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当前我国房地产形势总体上是好的，房地产市场发展总体上是健康的。但由于市场需求偏大以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高，部分城市和地区的投资性购房和投机性购房大量增加，供求结构性矛盾明显，局部地区商品房价格上涨过快、存在着局部过热的现象，影响了经济和社会的稳定发展。为控制房地产业整体过热，2004年以来，中央实施了以土地、信贷为主的宏观调控措施，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。
我国住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社会化、货币化效果刚刚显现。同时居民消费结构升级，工业化、城镇化使得住宅的消费需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房条件的需求、农村向城市转移人口增加的需求、城市建设发展和经济发展水平提高的需求等。1990年我国城镇化水平为26.4％，2004年已超过40％，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撐商品房销售量持续增长的重要动力。这部分需求是刚性的、真实的、客观的、合理的，由此带来的房价上涨有其合理的成分。
住房分配货币化水平与房价存在矛盾
随着经济快速发展，职工收。人提高，加之深化住房制度改革以来，住房分配货币化使得城镇居民住房消费能力有所提高。但从总体上看，受整个国民经济总体水平的限制，购房能力仍较弱。在目前房价居高不下的形势下，住房分配货币化的标准很准适应，房价收入比过高，职工购买商品房的承受能力；不足，从而影响住房分配货币化的推行。
以北京一位1999年以后参加工作的无房新职工为例，可以看出高房价与住房分配货币化之间的矛盾。北京2004年商品住宅平均售价为4747元／平方米，购买1套60平方米的标准住宅则需要284820元，该职工每月工资收入为2000元左右，其中国家住房按月补贴约400元(按其标准工资的66％计算)、单位为其缴存的住房公积金约200元，即其住房分配货币化的收人为600元，如其办理公积金贷款或政策性贴息贷款购房(按贷款80％、年利率4．41％计算)，贷款22万元、期限20年，则每月需还贷本息和约为1400元；加上装修、购买家具等支出，其住房分配货币化收入远远不能；承受高额的房价。
长期以来，住房作为一种社会福利无偿分配给职工。几十年形成的依赖思想、福利观念和住房消费观念在居民的头脑中根深蒂固，给住房消费商品化带来思想上的抵触情绪。同时，几千年来中华民族以节俭为美德，长期形成了量人为出的传统消费习惯。我国国民储蓄率之高居世界前列。居民成为银行的最大债权人，而对银行的债务几乎为零，居民没有借款消费的习惯，金融机构也没有健全的消费信贷体制。在消费信用极不发达的我国，大部分居民只会等到攒够了钱再消费，这种习惯住宅消费需求实现前的积蓄准备期过长，落后的消费习惯和认识已经成为深化住房制度改革急需突破的一个关键点。
住房制度改革政策创新
住房分配货币化向工资化转变
住房分配货币化有三种形式：住房公积金、住房补贴、住房消费工资化。而目前实行的住房公积金、住房补贴则是住房实物福利分配的货币转化形式，从长远看仅是深化住房制度改革中的一项过渡性措施，不宜作为一种长期的制度安排。住房公积金和住房补贴的存在有其一定的合理性和历史必然性，但从居民消费角度看，是一种扭曲(两者支取的前提是先消费后支取)；另一方面，由于政府和职工对住房公积金和补贴资金缺乏强有力的监督，极易滋生寻租腐败现象(权利机关可以通过补贴发放的标准、办法及实施设立新的寻租条件)。
国际经验表明，在成熟的市场经济条件下，作为独立的市场主体的现代企业，其经营目标和理性决策的结果是住房分配的货币工资化；企业选择支付工资是根据利润最大化原则所作的微观经济决策。住房分配制度改革的根本目标是行政力量退出分配领域，企业成为住房货币分配主体，政府直接干预住房分配的现象将逐步消失，取代以间接的政策性的住房保障体系。应该逐步建立企业工资性分配为主、住房公积金和住房补贴等保障性措施为辅、最终完善住房消费工资化的住房分配货币工资化体系。
