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摘 要：关于房地产市场和房地产泡沫，一种看法几乎是大家公认的：房地产过热了。房地产过热必将造成通货膨胀，影响整个国家的经济。本文就房地产现状及房地产泡沫风险将会成为中国未来主要风险论证房地产调控的必要性，同时预测与中央政府博弈的以美国财团为首的帝国主义各大财团的外资将被套牢在中国，中国经济将在最后的出口和投资被打压的情况下，以消费的马车带动经济发展，最终实现软着陆。
关键词：房地产；泡沫；风险；软着陆
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）09-0222-02
一、房地产市场的基本形势
2003年6月13日，中国人民银行出台了旨在为了促进房地产金融健康发展的一个有关紧缩房贷的新规定《关于进一步加强房地产业务管理的通知》，但由于当时实际情况以及社会上各方面势力的强烈反对下，在相继的两个多月后，央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在此类相关政策之后，国内房价开始了一路飙升的势头且势头越来越猛。2010 年，通过对房地产调控，房地产价格过快上涨势头基本上得到遏制，但供需矛盾仍然十分尖锐，房价上涨压力和动力依然存在。
房地产开发投资保持较快增长，2010年月至11月，房地产开发总投资为42697亿元，同比增长36.5%;房地产开发企业不同资金来源增速发生变化，与2009年相比，在房地产开发企业资金来源中，贷款增速下降較快，而自筹资金和外资增速远远高于2009年，说明2010年房地产调控中信贷政策发挥了明显作用；房地产价格过快上涨势头得到遏制，2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。其中，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，二手房销售价格同比上涨5.6%。但是房地产供给需求的矛盾仍比较尖锐，导致这一现象主要原因有两个：一是房屋竣工面积增速远远小于施工面积和新开工面积增速；二是房屋和住宅竣工面积远远小于商品房销售面积。
二、房地产市场调控的必要性
（一）房地产泡沫
并非只存在于中国，全球各地大大小小的国家都存在房地产泡沫。归根到底各国的房地产泡沫的形成一般来源于以下几种原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国因其自身的特殊性，房地产泡沫的形成除了上述的主要原因外也存在着一些比较复杂的原因。中国房地产泡沫形成的主要原因有：
1、由于国内经济严重依赖房地产的带动，房地产投资占GDP比例从1997年的4.02%飙升到2007年的10.13%，这在世界上却是罕见。由于房地产对各个相关经济领域的附加带动作用，其对GDP的影响高达32%，这可以说房地产紧紧的绑死了GDP，导致其难以撼动。
2、由于1994年实行分税体制，导致了地方各级政府的炒房炒地行为，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。并且由于中央政府把GDP和税收等作为考查地方官员政绩的主要依据，进一步加剧了地方政府把GDP的增长作为其最重要的政治目标。与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，房地产具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力”。
3、社会机构组织和民众个人的房地产投机行为是房地产泡沫的产生的又一原因。我国的大部分房地产投资商在投资房地产时并不考虑自己的支付能力和从物业的使用中获得的收益，仅仅是从预期房地产价格上涨从而获得收益。这种投机因素会产生大量的虚拟需求，从而推动房价大幅度上涨。而这种局面又容易引起开发商错误判断市场，盲目增加投资，导致泡沫迅速膨胀。
（二）房地产泡沫风险——中国未来主要风险
房地产泡沫最直接的后果就是造成通货膨胀。控制通货膨胀一般会采取紧缩货币政策、控制信贷的投放加息，汇率升值等，但这也不是根治的办法这些因素可能会造成经济增长的放缓。2004-2005年与2007-2008 年的上两轮调控，通过整体估算“控制通胀对经济增长影响”的结论是：CPI通胀率每降低一个百分点，则对经济增长的影响是0.8%。这一比率表明，目前中国控制通胀的成本相对温和。中国的低成本控制通胀不能说中国的经济没有风险。与世界上其他国家的新兴市场比起来，中国在未来的几年以房地产泡沫为主的资本泡沫风险会占较高比例。主要有以下两个方面：一是储蓄率比较高，基于当前中国国内的人口结构，高的储蓄率需要寻找投资机会。二是正因为CPI通胀比较温和，通过货币政策紧缩来控制资产泡沫面临的阻力大，不容易做到，因此资本市场还会有一定的发展空间。综上所述，房地产价格泡沫是中国未来面临的主要风险。
