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【摘要】在物权立法提上议事日程之际，本文探讨了目前我国不动产登记存在的问题，并从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度提出了立法思考。
【关键词】不动产登记 问题 立法思考
一、我国现行不动产登记制度中存在的问题
1、缺乏一部完整的《不动产登记法》
目前，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《矿产资源法》等也涉及到了不动产登记。由于各部门法律之间衔接不紧密，加之各个部门在立法过程中强调本部门利益，造成了各部门法律之间在不动产登记问题上的规定交叉冲突，导致实践中不动产登记出现房产和地产不统一、登记机关不统一、登记程序不统一、登记效力不统一、登记权属证书不统一的状况，不动产登记的效率极为低下，这显然不能满足我国市场经济飞速发展对不动产权利保护的客观要求。
2、不动产登记内容缺失，当事人查询非常困难
当前，由于不动产登记机关工作人员的业务素质低下，外加办公设备配备不全，致使不动产登记簿记载的内容不规范而且不完整，给抵押权人带来了极大的风险，也给司法机关带来司法实践操作上的困难。另外，我国目前还没有建立起全国性的不动产物权登记记录数据信息交换查询系统。当事人不能异地查询，制约了不动产权属人第一时间进行不动产交易和不动产抵押的活动。有时为进行不动产交易或抵押，当事人查阅不动产的权属状况，需要花费大量的时间和人力，大大降低了不动产交易、抵押及权属变更活动的效率。
3、不动产登记管理体制混乱，城乡管理不统一
我国不动产登记存在多头管理、交叉管理的问题。很多部门都对不动产登记拥有管理权，有的甚至是多头管理。目前，在不动产登记管理中存在的最大问题是城乡管理不统一。农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。在国家明文取消了对农村不动产登记的各项收费项目后，村镇不动产登记工作在大部分地区已经趋于停顿，陷于无人管理的局面。随着农村经济的发展，农村不动产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁，农民对政府加强不动产登记管理的呼声也越来越高。另外由于不动产登记管理城乡不统一，一些城市开发区、郊区违反规定，在城市边缘地区的耕地上建立不动产并发放所有权证书，以逃避土地管理。
二、制定我国不动产登记法的几点立法思考
1、吸收、借鉴国外立法的先进经验，推动不动产立法发展
从国外来看，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，其目的是在于维护不动产物权变动的公示及公信效力，从而保护不动产交易安全。笔者认为，物权立法应借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，明确规定不动产登记的各项制度，这不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法的发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在不动产登记法规定的基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时出台《不动产登记条例》，细化关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正做到有法可依，更有实际操作性。
2、统一立法机关，消除城乡差别，实现不动产登记规范化
笔者认为：我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。从世界各国的不动产登记法律来看，都采用统一的登记机关，而不是像我国实行多头登记、多头管理。目前，我国一些地方政府，如上海、深圳、厦门等，已经认识到不动产多头管理、多头登记的缺陷，尝试着设立统一的不动产登记机关。这些地方政府的大胆尝试，不仅表明设立统一的不动产登记机关是发展趋势，同时也为不动产登记立法提供了宝贵经验。国内外立法实践表明，实行不动产登记管理的城乡统一，是全面保护土地，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的土籍资料，也不会再存在城乡接合部由谁管理的问题了。
3、增加更正登记与异议登记制度
由于登记人员素质低下以及登记设备的落后和不齐全，登记错误或者遗漏内容的情况时有发生，给不动产交易带来严重的不便。为了有效的维护当事人的合法权益，世界上许多国家的民法典或不动产登记法中对于更正登记都作出了规定。然而，由于更正登记的程序比较漫长并且需要举证，在登记错误或者登记遗漏没有得到更正之前，权利人如果要对不动产进行处分，必须要按照错误或遗漏的登记去进行，则其合法权益必然得不到保护。为了能够暂时中断登记簿的公信力，维护权利人的合法权益，各国登记法上配套规定了异议登记制度。我国现行的不动产登记制度对于更正登记制度与异议登记制度均未作出明确的规定。笔者建议：必须在不动产登记法中增设此内容。
4、增加预告登记制度
预告登记的目的在于保全某种债权请求权，这些债权请求权可以是基于合同产生的，也可以是依法产生的。预告登记制度能限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权，能够产生担保效力、顺位效力以及增强效力等三项效力。由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，这种制度被当今世界上大多国家的不动产登记法所接受。我国现行法律、行政法规以及部委规章都没有规定预告登记制度。笔者建议，在我国未来的不动产登记法律中，应当对预告登记制度作出明确的规定。
