程进度分批支付建安成本，这有助于降低政府的财政负担。
对于那些已有宅基地面积较少、能置换到的房子面积不大，且家庭经济收入非常少，无力支付较大比例建安成本的经济困难户，建议政府相关部门制定政策，对符合条件的农户给予一定的补助。
4.完善配套建设，缓解村民后顾之忧
调查中，我们发现有较大比例的受访者担心到新的集聚点后，担心“生活成本的增加”以及“自己（或青年子女）找不到合适的工作”。所以，在设计社区服务时，应考虑提供技能培训、创业项目推荐、环境适应性心理疏导等项目。在新建的农房改造集聚建设集中居住区管理上，引入城市社区服务理念，强化社区化服务和管理，保障搬迁群众基本享有城市居民快速高效、优质周到的服务。设置社区公用房，方便农民开展社区管理和办理民俗活动；设置来料加工点，方便群众就业，设置储存间，方便农户堆放农具。同时，提供丰富多彩的社区文化娱乐活动，增加村民的休闲文化生活，从而提升村民的幸福指数。此外，还可以将所在社区一部分店面所有权归镇政府所有，但租金收益用于支付村民物业费用以及社区文化设施建设，减少村民生活成本。
四、结语
改善农村居民住房条件和生活环境是农民和政府共同的奋斗目标。十二五时期，在以政府为主导在推进美丽乡村之生态人居建设过程中，应综合考虑政府和农民的承受能力，合理设计实施政策，积极思考所遇到的诸多问题，多角度探索应对策略。
参考文献：
[1]浙江省农业和农村工作办公室.浙江省美丽乡村建设行动计划(2011-2015年)[J].中国乡镇企业，2011，(06)：63-66.
[2]郑少华、卢晓明.温州市城乡统筹综合改革若干问题研究[J].温州农村探索，2012，(01)：37.
[3]温州市农村改革处.农房改造集聚建设政策中需要明确和统一的若干问题[DB/OL]http://www.wznb.gov.cn/view.aspxnmid=4040,
2011-07-07.
【关键词】美丽乡村建设生态人居建设温州农房改造集聚建设
加快改善农村居民住房条件和生活环境，是新农村建设的重要内容。2010年浙江省委十二届七次全会提出，把建设美丽乡村作为改善城乡人居环境的两个战略重点之一，并从2011年开始实施“美丽乡村建设行动计划”，到2015年，力争全省70%左右的县（市、区）达到美丽乡村建设要求。美丽乡村建设的首要任务是实施“生态人居建设行动”，即按照“规划科学布局美”的要求，推进中心村培育、农村土地综合整治和农村住房改造建设，改善农民居住条件，构建舒适的农村生态人居体系[1]。
农房改造集聚建设是温州市城乡统筹的切入点和工作重点，是改善农民生活、推动生态文明建设的重要途径，也是推进美丽乡村之生态人居建设的重要抓手。温州市已获批成为全国第二批农村综合改革试验区，也是浙江省内省唯一试验区将以“农村产权制度改革”为主题，以中心镇和中心村(农村新社区)建设为主要平台，以农村住房改造集聚建设为切入点，着力突破阻碍城乡一体化的政策法规，大力推进城乡一体化的制度建设。温州市在实施农房改造集聚建设、创建美丽乡村过程中，存在一些棘手问题亟需加以探索研究，这也将为浙江省其他地方的农村生态人居建设提供借鉴。
一、温州农房改造集聚建设的实践
温州市的农房改造集聚建设，是农民自愿有偿退出农村宅基地，参与由政府组织的经济适用房集资联建。2011年3月，温州市确立统筹城乡改革首批11个试点镇（街道），并尝试首先在这些试点镇推行农房改造集聚建设。农房改造集聚建设的置换对象为，区域内拥有合法产权（宅基地）的在册农户住房及其他住户住房，无房户参照政府有关保障性住房执行。农房改造集聚建设以县（市、区）级政府为责任主体，镇政府（街道办事处）为实施主体，以镇投资开发公司（或县级投融资平台分公司、子公司，政府全资企业）为实施平台。
温州市在推进农房改造集聚建设过程中主要遵循以下几个原则： 农民可接受、政府可承受、发展可持续；（资金和土地在一个区域内要平衡） 自愿、依法、有偿； 公平、公正、公开；④跨域联建、户为单位、鼓励连片；⑤符合区域总体规划和土地利用规划，明确产业、居住和公共服务等功能布局，高起点、高标准，按规划要求分步实施；⑥节余土地所产生的效益主要用于土地综合整治和农房集聚区的公共配套设施建设。
在置换面积上，农户可三选一：即合法建筑面积1：1；宅基地基底面积三倍以内；人均20—50平方米。农户一户多宅的一并置换，合计宅基地面积大于温政令[2002]60号规定的，其规定面积三倍以内，超出部分按1：1。同时，对宅基地基底面积之上的建筑物残值（含生产用房及地面附属设施）进行补偿，建筑物残值（含生产用房及地面附属设施）补偿可分别按房屋结构情况予以补偿。在置换价格方面，统一测算综合成本价作为基准价，不同类型的安置面积分别以基准价为基础，上下浮动而定。
