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摘要：本文拟以某科研院所的三旧改造项目为例，对容积率、土地出让金、投资额、评估单价等各项因素变化所引起的改造效果变化进行评估分析，探寻科研院所三旧改造项目的决策要点，以为类似项目提供决策参考。
关键词：三旧改造 旧厂房 科研院所 科研机构 经济评价 敏感性分析
一、前言
这几年，广州市掀起了新一轮的“改造运动”——旧厂房、旧村落、旧城区的改造，它既是国家关于节约集约用地战略的高度体现，更是广州城区发展至今的客观历史需求：建国后至改革开放年间，广州的城市建设一度以工业为中心、按建设生产性城市的目标进行安排，为进一步扩展城市建成区，政府有意识、有目的的指引生产型企事业单位在郊区驻扎，而当时建成的这一批建筑，投入使用年限日久，一部分工业厂房也已按照政府退二进三政策搬迁至更远的产业园区，而另一部分基本不产生污染的科研院所则留在原址，但建筑物的楼龄基本都超过了三十年，部分甚至达五六十年，残旧、安全不再，使用上也已不能满足单位的发展要求，原来的建筑方案对于土地的使用也并不饱和，因此，政府和企业都存在强烈的改造意愿：政府希望通过改造活动达到集约用地及城区美化的目的，而企业则希望通过改造满足自身业务、使用功能的发展需求甚至获取一定的经济效益。但对企业而言，三旧改造项目是否真的是一块香饽饽，一定逢旧必改？哪些关键点又是企业在决策时必须关注的？在合作开发过程中如何保障企业自身利益？本文拟以某科研院所的三旧改造项目为例，对容积率、土地出让金、投资额、评估单价等各项因素变化所引起的改造效果变化进行评估分析，探寻科研院所三旧改造项目的决策要点，以为类似项目提供决策参考。
二、案例分析
1. 说明
（1） 改造单位：***研究院。
（2） 改造范围：院内科研办公区。
（3） 以自用为目的，由企业自行改造。
（4） 为使案例便于理解，本案对项目的评估数据作了简化处理，以非经营性改造为案例基础，通过改造前后固定资产增值这一单一的静态评价指标来评估项目的改造效果，去除企业财务状况、市场风险对改造效果的量化分析，而在下文再逐渐加入相应的定性分析。
（5） 土地出让金按《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办【2010】35号）计取。
（6） 拆迁安置补偿费根据拆迁建筑面积，按60元/平方米*月考虑。现状办公楼面积为5000平方米，预计拆迁安置费用需900万元。
（7） 项目投资估算中所涉及到各项指标根据国家、省市有关规定及市场信息选取相应标准、费率进行核算。
（8） 计划30个月完成改造。
2. 项目概况
3. 基本方案评估
（1） 项目投资估算27056万元，其中：工程费用15943万元，工程建设其它费用7094万元（含补交土地出让金4449万元、支付建设期内拆迁安置费900万元），基本预备费1843万元，建设期利息2176万元。
（2） 建设方案及资金分年投资计划：计划30个月完成改造。第一年主要完成前期立项、报建、招标等工作，投入资金9122万元，占项目总投资33.72%；第二年为项目施工主要工期，投入资金14687万元，占项目总投资54.28%；第三年完成项目施工收尾及竣工验收等工作，投入资金3247万元，占项目总投资12%。
（3） 改造效果：因项目不涉及经营活动，主要通过改造前后固定资产增值来评估项目的改造效果，项目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，综合考虑市场比较法及剩余年份租金收益二者的估算值，评估单价取7000元/平方米，折算价值为3500万元；本次改造投入资金27056万元；根据项目所处地段及项目建设标准，改造完成后，项目评估单价按15000元/平方米计，折算价值45000万元，地下停车位210个，估值35万元/个，折算价值7350万元；则本次改造效果为45000+7350-27056-3500=21794万元。
4. 单因素敏感性分析
（1） 土地出让金的变化
土地出讓金的变化所引致的投资效果的变化并非异常显著，但若土地出让金的计取方式依据现行基准地价而非三旧改造政策的土地收益法时，其投资增加了30.9%，投资效果因而减少了32.95%，从这一点看，政府对三旧改造项目所给予的优惠确实有明显的投资节省效益。
（2） 总投资变化
