弱市卖房避险有术

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  在现阶段,由于楼市处于调整阶段,卖家相对处于弱势地位,因此对于那些真心诚意想要卖房的房东们来说,要注意规避风险。专家表示,在目前的市场行情中,应该采取与房价上涨时期不一样的策略。
  现阶段,楼市行情不稳定,受到新房市场促销活动影响,在二手房市场上,也有卖家因为对未来楼市走向感到悲观而主动调低售价,给人造成二手房市场房价下降的印象。这对于买卖双方心理层面的影响是很大的,于是不排除有人会故意违约。 那么,对于卖家来说,如何保证交易过程不受市场影响呢?
  
  市场调整交易受影响
  
  上海的李斌感到有些窝心,因为最近买家在找他的麻烦。
  李斌想要换房,但前提是必须先卖掉现在居住的一套小房,否则在资金的筹措上无疑将会压力倍增。现在楼市处于观望期,挂牌两个多月之后,好不容易才等到一个买家,磕磕碰碰地走完看房、议价等程序之后,只等与买家签订房屋买卖合同了,但买家又开始提条件,要求李斌赠送宽带,这原本是准备要迁走的。李斌心里清楚,买家可能是看到最近房价还没有稳定下来而心有悔意,但不想明说,因此只好通过别的办法来迫使自己主动放弃。李斌遇到了一个不太好的市道,市场走势不稳,前景难料,这一切都会使得交易过程中的变数徒增。
  记者了解到,目前北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市均处在调整阶段。根据国家发改委和国家统计局发布的调查结果显示,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%。其中二手房价格指数均出现回落,京沪穗深四地环比下降0.6%、0.4%、0.2%和1.7%。
  业内人士表示,在市场处于上涨或者调整时期,往往是交易过程容易产生变数的时候。一位资深房产中介人士告诉记者,在房价上涨时期,往往是房东“跳价”毁约而致使交易无法继续下去;而在房价回落时期,则有可能是买家眼见房价下挫,因而也会寻找各种各样的借口使得交易过程难以顺畅。
  
  五招保证交易安全
  
  对于卖家来说,目前的市场行情已非常不利。那么,如何做到让交易安全呢?
  记者就此采访了一些业内人士,根据专业人士的分析,不外乎要做好房源信息发布、谨慎对待合同条款等五个方面。专业人士建议,只要处理好这五个方面,基本上能够保证自身的利益不会受损。
  
  房源信息力求准确
  
  房源信息是否透明,关系到后续交易步骤能否安全进行,也关系到自己的利益能否得到保障。
  卖家对自己的房屋总归是知根知底,卫生间是否漏水,阳台是否密封,装修隐蔽工程是否完好等等,卖家都会一清二楚。但让人感到有些矛盾的是,如果将这些信息如实告诉买家,似乎明摆着是给对方提供借口来压价。而在此前房价上涨阶段,卖家不会明说,而买家即使是发现了其中的问题,考虑到房价节节攀升也只好忍气吞声。但风水轮流转,市场已不再眷顾卖家,因此主动“示好”也不失为一种策略。
  点评:其实从诚信角度来说,卖家有义务将自己房屋的状况交代清楚。而在市场处于调整阶段,这样做的另外一个好处就是避免给买家留下反悔的借口。此前曾有买家因卖家故意隐瞒房屋质量问题而成功退房的真实案例。
  
  合同细节事先谈妥
  
  有业内人士反映,有时买卖双方在签订买卖合同之后,仍然会发生纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、装修(包括家具)等等。
  由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,因此在某些细节问题没有做到“有言在先”,因此在后面进一步接触中双方意见发生分歧,进而发生纠纷。因此专家建议将这些细节问题在签定合同前就事先约定好,并白纸黑字写下来,这样可以避免纠纷的产生。
  点评:物业费到底是否赠送?装修部分如何赠送,是否包括电器部分?多余的有线电视费是否要对方退回?……诸多细节问题在签订买卖合同时,一定要与买家事先讲清楚,绝不能为了让对方尽快签买卖合同而含糊其辞,万一发生纠纷,于人于己都不利。
  
  适当加大违约成本
  
  有律师提出,在合同中设置较高的违约金,或者明确违约损失赔偿的范围,或者提高定金支付额度,这样来达到使买家不敢轻易反悔的目的。
  首先是可以考虑要求对方提高定金标准。如在上海,目前一套总价100万元的二手房,定金收取标准在5万元左右,那么可以将定金适当提高到8万元左右,如果买家反悔,则会因为考虑到将要付出更高的代价而有所顾忌。
  可以选择惩罚力度加大的条款,以增加威慑力。如对于买方不按期支付房款的行为,一般会按照每逾期一日,支付未付款的万分之五作为违约金,合同继续履行。请注意,这样的规定对于买家来说,惩罚力度并不大。因此专家建议可以选用更为严厉的条款:每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金;逾期超过十五日,则乙方有权当面解除买卖合同,且甲方应向乙方支付合同约定总房款的20%的违约金。
  点评:需要注意的是,加大违约成本的办法,在加大约束对方力度的同时,也加大了对自己的约束力度,两者是对等的。因此在这里要求卖家自己力求按规矩行事,先严以律己,再以同样的标准来要求他人。
  
  留意交易时间节点
  
  在买卖合同中,每一个交易环节都会有对应的时间。如买卖双方在签订合同之日起,在第40日一般会前往交易中心办理转让过户手续,其中考虑为卖家提前还贷留有一个月左右的时间,而对于卖家来说,在这段时期内,一定要抓紧时间办理提前还贷手续,不能拖延,否则会造成自己违约。办理过户手续之后的第15天,便是交房时间,卖家在此期间也要尽快搬出,以免影响交房。
  对于不守时的行为,必然要承担相应的违约责任,情形严重者对方可以自行解除合同,还应支付相应数额的违约金。
  点评:合同中的时间节点虽然已留有余量,但是在这过程中,卖家还是应该抓紧时间做好自己应该做的工作,如提前还贷等,以免因为自己影响交易进程,给买家留下可以利用的空子。
  
  提前交房需当心
  
  专家提醒,即使是签订了房屋买卖合同,买家也已将一笔首付款存入卖家的账户,但是在没有办妥产权过户手续之前,从严格意义上来说,这套房产的真正主人还不是买家,因此提前交房存在一定的风险。
  有法律人士指出,如果提前交房,但交易过程出现变故甚至中断,卖家再耗费精力要求对方搬出,这显然不合算;而如果对方已在房内着手为装修开始准备,将原有装修全部破坏掉,还要耗费时间去追讨补偿,这更是“亏大了”。
  点评:在交易过程中,有些买家可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。而少数卖家也为了显示自己的诚意,同意了买家的要求。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要10~15天的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后,利益受到损害的往往是卖家。因此对于此类请求,往往要慎重考虑。
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