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摘要：本文讨论的内容是“三旧”改造概念在历史文化名城老城非核心区更新中的作用和价值。本文的相关结论都是基于对佛山市普君南区（普君新城）的案例研究，结论显示，“三旧”改造概念在历史文化名城非核心区的城市更新中存在部分局限性。
关键词：“三旧”改造；历史文化名城；老城区更新；局限性；佛山普君新城（普君南）
1引言
近年来，随着社会经济发展，国内掀起了造城和城市旧区改造的热潮，在这样的宏观背景下，历史文化名城的改造也不可避免，然而，以文物保护和地方历史文化续存为保护主题的历史文化名城在改造中必然面临着在旧有文物保护、传统社区环境保存与建设现代、时尚、新型城市社区之间的冲突和矛盾，历史文化名城的城市旧改也尚存在较多理论和实践领域需要深思的问题。尽管在城市更新和城市复兴的理论框架下，不同背景和尺度的城市都开展了相应的理论和实践探索[1-2]，然而由于城市的性质和功能存在一定差异，城市更新实践和概念引入必须和城市性质和功能相适应，“三旧”改造概念引入和运用历史文化名城的旧城区改造也理应遵循这一思路。
“三旧”改造概念，最早是由佛山市人民政府于2007年7月出台的四个文件①提出的，文件将“三旧”界定为“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”。2从“三旧”改造概念的理论渊源来看，属于城市更新的探讨话题，是在中国城市更新研究在经历旧城改造，城市中心区改造和城市结构调整等研究阶段之后，因应佛山城市发展的客观需要而产生的新概念。就佛山来说，基于城市空间发展和土地利用的压力、老城区发展衰败的现实而展开的“三旧”改造，自然有着其内在的合理逻辑，但对佛山老城这样一个国家历史文化名城核心区来说，仅仅关注土地利用效率、商业发展和房地产利润的改造导向显然是存在缺陷的，因此，具有国家历史文化名城身份的城市及其非核心文化保护区域进行“三旧”改造概念的引入和运用，应在理论和实践方面进行何种界定和明晰，正是本文思考的立论基点。
2 研究设计
2.1 研究对象
“未有佛山，先有普君”，即指的是普君墟是佛山的开埠之地②。明代以来普君墟及其周边地区也逐渐发展成为佛山镇传统商业繁盛之地。作为佛山墟市商业贸易的渊薮之地，普君片区几经沧桑，发展至今，曾经的繁盛和红火不再，一方面在历年的城市规划和历史文化名城保护规划中，普君片区都没有被涵盖进历史文化名城核心保护区之内③。另一方面，就现状来看，普君片区的街巷主要以传统的狭窄局促风貌为主，线网布局混乱，乱拉、乱搭现象较为严重。区内交通尚停留在传统巷道里弄的通行状态，无法满足现代城市社区防火、行车等的要求。
2007年，佛山市继祖庙—东华里片区旧城改造之后，启动了普君南片区（普君新城项目）的旧城改造。普君南片区总面积达498344平方米，用地面积超过26万平方米，涵盖近10个社区居委会，3148余户人家的近1.2万居民，其中有近80%是定居10年以上的，居民结构老化严重，相互之间保持着极强的本地（本单位）联系。同时由于居住环境的低劣，部分有条件本地居民迁出本片区，导致本片区房屋空置和租住情况较多，有近43%的房屋为外来租户使用。居民收入方面，普君南片区的居民中，有大约64%的居民人均可支配收入低于同期（2007年）禅城区城镇居民平均水平，自营业者和隐性就业人群占有比重较高（31%左右）。低保人群较多。这些让普君南片区成为佛山老城区中贫困程度较高，生活和居住环境状况堪忧的“问题”地区。这些都为“三旧”改造概念运用于本片区提供了现实而可接受和可进入的钥匙。
2.2 研究方法
本文的有关结论，都是从佛山普君新城（普君南片区）的案例调查中得来的。针对本主题及其关联话题的调研、访谈方面，以面谈和电话访谈形式向当地政策、国土、规划、住建、开发和社区等方面的业者和专家进行了访谈，并以社区为基础，对原住民、普通居民和随机到访者④邀请了50余人组织了3轮焦点小组访谈。同时以研究案例地为中心，课题调研人员对案例地及其周边社区的人群进行了长时间的随机访谈。课题组针对老城区（调研选择了四个案例点，岭南天地为其中之一）发放了超过2000份问卷，其中普君南片区发放了400份问卷，回收问卷278份，回收比偏低。尽管调查情况不容乐观，但还是得到了一些结论，我们将在下文中加以呈现。
3 普君新城引入“三旧”改造概念的原因、途径和发展目标
从城市更新和历史文化名城老城区发展优化的角度来看，普君南片区引入“三旧”改造概念，既有其客观的城市发展背景诉求，又是本片区长期持续发展滞后产生的各种空间、街巷、交通、环境和居民生活等問题迫切需要解决和优化的直接回应。作为国家历史文化名城和改革开放以来的首要开放地区主要城市之一，佛山市在城市产业发展和城市功能和空间格局优化方面，近年来已然走到了调整提升的十字路口，如何在新的产业结构调整和城市发展升级的目标下，把握城市未来走向，优化老城区物质空间、社会经济和文化结构，佛山市老城区很早以来就一直在进行着理论和实践的探索，2000年，佛山市对老城区传统商业密集的永安片区进行改造，打造和建设佛山东方广场，尽管在后续的改造评价中，异议声不止，由此旧城片区的改造更新基本陷于停滞。