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摘要：随着我国社会经济的稳步发展，不断加快了城市化进程，改造城中村已经是推进城市化进程必不可缺的手段。但是，城中村的改造面临着一些问题，这些问题的出现影响了城市整体的发展。本文对城中村改造的理论框架进行了分析，并通过案例，来对该问题具体说明。
关键词：城市化；城中村；改造
中图分类号：TU323.5 文献标识码：A 文章编号：
引言
在城市高速发展的过程中，生活水平低、存在于现代城市管理外、落后于时代发展步伐的居民区称之为城中村。在城市化进程中，农村的大部分、甚至全部耕地被征用，而农民依然居住在原村落，成为城中居民区。城中村的特殊的现象和地位长此以往下去，会引发社会问题，例如：在使用土地的问题上较为混乱，商业用地、工业用地、宅基地等相互交织；城中村之处垃圾成灾、排污排水不畅、管线杂乱无章、卫生条件较差、基础设施不完善等导致一系列隐患的存在；违章违法建筑集中，使城市规划滞后，村民居住环境差，通风、采光等条件恶劣；城中村还有人口较为杂乱的弊端，流动人口和市民混合构成，给治安带来困扰等等。城中村的存在对城市的发展形成制约，阻碍着城市化的进程，严重影响了城市的美观。
改造城中村的难点
城中村改造的难点在于：第一，供应土地，为了确保改造中的利益不流失，集体土地制转变为国有土地制后，政府需大幅度降低地价，地价的降低会对商品房市场形成冲击，并容易产生土地供应失控，这就会使城市建设的步伐变得缓慢；第二，核算成本，在改造城中村的过程中，改造项目是否能够顺利开展，投资回报、拆迁安置成本等一系列问题成为了制约其开展的因素；第三，产权归属，自建房产权属于违法行为，城市环境遭到破坏的同时，也会引发人们争先恐后地抢建，造成城市空间结构的恶化。但是，其产权若得不到承认，也难于强制拆除部分违章建筑，使改造的顺利进行受到牵制。
改造城中村的原则
2.1改造模式的合理化
例如：实行土地置换、就地拆迁安置、完善公共设施、拓宽空间、整体推到重来、局部建设等方式，来进行整村的搬迁，针对不同的状况和改造目标，来选择不同的改造模式。
2.2改造目标要切合实际
不同的改造目标可针对不同类型的城中村进行制定。关键目的在于要消除城市安全隐患、完善市政配套设施、保护历史遗产、提高农民经济收入、提升人居环境的质量等等。
2.3认清改造主体
通常，涉及纯粹经营性项目时，可由企业方来进行改造较为适合，而在进行市政基础设施等公共利益的建设时，政府则为改造的主体。若业主具备了法人资质与雄厚的开发实例的话，也可以由业主担负起组织的改造。另外，改造途径也可以通过多方合作来达成。
2.4对改造进行正确判断
改造城中村一定要处理得当，否则会产生有业务房等混乱局面。如果处理不当，改造城中村会对服务业的经营成本造成直接的影响，将提高外来人口的居住成本，严重的情况会给城市经济基础带来冲击。在对城中村进行改造前，应对当前房地产市场的形势进行正确地判断，并相应地采取调控等措施，将改造带来的风险降到最低。改造城中村会增加住宅供应量，因此，需要正确判断改造城中村的必要性。
城中村改造理论框架
3.1 利益格局
城中村的开发商属于个体利益，而集体利益的代表是业主，政府则是公共利益的代表。改造城中村就与政府、开发商、业主有着必然的联系。通过城中村的改造，也平衡了政府、开发商、业主之间的利益。①业主与开发商，该两者关系不宜政府直接介入，从很大程度上将，该关系为市场问题，其考虑到开发商会采用怎样的标准和方式对业主进行补偿和安置等，该关系与拆迁补偿安置有着密切关系。②业主与政府，与国有土地不同，两者关系涉及了保护小业主利益与房地产权的确认等问题，处理业主与政府之间关系内容主要是对改造前后房地产权进行确认。政府的职责范围还包括业主无法回迁、防止出现楼房烂尾等问题。③开发商与政府，两者关系涉及到地价与公共利益，第一，政府要确保改造项目的顺利开展，就需要给开发单位让利，采取补贴或者地价优惠等方式；第二，政府一方面要确保开发商的利益，另一方面还要确保公共利益。