改革现行经济适用房政策
深化住房制度改革的重要内容是建立和完善多层次的住房保障体系，切实建立对不同收入家庭实行不同层次住房供应体系。即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。廉租住房可以从腾退的旧公房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；廉租住房的租金实行政府定价。
目前经济适用房开发建设存在着一些问题。经济适用房建设没有采取公开招标建设，而是采取由直接委托开发商建设、政府给予优惠、按限价销售的做法。一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。此外，对购房者资格条件的审核管理存在着漏洞。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收人证明等要求的材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流人了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。其他还存在诸如户型偏大、统一定价等问题。按照规定，购买经济适用房的都是低收入者，从经济适用房的面积需求来看，80～100平方米的需求最为强烈，但很多经济适用房项目都建成了100平方米以上的大户型，甚至还有300平方米的跃层。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但总价却仍居高不下。
应当改革现行的经济适用房政策。首先可以通过各种途径将积压商品房转化为经济适用房。一般情况下，积压商品房具有经济适用房所不具备的区位优势，能增加经济适用房的吸引力。转化的具体做法为：允许手续齐全、产权明晰、符合有关规定的积压商品住宅，经政府房地产管理部门确认产权后，可以转化为经济适用房销售；销售对象为中低收人家庭和拆迁安置户；经批准将积压商品住宅转化为经济适用房销售的，销售价格不得超过政府规定的最高限价；制定税费减免政策，被确定为积压商品住宅转化为经济适用房销售的开发商可以享受与开发经济适用房同等的政策优惠，诸如享受一定数量的返还土地出让金、减免房地产交易手续费、产权转移登记费、契税等税费。
其次应严格实行购买经济适用房申请、审批制度，将经济适用住房列入社会保障体系，完善经济适用住房政策，规范经济适用住房管理。严禁经济适用房投机行为，对登记购买经济适用房、个人所得税超过一定数额的的居民，禁止其购买经济适用房，居住不到1年的经济适用房上市交易应补交全部土地出让金或地价款，同时征收交易税。
再次，应该按照市场方式确定经济适用房建设指标。经济适用房在本质上和商品房是一样的，应减少国家对经济适用房建设指标的硬性规定，在政府间接干预 下让供应者、消费者自主进行投资决策和消费决策。同时，改革经济适用房建设用地出让方式，停止划拨出让，以市场价格出让城市土地使用权(如土地年租制)以保证经济适用房产权的完整性，从根本上消除经济适用房上市交易障碍。国家通过在提高住房补贴或保证开发商适当利润水平前提下减免政府税费等手段降低房价，使居民实际购买力提高。
发展住宅市场
随着住宅商品化的不断发展，应建立以房地产开发经营企业为真正自负盈亏、自担风险的住宅供应主体的住宅供应體制，实现住宅建设社会化。政府主要承担经济适用房和廉租房的供应，企事业逐步退出住房供应体系。房地产开发企业在政府政策的引导和金融税收政策的支持下，依法筹集资金、投入商品房的生产和销售，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累，逐步成为住宅供应主体。
建立以个人为真正住宅消费主体的住房消费体制。随着住房实物福利分配制度的取消，单位在住房消费体制中的地位日渐弱化，居民个人将成为住宅消费的主体。发展住宅市场，增加对住房建设的投入，应当满足居民个人对住房的有效需求，减少集团消费，住房建设应以市场需求为导向，随着人们收入的改善和需求的多样性进行不断调整、提高住宅的品质和质量。从而建立以有效需求为导向、有效供应为基础的住宅良性发展机制。