到2007年前后，骤然而至的国际金融危机和佛山市自身在城市和产业发展上步入瓶颈时期，内外部的双重压力使佛山面临着较为严重的发展升级和调整优化压力，同时，佛山市在南向发展也面临困局⑤，多重压力之下，佛山市政府不得不开始进行城市和土地开发的内向审视，试图从城市内部既有的旧有土地中，通过挖潜和释放土地生产力的方式，实现佛山市产业升级和城市空间优化的发展目标，在此背景下，佛山市提出了“三旧”改造概念，并立即在不同土地属性上开始试点（旧村居改造如澜石的“石头村改造”；旧厂房改造如佛山创意产业园改造，旧城镇改造则首选祖庙—东华里片区）。祖庙—东华里片区在引入香港瑞安公司参与开始岭南天地建设后，不管是城市的土地价值提升还是片区的发展定位和建设，佛山各级政府和发展商双方都极为满意。这种双赢的旧城镇土地出让模式和发展态势，似乎鼓励了佛山市和禅城区的地方政府，2008年初，禅城区国土局通过挂牌竞买出让的方式，对普君南地块进行挂牌出让，最后，该地块在没有其他竞争对手的情况下，被佛山本地房地产企业东建集团竞得，地块竞标价格100万元。 对地方政府为何以如此低价挂牌出让普君南地块，社会上起初是有一些不解和困惑的⑥，毕竟祖庙—东华里片区地块出让价格（75亿元人民币）珠玉在前，对比之下，普君南地块土地出让价格显得太低。然而当仔细研读竞拍细则时，我们还是会发现，这样的地块出让价格，也有其一定的合理逻辑，按照竞标文件的要求：“竞得该地块的开发商除支付出让地价款外，还要求完成本宗地块范围内拆迁户的拆迁补偿，同时，开发商还需有偿承担安置祖庙—东华里片区改造项目拆迁户，且得房主要满足拆迁安置⑦。”根据上述竞标要求和条件，可以看出，普君南片区地块的城市旧改，政府在其发展目标设定上，首先是作为祖庙—东华里片区三旧改造配套工程而安排的，其次是針对本片区内拆迁户的补偿和安置，第三才是城市土地出让金的获得（对佛山和禅城这样的发达地区城市来说，100万元的土地出让金，其实是没有多大意义的），最后，整个片区的旧改得房要主要满足拆迁安置。由此可以看出，普君南片区的城市“三旧”改造工作，地方政府在发展目标的选择上，更多是将其作为祖庙—东华里片区的发展配套工程来启动，其次才是普君南片区自身的居民安置，至于该片区的土地经济价值则几乎被当作成了一种可有可无的元素。而那些基于城市发展中普君南片区自身发展的合理定位，基于历史文化名城老城区发展更新中，普君新城如何因应和重建昔日商业辉煌等更具有战略性视野的思考，则几乎没有进入到地方政府的规划和思考之中。
在如何选择合理的普君南片区发展主体上，地方政府展现了恰当的“技巧”，由于普君南片区（普君新城）“三旧”改造在目标发展上的特殊性，地方政府就不能按照祖庙—东华里片区改造那样仅仅关注发展商的水平、实力、资质和创新能力等，而将关注的重点放在是否能合理理解地方改造意图、政商关系（是否能够按照地方政府的要求恰当的贯彻执行）、旧改经验和企业实力等方面上来，由此，政府在普君南片区挂牌出让文件中，对竞买主体资格做了较为严格的限定：“该地块的竞买人必须具备在佛山市禅城区注册的具有三级或以上房地产开发资质的房地产开发公司，同时，还必须具有10万平方米以上的自有住宅与非住宅周转房用于拆迁户的临时安置”⑧。这样的竞买条件，首先将非禅城区注册的外地大型房地产公司排除在外，并在资质和周转房源条件上，将禅城区本地众多小型房地产公司也进行了排除，使普君南地块的旧改几乎是为东建集团量身定做，作为禅城区本土房地产企业，东建公司20多年的发展主要也立足于禅城区的房地产开发和旧城改造工作，并配合政府做了大量的市政拆迁工作。⑨良好的政商关系及其自身实力确保了东建公司可以按照政府意图来进行普君新城的建设发展工作。
在普君新城的旧改发展目标上，地方政府并没有预设太多的立场场和想法，其更多关注还是集中在片区拆迁及其安置、祖庙东华里片区拆迁户安置、建筑密度控制、容积率控制等具体事务方面，究其原因，还在于地方政府对普君南片区的认知上，没有将其当作历史文化名城老城区的核心区域（事实上，历年的历史文化名城保护规划中，也没有将此区域看成是保护的核心区，原因在于现存的有形物质遗产太少，拆迁改造前，仅有三处市级文物保护单位。而关于普君片区曾经的商业繁华和佛山商业祖地等传统地方性意义，更是没有太多的闲情去深入关注，毕竟过多的强调本片区的社会文化意义和本土地方性，只会成为片区旧改的藩篱，更多的束缚住改造的发挥和腾挪空间）。对东建公司来说，普君新城的发展目标，首先是要恰当的完成政府的旧改任务，其次才是最大化的发挥出片区土地经济价值。而达成土地经济价值的最大化，依据其过往的经验，无疑就是造MALL（城市综合体），因此，普君新城最终被开发成了类同于东光广场的商业MALL，这种既不是基于片区社会文化底蕴挖掘，又没有根植于片区商业祖地的地方性培育之上的，近似于流水线生产的城市商业MALL，最终也就只能是一个流俗的城市商业MALL而已，其无论是对地方商业祖地特性的彰显，还是对佛山历史文化名城核心地方意义的增色都毫无成效。
可见，“普君新城”项目中引入“三旧”改造的概念，其首先是作为祖庙东华里片区三旧改造的配套项目而启动，然后才是为改善和提升本片区的综合环境而引入，上述目标中，普君南片区在地块定性方面，从来都没有被当成历史文化名城的一个核心历史文化保护区来看待，而只是被看成一般老城区中的破败社区。由此在片区发展目标上，普君南的地方性、商业传统和历史的保存和优化，也始终没有进入到地方政府和开发商的发展视野。然而，不管地方政府和开发商正不正视，普君南片区的地方历史及其商业文化传统等地方性，都是客观存在的，人为的历史割裂和文化漠视，只会让本来就处于风雨飘摇的历史文化名城的地方意义和文化传统更加岌岌可危。
4、历史文化名城老城区更新背景下的“三旧”改造概念：几点思考
