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摘 要：由于我国许多城市实行房产限购政策，一些人开始打起注册公司购房的主意。本文从税收负担角度对个人或以A公司名义购房进行对比分析，以期能为此类业务的决策提供思路。
关键词：个人购房;企业购房;税负分析
一、购置阶段税负分析
例1：广州市张先生2016年5月30日拟购买第一套房，100平方米，不含税价格为500万。
（1）购置阶段税收政策
房产购买方需负担契税：北上广深个人购买90平方米以上唯一住房按1.5%征收契税;印花税税率万分之五。增值税负税人是购买方，A公司购买房产增值税进项税可以抵扣，税率为10%。
现提供两种方案：方案一：以个人名义购买房产;方案二：注册A公司购买，A公司为一般纳税人。
（2）购置阶段税负计算
方案一个人购置房产税负：
增值税：500×10%=50（万元）;
契税：500×1.5=7.5（万元）;
印花税：500×0.05%=0.25（万元）;
总税负：57.75（万元）
方案二A公司购置房产税负：
增值税：500×10%=50（万元），增值税进项抵扣;
契税：500×3%=15（万元）;
印花税：500×0.05=0.25（万元）;
总税负：15.25万元
从购置阶段来看，方案二A公司税负更轻，比方案一节税42.5万元。
二、持有阶段税负分析
持有房产有自用和出租两种情况，需要分别进行分析。
（1）以自用方式持有房产的税负分析
例2：例1中房产自用，房产税原值减除比例为20%，城镇土地使用税按每平方米15元征收，房产计提折旧净残值为0。
1.以自用方式持有房產税收政策
方案一个人自用住房所有税种都暂免征收。
方案二A公司可按投入使用价值以不低于20年逐年提取折旧税前扣除，负担房产税房产原值减除10%-30%扣除后的余值按1.2%的税率征收;大城市城镇土地使用税为每年每平方米1.5元至30元。
2.以自用方式持有房产税负计算
方案一个人自用住房税负为0。
方案二A公司房产自用税负：
房产税：500×（1-20%）×1.2%=4.8（万元）;
土地使用税：100×15=0.15（万元）;
总税负为：4.95（万元）;
每年计提折旧：500÷20=25（万元），若A公司有其他的营业收入，可节省企业所得税25万元。
房产自用，方案二A公司税负更重，没有其他业务情况下多负担4.95万元。
（2）以出租方式持有房产的税负分析
例3：例1中房产以月租金3万出租，城镇土地使用税按每平方米15元征收，房产计提折旧净残值为0，A公司只出租该不动产，作为小型微利企业享受企业所得税优惠。
1.以自用方式持有房产税收政策
方案一个人出租房产需负担增值税：个人出租不动产按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;房产税：个人出租住房按4%征收;个人所得税：每次收入4000元以上的，应纳税额=收入×（1-20%）×20%，个人出租住房按10%征收个人所得税;印花税按千分之一征收。
方案二A公司出租不动产需负担增值税：一般纳税人出租2016年5月1日后取得不动产，适用税率11%;房产税：按租金收入12%征收;印花税按千分之一征收;企业所得税：小型微利企业其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%缴纳企业所得税。
2.以出租方式持有房产税负计算
方案一个人出租住房税负：
增值税：3÷（1+5%）×1.5%=0.043（万元）;
城建和附加：0.043×（7%+3%+2%）=0.005（万元）;
房产税：3×4%=0.12（万元）;
个人所得税：3×（1-20%）×10%=0.24（万元）;
印花税：3×12×0.1%=0.036（万元）;
总税负：（0.043+0.005+0.12+0.24）×12+0.036=4.932（万元）。
方案二A公司出租不动产税负：
增值税：3÷（1+10%）×10%=0.272（万元）;
城建及附加：0.272×（7%+3%+2%）=0.32（万元）;
房产税：3×12%=0.36（万元）;
土地使用税：100×15=0.15（万元）;
折旧：500÷20=25（万元）;
印花税：3×12×0.1%=0.036（万元）;
企业所得税：（3×12-25-0.036）×50%×20%=1.09（万元）;
总税负为：（0.272+0.32+0.36）×12+0.15+0.036+1.09=12.7（万元）
以出租方式持有房产，方案二A公司税负更高，多负担4.321万元。
三、转让阶段税负分析
例4：例1中房产5年后以不含税800万的价格出售给B公司。
（1）转让阶段税收政策
方案一北上广深个人转让购买2年以上非普通住房产按5%差额缴纳增值税;个人所得税：转让所得减除财产原值和合理费用后的余额按20%征收;印花税按万分之五征收。