加快城镇土地使用制度改革，加强住宅产权产籍管理，建立以政府为主体的住房调控体制。通过政府的调控、管理、监督、审批等政策，采取增加住宅供给、拉动住宅需求、控制住宅价格等方式，引导各市场主体对住宅市场形成合理的预期，避免出现供给增量脱离市场需求而形成空置和浪费，以实现住宅市场资源的优化配置。
建立以中介服务为纽带的住房市场交易体制。应鼓励并完善房地产中介服务体系，发展房地产评估、法律、咨询、经纪等行业，建立健全房地产中介服务有关法律法规，规范管理中介从业人员，提高住宅市场运行效率，降低住宅交易成本和交易风险。
推进住房制度改革配套改革措施
要改革住宅金融体制，大力发展住宅金融，扩大住宅金融对住房制度改革的支持力度。应当拓宽住房建设资金和消费资金的来源，建立相应住房储蓄机构，引导住房资金的积累。住房储蓄机构作为专业住房金融机构，利用政府贴息，吸储个人自愿参与，互助互利，形成过渡时期支持经济适用房的开发建设和个人抵押住房贷款的资金来源。发展住房抵押贷款二：级市场，建立银行风险防范机制，适时开展房地产抵押贷款证券化，增强银行抵押贷款的变现能力、流动性。发展住宅金融业务的社会化和专门化，发展房地产交易、评估、保险、法律等专门机构，进行住宅金融产品创新。通过房地产开发信贷和消费信贷的规范和完善，促进房地产投资理性化，避免房地产无效供给，促进住宅消费，避免房地产投机行为。
完善住宅税收体制，推进住房制度改革。住房制度改革核心内容是住房分配货币化，将住房消费逐步纳入职工工资中。应进一步放宽住房消费货币化资金的税收政策，一方面对住房补贴(包括国家住房补贴和单位自筹的住房补贴)免征个人所得税，另一方面应提高个人所得税起征点，对以货币工资形式增加的住房消费部分采取特殊政策予以减免。如规定城镇居民在购买第一套商品房时可以抵扣个人所得税等等。
完善社会保障体系，改变居民消费观念。近年来，教育和医疗等体制改革不断推进，同时社会保障体系建设相对滞后，人们对就业制度、养老保险制度、住房制度、医疗保险制度、教育制度等一系列改革的结果尚不清楚。按照西方经济学凯恩斯货币需求理论分析，我国居民货币需求中预防和谨慎动机占很大比例，支出预期中对福利制度改革后可能增加的个人负担部分预期增多，用于即期消费的倾向降低。2003年，城市居民消费倾向为76.9％，比上年下降1.4个百分点。发展和健全社会保障体系，可以激活居民庞大的储蓄存款，改变居民消费观念，增加居民消费预期，激发住宅消费。
(作者单位：中国人民大学研究生院)
我国住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社会化、货币化效果刚刚显现。同时居民消费结构升级，工业化、城镇化使得住宅的消费需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房条件的需求、农村向城市转移人口增加的需求、城市建设发展和经济发展水平提高的需求等。1990年我国城镇化水平为26.4％，2004年已超过40％，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撐商品房销售量持续增长的重要动力。这部分需求是刚性的、真实的、客观的、合理的，由此带来的房价上涨有其合理的成分。
住房分配货币化水平与房价存在矛盾
随着经济快速发展，职工收。人提高，加之深化住房制度改革以来，住房分配货币化使得城镇居民住房消费能力有所提高。但从总体上看，受整个国民经济总体水平的限制，购房能力仍较弱。在目前房价居高不下的形势下，住房分配货币化的标准很准适应，房价收入比过高，职工购买商品房的承受能力；不足，从而影响住房分配货币化的推行。
以北京一位1999年以后参加工作的无房新职工为例，可以看出高房价与住房分配货币化之间的矛盾。北京2004年商品住宅平均售价为4747元／平方米，购买1套60平方米的标准住宅则需要284820元，该职工每月工资收入为2000元左右，其中国家住房按月补贴约400元(按其标准工资的66％计算)、单位为其缴存的住房公积金约200元，即其住房分配货币化的收人为600元，如其办理公积金贷款或政策性贴息贷款购房(按贷款80％、年利率4．41％计算)，贷款22万元、期限20年，则每月需还贷本息和约为1400元；加上装修、购买家具等支出，其住房分配货币化收入远远不能；承受高额的房价。