可以看出，在“三旧”改造概念与案例研究地区的地方环境及历史文化名城老城区更新的当前进程之间，存在一些矛盾之处，尤其是改造地区属于历史文化名城核心区之外的普通旧区时，“三旧”改造概念在运用于该类地区时，由于多种因素的综合作用，将会带来较为复杂的思考。
（1）对佛山来说，国家历史文化名城的称号对其地方历史、文化的肯定和城市地方性传承等都起到了显著的保护、保存和延续作用，因此维持和保留佛山历史文化名城具有重要意义。现行的国家历史文化名城保护从其设立之初，就是为了建立一种文物保护机制而设立⑩，历史文化名城自1982年设立以来，历来也都由《文物保护法》、《城乡规划法》等来确立和指导，2008年出台的《历史文化名城名镇名村保护条例》颁布实施，尽管进一步强化和规范了历史文化名城、名镇、名村的申报与批准，但其规划和保护的核心内容体系依然一脉相承，仍以“文物”保护为核心要素，并多侧重于单体文物的保护为主（尽管近年来，街区和整体的文化历史保护开始引起重视）。就历史文化名城来说，物质形态的文物空间分布毕竟存在着空间分布差异，因此，现行的历史文化名城在具体的保护规划及措施执行过程中，表现为对历史文化（文物）资源集中分布的片区保护为主，而那些历史文化（文物）资源分布较少的地区，保护规划和措施则相对忽视。这样历史文化名城在实际保护过程中，就从整体的历史城市保护概念转化成对文物分布集中区的保护和规划，并侧重于单体的有形文物保护。那些有形文物资源分布较少，无形的资源如历史传承强，地方延续性好，地方史迁演特征明显的其他历史文化名城地区则因为无法进入名城保护规划和立法的视野之中，而逐渐丧失掉其在文化、历史、传承和地方意义等方面的特征，同时也因为其不在关注的视野之内，这些地方在当下快速城市化的蚕食之下，将会以老城区废旧社区的名义被纳入到旧城改造的视野和案头。普君新城正好是这样一个地区，从片区特征来看，改造前的普君南片区社区凌乱、建筑破旧、街巷陈陋、居民生活困顿，属于典型城市衰败地区，急需改造，佛山市引入“三旧”改造概念之后，也立刻对该地区开展了旧城改造工作，然而普君南片区引入“三旧”改造概念，也使得我们不得不深思以下问题：（1）城市中的那些非文物集中区，但在城市发展过程中历史传承较好，地方性特征明显的地区（区别于那种既无文物资源，又无历史文化传承的地区）在引入“三旧”改造概念时，能否被简单的视为普通的城市旧区而应用“三旧”改造概念来进行不体现该地方原真性文化和地方性特征的割裂式改造（往往是现代商业主义的开发导向）？（2）“三旧”改造概念在应用于历史文化名城的旧区改造中，能否只仅仅重视对有形文物保护单位的保护和规划，而对那些非文物集中区，但却有着丰富历史的地区弃之不理？历史文化名城在旧城改造中，应如何处理不同特征城市地区的地方历史保存和传承？ （2）对地方政府说，如果能将待改造的历史文化文化名城老旧城区直接视为一般意义的“普通”旧改地区，并以”三旧“改造概念直接对接，自然会减少这些片区在城市改造和历史文化保存话题方面的纠缠，同时保证和增进旧城改造的进程，这当然是他们所乐见的。由于现行历史文化名城保护重心和视角的原因，类似于普君南片区的城市旧区，的确也不是历史文化名城保护规划的重点保护对象（这可以从佛山历史文化名城历次保护规划的方案中看出来），是可以当作历史文化名城的“普通”旧地区而应用“三旧”改造概念，从这样一个视角来说，地方政府对普君南片区应用“三旧”改造概念，是适宜和恰当的。现在的问题是，对历史文化名城的保存和延续，是不是仅仅只需要做好哪些有形文物富集区和各个单体文物的保护就足够了？在保护理念方面，在现有的发展基础上，我们（主力是政府）是否需要对当前历史文化名城保护理念做更进一步的优化和提升，并将这些新的理念和思路贯彻进城市老城区的更新和改造当中，地方政府在主导城市旧区改造过程中，应如何运用和采纳可持续的历史文化名城保护理念和措施？那些具有无形资源和地方意义的历史街区在旧区改造中，又将如何保持其一以贯之的地方精神和历史文化传统（发展理念？改造方向？实施策略？）。
（3）在现阶段的城市更新领域，开放商和改造资金来源始终是一个不可回避的问题，一方面，地方政府为达成城市更新和改造目的，努力寻找和争取合适的投资人和旧城改造资金；另一方面，对投资人来说，如何确保资金投入获得最大的回报，如何尽可能的使资金运作过程流程顺畅，快速实现投入产出效益，都是其关注的内容。在历史文化名城的“帽子”下，从事老城区历史文化核心街区的改造会有较多制约，土地经济价值呈现较为困难，投资回报和资金效益难以达到同类非“遗”地区的相应水平（主要是因为历史文化核心区在改造中强调非拆迁式改造，街区和建筑形态以保持原状和修复为主，不能进行大面积的推倒式重建），因此投资人一般都会对历史文化核心区的旧城改造态度谨慎⑾。对普君南片区的改造投资人东建公司而言，在改造职能上不仅要实现投资收益的最大化，同时还必须完成政府定点布置的拆迁安置任务，为了达成政府和企业自身的多重目标，同时也由于企业自身在旧城改造和城市建设方面的态度、理念方面的认知，东建公司对普君新城的改造建设，以全新现代化（国际化）的“未来城市BOX，国际生活多元体”②发展目标来进行植入，而对片区本来具有的佛山商业“祖地”历史和地方性传承研究继承较少。这种历史文化名城旧改过程的中重“现代化、国际化、未来化”而轻本地特色和历史文化传承的做法，对历史文化名城特质保存和发展有何影响，就值得深入思考了。
5 结论与讨论