3.2改造城中村的理论框架
开发商、业主、政府之间的利益关系是靠拆迁补偿安置、地价以及产权等方面来平衡的。改造城中村的核心在于规划问题。我们将改造城中村的理论用三角形理论呈现，如果，开发商的利益占据了主动地位时，改造城中村的意愿就随着企业意愿发展；而当业主利益占据了主动地位时，改造城中村就会随着业主饿意愿得以发展；而当政府的利益占据主动地位时，政府所提倡的拆迁改造就会成为整体趋势。总体而言，政体变迁的物质反映在城市空间的变化上。
城中村改造案例研究
论文以我国深圳市城中村改造为例，进行具体说明。在上世纪的九十年代初期，深圳市推进农村城市化政策，并使农村集体土地转变为集体土地国有化，而且，作为农民农村集体经济组织工商发展用地，将占有征地百分之三至百分之四的土地返还农民。农民的生活主要来源依然靠这仅有的返还土地，很多农民的就业问题并未得到解决。但是，随着国家经济的快速发展，土地不断升值，外来人口的剧增也成为了新的问题。村民们为了使利益最大化，不断扩充原先的私房，甚者，楼房高达十层，逐渐形成了建筑密集、布局混乱的城中村。深圳的城中村问题体现在：第一，城中村土地所有权性质不清晰，导致了违法建设一发不可收拾，村民和集体对部分土地拥有着无限期的开发建设权与产权。第二，建筑所蕴含的利益大，深圳的特区私房整体造价高，城中村所蕴含的利益价格不菲。针对以上问题，深圳的城中村可按照以下思路进行改造：
4.1有计划地推进改造
城中村的改造必须严格按照城市规划，成片改造，统一建设。因为城中村的改造与社会的安定和外来人口的住房问题密切相关，因此，应在缜密的规划与知道下，有计划的逐步推进改造。为避免对房地产市场的影响与冲击，导致土地供应失控，改造城中村项目应该用以规划入城市土地开发供应计划中。
4.2市场主导建设，政府统一规划
首先，应提倡农村集体自行改造，在农村集体经济组织的认同下，允许其他开发单位的积极参与。其次，政府作为改造主体的话，会破坏市场经济竞争、混淆市场与政府的职能，政府还会背上沉重的财政负担，承受极大补偿压力。因此，政府不直接参与改造，通过制定优惠政策，统一规划等措施的执行，来鼓励社会力量参与其中。
4.3对城中村改造开展双重调节
运用地价杠杆和基准容积率来双重调节城中村的改造，基准容积率的确定实际上是标准拆建比与各村现状容积率的平均值的乘积，标准拆建比的计算公式可依据如下公式得到，毛利润+总建造成本+总地价成本=新建房地产售价。而标准拆建比的计算公式为：拆赔比{1+(建造成本+地价)(毛利润率+1)/[房地产价格-(建造成本+地价)(毛利润率+1)]}=标准拆建比。优惠容积率低于基准容积率的用地地价，而高出基准容积率的部分用地地价收取更高地价，可有效防止发生违法蓝剑行为，有利于抵消村民之间的不平衡，还有助于控制辖区内全部改造项目。
4.4货币补偿与房地产权的调换
深圳市采取了货币补偿与房地产权调换的措施，为了避免改造项目容积率過高，规定了给每户业主补偿的面积不能大于一定标准，对于超出部分，可采取货币补偿方式。
结束语
在进行城中村改造之前，政府应详细对改造的项目进行规划，其中，包括技术指标和步骤的实施，改造的项目，改造的主体，改造的模式，改造的目标等。并在城中村改造的地区建立地方性的法规和政策，使改造有据可查，有法可依。应建立规划、人口、土地的改革管理体制，将村镇转变为区街体制。
参考文献：
[1]贾生华，郑文娟，田传浩. 城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[J].城市规划，2011(5).
[2]孙梦水，刘春成，侯汉坡. 基于复杂适应系统视角的“城中村”管理分析[J].中国科技论坛，2013(3).
