论文部分内容阅读
●东部至少有3个百万平方米大盘将亮相，西部50万平方米以上新盘也不会少于4个
●2005年新商品房单价多在五六千元以上，东区仍是新盘供应量最大的区域
●预计今年北京楼市供应量仍将稳居高位线。
供应量增幅将达到30％以上
据权威部门统计，“8·31”土地大限过关土地项目有288个，土地面积达2472.2万平方米，规划建筑面积达4353.4万平方米。各大房地产代理公司预测，按照正常的开发周期，这些项目将成为2005年商品房市场上的主流产品。而至少有900多万平方米去年新开工项目将在今年集中销售。
北京市统计局数据也显示，北京自2004年全面推行经营性土地使用权出让招拍挂制度后，全年有72宗土地成交，成交土地面积达438.5公顷。
“这些土地将成为2005年北京住宅放量的基础。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉指出。而伟业顾问一份分析报告中也同样认为，自2004年以来，北京房地产项目供应量出现了“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化，住宅类产品将在2005年下半年集中放量，较2004年同期相比，供应量有较大幅度增加，增幅将达到30％以上。
亚豪地产相关人士也分析说：“北京2005年市场供应量将稳中有升，市场供应量极大。尽管8·31后只剩下288块土地项目，但大盘比例明显增加，仅东部就至少有3个百万平方米大盘将在今年面世，西部至少有4个50万平方米大盘也将在2005年亮相，预计2005年北京楼市供应量仍稳居高位线。”
“2005年北京新开发房地产项目将集中在下半年及2006年上半年入市，今年上半年新增供应量应以‘老项目’的后期工程为主。”中原地产总经理李文杰表示。根据市建委公布的2004年前11个月京城房地产统计数据来看，去年前11个月北京新开发商品房面积为2362万平方米，实际销售面积为1454万平方米，也就是说除新入市的房地产项目外，去年新开工的项目至少有900多万平方米的面积将在今年进入销售期。
新盘估算：老项目后期新推数量巨大
新盘供应热点区仍以东部和南部为主，西部及北部为辅；奥运等板块年内至少会出现1个较有影响力的大盘
“北京商品房供应期今年将分为上半年及下半年两个比较明显的阶段，从目前实际情况来看，上半年以老项目后期为主的住宅产品数量巨大。”毛炳辉称，据不完全统计，今年面世的老项目新产品主要有富力城三期50万平方米，国美家园二、三期60万平方米，珠江罗马近20万平方米，珠江帝景25万平方米，珠江绿洲超过10万平方米，乐城国际10万平方米，世纪新城30多万平方米，万年花城100万平方米，凤凰城三期18万平方米，翡翠城四期12万平方米，公园5号三期10平方米以及玉泉新城30万平方米等。
今年北京品牌房地产开发商都会推出一定面积的住宅项目。富力集团今年新推的三个项目总建筑面积达90多万平方米，均计划在1季度开工，5月至6月推向市场。其中，白家庄项目约17万平方米，南纬路项目为13万平方米，豆各庄项目为60多万平方米；首创今年将重点推出旗下的和平里项目，其中17万平米的北环中心已开始销售，太阳宫G区20万平方米左右的项目也有可能在今年面市，同时呼家楼、京棉地块和玉渊潭南侧也有高端产品推出；合生推出的新项目位于富力城与建外SOHO之间，是一个建筑面积达20多万平方米的高档公寓；今典集团目前也在积极拿地，计划年内推出一个70万平方米左右的房地产项目；万达集团现已初步定在奥运村地区开发一项30万平方米左右的高档物业。
从区域分布来看，今年新盘供应依然以东部和南部为主，西部及北部为辅。亚豪地产和朝阳大地分析报告认为，预计2005年北京将在西四环南段两侧、山后地区、亚北别墅市场、奥运板块、望京板块、酒仙桥地区、百子湾地区、朝阳北路、通州北关地区、东四环朝阳公园桥及红领巾桥两侧、马驹桥、京沈高速公路沿线地区等区域爆发出强劲的冲击力。这些区域中的大部分将至少出现1个较有影响力的大盘。
主流产品：仍以中高档住宅为主
今年1月新开楼盘单价多在五六千元以上，销售价比去年同区域房价略有提升
