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摘 要：20世纪六、七十年代以来，首先伴随着后工业时代的来临，导致了许多传统工业基地的结构性衰落；其次进入信息社会以来，原有工业、仓储用地的功能布局、基础设施不能满足新的要求，导致功能性的衰退，甚至沦为弃置地；再者，城市化的蔓延造成内城经济的严重萎缩，被围合于城市中心地带的产业类用地沦为废弃。如何在人类过度利用而污染严重的废弃地中实现生态恢复，谋求科学的解决办法，是工业之后景观再生研究的现实性课题。本文简述了棕地再开发的意义，对棕地再开发的责任问题以及我国棕地再开发利用的对策做以探讨。
关键词： 棕地 修复责任问题工业废弃地商业地产开发可持续发展
1 前言
“棕地”一词于20世纪90年代初期开始出现在美国联邦政府的官方用语中，用来指那些存在一定程度污染、已经废弃或因污染而没有得到充分利用的土地及地上建筑物。棕地与其他土地的主要区别在于存在一定程度的污染或环境问题，污染的类型和造成污染的原因却是多种多样的。其中包括对土壤、地下水、地表水、建筑物以及其他环境物质的污染；污染物的类型包括有害工业化学物质、铅等重金属、石棉石油产品、医院垃圾等。
从土地利用现状上，棕地既可以是废弃闲置的，也可以是仍在利用之中的，如仍在惨淡经营中的老工业区；从用地功能上，它以前既可以是工业用地，也可以是其他用地，但属于工业用地的居多；从空间分布上，它既可以是城市土地，也可以是非城市土地，但往往以城市土地为主；从用地规模上，它既可以是大片土地，大到数百英亩，也可以是小片用地，通常情况下大部分小于10英亩；从受污染的程度上，有些棕地明显存在一定程度的污染，有些只是令人担心存在污染，程度可轻可重。
2 棕地再开发的意义
20世纪六、七十年代以来，一方面伴随着后工业时代的来临，第三产业逐渐代替了第二产业在产业结构中的主导地位，导致了许多传统工业基地的结构性衰落；另一方面进入信息社会以来，新的生产、通讯、运输技术和方式的出现，原有工业、交通、仓储用地的功能布局、基础设施不能满足新的要求，导致功能性的衰退，甚至沦为弃置地；再者，城市化的蔓延造成内城经济的严重萎缩，被围合于城市中心地带的产业类用地沦为废弃。如何在人类过度利用而污染严重的废弃地中实现生态恢复，谋求科学的解决办法，是工业之后景观再生研究的现实性课题。工业废弃地的景观再生旨在通过技术、生态和艺术化的手段，再现衰退、弃置的工业地的场所精神，改善区域的生态环境，并带动区域经济的发展及社会效益，实现地区的可持续发展。
近年来，我国工业化进程不断加快，作为工业产业集中地的城市也发生着日新月异的变化，大量对城市环境质量造成严重影响的工业开始陆续迁出，工业废弃场地的污染问题也开始进入了人们的视线。
3 闲置棕地现状
污染场地修复技术上的难度和高昂的费用难免会使原来的业主对再开发缺乏积极性。许多情况下，污染场地的业主选择不开发场地，这样固然不能发挥该场地的价值，但也使他们不必进行场地调查和修复。事实上，棕地业主不愿意再开发是美国棕地大量存在的另一重要原因。
尽管目前我国还没有出现这样的情况，但是随着大量企业、特别是私营和外资企业的搬迁，这样的情况是完全可以预见的
4 棕地再开发的责任问题
从国外的经验来看，除了技术上的障碍，棕地再开发再污染治理费用、开发周期以及法律责任等方面都存在巨大不确定性，也是影响棕地能否顺利得到再开发的重要因素。
更重要的是，由于土壤和地下水污染具有很强的隐蔽性，初期的场地调查有可能未能发现所有的污染物/源或没有准确地确定污染的范围。在开发过程中，新发现的污染物/源往往导致修复方案的修改，修改的方案必须重新得到环保部门的批准。这一修改和重新批复的过程也需要很长的时间，会显著改变开发的计划。