总投资正负10%变化时，改造效果分别逆向变化12.41%，当项目所需总投资与改造后固定资产折算价值52350万元持平时，达至项目盈亏平衡点，此时总投资较基础方案的总投资增加了93.49%。
（3） 评估单价变化
物业的评估单价对于改造效果有显著影响，当办公楼评估单价发生正负10%的变化时，改造效果同向变化率达20.65%，远大于评估单价自身的变化。项目评估单价越高，改造效果越明显，反之，随着评估单价下降，改造效果也呈下降趋势。当物业的评估单价降至盈亏平衡点8200元/平方米以下时，单纯从经济性而言，项目的改造是负收益的。
（4） 建筑面积变化
建筑面积是本次敏感性分析所选取的不确定因素中，引致总投资及改造效果同向变化的因素，当容积率调至3.5，建筑面积增加了16.67%，达到35000平方米，此时，总投资增加15.54%，改造效果增加了20.75%，当容积率向下调整为2.5时，建筑面积、总投资及改造效果分别下调16.67%、15.54%、20.75%。而当建筑面积低于5900平方米时，改造效果近乎为0。
各因素敏感性分析一览表如下所示：
三、决策要点
1. 用地性质、建筑面积、容积率等各项指标的厘定原则 改造项目要达到盈亏平衡点以上的建筑规模才有正效益。而根据容积率与改造效果的正向影响关系，容积率越大，改造效果就越明显，从该意义来说，企业在申请项目时应该在法律法规允许的范围内尽量选择最大的容积率指标。但在决策过程中还有一个重要的考量：项目投资额。因为该项指标也是跟随容积率正向变化的，容积率的升高，同样导致投资额的增加。当进行以自用为目的的改造时，因没有出售或出租收入来抵消项目的成本支出，而需完全依靠企业主营业务盈利能力来支持，过大的投资会给企业的经营带来巨大的压力，甚至有崩垮的危险。所以，企业在决策之时首先要根据自身的财务、经营状况画出一条资金红线，在此红线内安排改造计划，包括项目总投资控制线、每年可投入本项目的资金额度等，并以此进行开发进度安排、贷款还款安排等。改造所需投资额必须是自身所能承受的，且项目每年所需资金不会影响企业主营业务的开展。
同一标的之下，容積率的大小直接决定着建筑面积的大小，然而也不能忽视用地性质对建筑面积的影响。一般而言，商业用地的容积率上限比科研教育用地高。但定义为商业用地则需缴交的土地出让金也相对较高，而且日后在出售或出租时还将涉及到增值税、营业税等的缴交，增加的成本也是企业需要考虑的因素。
2. 风险控制
如上文所说，以自用为目的的改造或多或少会给企业的主营业务带来一定的风险，对此，可以针对项目设立独立法人、以项目融资，企业以其出资额为限承担项目风险。
在此基础上，更可以进一步，进行项目的开发运营。如，在资金保证的前提下，划定一定的商业用地，通过商业用地的开发运营获取一定的收益冲抵项目改造的成本支出，此时，容积率的提高就有了实际意义。但，此方法在降低企业主营业务的风险压力的同时，又增加了项目的经营风险、市场风险以及政策风险，项目的不确定性进一步增加。故，此方法较适用于熟悉项目开发及国家相关法律法规的企业，如果企业还同时具有一些潜在的客户资源就更是如鱼得水了。例如，有的企业是某行业的标准制定者、检测者，承担了行业的部分监督、管理职责，则与其有经常性业务往来的企业就有很强的意愿就近办公，当项目的物业售价或租金与市场价格基本相当时，进驻项目的可能性非常高。
另外，也可以通过与开发企业合作转嫁部分风险。双方可以约定在改造完成后返还一定的面积给用地权属方，合作方承担建设期间的拆迁安置费用，而溢出面积的处置权则交付给合作方。如果地块具备较高的商业价值，则可以通过谈判争取更大的权益，例如由合作方对企业在改造过程中的经营损失进行补偿或者企业参与溢出面积的利益分配，这些权益可以体现在返还面积上，也可以体现为货币补偿。当然，企业在转嫁风险的同时也让出了部分决策权，例如合作方有可能根据项目的效益情况争取最高的容积率，从而牺牲项目地块的建筑舒适度；同样，项目的建筑形式、建筑风格也将不可避免地受合作方的制约。
从案例的分析结果看，项目的容积率、评估单价似乎都存在较大的空间，预示风险较小，但在项目的实际评估中往往需要对项目进行模拟经营，假设用于出售、出租，或考虑企业租金节约，并且客观地考虑经营风险、市场风险及政策风险的影响，修正后，项目的效益空间将大大缩小。
3. 配套住宅区纳入改造范围与否