从目前公布的一些新开发住宅产品类型来看，依然以高档住宅产品为主，如首创今年推出的新项目多数为高档住宅产品。“东部一直是京城高档住宅产品的集中地，以朝阳公园、三元桥及CBD为核心的区域集中了东部近80%左右的高档住宅产品。”毛炳辉认为，今年这些区域释放出来的住宅产品依旧走高端路线。土地的稀缺性使西部和北部的开发更多地表现在高档项目上。据北京成业行预测，亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，商住公寓需求的扩大将带动此类项目逐渐增多。
从今年1月新盘供应来看，新增项目大多属于中高档产品，单价多在五六千元以上。如朝阳捷座均价为5600元/平方米、山水奥园均价为6300元/平方米、酷特区均价为6600元/平方米。价格较高的如位于望京的宝星国际售价达7500元/平方米，就连号称“以低价赢得市场”的国美第一城每平方米均价也在5000元以上。总体来说，今年新盘销售价均比去年同区域房地产项目价格略有提高。
■区域分析
东――
住宅放量最多市场影响最大
东区将是今年北京房地产市场放量最多的区域，中原地产、朝阳大地及协成等公司统计数据显示，2005年东区新开发项目将依旧引领京城房地产市场的发展方向。
据了解，由怡禾房地产公司开发的CBD核心区首座小体量独栋商务楼于农历春节后推向市场；位于百子湾的沿海·.赛洛城由北京高盛地产开发，建筑规模80万平方米，计划上半年开盘；广州宏宇开发的北京星河湾一期20万平方米已封顶，欲采取准现房的形式开盘，该项目位于朝阳北路，预计精装修均价达万元以上。此外，城启集团也将在朝阳北路推出50万平方米的高档精装公寓，大成地产在百子湾地区也有高端项目推出。
光彩国际东风乡项目位于北京市朝阳公园东侧，紧邻东四环，总建筑面积接近200万平方米，该项目由朝阳区东风乡、泰国正大集团和光彩事业投资集团三方共同合作兴建，目前是当地最大的住宅项目；位于朝阳公园南侧的金棕榈国际公寓后期项目建筑面积6.2万平方米，定位为高档精装修公寓。
富力城是东部楼市的供应大户，除富力城，今年富力地产还将在东部推出两个项目，一个是白家庄高档写字楼、公寓项目；另一个是位于京沈高速路旁的低密度项目，精装修预计每平方米8000元左右。
南――两广路和崇文门地区将频出新盘
两广路和崇文门地区一直是南部楼市的热点，富贵园开发商将推出一个100万平方米的建筑综合体项目，该项目位于崇文门路口东南角，由五星级酒店、甲级写字楼、大型SHOPPINGMAIL高档公寓等产品组成；广渠门地区今年还有两个新项目出现。
西南楼市今年供应量较大，如南四环边的中体奥园，丰台洋桥北侧的风格景园，丰台万柳桥西南的万年花城，西南四环内45万平方米的怡海花园六期，10万平方米的庄维·多摩市二期，由华润地产开发的建筑面积为13万左右的翡翠城24号地也将于今年4月开盘，产品以TOWNHOUSE和花园洋房为主。
此外，作为亦庄新生活区的马驹桥地区将形成一个低密度生活区，该区域将有100万平方米左右的新盘出炉。沿京石高速往南仅大宁水库一带就聚集了20余个项目，只是一些项目还处于筹备阶段。
西――沉寂多年今年欲厚积薄发
随着中关村北扩，以及奥运概念的深入，沉寂多年的西部和北部也将有所突破。考虑到中关村北扩221平方公里的规划，未来海淀西北部五环外将有较大的开发潜力。玉泉新城、远洋山水二期、紫金长安二期将是京西普通住宅中的热点项目。
建工集团的庐师山庄、海开的百望山项目、领秀硅谷（二期）的别墅项目和北辰集团的京西别墅项目将再次在该区域掀起兴建别墅的高峰。首创置业在西三环玉渊湖潭南侧推出高端公寓项目、当代集团在上地推出MOMA升级版项目、泰跃地产的TPT将为京西带来高品质的住宅产品。
北――继续走高价位和高品质路线
北部区域地产产品一直都在走高价位和高品质路线。在亚运村，新增项目主要围绕在森林公园附近及北五环路沿线，由建工地产开发，总建筑面积达16万平方米的融域项目，精装修均价每平方米8200元左右。
在森林公园北侧，有30万平方米的世贸奥林花园；在森林公园东侧，还有上元二期，以及华源集团开发的15万平方米的华源·冠军城，畅清园二期总建筑面积达8万平方米的澳景花庭，闻涛苑五期5万平方米的奥林PARK及3.2万平方米的澳立国际等项目。
此外，还有以花园洋房为主的18万平方米顶秀青溪及山水奥园、北方明珠40万平方米的后续项目等。而位于马甸桥东北角建筑面积总计约17万平米北环中心已开始销售，是该区域一个新的地标中心。定位为望京第三代产品的融科·橄榄城将是望京楼市的亮点。