[3]李建军. 基于城村矛盾对立互倚性的城中村解读[J].城市规划，2012(5).
关键词：城市化；城中村；改造
中图分类号：TU323.5 文献标识码：A 文章编号：
引言
在城市高速发展的过程中，生活水平低、存在于现代城市管理外、落后于时代发展步伐的居民区称之为城中村。在城市化进程中，农村的大部分、甚至全部耕地被征用，而农民依然居住在原村落，成为城中居民区。城中村的特殊的现象和地位长此以往下去，会引发社会问题，例如：在使用土地的问题上较为混乱，商业用地、工业用地、宅基地等相互交织；城中村之处垃圾成灾、排污排水不畅、管线杂乱无章、卫生条件较差、基础设施不完善等导致一系列隐患的存在；违章违法建筑集中，使城市规划滞后，村民居住环境差，通风、采光等条件恶劣；城中村还有人口较为杂乱的弊端，流动人口和市民混合构成，给治安带来困扰等等。城中村的存在对城市的发展形成制约，阻碍着城市化的进程，严重影响了城市的美观。
改造城中村的难点
城中村改造的难点在于：第一，供应土地，为了确保改造中的利益不流失，集体土地制转变为国有土地制后，政府需大幅度降低地价，地价的降低会对商品房市场形成冲击，并容易产生土地供应失控，这就会使城市建设的步伐变得缓慢；第二，核算成本，在改造城中村的过程中，改造项目是否能够顺利开展，投资回报、拆迁安置成本等一系列问题成为了制约其开展的因素；第三，产权归属，自建房产权属于违法行为，城市环境遭到破坏的同时，也会引发人们争先恐后地抢建，造成城市空间结构的恶化。但是，其产权若得不到承认，也难于强制拆除部分违章建筑，使改造的顺利进行受到牵制。
改造城中村的原则
2.1改造模式的合理化
例如：实行土地置换、就地拆迁安置、完善公共设施、拓宽空间、整体推到重来、局部建设等方式，来进行整村的搬迁，针对不同的状况和改造目标，来选择不同的改造模式。
2.2改造目标要切合实际
不同的改造目标可针对不同类型的城中村进行制定。关键目的在于要消除城市安全隐患、完善市政配套设施、保护历史遗产、提高农民经济收入、提升人居环境的质量等等。
2.3认清改造主体
通常，涉及纯粹经营性项目时，可由企业方来进行改造较为适合，而在进行市政基础设施等公共利益的建设时，政府则为改造的主体。若业主具备了法人资质与雄厚的开发实例的话，也可以由业主担负起组织的改造。另外，改造途径也可以通过多方合作来达成。
2.4对改造进行正确判断
改造城中村一定要处理得当，否则会产生有业务房等混乱局面。如果处理不当，改造城中村会对服务业的经营成本造成直接的影响，将提高外来人口的居住成本，严重的情况会给城市经济基础带来冲击。在对城中村进行改造前，应对当前房地产市场的形势进行正确地判断，并相应地采取调控等措施，将改造带来的风险降到最低。改造城中村会增加住宅供应量，因此，需要正确判断改造城中村的必要性。
城中村改造理论框架
3.1 利益格局
城中村的开发商属于个体利益，而集体利益的代表是业主，政府则是公共利益的代表。改造城中村就与政府、开发商、业主有着必然的联系。通过城中村的改造，也平衡了政府、开发商、业主之间的利益。①业主与开发商，该两者关系不宜政府直接介入，从很大程度上将，该关系为市场问题，其考虑到开发商会采用怎样的标准和方式对业主进行补偿和安置等，该关系与拆迁补偿安置有着密切关系。②业主与政府，与国有土地不同，两者关系涉及了保护小业主利益与房地产权的确认等问题，处理业主与政府之间关系内容主要是对改造前后房地产权进行确认。政府的职责范围还包括业主无法回迁、防止出现楼房烂尾等问题。③开发商与政府，两者关系涉及到地价与公共利益，第一，政府要确保改造项目的顺利开展，就需要给开发单位让利，采取补贴或者地价优惠等方式；第二，政府一方面要确保开发商的利益，另一方面还要确保公共利益。
3.2改造城中村的理论框架
