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一样房两倍价
凡是买过二手房或者买过房的人们都知道,在国内,买房是一件极其辛苦的事情:你需要辗转不同的区域,实地查看不同的楼盘,跟不同的开发商打交道,跟不同的中介舌战,跟不同的卖家讨价还价。很多时候,房子还没有买到,体力已经消耗过半;更有甚者一买一看就是几年,早已物是人非、房是价飞;还有的终于在北京买到了房子,进屋想给父母报平安,却发现手机上显示“河北移动欢迎您!”
在国内如此,在国外又是怎样呢?会不会像国内这般全家动员、鸡飞狗跳?这里,就举我老师的女儿(我称其为美女)在加拿大的购房案例,供大家分享。
美女就读于加拿大一名校,校园就在市中心,不远的街区就是金融街。金融街附近有不少公寓,也有不少大宅,居住者多为当地的金融精英和学校的教授,上下班非常便利。不过,加拿大的公寓是大户型居多,小户型较少。美女看上的就是小户型。
小户型总价低,而且适合她这样的学生居住。小户型面积约在80——90平方米。定位准确,功能完备,结构合理,所以比较抢手。价位大约在38万加元左右,折合人民币约200万元。不过,以当地人的收入来衡量,这并不算什么。
事实上,换作中国的一线都市北上广,金融街区的同类户型每平方米的价格在5万人民币左右。同样面积,这就是两倍于加拿大的价格!
中介透明
与国内出身三教九流、流动率较高的房屋中介人员不同,加拿大的中介比较专业。在美女提出对户型、距离、楼层、区域的具体要求后,中介马上一五一十地告知周边的情况,并给出各类户型的图示和参考报价,同时还提供了近期类似户型的交易价格。换作国内,很多中介发布的信息并不真实,“钓鱼”式的诱饵或骗局在各大城市屡见不鲜。有时候,客户需要亲自来回奔波几十次,才能真正寻觅到合适的房屋。即便如此,找到合适的房屋后,也不见得省心,合同样本、产权证明、贷款流程等等都必须自己去了解和学习。如果你不尽快成为这个领域的专家,就有受骗的可能,至少心里是忐忑不安的。而在加拿大,完全没有这样的后顾之忧。当然,中介也明确告知美女:这类户型的确稀缺,需要碰碰运气,如果有消息,会在第一时间通知你。
与国内方式五花八门、各行其是的房屋中介流程不同,加拿大的中介比较规范。事实上,不同于国内二手房中介的“一人通吃”,加拿大的中介分为“买方中介”和“卖方中介”两类,就是说加拿大中介建立了买卖分离的“两套系统”和“两个流程”。前者只为买方提供服务,后者只为卖方提供服务,既相互独立又有所制约。买方中介的中介费用一般由买方支付,卖方中介的中介费用一般由卖方支付。但无论哪个中介都不愿意房价高涨,尽管他们可以按照比例一单挣得较多。因为如果一个房子卖出高价,很可能导致该区域同类房源不受买方的持续关注,买方会退而求其次地选择其他区域。因此,想要获得持续的客户和盈利,房价还是细水长流地增长,才更有利于整个行业和市场。于是,买方中介会苦口婆心地劝说买家理性、理性、再理性;卖方中介也会不断做卖家的工作,引导房价趋于合理、适中的区位。
与国内竞标的不透明、谈判的拉据战不同,加拿大的中介谈判模式专业、安全而高效。你肯定听过林林总总的国内房价谈判故事:有“找托”的,有亲属全部上阵的,有软硬兼施、软磨硬泡的,有持续打压的,有“临时起义”的,也有紧咬不放的。我的一位朋友就经历过一种最极端的方式,房东将两个买家集中在一套90平米的两室一厅中,各占一室,采取“囚徒困境”的模式分别谈判。房东先告知朋友,另一家要加价3万,朋友被逼无奈,同意加价4万;然后房东又去了另外一家;回来后,房东告知朋友另一家同意加价5万,朋友只好咬牙加价7万……几次之后,总价的加价已经上升到10万。当房东提出加价15万时,朋友身上所带现金已经不足,于是决定立即驱车去银行取现。就在他开车快到最近银行的途中,留在房中的妻子打电话告知他不用取了,对方已经同意加价20万。相比之下,加拿大中介的谈判和竞标过程“透明有趣、紧张活泼”。如果买方、卖方的价格有差异,就需要谈判;而如果买方超过两家,就需要竞标。