本次案例调查的重点，在于将“三旧“改造概念在历史文化名城非核心区的城市更新意义或实用价值呈现出来。本次调查探讨了“三旧”改造概念在历史文化名城特定地区城市更新的适用情况，在普君南片区，对“三旧’改造概念的引入首先来自于城市升级发展的土地压力，地方政府迫于发展和转型的无奈，才主动将此概念应用片区开发。其次是这个概念可以运用于其他地区（岭南天地项目）城市旧改的配套，而被地方政府迅速提上改造的案头，第三是本片区也包含着足够土地经济价值和旧改潜力，以上原因使得普君南片区改造应用了”三旧“改造概念。从普君南（普君新城项目）片区的经验看来，由于片区复杂的社会、文化、历史和地方性意义，使得这些地区在引入和运用“三旧”改造概念时，产生系列新的思考和讨论，主要表现为：
（1）非文物集中区的历史文化名城老街区，在城市更新和旧城改造中，就能完全被漠视掉其内含的历史、文化和地方意义吗？某些非文物集中的历史文化老城区街区，可能对该历史文化名城的起源、发展及其地方意义更有显著的支撑意义，这样的历史文化名城非核心区在“三旧”改造概念引入时，是否能够完全按照普通旧城区旧改方式来进行改造？
（2）历史文化名城的老城区改造，仅仅关注文物类物质文化遗迹的保护和存续就够了吗，历史文化名城的内在特征和非物质要素是否也该纳入到历史文化名城保护的更新视野之中？
（3）地方政府在非历史文化富集区的老城街区引入三旧改造概念，其关注视野应保持何种敬畏之心和敏感性？简单的概念套用能否解决和提升这些片区对历史文化名城的名城意义？
（4）开发商在重视既得利益的同时，是否也要基于文化和历史的角度对历史文化名城不同性质的老城区片区运用“三旧”概念保持足够的敬畏和耐心？而不是一味的求大、求洋？
上述思考证实了这样一种观点：“三旧”改造的概念的确对历史文化名城保护的现状复杂性存在认识不足，尽管该发展概念努力试图掌控城市更新的局面，但其所处环境却并不适合其应用。在普君新城案例中我们看到，“三旧”改造概念作为历史文化名城非核心区城市更新的概念引入，其自身内含的历史、文化和地方意义被完全漠视。
参考文献：
[1]严若谷，周素红，城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化—以深圳为例[J].上海城市管理，2010，25（5）：23-27.
[2]朱容，邓立新，姜丽红，产城一体更新改造，释放发展新空间——深圳市推进城市“三旧改造”考察[J].成都发展改革研究，2011，31（4）：16-19.
注释：
①《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及三个相关指导意见：《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见、《佛山市推进就村居改造示范村居建设的指导意见》（佛政府2007年文68号）
②“舊城镇”改造，主要是指佛山市各区、镇（街道）、城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑，重点改造范围是上世纪90年代及以前加上内核的单层简易结构旧厂房。“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设，旧物业改造和村容村貌整治。 ③《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
④普君墟是明天启七年（1627年）因平塔坡岗改建店户，而将塔坡墟迁移至普君庙前，遂改为“普君墟”，普君墟也是佛山明初时期形成的三大墟之一（普君墟、大墟，盘古墟）。（佛山忠义乡志）
⑤佛山历史文化名城核心保护区的范围：护红路、高基街、南堤路、新堤路以南；建新路、卫国路、普君西路以北；松风路、红路直街、护红巷、祖庙路卫宁路以东；市东上路、市东下路、普君北路以西。
⑥原住民：指世居于普君新城片区的居民，在普君新城改造中，作为拆迁对象的本地居民。
⑦普通居民：指生活于佛山老城核心片区的世居居民，了解老城及普君南片区的历史文化的本地居民。
⑧隨机到访者：指非佛山老城区本地居民的其他人，包括因各种原因到访佛山老城区的各种人群。
⑨陈婉萍，格局微妙的东平新城，南方都市报，2011年4月25日F22版；尹冀鲲，东平新城征地，基层解决不了，广州房地产网，2011年9月28日。http：//house.baidu.com/gz/news/0/3228397/？qq-pf-to=pcqq.c2c
⑩龚晶，普君南旧改地块98万起拍，该地块包含祖庙东华里片区改在安置，南方日报，2007年12月7日（网络版）
⑾政府有偿优先购买改造住宅，其中住宅5800元/平方米、首层商业2.5万元/平方米、二层商业8600元/平方米、办公5800元/平方米、地下室3860元/平方米。（佛禅（挂）2007-017地块挂牌竞价文件）
⑿（佛禅（挂）2007-017地块挂牌竞价文件）
⒀东建集团公司介绍，http：//www.fsdongjian.com/page.asp？sortid=7
⒁历史文化名城是指“保存文物特别丰富，具有重大历史文化价值和革命纪念意义的城市”。《中华人民共和国文物保护法》（2007年版）
⒂从佛山岭南天地的改造中，政府在选择开发商（投资人）的遴选过程就看得出来，见开发商访谈（2013-3-10）
⒃新浪佛山房地产，东建集团陈志涛：佛山城央板块核心—普君新城，乐居网http：//fs.house.sina.com.cn/2010-09-04/143122643.html？qq-pf-to=pcqq.c2c
作者简介：