另外，即使修复完成获得当地环保部门“不需要进一步行动”的通知，也不意味着开发商责任的终结。在有些情况下，修复结束并完成产权转移后，还可能发现新的污染，这时原来业主和开发商很容易产生纠纷。这是因为在开发商看来，污染是原来的业主造成的，理应由原来的业主负责。而在原来的业主看来，修复在新的业主(开发商)的参与下已经完成，并已得到环保部门的认可并完成产权的转移，不应再由他来承担责任。
目前采用“先治理，再出让”和“先出让，再治理”两种修复和再开发模式。根据第一种模式，土地储备中心从搬迁企业收购土地，对污染场地进行调查和修复治理，完成治理后再进入土地市场。“先出让，再治理”模式是指土地储备中心从搬迁企业收购地块后直接在土地市场上公开出让给开发商，同时在公告中注明该地块存在的污染情况，并明确规定由开发商承担修复治理责任。
5 我国棕地再开发利用的对策
在土地供给问题上，我国的城市土地为国家公有，政府作为国有土地使用权的主体
控制土地一级市场，可以通过土地储备制度和优先拍卖等手段确保棕地在土地市场上的优先供应。这样的现实条件对于格外需要政府统筹和协调的棕地再开发来讲，是十分关键的。从这一点来说，与紧凑城市、理性增长相比，棕地再开发策略在我国具有更强的可操作性。
5.1 治理棕地的理论和技术依据
在我国经济转型的过程中，势必面临棕地再开发的问题。在借鉴外国成功经验的基础上，更应对棕地再开发的环境问题进行全面的认识与治理。对废弃区域内的土壤和水选取指标进行监测，对该地的环境要素进行评价，并制定出棕地再利用的环境质量标准，为棕地的治理进而再利用提供理论和技术依据。
5.1.1系统地处理棕地再开发面临的环境问题。
这些废弃的土地，以前曾经是化工厂、储油设施、钢厂、冶炼厂、矿山、采石场等，受这些工业活动的影响，土壤与水环境都受到了不同程度的污染。要对这些废弃土地进行利用，面对的最大问题就是环境问题。要应对这些环境问题，需要一整套的环境监测与评价体系，其中应该包括对废弃土地工业历史的调查，对可能遭受污染的土壤和水选取适当的指标进行监测，对结果进行评价，进而为该地污染的治理和再开发提供依据。
5.1.2制定棕地再开發利用的环境质量标准。
国外和国内还没有专门针对棕地这一特殊区域制定环境质量评价的标准，所参考的都是与之相关的、国家制定的土壤和水的标准。棕地曾经是工业活动的场所，其中的土壤和水肯定受到了一定程度的污染，而这种污染肯定要比一般的土壤污染和水污染复杂。因此，有必要对棕地这一特殊区域制定适合的环境评价标准，为棕地再利用保驾护航。
5.2 治理棕地与可持续发展的关系
棕色地带的再开发，除了把原有的受污染地产修复为有生产能力的地区、有利于人类健康的环境外，也可强化社区自身进一步发展的基础。这一可观的前景使很多社区开始关注开发的持久性效益，而不是仅限于传统意义上的开发。根据这种可持续发展的理念，某社区的社会结构、经济和自然环境，基本上都是相互关联的，而不是彼此分离，把棕色地带再开发与可持续发展结合起来，不仅可保证现存棕色地带复兴，而且也可以成为有效地防止先前的“衰退——放弃”的恶性循环的重要机制。 可持续发展有两个原则：
其一，经济发展基于生态平衡的前提；
其二，公平地分摊发展的效益和不利的影响。
这两个原则又要求保持物质和能源消费的适度规模，不至于损耗环境长期发挥作用的能力，而且，不仅仅要考虑个体项目的环境问题，而且也要考虑整个社区价值和模式，这一点可能既影响发展，又被发展所影响。这样，单一的可持续发展项目与社区的整体可持续发展是相互关联的。总之，为了保证可持续发展，必须把经济、生态、社会结合起来考虑，而不是单一地发展和积累，既考虑人文环境，也考虑自然环境。 5.3棕色地带可持续发展的关键