一点点加价
某日下午,美女突然接到中介的电话,告诉她一小时前刚有一套两室一厅的房源,并已经通过卖方中介联系业主,可以看房。放学后,美女如约而至,对这个户型十分满意。因为这类户型的稀缺,所以买方中介也提到,目前已经有三家对此感兴趣,将在约定的时间内,展开竞标。
说是竞标,就是若干买方按轮次出价。界定的买家一般以一周为限,一周之内决定购买的都可以入围;而按轮次出价,一般以三轮为限,最后一轮决出竞标成功者。第一轮,卖方中介一般会告知买方中介,卖方的期望价位。比如,这套小公寓客户的报价是40万,但心理价位可能在38万左右。然后,由买方中介指导买方投标。
美女期盼竞争对手能少一些,但不幸的是,最后一刻符合条件的买方增加到5家。但是,任何一个买家既不知道客户的心理价位,也不知道其他买家的出价,不过他们可以根据买方中介提供的近期成交价格数据作参考。因此,第一轮实际是测试“底线”,即达不到卖方最低心理价位的就被淘汰出局。美女一咬牙,报了38万。结果,顺利通过。这时,有两家买方报价不足38万,还剩下3家。
第二轮,是加价轮,3个买方通过“背对背”的一次加价,淘汰最末位的买家。首轮既过,分外激烈,美女一咬牙,想直接加价1万加元。实际上,这类情况在国内也很常见,面对二手房的竞争对手,有头脑的房主采取“拍卖”的方式,1万、2万甚至5万的迫使买方加价。但是,买方中介却不以为然,他告诫说:这边不会上万的加价,一般一次加3000加元,否则抬高价位买方可能成为“冤大头”,而对中介自己而言也可能导致房价被人为抬高,虚火过旺。最终,美女听从了中介的意见。但聪明的美女也留了一个心眼儿:她加了3100加元。结果,美女又如愿胜出。
最后一轮,只剩下2家买主,价高者将获得此套房源,但只有一次机会。大敌当前,平时沉静的美女也有些紧张,到底加多少合适呢?转而向家人咨询,家人的意见是:那就要看是买不到后悔,还是买高了后悔。美女毅然决然:买不到后悔!于是,与中介商量后,美女决定加价5000加元,志在必得。工夫不负有心人,美女最终心想事成,成功以385100元的价格夺标!这一价格,既满足了客户的心理价位,又不至于使得买方的竞争太过离谱,更杜绝了天价。
面对国内纷繁复杂、变幻莫测的二手房中介市场,加拿大的二手房买卖过程,对我们是不是也有所启发呢?W
责编 /王欢
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凡是买过二手房或者买过房的人们都知道,在国内,买房是一件极其辛苦的事情:你需要辗转不同的区域,实地查看不同的楼盘,跟不同的开发商打交道,跟不同的中介舌战,跟不同的卖家讨价还价。很多时候,房子还没有买到,体力已经消耗过半;更有甚者一买一看就是几年,早已物是人非、房是价飞;还有的终于在北京买到了房子,进屋想给父母报平安,却发现手机上显示“河北移动欢迎您!”
在国内如此,在国外又是怎样呢?会不会像国内这般全家动员、鸡飞狗跳?这里,就举我老师的女儿(我称其为美女)在加拿大的购房案例,供大家分享。
美女就读于加拿大一名校,校园就在市中心,不远的街区就是金融街。金融街附近有不少公寓,也有不少大宅,居住者多为当地的金融精英和学校的教授,上下班非常便利。不过,加拿大的公寓是大户型居多,小户型较少。美女看上的就是小户型。
小户型总价低,而且适合她这样的学生居住。小户型面积约在80——90平方米。定位准确,功能完备,结构合理,所以比较抢手。价位大约在38万加元左右,折合人民币约200万元。不过,以当地人的收入来衡量,这并不算什么。
事实上,换作中国的一线都市北上广,金融街区的同类户型每平方米的价格在5万人民币左右。同样面积,这就是两倍于加拿大的价格!