杨俭波（1971—），男，湖南泸溪人，副教授。主要研究方向为区域和城市社会文化地理等。
基金项目：国家自然科学基金项目（41171128）；教育部人文社会科学研究项目（11YJA850025）。
关键词：“三旧”改造；历史文化名城；老城区更新；局限性；佛山普君新城（普君南）
1引言
近年来，随着社会经济发展，国内掀起了造城和城市旧区改造的热潮，在这样的宏观背景下，历史文化名城的改造也不可避免，然而，以文物保护和地方历史文化续存为保护主题的历史文化名城在改造中必然面临着在旧有文物保护、传统社区环境保存与建设现代、时尚、新型城市社区之间的冲突和矛盾，历史文化名城的城市旧改也尚存在较多理论和实践领域需要深思的问题。尽管在城市更新和城市复兴的理论框架下，不同背景和尺度的城市都开展了相应的理论和实践探索[1-2]，然而由于城市的性质和功能存在一定差异，城市更新实践和概念引入必须和城市性质和功能相适应，“三旧”改造概念引入和运用历史文化名城的旧城区改造也理应遵循这一思路。
“三旧”改造概念，最早是由佛山市人民政府于2007年7月出台的四个文件①提出的，文件将“三旧”界定为“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”。2从“三旧”改造概念的理论渊源来看，属于城市更新的探讨话题，是在中国城市更新研究在经历旧城改造，城市中心区改造和城市结构调整等研究阶段之后，因应佛山城市发展的客观需要而产生的新概念。就佛山来说，基于城市空间发展和土地利用的压力、老城区发展衰败的现实而展开的“三旧”改造，自然有着其内在的合理逻辑，但对佛山老城这样一个国家历史文化名城核心区来说，仅仅关注土地利用效率、商业发展和房地产利润的改造导向显然是存在缺陷的，因此，具有国家历史文化名城身份的城市及其非核心文化保护区域进行“三旧”改造概念的引入和运用，应在理论和实践方面进行何种界定和明晰，正是本文思考的立论基点。
2 研究设计
2.1 研究对象
“未有佛山，先有普君”，即指的是普君墟是佛山的开埠之地②。明代以来普君墟及其周边地区也逐渐发展成为佛山镇传统商业繁盛之地。作为佛山墟市商业贸易的渊薮之地，普君片区几经沧桑，发展至今，曾经的繁盛和红火不再，一方面在历年的城市规划和历史文化名城保护规划中，普君片区都没有被涵盖进历史文化名城核心保护区之内③。另一方面，就现状来看，普君片区的街巷主要以传统的狭窄局促风貌为主，线网布局混乱，乱拉、乱搭现象较为严重。区内交通尚停留在传统巷道里弄的通行状态，无法满足现代城市社区防火、行车等的要求。
2007年，佛山市继祖庙—东华里片区旧城改造之后，启动了普君南片区（普君新城项目）的旧城改造。普君南片区总面积达498344平方米，用地面积超过26万平方米，涵盖近10个社区居委会，3148余户人家的近1.2万居民，其中有近80%是定居10年以上的，居民结构老化严重，相互之间保持着极强的本地（本单位）联系。同时由于居住环境的低劣，部分有条件本地居民迁出本片区，导致本片区房屋空置和租住情况较多，有近43%的房屋为外来租户使用。居民收入方面，普君南片区的居民中，有大约64%的居民人均可支配收入低于同期（2007年）禅城区城镇居民平均水平，自营业者和隐性就业人群占有比重较高（31%左右）。低保人群较多。这些让普君南片区成为佛山老城区中贫困程度较高，生活和居住环境状况堪忧的“问题”地区。这些都为“三旧”改造概念运用于本片区提供了现实而可接受和可进入的钥匙。
2.2 研究方法
本文的有关结论，都是从佛山普君新城（普君南片区）的案例调查中得来的。针对本主题及其关联话题的调研、访谈方面，以面谈和电话访谈形式向当地政策、国土、规划、住建、开发和社区等方面的业者和专家进行了访谈，并以社区为基础，对原住民、普通居民和随机到访者④邀请了50余人组织了3轮焦点小组访谈。同时以研究案例地为中心，课题调研人员对案例地及其周边社区的人群进行了长时间的随机访谈。课题组针对老城区（调研选择了四个案例点，岭南天地为其中之一）发放了超过2000份问卷，其中普君南片区发放了400份问卷，回收问卷278份，回收比偏低。尽管调查情况不容乐观，但还是得到了一些结论，我们将在下文中加以呈现。
3 普君新城引入“三旧”改造概念的原因、途径和发展目标
从城市更新和历史文化名城老城区发展优化的角度来看，普君南片区引入“三旧”改造概念，既有其客观的城市发展背景诉求，又是本片区长期持续发展滞后产生的各种空间、街巷、交通、环境和居民生活等問题迫切需要解决和优化的直接回应。作为国家历史文化名城和改革开放以来的首要开放地区主要城市之一，佛山市在城市产业发展和城市功能和空间格局优化方面，近年来已然走到了调整提升的十字路口，如何在新的产业结构调整和城市发展升级的目标下，把握城市未来走向，优化老城区物质空间、社会经济和文化结构，佛山市老城区很早以来就一直在进行着理论和实践的探索，2000年，佛山市对老城区传统商业密集的永安片区进行改造，打造和建设佛山东方广场，尽管在后续的改造评价中，异议声不止，由此旧城片区的改造更新基本陷于停滞。到2007年前后，骤然而至的国际金融危机和佛山市自身在城市和产业发展上步入瓶颈时期，内外部的双重压力使佛山面临着较为严重的发展升级和调整优化压力，同时，佛山市在南向发展也面临困局⑤，多重压力之下，佛山市政府不得不开始进行城市和土地开发的内向审视，试图从城市内部既有的旧有土地中，通过挖潜和释放土地生产力的方式，实现佛山市产业升级和城市空间优化的发展目标，在此背景下，佛山市提出了“三旧”改造概念，并立即在不同土地属性上开始试点（旧村居改造如澜石的“石头村改造”；旧厂房改造如佛山创意产业园改造，旧城镇改造则首选祖庙—东华里片区）。