（三）房地产市场调控的必要性
房地产加个泡沫作为中国未来的主要风险，对房地产市场调控的必要性毋庸置疑。
首先，房地产市场作为市场的一个重要组成部分，直接影响到人民的物质文化生活；其次，我国人均资源匮乏，纵容房地产市场的自由发展，必然导致城市土地资源紧张，而水泥、钢铁、建材等房地产生产资料的生产属于高耗能行业，房产越建越多的同时也会导致能耗越来越大，为现代化建设增添隐忧；再者，房地产市场的迅猛发展和暴利的存在，会吸引大量资金，改变资金的流向，使得原本流入其他生产领域的资金转而流入房地产市场；最后，房产价格增长过快，给普通居民带来沉重的经济负担，直接影响到他们的消费能力，青年居民不得不攒钱买房子。从另一方面说，高房价导致很多实际需要住房的居民无法购买住房，降低了对房屋装璜材料、家电器材等的需求，抑制了这些行业的发展。
房地产泡沫不可能一直持续下去，其在一定程度后定会崩溃，而随着房地产泡沫的崩溃又必然会给经济带来不可估计的、灾难性的后果。房地产泡沫，让日本从“世界的奇迹”到“失去的十年”；泰国因为其巨大的房地产空置率，一天内就有将近六十家银行破产，从而引发了亚洲金融危机；美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论欧美国家还是亚太国家，无论大国小国，都在不同的时期内都发生过房地产泡沫危机。因此对于房地产泡沫得必须谨慎面对，严防房地产泡沫可能带来的各种可能潜在风险。只要在各方面采取积极得当的措施，使得房价维持在一个相对合理、稳定的状态，并可为我们日后的改革争取更多的时间和先决条件。
三、房地产市场未来的预测
业内人士认为，房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府。我认为，房地产调控博弈的双方是中央政府与以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团。“末日博士”努里尔·鲁比尼（Nouriel Roubini）预言2013年后中国将会遭遇一场硬着陆。但我认为中国最终会通过一系列有力有效的宏观调控政策，实现和20世纪90年代类似的经济“软着陆”。楼市调控对开发商的影响不言自明，但对地方政府的影响也很大。业内人士之所以认为，房地产调控博弈的双方是中央政府与地方政府。原因主要是中央政府把GDP和税收等作为考查地方政府官员政绩的主要依据，而地方各级政府便把GDP的增长作为其最重要的政治目标。从而导致地方政府滋生出“土地情结”。但是这只是“标”而不是“本”。最根本的调控是使过热的房地产冷却下来。为什么中央政府迟迟没有把房价降下来？不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是由此引发的中国的商业银行乃至整个中国经济体系的崩盘谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可注释：努里尔·鲁比尼.《世界报业辛迪加》“中国投入在有形资产、基础设施和房地产的资本泛滥成灾。在一位访客看来，这一切是显而易见的：瞧瞧那些豪华但却空荡荡的机场和子弹头火车、毫无用处的公路、数以千计超大规模的中央及省政府新办公大楼、一座座被废弃的鬼城以及为防止全球铝价暴跌而一直关闭的崭新的铝冶炼厂”。
“最终，很可能会在2013年后，中国将会遭遇—场硬着陆。从以往的经验看，所有的过度投资——其中包括上世纪90年代的东亚——最终都会导致金融危机或长时间经济增长迟缓。”不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，如此，所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆。可房地产价格非但没降，反而继续增长，博弈的双方除了中央政府以外，纵观全球，仅以美国为代表的帝国主义的各大财团有如此的实力。这场博弈的胜负，决定着下一时期中国经济过快增长的速度平稳的下降到一个合适的比例，而没有出现大规模的通缩和失业的“软着陆”还是以出现大幅度通胀后，紧接着会出现大规模的通货紧缩，导致失业增加，经济速度下滑过快的“硬着陆”，也决定着中国会不会出现危机影响未来长期的可持续发展。我认为房地产的软着陆至少包括三条：
