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【摘 要】在我国税收管理行业中，“营改增”是重要的改革措施，能够使企业的税收负担得以降低，并实现国民经济的良好发展，在社会发展中占有重要的地位。“营改增”是一种减税政策，对我国的税收筹划有着重要的影响，尤其是房地产企业。为满足“营改增”的变化需要，企业就需要研究“营改增”实施后房地产的税负变化，并科学地进行税收筹划，实现自身的稳步前进。本文就房地产企业“营改增”后的税收筹划情况进行分析研究。
【关键词】房地产企业；“营改增”；税收筹划
税收筹划主要涉及节税、避税、转移税负，纳税人在遵守法律的情况下科学地进行筹划，进而形成优化纳税的方法，让企业在科学合理的避税中获得更多的经济效益。“营改增”实施后，房地产企业的税收负担能够在一定程度上得到减轻。同时，降低成本和风险，有助于实现房地产企业的持续发展。所以房地产企业需要科学发挥“营改增”的作用，对企业的税收策略科学筹划。
一、“营改增”后房地产企业纳税受到的影响
1.土地增值税的影响
“营改增”之后，房地产企业的土地增值税也会受到影响，主要表现在房地产企业已经缴纳的增值税上。“营改增”前，不动产销售缴纳的营业税税率为5%，缴纳的增值税是价外税，已经缴纳的增值税不能作为抵扣项核算，这不会给不动产销售价格带来太大的影响。“营改增”后纳税人销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税，其销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，同时，扣除项目也不含增值税进项税额。
2.营业税、增值税的影响
“营改增”之后，房地产企业进入到了增值税纳税时期，在“营改增”税收改革下，主要针对一般纳税人收缴增值税，2016年实行“营改增”之后，房地产企业的税率为11%，财税〔2018〕32号明确提出自2018年5月1日起房地产企业的增值税税率下调为10%。依据增值税计税方法，可以抵扣增值税进项税额，减少房地产企业缴纳营业税时工程材料成本使用中负担的增值税税额，避免营业税时期存在重复征税的情况。从整体看房地产企业税收负担将会减轻。此外，开发商预售房屋征收率将由营业税时期的5%下降到3%，这一改变有利于提高房地产企业的现金流通率。
3.所得税的影响
“营改增”之后，增值税的预缴政策对企业所得税的计算影响较大，主要是涉及预售收入的确定。“营改增”之前，房地产企业是按照“销售不动产”税目征收营业税，税率是5%，计算税负的依据主要是预售收入，其缴纳的营业税作为期间费用进行税前扣除。“营改增”实行之后由于增值税是价外税，无法在税前扣除，因此企业所得税的处理十分重要，需要工作人员在财务管理中认真分析，明确影响因素。
二、房地产企业“营改增”后税收筹划策略
1.通过经营活动提高进项抵扣金额
“营改增”之后，目前房地产企业的增值税税率为10%，企业可以从经营活动中产生的成本费用着手，依据相关成本费用需要获得对应增值税专用发票，使企业税收负担减轻，让房地产企业获得更多的利益。同时，加强与合作企业的合同约定，对比分析材料供应商及其价格，选择最为合适的材料供应商。如果是在一般纳税人处采购零散的材料，企业需要索要增值税专用发票的，保证抵扣达到最大化；如果使在小规模的纳税人出采购零散的材料，房地产企业就不能进行抵扣，所以需要由供应商向税务局申请代开，或者与供应商协商材料价格，从而降低采购的成本。此外房地产企业还需要充分利用税率的差异，一般供应商的税率是16%，而房地产企业的税率是10%，所以房地产企业在法律许可的情况下，结合税率差异使纳税的负担得以减少。另外，在不违反增值税规定纳税义务还可以通过延迟纳税时间、获取优惠政策等进行税收筹划。
2.强化增值税发票使用管理