●2005年新商品房单价多在五六千元以上，东区仍是新盘供应量最大的区域
●预计今年北京楼市供应量仍将稳居高位线。
供应量增幅将达到30％以上
据权威部门统计，“8·31”土地大限过关土地项目有288个，土地面积达2472.2万平方米，规划建筑面积达4353.4万平方米。各大房地产代理公司预测，按照正常的开发周期，这些项目将成为2005年商品房市场上的主流产品。而至少有900多万平方米去年新开工项目将在今年集中销售。
北京市统计局数据也显示，北京自2004年全面推行经营性土地使用权出让招拍挂制度后，全年有72宗土地成交，成交土地面积达438.5公顷。
“这些土地将成为2005年北京住宅放量的基础。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉指出。而伟业顾问一份分析报告中也同样认为，自2004年以来，北京房地产项目供应量出现了“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化，住宅类产品将在2005年下半年集中放量，较2004年同期相比，供应量有较大幅度增加，增幅将达到30％以上。
亚豪地产相关人士也分析说：“北京2005年市场供应量将稳中有升，市场供应量极大。尽管8·31后只剩下288块土地项目，但大盘比例明显增加，仅东部就至少有3个百万平方米大盘将在今年面世，西部至少有4个50万平方米大盘也将在2005年亮相，预计2005年北京楼市供应量仍稳居高位线。”
“2005年北京新开发房地产项目将集中在下半年及2006年上半年入市，今年上半年新增供应量应以‘老项目’的后期工程为主。”中原地产总经理李文杰表示。根据市建委公布的2004年前11个月京城房地产统计数据来看，去年前11个月北京新开发商品房面积为2362万平方米，实际销售面积为1454万平方米，也就是说除新入市的房地产项目外，去年新开工的项目至少有900多万平方米的面积将在今年进入销售期。
新盘估算：老项目后期新推数量巨大
新盘供应热点区仍以东部和南部为主，西部及北部为辅；奥运等板块年内至少会出现1个较有影响力的大盘
“北京商品房供应期今年将分为上半年及下半年两个比较明显的阶段，从目前实际情况来看，上半年以老项目后期为主的住宅产品数量巨大。”毛炳辉称，据不完全统计，今年面世的老项目新产品主要有富力城三期50万平方米，国美家园二、三期60万平方米，珠江罗马近20万平方米，珠江帝景25万平方米，珠江绿洲超过10万平方米，乐城国际10万平方米，世纪新城30多万平方米，万年花城100万平方米，凤凰城三期18万平方米，翡翠城四期12万平方米，公园5号三期10平方米以及玉泉新城30万平方米等。
今年北京品牌房地产开发商都会推出一定面积的住宅项目。富力集团今年新推的三个项目总建筑面积达90多万平方米，均计划在1季度开工，5月至6月推向市场。其中，白家庄项目约17万平方米，南纬路项目为13万平方米，豆各庄项目为60多万平方米；首创今年将重点推出旗下的和平里项目，其中17万平米的北环中心已开始销售，太阳宫G区20万平方米左右的项目也有可能在今年面市，同时呼家楼、京棉地块和玉渊潭南侧也有高端产品推出；合生推出的新项目位于富力城与建外SOHO之间，是一个建筑面积达20多万平方米的高档公寓；今典集团目前也在积极拿地，计划年内推出一个70万平方米左右的房地产项目；万达集团现已初步定在奥运村地区开发一项30万平方米左右的高档物业。
从区域分布来看，今年新盘供应依然以东部和南部为主，西部及北部为辅。亚豪地产和朝阳大地分析报告认为，预计2005年北京将在西四环南段两侧、山后地区、亚北别墅市场、奥运板块、望京板块、酒仙桥地区、百子湾地区、朝阳北路、通州北关地区、东四环朝阳公园桥及红领巾桥两侧、马驹桥、京沈高速公路沿线地区等区域爆发出强劲的冲击力。这些区域中的大部分将至少出现1个较有影响力的大盘。
主流产品：仍以中高档住宅为主
今年1月新开楼盘单价多在五六千元以上，销售价比去年同区域房价略有提升