可持续开发必须加以规划，单纯依靠市场力量不足以取得环境、社会、经济的协调和统一发展，也不能完全依赖市场进程来处理被废弃或未得到充分利用的地产，市场并不能保证理性的发展，对开发者有吸引力的往往不一定对整个社区有利。在自然资源管理、城市经济、经济流动性和市场准入、土地使用规划、城市开发和文化遗产的保护等方面，这一点就体现得更为鲜明。正因如此，棕色地带开发计划强调有计划的、全面的和协调的方法。 从以上的思路出发，棕色地带社区可持续发展共有十大关键因素需要综合考虑： (1) 社区整体形象。 (2) 全面的社区规划。 (3) 集中组织和协调机制。 (4) 可持续发展地点的确定和定性，力争减少财政和市场的风险。 (5) 风险管理和恢复。 (6) 法律和管理问题。 (7) 可持续发展地点的市场化和再开发。 (8) 技术应用。增加投入的效能，提高生活质量。 (9) 工程资助和财政，提供启动工程和继续发展工程的资金，直到被移交到市场。 (10) 环境公平与正义，保证公平合理对待低收入者和少数民族居民。
从土地利用现状上，棕地既可以是废弃闲置的，也可以是仍在利用之中的，如仍在惨淡经营中的老工业区；从用地功能上，它以前既可以是工业用地，也可以是其他用地，但属于工业用地的居多；从空间分布上，它既可以是城市土地，也可以是非城市土地，但往往以城市土地为主；从用地规模上，它既可以是大片土地，大到数百英亩，也可以是小片用地，通常情况下大部分小于10英亩；从受污染的程度上，有些棕地明显存在一定程度的污染，有些只是令人担心存在污染，程度可轻可重。
因此，在我国积极建立棕地开发利用环境质量监测与评价标准势在必行，旨在为棕地的合理开发利用提供理论依据，为政府部门提供有力的技术支持。
6 结语
从目前我国污染场地开发实践来看出，再开发过程中的主要利益相关方，如土地储备中心和开发商对再开发过程中涉及的责任和风险缺乏起码的认识和警惕。这种情况一时可能使得开发过程能较快地进行，但从长远来看，对责任和风险缺乏清醒的认识会使各利益相关方蒙受不应有的损失，也容易引起各方之间的纠纷，最终阻碍搬迁场地的顺利再开发。目前我国的土壤污染防治法正在制定中，希望这部法律能够真正贯彻“谁污染，谁治理”的原则，同时避免使开发商承担不合理的责任。
关键词： 棕地 修复责任问题工业废弃地商业地产开发可持续发展
1 前言
“棕地”一词于20世纪90年代初期开始出现在美国联邦政府的官方用语中，用来指那些存在一定程度污染、已经废弃或因污染而没有得到充分利用的土地及地上建筑物。棕地与其他土地的主要区别在于存在一定程度的污染或环境问题，污染的类型和造成污染的原因却是多种多样的。其中包括对土壤、地下水、地表水、建筑物以及其他环境物质的污染；污染物的类型包括有害工业化学物质、铅等重金属、石棉石油产品、医院垃圾等。
从土地利用现状上，棕地既可以是废弃闲置的，也可以是仍在利用之中的，如仍在惨淡经营中的老工业区；从用地功能上，它以前既可以是工业用地，也可以是其他用地，但属于工业用地的居多；从空间分布上，它既可以是城市土地，也可以是非城市土地，但往往以城市土地为主；从用地规模上，它既可以是大片土地，大到数百英亩，也可以是小片用地，通常情况下大部分小于10英亩；从受污染的程度上，有些棕地明显存在一定程度的污染，有些只是令人担心存在污染，程度可轻可重。
2 棕地再开发的意义
20世纪六、七十年代以来，一方面伴随着后工业时代的来临，第三产业逐渐代替了第二产业在产业结构中的主导地位，导致了许多传统工业基地的结构性衰落；另一方面进入信息社会以来，新的生产、通讯、运输技术和方式的出现，原有工业、交通、仓储用地的功能布局、基础设施不能满足新的要求，导致功能性的衰退，甚至沦为弃置地；再者，城市化的蔓延造成内城经济的严重萎缩，被围合于城市中心地带的产业类用地沦为废弃。如何在人类过度利用而污染严重的废弃地中实现生态恢复，谋求科学的解决办法，是工业之后景观再生研究的现实性课题。工业废弃地的景观再生旨在通过技术、生态和艺术化的手段，再现衰退、弃置的工业地的场所精神，改善区域的生态环境，并带动区域经济的发展及社会效益，实现地区的可持续发展。