第一，房价不再上涨，每年跌5%-15%；第二，房地产投资保持一定的规模，继续带动经济的增长；第三，商业银行不存在大部分的住房贷款等坏账。让房地产的恰到好处的软着陆十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府当时也不是没有试过软着陆的方式，但却失败了，都成了硬着陆。以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团，作为商人，最大程度的赚取利益是无可厚非的。他们以大笔的国际热钱涌入中国市场，如果房产成功解套全部变现，如果此时人民币兑美元的汇率达到美国预期最高时，国际热钱将在一夜之间从中国市场逃离。这场博弈的关键在于：
第一，汇率。中国政府会严把汇率关，可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值。
第二，限制房产的流动性。房地产价格不断上涨，完全限制房产的流动性是不可行也不可能的，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点。
从目前官方的消息，楼市签约率在下降，即流通性在下降。然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。
如此一来，就有可能出现中国人名最乐意见到的同时也是以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团最不愿意见的结果：在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国。这才是这场博弈胜利的前提。以此同时，以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。但经济发展，美国为代表的帝国主义的财团顶多只能打压出口和投资，到时候，决定胜负的关键将在于消费。而这时候得胜负，将取决于中国的所有人民大众。
作者单位：福建农林大学生命科学学院
作者简介：连建靖（1990— ），男，汉族，福建人，福建农林大学生命科学学院08级生物科学。
參考文献：
[1]周江.对当前房地产市场和调控的几点认识[J].中国金融.2011,1.
[2]李然然.中国房地产泡沫现状分析及应对措施研究[J].金卡工程·经济与法.2011,01.
[3]李延喜.次贷危机与房地产泡沫[M].北京:中国经济出版社,2008.
[4]吴德进.房地产泡沫:理论、预警与治理[M].北京:社会科学文献出版社,2009.
[5]高岩.房地产泡沫与人间浮世绘[J].广角镜.2005,3.
关键词：房地产；泡沫；风险；软着陆
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）09-0222-02
一、房地产市场的基本形势
2003年6月13日，中国人民银行出台了旨在为了促进房地产金融健康发展的一个有关紧缩房贷的新规定《关于进一步加强房地产业务管理的通知》，但由于当时实际情况以及社会上各方面势力的强烈反对下，在相继的两个多月后，央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在此类相关政策之后，国内房价开始了一路飙升的势头且势头越来越猛。2010 年，通过对房地产调控，房地产价格过快上涨势头基本上得到遏制，但供需矛盾仍然十分尖锐，房价上涨压力和动力依然存在。
房地产开发投资保持较快增长，2010年月至11月，房地产开发总投资为42697亿元，同比增长36.5%;房地产开发企业不同资金来源增速发生变化，与2009年相比，在房地产开发企业资金来源中，贷款增速下降較快，而自筹资金和外资增速远远高于2009年，说明2010年房地产调控中信贷政策发挥了明显作用；房地产价格过快上涨势头得到遏制，2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。其中，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，二手房销售价格同比上涨5.6%。但是房地产供给需求的矛盾仍比较尖锐，导致这一现象主要原因有两个：一是房屋竣工面积增速远远小于施工面积和新开工面积增速；二是房屋和住宅竣工面积远远小于商品房销售面积。
二、房地产市场调控的必要性
（一）房地产泡沫
并非只存在于中国，全球各地大大小小的国家都存在房地产泡沫。归根到底各国的房地产泡沫的形成一般来源于以下几种原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国因其自身的特殊性，房地产泡沫的形成除了上述的主要原因外也存在着一些比较复杂的原因。中国房地产泡沫形成的主要原因有：