中介透明
与国内出身三教九流、流动率较高的房屋中介人员不同,加拿大的中介比较专业。在美女提出对户型、距离、楼层、区域的具体要求后,中介马上一五一十地告知周边的情况,并给出各类户型的图示和参考报价,同时还提供了近期类似户型的交易价格。换作国内,很多中介发布的信息并不真实,“钓鱼”式的诱饵或骗局在各大城市屡见不鲜。有时候,客户需要亲自来回奔波几十次,才能真正寻觅到合适的房屋。即便如此,找到合适的房屋后,也不见得省心,合同样本、产权证明、贷款流程等等都必须自己去了解和学习。如果你不尽快成为这个领域的专家,就有受骗的可能,至少心里是忐忑不安的。而在加拿大,完全没有这样的后顾之忧。当然,中介也明确告知美女:这类户型的确稀缺,需要碰碰运气,如果有消息,会在第一时间通知你。
与国内方式五花八门、各行其是的房屋中介流程不同,加拿大的中介比较规范。事实上,不同于国内二手房中介的“一人通吃”,加拿大的中介分为“买方中介”和“卖方中介”两类,就是说加拿大中介建立了买卖分离的“两套系统”和“两个流程”。前者只为买方提供服务,后者只为卖方提供服务,既相互独立又有所制约。买方中介的中介费用一般由买方支付,卖方中介的中介费用一般由卖方支付。但无论哪个中介都不愿意房价高涨,尽管他们可以按照比例一单挣得较多。因为如果一个房子卖出高价,很可能导致该区域同类房源不受买方的持续关注,买方会退而求其次地选择其他区域。因此,想要获得持续的客户和盈利,房价还是细水长流地增长,才更有利于整个行业和市场。于是,买方中介会苦口婆心地劝说买家理性、理性、再理性;卖方中介也会不断做卖家的工作,引导房价趋于合理、适中的区位。
与国内竞标的不透明、谈判的拉据战不同,加拿大的中介谈判模式专业、安全而高效。你肯定听过林林总总的国内房价谈判故事:有“找托”的,有亲属全部上阵的,有软硬兼施、软磨硬泡的,有持续打压的,有“临时起义”的,也有紧咬不放的。我的一位朋友就经历过一种最极端的方式,房东将两个买家集中在一套90平米的两室一厅中,各占一室,采取“囚徒困境”的模式分别谈判。房东先告知朋友,另一家要加价3万,朋友被逼无奈,同意加价4万;然后房东又去了另外一家;回来后,房东告知朋友另一家同意加价5万,朋友只好咬牙加价7万……几次之后,总价的加价已经上升到10万。当房东提出加价15万时,朋友身上所带现金已经不足,于是决定立即驱车去银行取现。就在他开车快到最近银行的途中,留在房中的妻子打电话告知他不用取了,对方已经同意加价20万。相比之下,加拿大中介的谈判和竞标过程“透明有趣、紧张活泼”。如果买方、卖方的价格有差异,就需要谈判;而如果买方超过两家,就需要竞标。
一点点加价
某日下午,美女突然接到中介的电话,告诉她一小时前刚有一套两室一厅的房源,并已经通过卖方中介联系业主,可以看房。放学后,美女如约而至,对这个户型十分满意。因为这类户型的稀缺,所以买方中介也提到,目前已经有三家对此感兴趣,将在约定的时间内,展开竞标。
说是竞标,就是若干买方按轮次出价。界定的买家一般以一周为限,一周之内决定购买的都可以入围;而按轮次出价,一般以三轮为限,最后一轮决出竞标成功者。第一轮,卖方中介一般会告知买方中介,卖方的期望价位。比如,这套小公寓客户的报价是40万,但心理价位可能在38万左右。然后,由买方中介指导买方投标。
美女期盼竞争对手能少一些,但不幸的是,最后一刻符合条件的买方增加到5家。但是,任何一个买家既不知道客户的心理价位,也不知道其他买家的出价,不过他们可以根据买方中介提供的近期成交价格数据作参考。因此,第一轮实际是测试“底线”,即达不到卖方最低心理价位的就被淘汰出局。美女一咬牙,报了38万。结果,顺利通过。这时,有两家买方报价不足38万,还剩下3家。
第二轮,是加价轮,3个买方通过“背对背”的一次加价,淘汰最末位的买家。首轮既过,分外激烈,美女一咬牙,想直接加价1万加元。实际上,这类情况在国内也很常见,面对二手房的竞争对手,有头脑的房主采取“拍卖”的方式,1万、2万甚至5万的迫使买方加价。但是,买方中介却不以为然,他告诫说:这边不会上万的加价,一般一次加3000加元,否则抬高价位买方可能成为“冤大头”,而对中介自己而言也可能导致房价被人为抬高,虚火过旺。最终,美女听从了中介的意见。但聪明的美女也留了一个心眼儿:她加了3100加元。结果,美女又如愿胜出。
最后一轮,只剩下2家买主,价高者将获得此套房源,但只有一次机会。大敌当前,平时沉静的美女也有些紧张,到底加多少合适呢?转而向家人咨询,家人的意见是:那就要看是买不到后悔,还是买高了后悔。美女毅然决然:买不到后悔!于是,与中介商量后,美女决定加价5000加元,志在必得。工夫不负有心人,美女最终心想事成,成功以385100元的价格夺标!这一价格,既满足了客户的心理价位,又不至于使得买方的竞争太过离谱,更杜绝了天价。
面对国内纷繁复杂、变幻莫测的二手房中介市场,加拿大的二手房买卖过程,对我们是不是也有所启发呢?W
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