【关键词】不动产登记 问题 立法思考
一、我国现行不动产登记制度中存在的问题
1、缺乏一部完整的《不动产登记法》
目前，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《矿产资源法》等也涉及到了不动产登记。由于各部门法律之间衔接不紧密，加之各个部门在立法过程中强调本部门利益，造成了各部门法律之间在不动产登记问题上的规定交叉冲突，导致实践中不动产登记出现房产和地产不统一、登记机关不统一、登记程序不统一、登记效力不统一、登记权属证书不统一的状况，不动产登记的效率极为低下，这显然不能满足我国市场经济飞速发展对不动产权利保护的客观要求。
2、不动产登记内容缺失，当事人查询非常困难
当前，由于不动产登记机关工作人员的业务素质低下，外加办公设备配备不全，致使不动产登记簿记载的内容不规范而且不完整，给抵押权人带来了极大的风险，也给司法机关带来司法实践操作上的困难。另外，我国目前还没有建立起全国性的不动产物权登记记录数据信息交换查询系统。当事人不能异地查询，制约了不动产权属人第一时间进行不动产交易和不动产抵押的活动。有时为进行不动产交易或抵押，当事人查阅不动产的权属状况，需要花费大量的时间和人力，大大降低了不动产交易、抵押及权属变更活动的效率。
3、不动产登记管理体制混乱，城乡管理不统一
我国不动产登记存在多头管理、交叉管理的问题。很多部门都对不动产登记拥有管理权，有的甚至是多头管理。目前，在不动产登记管理中存在的最大问题是城乡管理不统一。农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。在国家明文取消了对农村不动产登记的各项收费项目后，村镇不动产登记工作在大部分地区已经趋于停顿，陷于无人管理的局面。随着农村经济的发展，农村不动产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁，农民对政府加强不动产登记管理的呼声也越来越高。另外由于不动产登记管理城乡不统一，一些城市开发区、郊区违反规定，在城市边缘地区的耕地上建立不动产并发放所有权证书，以逃避土地管理。
二、制定我国不动产登记法的几点立法思考
1、吸收、借鉴国外立法的先进经验，推动不动产立法发展
从国外来看，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，其目的是在于维护不动产物权变动的公示及公信效力，从而保护不动产交易安全。笔者认为，物权立法应借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，明确规定不动产登记的各项制度，这不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法的发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在不动产登记法规定的基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时出台《不动产登记条例》，细化关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正做到有法可依，更有实际操作性。
2、统一立法机关，消除城乡差别，实现不动产登记规范化
笔者认为：我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。从世界各国的不动产登记法律来看，都采用统一的登记机关，而不是像我国实行多头登记、多头管理。目前，我国一些地方政府，如上海、深圳、厦门等，已经认识到不动产多头管理、多头登记的缺陷，尝试着设立统一的不动产登记机关。这些地方政府的大胆尝试，不仅表明设立统一的不动产登记机关是发展趋势，同时也为不动产登记立法提供了宝贵经验。国内外立法实践表明，实行不动产登记管理的城乡统一，是全面保护土地，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的土籍资料，也不会再存在城乡接合部由谁管理的问题了。
3、增加更正登记与异议登记制度
由于登记人员素质低下以及登记设备的落后和不齐全，登记错误或者遗漏内容的情况时有发生，给不动产交易带来严重的不便。为了有效的维护当事人的合法权益，世界上许多国家的民法典或不动产登记法中对于更正登记都作出了规定。然而，由于更正登记的程序比较漫长并且需要举证，在登记错误或者登记遗漏没有得到更正之前，权利人如果要对不动产进行处分，必须要按照错误或遗漏的登记去进行，则其合法权益必然得不到保护。为了能够暂时中断登记簿的公信力，维护权利人的合法权益，各国登记法上配套规定了异议登记制度。我国现行的不动产登记制度对于更正登记制度与异议登记制度均未作出明确的规定。笔者建议：必须在不动产登记法中增设此内容。
4、增加预告登记制度
预告登记的目的在于保全某种债权请求权，这些债权请求权可以是基于合同产生的，也可以是依法产生的。预告登记制度能限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权，能够产生担保效力、顺位效力以及增强效力等三项效力。由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，这种制度被当今世界上大多国家的不动产登记法所接受。我国现行法律、行政法规以及部委规章都没有规定预告登记制度。笔者建议，在我国未来的不动产登记法律中，应当对预告登记制度作出明确的规定。