依据当时的“生产性城市”建设方针，各类生产设施周边总是相应地布置配套住宅区，科研院所也不例外，一般以大院模式进行建设，在院内同时布置科研办公区和配套住宅区，两者之间仅以围墙或隔离带进行分隔，以利于生产工作的高效开展。与科研办公区同时期建设的配套住宅区其实也存在着同样迫切的改造需要，但因如下原因，企业选择自行改造模式时，是否将配套住宅区一并纳入改造范围还需慎重考虑：
（1） 房改后，原属单位的住宅用房使用权已归属个人所有，如要对该区进行改造，需100%住户同意，具有相当大的难度，需要耗费极大的人力、物力，时间周期长，程序上也较繁琐。
（2） 大院内仍以单位职工为主要居民，对于就近工作、生活有很强的惯性依赖，如改造期内涉及搬迁，则会因为通勤的产生，而大大降低改造的意愿。
（3） 以前的住房建筑面积较小，大多为五六十平方米，但实用率高，改造后如果按原建筑面积补偿给被改造人，很可能因现代建筑实用率的降低而导致实际补偿面积减小，折损了被改造人的利益；
（4） 另外，随着经济的发展，被改造人的收入已较过往大为提高，有期望也有能力支撑居住条件的改善，希望增加居住面积，而不再满足于原来的五六十平方米了。但受国家政策限制，除了回迁面积以外，超出的面积又不能直接对内部销售，而且还有限购、限贷等政策的约束，被改造人即使是以另一套房的购买方式来增加居住面积也有一定的壁垒，这使得改造的效果大打折扣。
小结：
三旧改造是一项综合性的建设项目，企事业在面对该类项目时一定要慎重决策，除考虑自身业务使用功能的需要之外，亦要权衡改造所带来的经济效益与自身的资金承担能力、风险抗衡能力是否匹配，切不可因一时之利，对主营业务产生冲击，影响了企业的长远、健康发展，以致于得不偿失。
参考文献：
[1] 某科研院所三旧改造项目可行性研究报告（项目负责：曾珏霞）
[2] 曾珏霞.广州城市空间结构演变下的住区分布研究，城市观察2010年第5 期，180-191
[3] 《广州市“三旧”改造规划纲要》
[4] 《广州市旧城更新改造规划》
[5] 《广州市城中村（旧村）改造规划指引》
[6] 杜娟，《穗计划10年完成一半“三旧”改造》，
[7] 广州市推出多个优惠政策鼓励社会力量参与保障房建设，
作者简介：曾珏霞，就职于广东省建科建筑设计院（广东省建筑科学研究院），注册咨询工程师。
关键词：三旧改造 旧厂房 科研院所 科研机构 经济评价 敏感性分析
一、前言
这几年，广州市掀起了新一轮的“改造运动”——旧厂房、旧村落、旧城区的改造，它既是国家关于节约集约用地战略的高度体现，更是广州城区发展至今的客观历史需求：建国后至改革开放年间，广州的城市建设一度以工业为中心、按建设生产性城市的目标进行安排，为进一步扩展城市建成区，政府有意识、有目的的指引生产型企事业单位在郊区驻扎，而当时建成的这一批建筑，投入使用年限日久，一部分工业厂房也已按照政府退二进三政策搬迁至更远的产业园区，而另一部分基本不产生污染的科研院所则留在原址，但建筑物的楼龄基本都超过了三十年，部分甚至达五六十年，残旧、安全不再，使用上也已不能满足单位的发展要求，原来的建筑方案对于土地的使用也并不饱和，因此，政府和企业都存在强烈的改造意愿：政府希望通过改造活动达到集约用地及城区美化的目的，而企业则希望通过改造满足自身业务、使用功能的发展需求甚至获取一定的经济效益。但对企业而言，三旧改造项目是否真的是一块香饽饽，一定逢旧必改？哪些关键点又是企业在决策时必须关注的？在合作开发过程中如何保障企业自身利益？本文拟以某科研院所的三旧改造项目为例，对容积率、土地出让金、投资额、评估单价等各项因素变化所引起的改造效果变化进行评估分析，探寻科研院所三旧改造项目的决策要点，以为类似项目提供决策参考。
二、案例分析
1. 说明
（1） 改造单位：***研究院。
（2） 改造范围：院内科研办公区。
（3） 以自用为目的，由企业自行改造。
（4） 为使案例便于理解，本案对项目的评估数据作了简化处理，以非经营性改造为案例基础，通过改造前后固定资产增值这一单一的静态评价指标来评估项目的改造效果，去除企业财务状况、市场风险对改造效果的量化分析，而在下文再逐渐加入相应的定性分析。
（5） 土地出让金按《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办【2010】35号）计取。
（6） 拆迁安置补偿费根据拆迁建筑面积，按60元/平方米*月考虑。现状办公楼面积为5000平方米，预计拆迁安置费用需900万元。