房地产企业需要对增值税发票进行科学管理，房地产企业的财务人员须要具备专业的增值税专用发票使用和管理知识，实现“营改增”的节税目标。为科学利用增值税优惠政策，减少企业的税收负担，房地产企业就需要强化财务人员的税收筹划能力。只有企業财务人员拥有良好的税收筹划能力，才能够科学地对增值税专用发票进行使用和管理，使企业最大限额取得抵扣额。如财务人员需要对房地产销售收入确认时间、发票开具时间等重点关注。此外房地产企业需要对增值税专用发票的时效性给予关注。企业获得增值税专用发票后要及时抵扣，防止抵扣超过规定的期限。根据《国家税务总局关于进一步明确“营改增”有关征管问题的公告》的规定： 2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或确认，并申报抵扣。
3.转变销售策略
要完善销售渠道的建设，发挥网络营销的优势作用，使营销的成本得到降低。对于营销的策略，可以控制签约销售进度进行纳税筹划，房地产企业结合当月已经缴纳的增值税款对销售签约的进度进行控制，对每月开票的金额进行管理，避免集中性开票影响企业现金流。同时，提高精装修、商业地产的销售比例，精装房的灯具、电器、装饰材料、洁具等可以获得增值税进项发票，进而进行增值税进项抵扣，且能够有效降低土地增值税增扣率从而降低土地增值税，降低房地产企业的税负。另外，利用多元化的产品组合策略也能有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。
4.积极与税务部门沟通
房地产企业纳税时，为减少税收负担通常会选择避税，但避税时不能盲目进行，需要满足国家的法律法规，在规定的范围内进行，并科学地研究分析，在不影响避税行为合法的情况下优化避税的方案。同时，房地产企业还需要明确我国法律法规的变化的背景和需要，结合房地产行业的相关准则，使筹划的活动税收更加科学合理。此外，房地产企业还需要积极与税务部分有效沟通交流，最大限度的降低执法机关的风险，完善风险评价体系，使风险管理更加科学有效。
5.做好风险管理控制工作 “营改增”后，房地产企业能够更加科学灵活的利用增值税抵扣，减少重复纳税，并降低房地产的成本投入，所以必须要科学的进行税收筹划。要做好房地产企业的税收筹划工作，企业的各项支出都需要做好进项税抵扣工作，使企业的资金成本投入得到降低。从工程立项、土地获取、采购、签订合同、销售等，依据预算科学地进行税收筹划。与此同时，要对房地产项目与市场间的供求关系进行科学的调控，防止出现楼盘滞销等情况。此外“营改增”之后还需要做好预防工作，对税收进行科学的内部控制与风险管理，提高税收筹划工作的科学性，依据税法需要进行操作，防止出现财务风险。
6.加强会计人员学习
在“营改增”下，为使房地产企业的成本降低，防止出现重复纳税，房地产企业的工作人员需要科学的分配生产费用，并规范化地开具增值税专用发票，了解房地产工程与市场需求间的关系，重视税收筹划，并由专门的税务查询人员进行实地的核查，对工程项目增值税进行科学的测算。目前，房地产行业竞争压力较大，部分企业容易出现资金不足问题，对于分期收款销售收入，会计人员就可以采取根据合同约定的收款进度确认销售收入的方式，以此开展企业纳税申报工作，有利于减轻房地产企业的资本压力，缓解企业资金周转困难的问题。
三、結束语
总之，“营改增”后，房地产企业为减少税收负担、提高经济效益，就需要科学地进行筹划税收。随着房地产市场的变化，房地产企业承担的风险压力也逐渐增大，其经济利润也必然会受到影响，所以房地产企业需要采取有效的税收筹划策略，使房地产企业能够实现持续和谐地发展。
参考文献：
[1]刘小云.营改增后房地产企业税收筹划的相关分析[J].中国国际财经（中英文），2017（14）：143-144.
[2]陈香梅.营改增后房地产企业的税收筹划分析[J].中国国际财经（中英文），2017（04）：114-115.