长期以来，住房作为一种社会福利无偿分配给职工。几十年形成的依赖思想、福利观念和住房消费观念在居民的头脑中根深蒂固，给住房消费商品化带来思想上的抵触情绪。同时，几千年来中华民族以节俭为美德，长期形成了量人为出的传统消费习惯。我国国民储蓄率之高居世界前列。居民成为银行的最大债权人，而对银行的债务几乎为零，居民没有借款消费的习惯，金融机构也没有健全的消费信贷体制。在消费信用极不发达的我国，大部分居民只会等到攒够了钱再消费，这种习惯住宅消费需求实现前的积蓄准备期过长，落后的消费习惯和认识已经成为深化住房制度改革急需突破的一个关键点。
住房制度改革政策创新
住房分配货币化向工资化转变
住房分配货币化有三种形式：住房公积金、住房补贴、住房消费工资化。而目前实行的住房公积金、住房补贴则是住房实物福利分配的货币转化形式，从长远看仅是深化住房制度改革中的一项过渡性措施，不宜作为一种长期的制度安排。住房公积金和住房补贴的存在有其一定的合理性和历史必然性，但从居民消费角度看，是一种扭曲(两者支取的前提是先消费后支取)；另一方面，由于政府和职工对住房公积金和补贴资金缺乏强有力的监督，极易滋生寻租腐败现象(权利机关可以通过补贴发放的标准、办法及实施设立新的寻租条件)。
国际经验表明，在成熟的市场经济条件下，作为独立的市场主体的现代企业，其经营目标和理性决策的结果是住房分配的货币工资化；企业选择支付工资是根据利润最大化原则所作的微观经济决策。住房分配制度改革的根本目标是行政力量退出分配领域，企业成为住房货币分配主体，政府直接干预住房分配的现象将逐步消失，取代以间接的政策性的住房保障体系。应该逐步建立企业工资性分配为主、住房公积金和住房补贴等保障性措施为辅、最终完善住房消费工资化的住房分配货币工资化体系。
改革现行经济适用房政策
深化住房制度改革的重要内容是建立和完善多层次的住房保障体系，切实建立对不同收入家庭实行不同层次住房供应体系。即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。廉租住房可以从腾退的旧公房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；廉租住房的租金实行政府定价。
目前经济适用房开发建设存在着一些问题。经济适用房建设没有采取公开招标建设，而是采取由直接委托开发商建设、政府给予优惠、按限价销售的做法。一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。此外，对购房者资格条件的审核管理存在着漏洞。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收人证明等要求的材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流人了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。其他还存在诸如户型偏大、统一定价等问题。按照规定，购买经济适用房的都是低收入者，从经济适用房的面积需求来看，80～100平方米的需求最为强烈，但很多经济适用房项目都建成了100平方米以上的大户型，甚至还有300平方米的跃层。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但总价却仍居高不下。
应当改革现行的经济适用房政策。首先可以通过各种途径将积压商品房转化为经济适用房。一般情况下，积压商品房具有经济适用房所不具备的区位优势，能增加经济适用房的吸引力。转化的具体做法为：允许手续齐全、产权明晰、符合有关规定的积压商品住宅，经政府房地产管理部门确认产权后，可以转化为经济适用房销售；销售对象为中低收人家庭和拆迁安置户；经批准将积压商品住宅转化为经济适用房销售的，销售价格不得超过政府规定的最高限价；制定税费减免政策，被确定为积压商品住宅转化为经济适用房销售的开发商可以享受与开发经济适用房同等的政策优惠，诸如享受一定数量的返还土地出让金、减免房地产交易手续费、产权转移登记费、契税等税费。