祖庙—东华里片区在引入香港瑞安公司参与开始岭南天地建设后，不管是城市的土地价值提升还是片区的发展定位和建设，佛山各级政府和发展商双方都极为满意。这种双赢的旧城镇土地出让模式和发展态势，似乎鼓励了佛山市和禅城区的地方政府，2008年初，禅城区国土局通过挂牌竞买出让的方式，对普君南地块进行挂牌出让，最后，该地块在没有其他竞争对手的情况下，被佛山本地房地产企业东建集团竞得，地块竞标价格100万元。 对地方政府为何以如此低价挂牌出让普君南地块，社会上起初是有一些不解和困惑的⑥，毕竟祖庙—东华里片区地块出让价格（75亿元人民币）珠玉在前，对比之下，普君南地块土地出让价格显得太低。然而当仔细研读竞拍细则时，我们还是会发现，这样的地块出让价格，也有其一定的合理逻辑，按照竞标文件的要求：“竞得该地块的开发商除支付出让地价款外，还要求完成本宗地块范围内拆迁户的拆迁补偿，同时，开发商还需有偿承担安置祖庙—东华里片区改造项目拆迁户，且得房主要满足拆迁安置⑦。”根据上述竞标要求和条件，可以看出，普君南片区地块的城市旧改，政府在其发展目标设定上，首先是作为祖庙—东华里片区三旧改造配套工程而安排的，其次是針对本片区内拆迁户的补偿和安置，第三才是城市土地出让金的获得（对佛山和禅城这样的发达地区城市来说，100万元的土地出让金，其实是没有多大意义的），最后，整个片区的旧改得房要主要满足拆迁安置。由此可以看出，普君南片区的城市“三旧”改造工作，地方政府在发展目标的选择上，更多是将其作为祖庙—东华里片区的发展配套工程来启动，其次才是普君南片区自身的居民安置，至于该片区的土地经济价值则几乎被当作成了一种可有可无的元素。而那些基于城市发展中普君南片区自身发展的合理定位，基于历史文化名城老城区发展更新中，普君新城如何因应和重建昔日商业辉煌等更具有战略性视野的思考，则几乎没有进入到地方政府的规划和思考之中。
在如何选择合理的普君南片区发展主体上，地方政府展现了恰当的“技巧”，由于普君南片区（普君新城）“三旧”改造在目标发展上的特殊性，地方政府就不能按照祖庙—东华里片区改造那样仅仅关注发展商的水平、实力、资质和创新能力等，而将关注的重点放在是否能合理理解地方改造意图、政商关系（是否能够按照地方政府的要求恰当的贯彻执行）、旧改经验和企业实力等方面上来，由此，政府在普君南片区挂牌出让文件中，对竞买主体资格做了较为严格的限定：“该地块的竞买人必须具备在佛山市禅城区注册的具有三级或以上房地产开发资质的房地产开发公司，同时，还必须具有10万平方米以上的自有住宅与非住宅周转房用于拆迁户的临时安置”⑧。这样的竞买条件，首先将非禅城区注册的外地大型房地产公司排除在外，并在资质和周转房源条件上，将禅城区本地众多小型房地产公司也进行了排除，使普君南地块的旧改几乎是为东建集团量身定做，作为禅城区本土房地产企业，东建公司20多年的发展主要也立足于禅城区的房地产开发和旧城改造工作，并配合政府做了大量的市政拆迁工作。⑨良好的政商关系及其自身实力确保了东建公司可以按照政府意图来进行普君新城的建设发展工作。
在普君新城的旧改发展目标上，地方政府并没有预设太多的立场场和想法，其更多关注还是集中在片区拆迁及其安置、祖庙东华里片区拆迁户安置、建筑密度控制、容积率控制等具体事务方面，究其原因，还在于地方政府对普君南片区的认知上，没有将其当作历史文化名城老城区的核心区域（事实上，历年的历史文化名城保护规划中，也没有将此区域看成是保护的核心区，原因在于现存的有形物质遗产太少，拆迁改造前，仅有三处市级文物保护单位。而关于普君片区曾经的商业繁华和佛山商业祖地等传统地方性意义，更是没有太多的闲情去深入关注，毕竟过多的强调本片区的社会文化意义和本土地方性，只会成为片区旧改的藩篱，更多的束缚住改造的发挥和腾挪空间）。对东建公司来说，普君新城的发展目标，首先是要恰当的完成政府的旧改任务，其次才是最大化的发挥出片区土地经济价值。而达成土地经济价值的最大化，依据其过往的经验，无疑就是造MALL（城市综合体），因此，普君新城最终被开发成了类同于东光广场的商业MALL，这种既不是基于片区社会文化底蕴挖掘，又没有根植于片区商业祖地的地方性培育之上的，近似于流水线生产的城市商业MALL，最终也就只能是一个流俗的城市商业MALL而已，其无论是对地方商业祖地特性的彰显，还是对佛山历史文化名城核心地方意义的增色都毫无成效。
可见，“普君新城”项目中引入“三旧”改造的概念，其首先是作为祖庙东华里片区三旧改造的配套项目而启动，然后才是为改善和提升本片区的综合环境而引入，上述目标中，普君南片区在地块定性方面，从来都没有被当成历史文化名城的一个核心历史文化保护区来看待，而只是被看成一般老城区中的破败社区。由此在片区发展目标上，普君南的地方性、商业传统和历史的保存和优化，也始终没有进入到地方政府和开发商的发展视野。然而，不管地方政府和开发商正不正视，普君南片区的地方历史及其商业文化传统等地方性，都是客观存在的，人为的历史割裂和文化漠视，只会让本来就处于风雨飘摇的历史文化名城的地方意义和文化传统更加岌岌可危。
4、历史文化名城老城区更新背景下的“三旧”改造概念：几点思考
可以看出，在“三旧”改造概念与案例研究地区的地方环境及历史文化名城老城区更新的当前进程之间，存在一些矛盾之处，尤其是改造地区属于历史文化名城核心区之外的普通旧区时，“三旧”改造概念在运用于该类地区时，由于多种因素的综合作用，将会带来较为复杂的思考。