1、由于国内经济严重依赖房地产的带动，房地产投资占GDP比例从1997年的4.02%飙升到2007年的10.13%，这在世界上却是罕见。由于房地产对各个相关经济领域的附加带动作用，其对GDP的影响高达32%，这可以说房地产紧紧的绑死了GDP，导致其难以撼动。
2、由于1994年实行分税体制，导致了地方各级政府的炒房炒地行为，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。并且由于中央政府把GDP和税收等作为考查地方官员政绩的主要依据，进一步加剧了地方政府把GDP的增长作为其最重要的政治目标。与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，房地产具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力”。
3、社会机构组织和民众个人的房地产投机行为是房地产泡沫的产生的又一原因。我国的大部分房地产投资商在投资房地产时并不考虑自己的支付能力和从物业的使用中获得的收益，仅仅是从预期房地产价格上涨从而获得收益。这种投机因素会产生大量的虚拟需求，从而推动房价大幅度上涨。而这种局面又容易引起开发商错误判断市场，盲目增加投资，导致泡沫迅速膨胀。
（二）房地产泡沫风险——中国未来主要风险
房地产泡沫最直接的后果就是造成通货膨胀。控制通货膨胀一般会采取紧缩货币政策、控制信贷的投放加息，汇率升值等，但这也不是根治的办法这些因素可能会造成经济增长的放缓。2004-2005年与2007-2008 年的上两轮调控，通过整体估算“控制通胀对经济增长影响”的结论是：CPI通胀率每降低一个百分点，则对经济增长的影响是0.8%。这一比率表明，目前中国控制通胀的成本相对温和。中国的低成本控制通胀不能说中国的经济没有风险。与世界上其他国家的新兴市场比起来，中国在未来的几年以房地产泡沫为主的资本泡沫风险会占较高比例。主要有以下两个方面：一是储蓄率比较高，基于当前中国国内的人口结构，高的储蓄率需要寻找投资机会。二是正因为CPI通胀比较温和，通过货币政策紧缩来控制资产泡沫面临的阻力大，不容易做到，因此资本市场还会有一定的发展空间。综上所述，房地产价格泡沫是中国未来面临的主要风险。
（三）房地产市场调控的必要性
房地产加个泡沫作为中国未来的主要风险，对房地产市场调控的必要性毋庸置疑。
首先，房地产市场作为市场的一个重要组成部分，直接影响到人民的物质文化生活；其次，我国人均资源匮乏，纵容房地产市场的自由发展，必然导致城市土地资源紧张，而水泥、钢铁、建材等房地产生产资料的生产属于高耗能行业，房产越建越多的同时也会导致能耗越来越大，为现代化建设增添隐忧；再者，房地产市场的迅猛发展和暴利的存在，会吸引大量资金，改变资金的流向，使得原本流入其他生产领域的资金转而流入房地产市场；最后，房产价格增长过快，给普通居民带来沉重的经济负担，直接影响到他们的消费能力，青年居民不得不攒钱买房子。从另一方面说，高房价导致很多实际需要住房的居民无法购买住房，降低了对房屋装璜材料、家电器材等的需求，抑制了这些行业的发展。
房地产泡沫不可能一直持续下去，其在一定程度后定会崩溃，而随着房地产泡沫的崩溃又必然会给经济带来不可估计的、灾难性的后果。房地产泡沫，让日本从“世界的奇迹”到“失去的十年”；泰国因为其巨大的房地产空置率，一天内就有将近六十家银行破产，从而引发了亚洲金融危机；美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论欧美国家还是亚太国家，无论大国小国，都在不同的时期内都发生过房地产泡沫危机。因此对于房地产泡沫得必须谨慎面对，严防房地产泡沫可能带来的各种可能潜在风险。只要在各方面采取积极得当的措施，使得房价维持在一个相对合理、稳定的状态，并可为我们日后的改革争取更多的时间和先决条件。
三、房地产市场未来的预测