方案二一般纳税人转让2016年4月30日后取得非自建不动产出售全价÷（1+10%）×10%征收增值税;印花税按万分之五征收。 方案三将房产作为股权转让给B公司。假设A公司名下无其他资产，该房产作为A公司唯一资产可作为股权转让给B公司，由于只涉及到股权转让，故而在转让阶段负担印花税和企业所得税。
（2）转让阶段税负计算
方案一个人转让不动产税负：
增值税：（800-500）×5%=15（万元）;
城建及附加：15×（7%+3%+2%）=1.8（万元）;
印花税：800×0.05%=0.4（万元）;
个人所得税：（800-500-1.8-0.4）×20%=59.56（万元）;
总税负为：15+1.8+0.4+59.56=76.88（万元）
方案二A公司转让不动产税负：
增值税：800÷（1+10%）×10%=72.727（万元）
城建及附加：72.727×（7%+3%+2%）=8.727（万元）
印花税：800×0.05=0.4（萬元）
土地增值税：
扣除项目：500×（1+5×5%）+9.513+0.4=634.913（万元）
增值额：800-634.913=165.087（万元）
增值率：165.087÷634.913=26%
土地增值税：165.087×30%=49.526（万元）
企业所得税：（800-9.513-0.4-49.526）×50%×20%=74.056（万元）
总税负：72.727+8.727+0.4+49.526+74.056=205.436（万元）
方案三A公司股权转让税负：
印花税：800*0.05=0.4（万元）;
企业所得税：（800-500-0.4）*50%*20%=29.96（万元）;
总税负：0.4+29.96=30.36（万元）
方案二A公司直接出售税负最重，方案一个人出售比方案二少负担128.556万元，方案三股权转让相对方案一节税46.52万元。
四、总体税负分析
不同方案的税负分析如表一所示
从表一可得，以企业名义购买房产直接出售相对出售个人买房有较高税负，但税收筹划后以股权转让方式处置房产税负较少。
以上结论均仅从税法角度考虑问题，最终方案选择还需综合考虑其他政策变化等社会综合因素。
参考文献
[1]王永娜.房地产开发企业税务筹划有效应对思路[J].市场观察，2019（07）：69
[2]莫小岸.营改增对建筑企业税负的影响及应对策略[J].企业改革与管理，2019（04）：149+152
[3]张洁.我国个人住房房产税改革研究[D].安徽大学，2016
作者简介：刘琼琛（1995-），女，湖南衡阳人，广东财经大学硕士研究生，研究方向：财政理论与政策。
关键词：个人购房;企业购房;税负分析
一、购置阶段税负分析
例1：广州市张先生2016年5月30日拟购买第一套房，100平方米，不含税价格为500万。
（1）购置阶段税收政策
房产购买方需负担契税：北上广深个人购买90平方米以上唯一住房按1.5%征收契税;印花税税率万分之五。增值税负税人是购买方，A公司购买房产增值税进项税可以抵扣，税率为10%。
现提供两种方案：方案一：以个人名义购买房产;方案二：注册A公司购买，A公司为一般纳税人。
（2）购置阶段税负计算
方案一个人购置房产税负：
增值税：500×10%=50（万元）;
契税：500×1.5=7.5（万元）;
印花税：500×0.05%=0.25（万元）;
总税负：57.75（万元）
方案二A公司购置房产税负：
增值税：500×10%=50（万元），增值税进项抵扣;
契税：500×3%=15（万元）;
印花税：500×0.05=0.25（万元）;
总税负：15.25万元
从购置阶段来看，方案二A公司税负更轻，比方案一节税42.5万元。
二、持有阶段税负分析
持有房产有自用和出租两种情况，需要分别进行分析。
（1）以自用方式持有房产的税负分析
例2：例1中房产自用，房产税原值减除比例为20%，城镇土地使用税按每平方米15元征收，房产计提折旧净残值为0。
1.以自用方式持有房產税收政策
方案一个人自用住房所有税种都暂免征收。
方案二A公司可按投入使用价值以不低于20年逐年提取折旧税前扣除，负担房产税房产原值减除10%-30%扣除后的余值按1.2%的税率征收;大城市城镇土地使用税为每年每平方米1.5元至30元。
2.以自用方式持有房产税负计算
方案一个人自用住房税负为0。
方案二A公司房产自用税负：
房产税：500×（1-20%）×1.2%=4.8（万元）;
土地使用税：100×15=0.15（万元）;
总税负为：4.95（万元）;
每年计提折旧：500÷20=25（万元），若A公司有其他的营业收入，可节省企业所得税25万元。
房产自用，方案二A公司税负更重，没有其他业务情况下多负担4.95万元。
（2）以出租方式持有房产的税负分析
例3：例1中房产以月租金3万出租，城镇土地使用税按每平方米15元征收，房产计提折旧净残值为0，A公司只出租该不动产，作为小型微利企业享受企业所得税优惠。