（1）对佛山来说，国家历史文化名城的称号对其地方历史、文化的肯定和城市地方性传承等都起到了显著的保护、保存和延续作用，因此维持和保留佛山历史文化名城具有重要意义。现行的国家历史文化名城保护从其设立之初，就是为了建立一种文物保护机制而设立⑩，历史文化名城自1982年设立以来，历来也都由《文物保护法》、《城乡规划法》等来确立和指导，2008年出台的《历史文化名城名镇名村保护条例》颁布实施，尽管进一步强化和规范了历史文化名城、名镇、名村的申报与批准，但其规划和保护的核心内容体系依然一脉相承，仍以“文物”保护为核心要素，并多侧重于单体文物的保护为主（尽管近年来，街区和整体的文化历史保护开始引起重视）。就历史文化名城来说，物质形态的文物空间分布毕竟存在着空间分布差异，因此，现行的历史文化名城在具体的保护规划及措施执行过程中，表现为对历史文化（文物）资源集中分布的片区保护为主，而那些历史文化（文物）资源分布较少的地区，保护规划和措施则相对忽视。这样历史文化名城在实际保护过程中，就从整体的历史城市保护概念转化成对文物分布集中区的保护和规划，并侧重于单体的有形文物保护。那些有形文物资源分布较少，无形的资源如历史传承强，地方延续性好，地方史迁演特征明显的其他历史文化名城地区则因为无法进入名城保护规划和立法的视野之中，而逐渐丧失掉其在文化、历史、传承和地方意义等方面的特征，同时也因为其不在关注的视野之内，这些地方在当下快速城市化的蚕食之下，将会以老城区废旧社区的名义被纳入到旧城改造的视野和案头。普君新城正好是这样一个地区，从片区特征来看，改造前的普君南片区社区凌乱、建筑破旧、街巷陈陋、居民生活困顿，属于典型城市衰败地区，急需改造，佛山市引入“三旧”改造概念之后，也立刻对该地区开展了旧城改造工作，然而普君南片区引入“三旧”改造概念，也使得我们不得不深思以下问题：（1）城市中的那些非文物集中区，但在城市发展过程中历史传承较好，地方性特征明显的地区（区别于那种既无文物资源，又无历史文化传承的地区）在引入“三旧”改造概念时，能否被简单的视为普通的城市旧区而应用“三旧”改造概念来进行不体现该地方原真性文化和地方性特征的割裂式改造（往往是现代商业主义的开发导向）？（2）“三旧”改造概念在应用于历史文化名城的旧区改造中，能否只仅仅重视对有形文物保护单位的保护和规划，而对那些非文物集中区，但却有着丰富历史的地区弃之不理？历史文化名城在旧城改造中，应如何处理不同特征城市地区的地方历史保存和传承？ （2）对地方政府说，如果能将待改造的历史文化文化名城老旧城区直接视为一般意义的“普通”旧改地区，并以”三旧“改造概念直接对接，自然会减少这些片区在城市改造和历史文化保存话题方面的纠缠，同时保证和增进旧城改造的进程，这当然是他们所乐见的。由于现行历史文化名城保护重心和视角的原因，类似于普君南片区的城市旧区，的确也不是历史文化名城保护规划的重点保护对象（这可以从佛山历史文化名城历次保护规划的方案中看出来），是可以当作历史文化名城的“普通”旧地区而应用“三旧”改造概念，从这样一个视角来说，地方政府对普君南片区应用“三旧”改造概念，是适宜和恰当的。现在的问题是，对历史文化名城的保存和延续，是不是仅仅只需要做好哪些有形文物富集区和各个单体文物的保护就足够了？在保护理念方面，在现有的发展基础上，我们（主力是政府）是否需要对当前历史文化名城保护理念做更进一步的优化和提升，并将这些新的理念和思路贯彻进城市老城区的更新和改造当中，地方政府在主导城市旧区改造过程中，应如何运用和采纳可持续的历史文化名城保护理念和措施？那些具有无形资源和地方意义的历史街区在旧区改造中，又将如何保持其一以贯之的地方精神和历史文化传统（发展理念？改造方向？实施策略？）。
（3）在现阶段的城市更新领域，开放商和改造资金来源始终是一个不可回避的问题，一方面，地方政府为达成城市更新和改造目的，努力寻找和争取合适的投资人和旧城改造资金；另一方面，对投资人来说，如何确保资金投入获得最大的回报，如何尽可能的使资金运作过程流程顺畅，快速实现投入产出效益，都是其关注的内容。在历史文化名城的“帽子”下，从事老城区历史文化核心街区的改造会有较多制约，土地经济价值呈现较为困难，投资回报和资金效益难以达到同类非“遗”地区的相应水平（主要是因为历史文化核心区在改造中强调非拆迁式改造，街区和建筑形态以保持原状和修复为主，不能进行大面积的推倒式重建），因此投资人一般都会对历史文化核心区的旧城改造态度谨慎⑾。对普君南片区的改造投资人东建公司而言，在改造职能上不仅要实现投资收益的最大化，同时还必须完成政府定点布置的拆迁安置任务，为了达成政府和企业自身的多重目标，同时也由于企业自身在旧城改造和城市建设方面的态度、理念方面的认知，东建公司对普君新城的改造建设，以全新现代化（国际化）的“未来城市BOX，国际生活多元体”②发展目标来进行植入，而对片区本来具有的佛山商业“祖地”历史和地方性传承研究继承较少。这种历史文化名城旧改过程的中重“现代化、国际化、未来化”而轻本地特色和历史文化传承的做法，对历史文化名城特质保存和发展有何影响，就值得深入思考了。
5 结论与讨论