近年来，我国工业化进程不断加快，作为工业产业集中地的城市也发生着日新月异的变化，大量对城市环境质量造成严重影响的工业开始陆续迁出，工业废弃场地的污染问题也开始进入了人们的视线。
3 闲置棕地现状
污染场地修复技术上的难度和高昂的费用难免会使原来的业主对再开发缺乏积极性。许多情况下，污染场地的业主选择不开发场地，这样固然不能发挥该场地的价值，但也使他们不必进行场地调查和修复。事实上，棕地业主不愿意再开发是美国棕地大量存在的另一重要原因。
尽管目前我国还没有出现这样的情况，但是随着大量企业、特别是私营和外资企业的搬迁，这样的情况是完全可以预见的
4 棕地再开发的责任问题
从国外的经验来看，除了技术上的障碍，棕地再开发再污染治理费用、开发周期以及法律责任等方面都存在巨大不确定性，也是影响棕地能否顺利得到再开发的重要因素。
更重要的是，由于土壤和地下水污染具有很强的隐蔽性，初期的场地调查有可能未能发现所有的污染物/源或没有准确地确定污染的范围。在开发过程中，新发现的污染物/源往往导致修复方案的修改，修改的方案必须重新得到环保部门的批准。这一修改和重新批复的过程也需要很长的时间，会显著改变开发的计划。
另外，即使修复完成获得当地环保部门“不需要进一步行动”的通知，也不意味着开发商责任的终结。在有些情况下，修复结束并完成产权转移后，还可能发现新的污染，这时原来业主和开发商很容易产生纠纷。这是因为在开发商看来，污染是原来的业主造成的，理应由原来的业主负责。而在原来的业主看来，修复在新的业主(开发商)的参与下已经完成，并已得到环保部门的认可并完成产权的转移，不应再由他来承担责任。
目前采用“先治理，再出让”和“先出让，再治理”两种修复和再开发模式。根据第一种模式，土地储备中心从搬迁企业收购土地，对污染场地进行调查和修复治理，完成治理后再进入土地市场。“先出让，再治理”模式是指土地储备中心从搬迁企业收购地块后直接在土地市场上公开出让给开发商，同时在公告中注明该地块存在的污染情况，并明确规定由开发商承担修复治理责任。
5 我国棕地再开发利用的对策
在土地供给问题上，我国的城市土地为国家公有，政府作为国有土地使用权的主体
控制土地一级市场，可以通过土地储备制度和优先拍卖等手段确保棕地在土地市场上的优先供应。这样的现实条件对于格外需要政府统筹和协调的棕地再开发来讲，是十分关键的。从这一点来说，与紧凑城市、理性增长相比，棕地再开发策略在我国具有更强的可操作性。
5.1 治理棕地的理论和技术依据
在我国经济转型的过程中，势必面临棕地再开发的问题。在借鉴外国成功经验的基础上，更应对棕地再开发的环境问题进行全面的认识与治理。对废弃区域内的土壤和水选取指标进行监测，对该地的环境要素进行评价，并制定出棕地再利用的环境质量标准，为棕地的治理进而再利用提供理论和技术依据。
5.1.1系统地处理棕地再开发面临的环境问题。
这些废弃的土地，以前曾经是化工厂、储油设施、钢厂、冶炼厂、矿山、采石场等，受这些工业活动的影响，土壤与水环境都受到了不同程度的污染。要对这些废弃土地进行利用，面对的最大问题就是环境问题。要应对这些环境问题，需要一整套的环境监测与评价体系，其中应该包括对废弃土地工业历史的调查，对可能遭受污染的土壤和水选取适当的指标进行监测，对结果进行评价，进而为该地污染的治理和再开发提供依据。
5.1.2制定棕地再开發利用的环境质量标准。