[3]吕向一，卜天琦.解析营改增后房地产企业的税收筹划[J].文化创新比较研究，2017，1（04）：87-88.
[4]刘星辰.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].企业科技与发展，2018（02）：22-23+26.
[5]朱进.营改增后房地产企业税收筹划研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017（12）：60-61.
【关键词】房地产企业；“营改增”；税收筹划
税收筹划主要涉及节税、避税、转移税负，纳税人在遵守法律的情况下科学地进行筹划，进而形成优化纳税的方法，让企业在科学合理的避税中获得更多的经济效益。“营改增”实施后，房地产企业的税收负担能够在一定程度上得到减轻。同时，降低成本和风险，有助于实现房地产企业的持续发展。所以房地产企业需要科学发挥“营改增”的作用，对企业的税收策略科学筹划。
一、“营改增”后房地产企业纳税受到的影响
1.土地增值税的影响
“营改增”之后，房地产企业的土地增值税也会受到影响，主要表现在房地产企业已经缴纳的增值税上。“营改增”前，不动产销售缴纳的营业税税率为5%，缴纳的增值税是价外税，已经缴纳的增值税不能作为抵扣项核算，这不会给不动产销售价格带来太大的影响。“营改增”后纳税人销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税，其销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，同时，扣除项目也不含增值税进项税额。
2.营业税、增值税的影响
“营改增”之后，房地产企业进入到了增值税纳税时期，在“营改增”税收改革下，主要针对一般纳税人收缴增值税，2016年实行“营改增”之后，房地产企业的税率为11%，财税〔2018〕32号明确提出自2018年5月1日起房地产企业的增值税税率下调为10%。依据增值税计税方法，可以抵扣增值税进项税额，减少房地产企业缴纳营业税时工程材料成本使用中负担的增值税税额，避免营业税时期存在重复征税的情况。从整体看房地产企业税收负担将会减轻。此外，开发商预售房屋征收率将由营业税时期的5%下降到3%，这一改变有利于提高房地产企业的现金流通率。
3.所得税的影响
“营改增”之后，增值税的预缴政策对企业所得税的计算影响较大，主要是涉及预售收入的确定。“营改增”之前，房地产企业是按照“销售不动产”税目征收营业税，税率是5%，计算税负的依据主要是预售收入，其缴纳的营业税作为期间费用进行税前扣除。“营改增”实行之后由于增值税是价外税，无法在税前扣除，因此企业所得税的处理十分重要，需要工作人员在财务管理中认真分析，明确影响因素。
二、房地产企业“营改增”后税收筹划策略
1.通过经营活动提高进项抵扣金额
“营改增”之后，目前房地产企业的增值税税率为10%，企业可以从经营活动中产生的成本费用着手，依据相关成本费用需要获得对应增值税专用发票，使企业税收负担减轻，让房地产企业获得更多的利益。同时，加强与合作企业的合同约定，对比分析材料供应商及其价格，选择最为合适的材料供应商。如果是在一般纳税人处采购零散的材料，企业需要索要增值税专用发票的，保证抵扣达到最大化；如果使在小规模的纳税人出采购零散的材料，房地产企业就不能进行抵扣，所以需要由供应商向税务局申请代开，或者与供应商协商材料价格，从而降低采购的成本。此外房地产企业还需要充分利用税率的差异，一般供应商的税率是16%，而房地产企业的税率是10%，所以房地产企业在法律许可的情况下，结合税率差异使纳税的负担得以减少。另外，在不违反增值税规定纳税义务还可以通过延迟纳税时间、获取优惠政策等进行税收筹划。
2.强化增值税发票使用管理