本次案例调查的重点，在于将“三旧“改造概念在历史文化名城非核心区的城市更新意义或实用价值呈现出来。本次调查探讨了“三旧”改造概念在历史文化名城特定地区城市更新的适用情况，在普君南片区，对“三旧’改造概念的引入首先来自于城市升级发展的土地压力，地方政府迫于发展和转型的无奈，才主动将此概念应用片区开发。其次是这个概念可以运用于其他地区（岭南天地项目）城市旧改的配套，而被地方政府迅速提上改造的案头，第三是本片区也包含着足够土地经济价值和旧改潜力，以上原因使得普君南片区改造应用了”三旧“改造概念。从普君南（普君新城项目）片区的经验看来，由于片区复杂的社会、文化、历史和地方性意义，使得这些地区在引入和运用“三旧”改造概念时，产生系列新的思考和讨论，主要表现为：
（1）非文物集中区的历史文化名城老街区，在城市更新和旧城改造中，就能完全被漠视掉其内含的历史、文化和地方意义吗？某些非文物集中的历史文化老城区街区，可能对该历史文化名城的起源、发展及其地方意义更有显著的支撑意义，这样的历史文化名城非核心区在“三旧”改造概念引入时，是否能够完全按照普通旧城区旧改方式来进行改造？
（2）历史文化名城的老城区改造，仅仅关注文物类物质文化遗迹的保护和存续就够了吗，历史文化名城的内在特征和非物质要素是否也该纳入到历史文化名城保护的更新视野之中？
（3）地方政府在非历史文化富集区的老城街区引入三旧改造概念，其关注视野应保持何种敬畏之心和敏感性？简单的概念套用能否解决和提升这些片区对历史文化名城的名城意义？
（4）开发商在重视既得利益的同时，是否也要基于文化和历史的角度对历史文化名城不同性质的老城区片区运用“三旧”概念保持足够的敬畏和耐心？而不是一味的求大、求洋？
上述思考证实了这样一种观点：“三旧”改造的概念的确对历史文化名城保护的现状复杂性存在认识不足，尽管该发展概念努力试图掌控城市更新的局面，但其所处环境却并不适合其应用。在普君新城案例中我们看到，“三旧”改造概念作为历史文化名城非核心区城市更新的概念引入，其自身内含的历史、文化和地方意义被完全漠视。
参考文献：
[1]严若谷，周素红，城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化—以深圳为例[J].上海城市管理，2010，25（5）：23-27.
[2]朱容，邓立新，姜丽红，产城一体更新改造，释放发展新空间——深圳市推进城市“三旧改造”考察[J].成都发展改革研究，2011，31（4）：16-19.
注释：
①《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及三个相关指导意见：《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见、《佛山市推进就村居改造示范村居建设的指导意见》（佛政府2007年文68号）
②“舊城镇”改造，主要是指佛山市各区、镇（街道）、城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑，重点改造范围是上世纪90年代及以前加上内核的单层简易结构旧厂房。“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设，旧物业改造和村容村貌整治。 ③《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
④普君墟是明天启七年（1627年）因平塔坡岗改建店户，而将塔坡墟迁移至普君庙前，遂改为“普君墟”，普君墟也是佛山明初时期形成的三大墟之一（普君墟、大墟，盘古墟）。（佛山忠义乡志）
⑤佛山历史文化名城核心保护区的范围：护红路、高基街、南堤路、新堤路以南；建新路、卫国路、普君西路以北；松风路、红路直街、护红巷、祖庙路卫宁路以东；市东上路、市东下路、普君北路以西。
⑥原住民：指世居于普君新城片区的居民，在普君新城改造中，作为拆迁对象的本地居民。
⑦普通居民：指生活于佛山老城核心片区的世居居民，了解老城及普君南片区的历史文化的本地居民。
⑧隨机到访者：指非佛山老城区本地居民的其他人，包括因各种原因到访佛山老城区的各种人群。
⑨陈婉萍，格局微妙的东平新城，南方都市报，2011年4月25日F22版；尹冀鲲，东平新城征地，基层解决不了，广州房地产网，2011年9月28日。http：//house.baidu.com/gz/news/0/3228397/？qq-pf-to=pcqq.c2c
⑩龚晶，普君南旧改地块98万起拍，该地块包含祖庙东华里片区改在安置，南方日报，2007年12月7日（网络版）
⑾政府有偿优先购买改造住宅，其中住宅5800元/平方米、首层商业2.5万元/平方米、二层商业8600元/平方米、办公5800元/平方米、地下室3860元/平方米。（佛禅（挂）2007-017地块挂牌竞价文件）
⑿（佛禅（挂）2007-017地块挂牌竞价文件）
⒀东建集团公司介绍，http：//www.fsdongjian.com/page.asp？sortid=7
⒁历史文化名城是指“保存文物特别丰富，具有重大历史文化价值和革命纪念意义的城市”。《中华人民共和国文物保护法》（2007年版）
⒂从佛山岭南天地的改造中，政府在选择开发商（投资人）的遴选过程就看得出来，见开发商访谈（2013-3-10）
⒃新浪佛山房地产，东建集团陈志涛：佛山城央板块核心—普君新城，乐居网http：//fs.house.sina.com.cn/2010-09-04/143122643.html？qq-pf-to=pcqq.c2c
作者简介：
杨俭波（1971—），男，湖南泸溪人，副教授。主要研究方向为区域和城市社会文化地理等。
基金项目：国家自然科学基金项目（41171128）；教育部人文社会科学研究项目（11YJA850025）。