国外和国内还没有专门针对棕地这一特殊区域制定环境质量评价的标准，所参考的都是与之相关的、国家制定的土壤和水的标准。棕地曾经是工业活动的场所，其中的土壤和水肯定受到了一定程度的污染，而这种污染肯定要比一般的土壤污染和水污染复杂。因此，有必要对棕地这一特殊区域制定适合的环境评价标准，为棕地再利用保驾护航。
5.2 治理棕地与可持续发展的关系
棕色地带的再开发，除了把原有的受污染地产修复为有生产能力的地区、有利于人类健康的环境外，也可强化社区自身进一步发展的基础。这一可观的前景使很多社区开始关注开发的持久性效益，而不是仅限于传统意义上的开发。根据这种可持续发展的理念，某社区的社会结构、经济和自然环境，基本上都是相互关联的，而不是彼此分离，把棕色地带再开发与可持续发展结合起来，不仅可保证现存棕色地带复兴，而且也可以成为有效地防止先前的“衰退——放弃”的恶性循环的重要机制。 可持续发展有两个原则：
其一，经济发展基于生态平衡的前提；
其二，公平地分摊发展的效益和不利的影响。
这两个原则又要求保持物质和能源消费的适度规模，不至于损耗环境长期发挥作用的能力，而且，不仅仅要考虑个体项目的环境问题，而且也要考虑整个社区价值和模式，这一点可能既影响发展，又被发展所影响。这样，单一的可持续发展项目与社区的整体可持续发展是相互关联的。总之，为了保证可持续发展，必须把经济、生态、社会结合起来考虑，而不是单一地发展和积累，既考虑人文环境，也考虑自然环境。 5.3棕色地带可持续发展的关键
可持续开发必须加以规划，单纯依靠市场力量不足以取得环境、社会、经济的协调和统一发展，也不能完全依赖市场进程来处理被废弃或未得到充分利用的地产，市场并不能保证理性的发展，对开发者有吸引力的往往不一定对整个社区有利。在自然资源管理、城市经济、经济流动性和市场准入、土地使用规划、城市开发和文化遗产的保护等方面，这一点就体现得更为鲜明。正因如此，棕色地带开发计划强调有计划的、全面的和协调的方法。 从以上的思路出发，棕色地带社区可持续发展共有十大关键因素需要综合考虑： (1) 社区整体形象。 (2) 全面的社区规划。 (3) 集中组织和协调机制。 (4) 可持续发展地点的确定和定性，力争减少财政和市场的风险。 (5) 风险管理和恢复。 (6) 法律和管理问题。 (7) 可持续发展地点的市场化和再开发。 (8) 技术应用。增加投入的效能，提高生活质量。 (9) 工程资助和财政，提供启动工程和继续发展工程的资金，直到被移交到市场。 (10) 环境公平与正义，保证公平合理对待低收入者和少数民族居民。
从土地利用现状上，棕地既可以是废弃闲置的，也可以是仍在利用之中的，如仍在惨淡经营中的老工业区；从用地功能上，它以前既可以是工业用地，也可以是其他用地，但属于工业用地的居多；从空间分布上，它既可以是城市土地，也可以是非城市土地，但往往以城市土地为主；从用地规模上，它既可以是大片土地，大到数百英亩，也可以是小片用地，通常情况下大部分小于10英亩；从受污染的程度上，有些棕地明显存在一定程度的污染，有些只是令人担心存在污染，程度可轻可重。
因此，在我国积极建立棕地开发利用环境质量监测与评价标准势在必行，旨在为棕地的合理开发利用提供理论依据，为政府部门提供有力的技术支持。
6 结语
从目前我国污染场地开发实践来看出，再开发过程中的主要利益相关方，如土地储备中心和开发商对再开发过程中涉及的责任和风险缺乏起码的认识和警惕。这种情况一时可能使得开发过程能较快地进行，但从长远来看，对责任和风险缺乏清醒的认识会使各利益相关方蒙受不应有的损失，也容易引起各方之间的纠纷，最终阻碍搬迁场地的顺利再开发。目前我国的土壤污染防治法正在制定中，希望这部法律能够真正贯彻“谁污染，谁治理”的原则，同时避免使开发商承担不合理的责任。