开发商、业主、政府之间的利益关系是靠拆迁补偿安置、地价以及产权等方面来平衡的。改造城中村的核心在于规划问题。我们将改造城中村的理论用三角形理论呈现，如果，开发商的利益占据了主动地位时，改造城中村的意愿就随着企业意愿发展；而当业主利益占据了主动地位时，改造城中村就会随着业主饿意愿得以发展；而当政府的利益占据主动地位时，政府所提倡的拆迁改造就会成为整体趋势。总体而言，政体变迁的物质反映在城市空间的变化上。
城中村改造案例研究
论文以我国深圳市城中村改造为例，进行具体说明。在上世纪的九十年代初期，深圳市推进农村城市化政策，并使农村集体土地转变为集体土地国有化，而且，作为农民农村集体经济组织工商发展用地，将占有征地百分之三至百分之四的土地返还农民。农民的生活主要来源依然靠这仅有的返还土地，很多农民的就业问题并未得到解决。但是，随着国家经济的快速发展，土地不断升值，外来人口的剧增也成为了新的问题。村民们为了使利益最大化，不断扩充原先的私房，甚者，楼房高达十层，逐渐形成了建筑密集、布局混乱的城中村。深圳的城中村问题体现在：第一，城中村土地所有权性质不清晰，导致了违法建设一发不可收拾，村民和集体对部分土地拥有着无限期的开发建设权与产权。第二，建筑所蕴含的利益大，深圳的特区私房整体造价高，城中村所蕴含的利益价格不菲。针对以上问题，深圳的城中村可按照以下思路进行改造：
4.1有计划地推进改造
城中村的改造必须严格按照城市规划，成片改造，统一建设。因为城中村的改造与社会的安定和外来人口的住房问题密切相关，因此，应在缜密的规划与知道下，有计划的逐步推进改造。为避免对房地产市场的影响与冲击，导致土地供应失控，改造城中村项目应该用以规划入城市土地开发供应计划中。
4.2市场主导建设，政府统一规划
首先，应提倡农村集体自行改造，在农村集体经济组织的认同下，允许其他开发单位的积极参与。其次，政府作为改造主体的话，会破坏市场经济竞争、混淆市场与政府的职能，政府还会背上沉重的财政负担，承受极大补偿压力。因此，政府不直接参与改造，通过制定优惠政策，统一规划等措施的执行，来鼓励社会力量参与其中。
4.3对城中村改造开展双重调节
运用地价杠杆和基准容积率来双重调节城中村的改造，基准容积率的确定实际上是标准拆建比与各村现状容积率的平均值的乘积，标准拆建比的计算公式可依据如下公式得到，毛利润+总建造成本+总地价成本=新建房地产售价。而标准拆建比的计算公式为：拆赔比{1+(建造成本+地价)(毛利润率+1)/[房地产价格-(建造成本+地价)(毛利润率+1)]}=标准拆建比。优惠容积率低于基准容积率的用地地价，而高出基准容积率的部分用地地价收取更高地价，可有效防止发生违法蓝剑行为，有利于抵消村民之间的不平衡，还有助于控制辖区内全部改造项目。
4.4货币补偿与房地产权的调换
深圳市采取了货币补偿与房地产权调换的措施，为了避免改造项目容积率過高，规定了给每户业主补偿的面积不能大于一定标准，对于超出部分，可采取货币补偿方式。
结束语
在进行城中村改造之前，政府应详细对改造的项目进行规划，其中，包括技术指标和步骤的实施，改造的项目，改造的主体，改造的模式，改造的目标等。并在城中村改造的地区建立地方性的法规和政策，使改造有据可查，有法可依。应建立规划、人口、土地的改革管理体制，将村镇转变为区街体制。
参考文献：
[1]贾生华，郑文娟，田传浩. 城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[J].城市规划，2011(5).
[2]孙梦水，刘春成，侯汉坡. 基于复杂适应系统视角的“城中村”管理分析[J].中国科技论坛，2013(3).
[3]李建军. 基于城村矛盾对立互倚性的城中村解读[J].城市规划，2012(5).