到2011年底，温州市已经基本统一了市、县、镇、项目点政策的原则性问题，各地相继出台了有关资金整合、项目审批优化、平台治理完善、建设监管等配套细化政策，整体政策体系已基本形成。全市已成立84家投融资公司（73家镇级，11家县级）具体承担集聚建设实施任务。全市已启动项目点204个，总占地面积849.58万平方米，总建筑面积1678.15万平方米，其中，已办理供地项目139个，供地面积509.89万平米；已开工99个，建筑面积850.58万平方米；已签订安置协议19738户。
二、温州农房改造集聚建设中面临的突出问题
1.农民对农房改造集聚建设政策知晓程度还不高
2011年7月，笔者利用暑期学生社会实践的机会，组织学生对温州市11个试点镇（街道）中的10个正在实施农房改造集聚建设村的村民开展问卷调查，共计获得215份有效问卷。调查结果显示，农民对农房集聚建设的支持程度达到83.1%，表明大部分农民欢迎这一政策的实施。其中，持“很支持”的比例达到52.6%，“较支持”的比例为30.5%，而“不太支持”的比例为16.9%。但是，村民对农房改造集聚建设政策的知晓程度还不够。因所调研的村均有实施农房改造集聚建设，但还有较大比例的村民对于本村是否有实施不清楚，其中认为“没有”实施的比例为26.8%，认为“不清楚”的比例为11.1%，只有62.1%的村民认为“有”实施。对于农房集聚政策的了解程度，仅有5.6%的农民表示“很熟悉”，22.8%的受访者表示“较为熟悉”，26%的受访者表示了解程度“一般”，而认为“不太熟悉”和“很不熟悉”的比例分别达到32.6%和13%。所以，急需加强农房改造集聚建设相关政策的宣传。
2.农房改造集聚建设土地供应存在问题
温州市现有农业户籍人口180万户，扣除部分符合城镇规划要求和部分不需要进行农房改造集聚建设的农民外，约有100万户农户需要参与农房改造集聚建设，按户均120平方米、平均建房容积率1.8计，共需住房建设用地10万亩，另需增加部分基础设施配套和产业发展配套建设用地[2]。但是，根据《温州市土地利用总体规划（2006~2020）》反映，温州市后备耕地潜力缺乏，我市能得到的建设用地指标每年只有1万多亩。因此，城乡建设用地增减挂钩是温州市开展农房改造集聚建设用地保障的唯一办法。但是，目前温州市农房改造集聚项目利用此政策的不多，可能会造成后续项目土地供应问题。温州市还存在农村土地“被农保”问题。一些镇在上一轮的农保地的规划，把一部分的几十年的老房子连边上的农田一起划到了农保地里面去，现在老房子要拆了，但拆掉后的房子宅基地就变成农保地，不能置换出建设用地指标，这将阻碍农房集聚建设的持续滚动式发展。此外，目前的农房集聚改造较难实现整村连片推进。大多数试点镇一期工程所能提供的套房数量有限，一个项目一般提供300-1000多套房子，这仅能安置几百户农户，如果将全部的指标给一个村可能还不够。同时，由于遵循“农民自愿”原则，在实际执行过程中则可能很难让所有的村民都达成同意搬迁共识，所以可能只能采取插花式的换购，较难实现整村连片推进，这也将会使下一轮的土地供应受到限制。
3.建设项目资金的筹集、平衡较难
按照温州市政府目前初步拟定的指导价、优惠价和连片拆迁奖励办法，政府较难承受贴资压力。以瓯海区丽岙街道下章村建设安置点为例，该安置点总占地面积24亩，住宅建筑面积3.86万平方米，总套数264套，预计可容纳120户左右的安置户。该街道对11户拟置换农户的模拟签订协议为准进行该建设点总量推算，结果显示政府要贴资约4000~5000万。若以瓯海区1780亩的安置总数推算，则政府面临贴资压力将是巨大的。各地虽然都搭建了融资平台，但筹资困难的情况未扭转，普遍存在后续融资难的问题。
同时，对于实施农房集聚改造建设的农民，需要巨大的资金支持，但是农民能接受的价格与实际建安成本存在较大的差距。我们的调查结果显示，在置换安置住房所需支付的每平方米建安成本方面，受访者中选择“1500元左右”的比例为最多，其比例为43.7%；排第二位的价格范围在“1500~2000元”，比例为17.4%；排第三位的价格范围在“2000~2500元”，比例为13.2%。能接受“2500元以上”的，其比例合计为25.7%。但目前，温州小高层的综合建设成本大概为4000元左右每平方米，而多层套房的综合建设成本为2000~3000元左右每平方米。温州土地供应紧张，为提高土地容积率，多数农房改造集聚点采用建设小高层形式。所以，村民以宅基地换购套房，将要承担不小的经济压力，这将影响农民搬迁的意愿。对于低收入农户集中村或地理位置不佳没有商品房市场的农村来说，推动这项工作有一定的难度。
4.农民心存后顾之忧