其次应严格实行购买经济适用房申请、审批制度，将经济适用住房列入社会保障体系，完善经济适用住房政策，规范经济适用住房管理。严禁经济适用房投机行为，对登记购买经济适用房、个人所得税超过一定数额的的居民，禁止其购买经济适用房，居住不到1年的经济适用房上市交易应补交全部土地出让金或地价款，同时征收交易税。
再次，应该按照市场方式确定经济适用房建设指标。经济适用房在本质上和商品房是一样的，应减少国家对经济适用房建设指标的硬性规定，在政府间接干预 下让供应者、消费者自主进行投资决策和消费决策。同时，改革经济适用房建设用地出让方式，停止划拨出让，以市场价格出让城市土地使用权(如土地年租制)以保证经济适用房产权的完整性，从根本上消除经济适用房上市交易障碍。国家通过在提高住房补贴或保证开发商适当利润水平前提下减免政府税费等手段降低房价，使居民实际购买力提高。
发展住宅市场
随着住宅商品化的不断发展，应建立以房地产开发经营企业为真正自负盈亏、自担风险的住宅供应主体的住宅供应體制，实现住宅建设社会化。政府主要承担经济适用房和廉租房的供应，企事业逐步退出住房供应体系。房地产开发企业在政府政策的引导和金融税收政策的支持下，依法筹集资金、投入商品房的生产和销售，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累，逐步成为住宅供应主体。
建立以个人为真正住宅消费主体的住房消费体制。随着住房实物福利分配制度的取消，单位在住房消费体制中的地位日渐弱化，居民个人将成为住宅消费的主体。发展住宅市场，增加对住房建设的投入，应当满足居民个人对住房的有效需求，减少集团消费，住房建设应以市场需求为导向，随着人们收入的改善和需求的多样性进行不断调整、提高住宅的品质和质量。从而建立以有效需求为导向、有效供应为基础的住宅良性发展机制。
加快城镇土地使用制度改革，加强住宅产权产籍管理，建立以政府为主体的住房调控体制。通过政府的调控、管理、监督、审批等政策，采取增加住宅供给、拉动住宅需求、控制住宅价格等方式，引导各市场主体对住宅市场形成合理的预期，避免出现供给增量脱离市场需求而形成空置和浪费，以实现住宅市场资源的优化配置。
建立以中介服务为纽带的住房市场交易体制。应鼓励并完善房地产中介服务体系，发展房地产评估、法律、咨询、经纪等行业，建立健全房地产中介服务有关法律法规，规范管理中介从业人员，提高住宅市场运行效率，降低住宅交易成本和交易风险。
推进住房制度改革配套改革措施
要改革住宅金融体制，大力发展住宅金融，扩大住宅金融对住房制度改革的支持力度。应当拓宽住房建设资金和消费资金的来源，建立相应住房储蓄机构，引导住房资金的积累。住房储蓄机构作为专业住房金融机构，利用政府贴息，吸储个人自愿参与，互助互利，形成过渡时期支持经济适用房的开发建设和个人抵押住房贷款的资金来源。发展住房抵押贷款二：级市场，建立银行风险防范机制，适时开展房地产抵押贷款证券化，增强银行抵押贷款的变现能力、流动性。发展住宅金融业务的社会化和专门化，发展房地产交易、评估、保险、法律等专门机构，进行住宅金融产品创新。通过房地产开发信贷和消费信贷的规范和完善，促进房地产投资理性化，避免房地产无效供给，促进住宅消费，避免房地产投机行为。
完善住宅税收体制，推进住房制度改革。住房制度改革核心内容是住房分配货币化，将住房消费逐步纳入职工工资中。应进一步放宽住房消费货币化资金的税收政策，一方面对住房补贴(包括国家住房补贴和单位自筹的住房补贴)免征个人所得税，另一方面应提高个人所得税起征点，对以货币工资形式增加的住房消费部分采取特殊政策予以减免。如规定城镇居民在购买第一套商品房时可以抵扣个人所得税等等。
完善社会保障体系，改变居民消费观念。近年来，教育和医疗等体制改革不断推进，同时社会保障体系建设相对滞后，人们对就业制度、养老保险制度、住房制度、医疗保险制度、教育制度等一系列改革的结果尚不清楚。按照西方经济学凯恩斯货币需求理论分析，我国居民货币需求中预防和谨慎动机占很大比例，支出预期中对福利制度改革后可能增加的个人负担部分预期增多，用于即期消费的倾向降低。2003年，城市居民消费倾向为76.9％，比上年下降1.4个百分点。发展和健全社会保障体系，可以激活居民庞大的储蓄存款，改变居民消费观念，增加居民消费预期，激发住宅消费。
(作者单位：中国人民大学研究生院)