1.以自用方式持有房产税收政策
方案一个人出租房产需负担增值税：个人出租不动产按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;房产税：个人出租住房按4%征收;个人所得税：每次收入4000元以上的，应纳税额=收入×（1-20%）×20%，个人出租住房按10%征收个人所得税;印花税按千分之一征收。
方案二A公司出租不动产需负担增值税：一般纳税人出租2016年5月1日后取得不动产，适用税率11%;房产税：按租金收入12%征收;印花税按千分之一征收;企业所得税：小型微利企业其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%缴纳企业所得税。
2.以出租方式持有房产税负计算
方案一个人出租住房税负：
增值税：3÷（1+5%）×1.5%=0.043（万元）;
城建和附加：0.043×（7%+3%+2%）=0.005（万元）;
房产税：3×4%=0.12（万元）;
个人所得税：3×（1-20%）×10%=0.24（万元）;
印花税：3×12×0.1%=0.036（万元）;
总税负：（0.043+0.005+0.12+0.24）×12+0.036=4.932（万元）。
方案二A公司出租不动产税负：
增值税：3÷（1+10%）×10%=0.272（万元）;
城建及附加：0.272×（7%+3%+2%）=0.32（万元）;
房产税：3×12%=0.36（万元）;
土地使用税：100×15=0.15（万元）;
折旧：500÷20=25（万元）;
印花税：3×12×0.1%=0.036（万元）;
企业所得税：（3×12-25-0.036）×50%×20%=1.09（万元）;
总税负为：（0.272+0.32+0.36）×12+0.15+0.036+1.09=12.7（万元）
以出租方式持有房产，方案二A公司税负更高，多负担4.321万元。
三、转让阶段税负分析
例4：例1中房产5年后以不含税800万的价格出售给B公司。
（1）转让阶段税收政策
方案一北上广深个人转让购买2年以上非普通住房产按5%差额缴纳增值税;个人所得税：转让所得减除财产原值和合理费用后的余额按20%征收;印花税按万分之五征收。
方案二一般纳税人转让2016年4月30日后取得非自建不动产出售全价÷（1+10%）×10%征收增值税;印花税按万分之五征收。 方案三将房产作为股权转让给B公司。假设A公司名下无其他资产，该房产作为A公司唯一资产可作为股权转让给B公司，由于只涉及到股权转让，故而在转让阶段负担印花税和企业所得税。
（2）转让阶段税负计算
方案一个人转让不动产税负：
增值税：（800-500）×5%=15（万元）;
城建及附加：15×（7%+3%+2%）=1.8（万元）;
印花税：800×0.05%=0.4（万元）;
个人所得税：（800-500-1.8-0.4）×20%=59.56（万元）;
总税负为：15+1.8+0.4+59.56=76.88（万元）
方案二A公司转让不动产税负：
增值税：800÷（1+10%）×10%=72.727（万元）
城建及附加：72.727×（7%+3%+2%）=8.727（万元）
印花税：800×0.05=0.4（萬元）
土地增值税：
扣除项目：500×（1+5×5%）+9.513+0.4=634.913（万元）
增值额：800-634.913=165.087（万元）
增值率：165.087÷634.913=26%
土地增值税：165.087×30%=49.526（万元）
企业所得税：（800-9.513-0.4-49.526）×50%×20%=74.056（万元）
总税负：72.727+8.727+0.4+49.526+74.056=205.436（万元）
方案三A公司股权转让税负：
印花税：800*0.05=0.4（万元）;
企业所得税：（800-500-0.4）*50%*20%=29.96（万元）;
总税负：0.4+29.96=30.36（万元）
方案二A公司直接出售税负最重，方案一个人出售比方案二少负担128.556万元，方案三股权转让相对方案一节税46.52万元。
四、总体税负分析
不同方案的税负分析如表一所示
从表一可得，以企业名义购买房产直接出售相对出售个人买房有较高税负，但税收筹划后以股权转让方式处置房产税负较少。
以上结论均仅从税法角度考虑问题，最终方案选择还需综合考虑其他政策变化等社会综合因素。
参考文献
[1]王永娜.房地产开发企业税务筹划有效应对思路[J].市场观察，2019（07）：69
[2]莫小岸.营改增对建筑企业税负的影响及应对策略[J].企业改革与管理，2019（04）：149+152
[3]张洁.我国个人住房房产税改革研究[D].安徽大学，2016
作者简介：刘琼琛（1995-），女，湖南衡阳人，广东财经大学硕士研究生，研究方向：财政理论与政策。