对于到新的集聚点生活，受访者担心最多的问题是“生活成本的增加”（比例为47.8%），其次为“自己（或青年子女）找不到合适的工作”（比例为30.8%）。也有部分受访者担心“已有在自家经营的加工点无法继续兼顾”（比例为25.3%）、“子女就学”（比例为24.2%）、“离自家自留地太远，无法继续种植”（比例为14.3%）。只有11.5%的受访者表示没有担心的问题。
三、完善浙江生态人居建设的建议
1.加强政策宣传力度，实现政府与村民良好互动
必须加大宣传力度，有效提高村民对改造集聚建设政策的认识和参与的积极性。实施农房改造集聚建设的相关部门要让农民知道到新的农房集聚点居住能给他们带来哪些好处。目前，村民对未来农房集聚点周边的规划建设还不清晰，对是否能提高收入、改善生活水平信心还不足。在政策宣传方面，要让每个村民都知道镇域规划以及集中居住区周边的产业安排，加强集中居住区的吸引力，更好地提高农民自愿搬迁的积极性。
2.利用建设用地增减挂钩政策，破解土地供应难题
建设用地增减挂钩是农房改造集聚建设可持续的保证。一是要认真研究国家有关城乡建设用地增减挂钩政策，要求每个农房改造集聚建设项目都必须首选考虑使用土地增减挂钩来进行项目包装。二是积极争取在应用土地增减挂钩政策时探索创新具体操作方法。如农房改造集聚区布局所涉及的原土地利用规划所确定限制建设区和基本农田，允许进行新的土地利用规划修编；探索城乡建设用地增减挂钩的拆旧区、建新区的滚动式发展。三是停止执行现行的农村宅基地审批制度，以农房改造集聚建设为载体，将城乡统一的保障房制度延伸覆盖农村地区，推进宅基地使用、退出、保障和收回机制的改革试验[2]。
3.多渠道获取资金，降低政府与农民负担
农房改造集聚建设过程中的资金平衡是难点问题。目前，政府筹集建设资金的渠道包括如下几种：一是政府先融资垫付建设资金；二是置换地块多余部分土地出让金；三是建设用地土地出让财政分成；四是对土地为国有划拨性质的农房改造集聚项目进行融资包装，向银行申请贷款。而解决资金缺口的方式为：一是争取农房改造优惠政策，减免规费，尽量降低安置房建造成本。二是提高地块容积率，争取上级批准，把增加的建筑面积推向市场，获得的收益来补充农房改造资金缺口。三是合理安排宅基地置换，努力扩大土地整理面积，增加土地指标收入。四是在对农房改造进行成本测算和农民可承受的基础上，合理确定农户购买安置房的价格。除了以上获取建设资金的渠道之外，还可以鼓励当地愿意做慈善事业的企业捐资，建立以某家企业命名的医院、小学、休闲广场等，激发企业的社会责任感，激励企业参与集中居住社区周边基础设施建设。对于商业配套设施、幼儿园等项目，可以采取市场化运作的方式，引导民间资本投入，以此降低村民所需支付综合成本。还可以通过在农房建设过程中，让事先签好协议的农户根据工程进度分批支付建安成本，这有助于降低政府的财政负担。
对于那些已有宅基地面积较少、能置换到的房子面积不大，且家庭经济收入非常少，无力支付较大比例建安成本的经济困难户，建议政府相关部门制定政策，对符合条件的农户给予一定的补助。
4.完善配套建设，缓解村民后顾之忧
调查中，我们发现有较大比例的受访者担心到新的集聚点后，担心“生活成本的增加”以及“自己（或青年子女）找不到合适的工作”。所以，在设计社区服务时，应考虑提供技能培训、创业项目推荐、环境适应性心理疏导等项目。在新建的农房改造集聚建设集中居住区管理上，引入城市社区服务理念，强化社区化服务和管理，保障搬迁群众基本享有城市居民快速高效、优质周到的服务。设置社区公用房，方便农民开展社区管理和办理民俗活动；设置来料加工点，方便群众就业，设置储存间，方便农户堆放农具。同时，提供丰富多彩的社区文化娱乐活动，增加村民的休闲文化生活，从而提升村民的幸福指数。此外，还可以将所在社区一部分店面所有权归镇政府所有，但租金收益用于支付村民物业费用以及社区文化设施建设，减少村民生活成本。
四、结语
改善农村居民住房条件和生活环境是农民和政府共同的奋斗目标。十二五时期，在以政府为主导在推进美丽乡村之生态人居建设过程中，应综合考虑政府和农民的承受能力，合理设计实施政策，积极思考所遇到的诸多问题，多角度探索应对策略。
参考文献：
[1]浙江省农业和农村工作办公室.浙江省美丽乡村建设行动计划(2011-2015年)[J].中国乡镇企业，2011，(06)：63-66.
[2]郑少华、卢晓明.温州市城乡统筹综合改革若干问题研究[J].温州农村探索，2012，(01)：37.
[3]温州市农村改革处.农房改造集聚建设政策中需要明确和统一的若干问题[DB/OL]http://www.wznb.gov.cn/view.aspxnmid=4040,
2011-07-07.