房地产企业需要对增值税发票进行科学管理，房地产企业的财务人员须要具备专业的增值税专用发票使用和管理知识，实现“营改增”的节税目标。为科学利用增值税优惠政策，减少企业的税收负担，房地产企业就需要强化财务人员的税收筹划能力。只有企業财务人员拥有良好的税收筹划能力，才能够科学地对增值税专用发票进行使用和管理，使企业最大限额取得抵扣额。如财务人员需要对房地产销售收入确认时间、发票开具时间等重点关注。此外房地产企业需要对增值税专用发票的时效性给予关注。企业获得增值税专用发票后要及时抵扣，防止抵扣超过规定的期限。根据《国家税务总局关于进一步明确“营改增”有关征管问题的公告》的规定： 2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或确认，并申报抵扣。
3.转变销售策略
要完善销售渠道的建设，发挥网络营销的优势作用，使营销的成本得到降低。对于营销的策略，可以控制签约销售进度进行纳税筹划，房地产企业结合当月已经缴纳的增值税款对销售签约的进度进行控制，对每月开票的金额进行管理，避免集中性开票影响企业现金流。同时，提高精装修、商业地产的销售比例，精装房的灯具、电器、装饰材料、洁具等可以获得增值税进项发票，进而进行增值税进项抵扣，且能够有效降低土地增值税增扣率从而降低土地增值税，降低房地产企业的税负。另外，利用多元化的产品组合策略也能有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。
4.积极与税务部门沟通
房地产企业纳税时，为减少税收负担通常会选择避税，但避税时不能盲目进行，需要满足国家的法律法规，在规定的范围内进行，并科学地研究分析，在不影响避税行为合法的情况下优化避税的方案。同时，房地产企业还需要明确我国法律法规的变化的背景和需要，结合房地产行业的相关准则，使筹划的活动税收更加科学合理。此外，房地产企业还需要积极与税务部分有效沟通交流，最大限度的降低执法机关的风险，完善风险评价体系，使风险管理更加科学有效。
5.做好风险管理控制工作 “营改增”后，房地产企业能够更加科学灵活的利用增值税抵扣，减少重复纳税，并降低房地产的成本投入，所以必须要科学的进行税收筹划。要做好房地产企业的税收筹划工作，企业的各项支出都需要做好进项税抵扣工作，使企业的资金成本投入得到降低。从工程立项、土地获取、采购、签订合同、销售等，依据预算科学地进行税收筹划。与此同时，要对房地产项目与市场间的供求关系进行科学的调控，防止出现楼盘滞销等情况。此外“营改增”之后还需要做好预防工作，对税收进行科学的内部控制与风险管理，提高税收筹划工作的科学性，依据税法需要进行操作，防止出现财务风险。
6.加强会计人员学习
在“营改增”下，为使房地产企业的成本降低，防止出现重复纳税，房地产企业的工作人员需要科学的分配生产费用，并规范化地开具增值税专用发票，了解房地产工程与市场需求间的关系，重视税收筹划，并由专门的税务查询人员进行实地的核查，对工程项目增值税进行科学的测算。目前，房地产行业竞争压力较大，部分企业容易出现资金不足问题，对于分期收款销售收入，会计人员就可以采取根据合同约定的收款进度确认销售收入的方式，以此开展企业纳税申报工作，有利于减轻房地产企业的资本压力，缓解企业资金周转困难的问题。
三、結束语
总之，“营改增”后，房地产企业为减少税收负担、提高经济效益，就需要科学地进行筹划税收。随着房地产市场的变化，房地产企业承担的风险压力也逐渐增大，其经济利润也必然会受到影响，所以房地产企业需要采取有效的税收筹划策略，使房地产企业能够实现持续和谐地发展。
参考文献：
[1]刘小云.营改增后房地产企业税收筹划的相关分析[J].中国国际财经（中英文），2017（14）：143-144.
[2]陈香梅.营改增后房地产企业的税收筹划分析[J].中国国际财经（中英文），2017（04）：114-115.
[3]吕向一，卜天琦.解析营改增后房地产企业的税收筹划[J].文化创新比较研究，2017，1（04）：87-88.
[4]刘星辰.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].企业科技与发展，2018（02）：22-23+26.
[5]朱进.营改增后房地产企业税收筹划研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017（12）：60-61.