业内人士认为，房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府。我认为，房地产调控博弈的双方是中央政府与以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团。“末日博士”努里尔·鲁比尼（Nouriel Roubini）预言2013年后中国将会遭遇一场硬着陆。但我认为中国最终会通过一系列有力有效的宏观调控政策，实现和20世纪90年代类似的经济“软着陆”。楼市调控对开发商的影响不言自明，但对地方政府的影响也很大。业内人士之所以认为，房地产调控博弈的双方是中央政府与地方政府。原因主要是中央政府把GDP和税收等作为考查地方政府官员政绩的主要依据，而地方各级政府便把GDP的增长作为其最重要的政治目标。从而导致地方政府滋生出“土地情结”。但是这只是“标”而不是“本”。最根本的调控是使过热的房地产冷却下来。为什么中央政府迟迟没有把房价降下来？不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是由此引发的中国的商业银行乃至整个中国经济体系的崩盘谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可注释：努里尔·鲁比尼.《世界报业辛迪加》“中国投入在有形资产、基础设施和房地产的资本泛滥成灾。在一位访客看来，这一切是显而易见的：瞧瞧那些豪华但却空荡荡的机场和子弹头火车、毫无用处的公路、数以千计超大规模的中央及省政府新办公大楼、一座座被废弃的鬼城以及为防止全球铝价暴跌而一直关闭的崭新的铝冶炼厂”。
“最终，很可能会在2013年后，中国将会遭遇—场硬着陆。从以往的经验看，所有的过度投资——其中包括上世纪90年代的东亚——最终都会导致金融危机或长时间经济增长迟缓。”不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，如此，所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆。可房地产价格非但没降，反而继续增长，博弈的双方除了中央政府以外，纵观全球，仅以美国为代表的帝国主义的各大财团有如此的实力。这场博弈的胜负，决定着下一时期中国经济过快增长的速度平稳的下降到一个合适的比例，而没有出现大规模的通缩和失业的“软着陆”还是以出现大幅度通胀后，紧接着会出现大规模的通货紧缩，导致失业增加，经济速度下滑过快的“硬着陆”，也决定着中国会不会出现危机影响未来长期的可持续发展。我认为房地产的软着陆至少包括三条：
第一，房价不再上涨，每年跌5%-15%；第二，房地产投资保持一定的规模，继续带动经济的增长；第三，商业银行不存在大部分的住房贷款等坏账。让房地产的恰到好处的软着陆十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府当时也不是没有试过软着陆的方式，但却失败了，都成了硬着陆。以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团，作为商人，最大程度的赚取利益是无可厚非的。他们以大笔的国际热钱涌入中国市场，如果房产成功解套全部变现，如果此时人民币兑美元的汇率达到美国预期最高时，国际热钱将在一夜之间从中国市场逃离。这场博弈的关键在于：
第一，汇率。中国政府会严把汇率关，可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值。
第二，限制房产的流动性。房地产价格不断上涨，完全限制房产的流动性是不可行也不可能的，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点。
从目前官方的消息，楼市签约率在下降，即流通性在下降。然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。
如此一来，就有可能出现中国人名最乐意见到的同时也是以美国为代表的帝国主义以攫取超额利润的各大财团最不愿意见的结果：在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国。这才是这场博弈胜利的前提。以此同时，以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。但经济发展，美国为代表的帝国主义的财团顶多只能打压出口和投资，到时候，决定胜负的关键将在于消费。而这时候得胜负，将取决于中国的所有人民大众。
作者单位：福建农林大学生命科学学院
作者简介：连建靖（1990— ），男，汉族，福建人，福建农林大学生命科学学院08级生物科学。
參考文献：
[1]周江.对当前房地产市场和调控的几点认识[J].中国金融.2011,1.
[2]李然然.中国房地产泡沫现状分析及应对措施研究[J].金卡工程·经济与法.2011,01.
[3]李延喜.次贷危机与房地产泡沫[M].北京:中国经济出版社,2008.
[4]吴德进.房地产泡沫:理论、预警与治理[M].北京:社会科学文献出版社,2009.
[5]高岩.房地产泡沫与人间浮世绘[J].广角镜.2005,3.