从目前公布的一些新开发住宅产品类型来看，依然以高档住宅产品为主，如首创今年推出的新项目多数为高档住宅产品。“东部一直是京城高档住宅产品的集中地，以朝阳公园、三元桥及CBD为核心的区域集中了东部近80%左右的高档住宅产品。”毛炳辉认为，今年这些区域释放出来的住宅产品依旧走高端路线。土地的稀缺性使西部和北部的开发更多地表现在高档项目上。据北京成业行预测，亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，商住公寓需求的扩大将带动此类项目逐渐增多。
从今年1月新盘供应来看，新增项目大多属于中高档产品，单价多在五六千元以上。如朝阳捷座均价为5600元/平方米、山水奥园均价为6300元/平方米、酷特区均价为6600元/平方米。价格较高的如位于望京的宝星国际售价达7500元/平方米，就连号称“以低价赢得市场”的国美第一城每平方米均价也在5000元以上。总体来说，今年新盘销售价均比去年同区域房地产项目价格略有提高。
■区域分析
东――
住宅放量最多市场影响最大
东区将是今年北京房地产市场放量最多的区域，中原地产、朝阳大地及协成等公司统计数据显示，2005年东区新开发项目将依旧引领京城房地产市场的发展方向。
据了解，由怡禾房地产公司开发的CBD核心区首座小体量独栋商务楼于农历春节后推向市场；位于百子湾的沿海·.赛洛城由北京高盛地产开发，建筑规模80万平方米，计划上半年开盘；广州宏宇开发的北京星河湾一期20万平方米已封顶，欲采取准现房的形式开盘，该项目位于朝阳北路，预计精装修均价达万元以上。此外，城启集团也将在朝阳北路推出50万平方米的高档精装公寓，大成地产在百子湾地区也有高端项目推出。
光彩国际东风乡项目位于北京市朝阳公园东侧，紧邻东四环，总建筑面积接近200万平方米，该项目由朝阳区东风乡、泰国正大集团和光彩事业投资集团三方共同合作兴建，目前是当地最大的住宅项目；位于朝阳公园南侧的金棕榈国际公寓后期项目建筑面积6.2万平方米，定位为高档精装修公寓。
富力城是东部楼市的供应大户，除富力城，今年富力地产还将在东部推出两个项目，一个是白家庄高档写字楼、公寓项目；另一个是位于京沈高速路旁的低密度项目，精装修预计每平方米8000元左右。
南――两广路和崇文门地区将频出新盘
两广路和崇文门地区一直是南部楼市的热点，富贵园开发商将推出一个100万平方米的建筑综合体项目，该项目位于崇文门路口东南角，由五星级酒店、甲级写字楼、大型SHOPPINGMAIL高档公寓等产品组成；广渠门地区今年还有两个新项目出现。
西南楼市今年供应量较大，如南四环边的中体奥园，丰台洋桥北侧的风格景园，丰台万柳桥西南的万年花城，西南四环内45万平方米的怡海花园六期，10万平方米的庄维·多摩市二期，由华润地产开发的建筑面积为13万左右的翡翠城24号地也将于今年4月开盘，产品以TOWNHOUSE和花园洋房为主。
此外，作为亦庄新生活区的马驹桥地区将形成一个低密度生活区，该区域将有100万平方米左右的新盘出炉。沿京石高速往南仅大宁水库一带就聚集了20余个项目，只是一些项目还处于筹备阶段。
西――沉寂多年今年欲厚积薄发
随着中关村北扩，以及奥运概念的深入，沉寂多年的西部和北部也将有所突破。考虑到中关村北扩221平方公里的规划，未来海淀西北部五环外将有较大的开发潜力。玉泉新城、远洋山水二期、紫金长安二期将是京西普通住宅中的热点项目。
建工集团的庐师山庄、海开的百望山项目、领秀硅谷（二期）的别墅项目和北辰集团的京西别墅项目将再次在该区域掀起兴建别墅的高峰。首创置业在西三环玉渊湖潭南侧推出高端公寓项目、当代集团在上地推出MOMA升级版项目、泰跃地产的TPT将为京西带来高品质的住宅产品。
北――继续走高价位和高品质路线
北部区域地产产品一直都在走高价位和高品质路线。在亚运村，新增项目主要围绕在森林公园附近及北五环路沿线，由建工地产开发，总建筑面积达16万平方米的融域项目，精装修均价每平方米8200元左右。
在森林公园北侧，有30万平方米的世贸奥林花园；在森林公园东侧，还有上元二期，以及华源集团开发的15万平方米的华源·冠军城，畅清园二期总建筑面积达8万平方米的澳景花庭，闻涛苑五期5万平方米的奥林PARK及3.2万平方米的澳立国际等项目。
此外，还有以花园洋房为主的18万平方米顶秀青溪及山水奥园、北方明珠40万平方米的后续项目等。而位于马甸桥东北角建筑面积总计约17万平米北环中心已开始销售，是该区域一个新的地标中心。定位为望京第三代产品的融科·橄榄城将是望京楼市的亮点。