（7） 项目投资估算中所涉及到各项指标根据国家、省市有关规定及市场信息选取相应标准、费率进行核算。
（8） 计划30个月完成改造。
2. 项目概况
3. 基本方案评估
（1） 项目投资估算27056万元，其中：工程费用15943万元，工程建设其它费用7094万元（含补交土地出让金4449万元、支付建设期内拆迁安置费900万元），基本预备费1843万元，建设期利息2176万元。
（2） 建设方案及资金分年投资计划：计划30个月完成改造。第一年主要完成前期立项、报建、招标等工作，投入资金9122万元，占项目总投资33.72%；第二年为项目施工主要工期，投入资金14687万元，占项目总投资54.28%；第三年完成项目施工收尾及竣工验收等工作，投入资金3247万元，占项目总投资12%。
（3） 改造效果：因项目不涉及经营活动，主要通过改造前后固定资产增值来评估项目的改造效果，项目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，综合考虑市场比较法及剩余年份租金收益二者的估算值，评估单价取7000元/平方米，折算价值为3500万元；本次改造投入资金27056万元；根据项目所处地段及项目建设标准，改造完成后，项目评估单价按15000元/平方米计，折算价值45000万元，地下停车位210个，估值35万元/个，折算价值7350万元；则本次改造效果为45000+7350-27056-3500=21794万元。
4. 单因素敏感性分析
（1） 土地出让金的变化
土地出讓金的变化所引致的投资效果的变化并非异常显著，但若土地出让金的计取方式依据现行基准地价而非三旧改造政策的土地收益法时，其投资增加了30.9%，投资效果因而减少了32.95%，从这一点看，政府对三旧改造项目所给予的优惠确实有明显的投资节省效益。
（2） 总投资变化
总投资正负10%变化时，改造效果分别逆向变化12.41%，当项目所需总投资与改造后固定资产折算价值52350万元持平时，达至项目盈亏平衡点，此时总投资较基础方案的总投资增加了93.49%。
（3） 评估单价变化
物业的评估单价对于改造效果有显著影响，当办公楼评估单价发生正负10%的变化时，改造效果同向变化率达20.65%，远大于评估单价自身的变化。项目评估单价越高，改造效果越明显，反之，随着评估单价下降，改造效果也呈下降趋势。当物业的评估单价降至盈亏平衡点8200元/平方米以下时，单纯从经济性而言，项目的改造是负收益的。
（4） 建筑面积变化
建筑面积是本次敏感性分析所选取的不确定因素中，引致总投资及改造效果同向变化的因素，当容积率调至3.5，建筑面积增加了16.67%，达到35000平方米，此时，总投资增加15.54%，改造效果增加了20.75%，当容积率向下调整为2.5时，建筑面积、总投资及改造效果分别下调16.67%、15.54%、20.75%。而当建筑面积低于5900平方米时，改造效果近乎为0。
各因素敏感性分析一览表如下所示：
三、决策要点
1. 用地性质、建筑面积、容积率等各项指标的厘定原则 改造项目要达到盈亏平衡点以上的建筑规模才有正效益。而根据容积率与改造效果的正向影响关系，容积率越大，改造效果就越明显，从该意义来说，企业在申请项目时应该在法律法规允许的范围内尽量选择最大的容积率指标。但在决策过程中还有一个重要的考量：项目投资额。因为该项指标也是跟随容积率正向变化的，容积率的升高，同样导致投资额的增加。当进行以自用为目的的改造时，因没有出售或出租收入来抵消项目的成本支出，而需完全依靠企业主营业务盈利能力来支持，过大的投资会给企业的经营带来巨大的压力，甚至有崩垮的危险。所以，企业在决策之时首先要根据自身的财务、经营状况画出一条资金红线，在此红线内安排改造计划，包括项目总投资控制线、每年可投入本项目的资金额度等，并以此进行开发进度安排、贷款还款安排等。改造所需投资额必须是自身所能承受的，且项目每年所需资金不会影响企业主营业务的开展。
同一标的之下，容積率的大小直接决定着建筑面积的大小，然而也不能忽视用地性质对建筑面积的影响。一般而言，商业用地的容积率上限比科研教育用地高。但定义为商业用地则需缴交的土地出让金也相对较高，而且日后在出售或出租时还将涉及到增值税、营业税等的缴交，增加的成本也是企业需要考虑的因素。
2. 风险控制
如上文所说，以自用为目的的改造或多或少会给企业的主营业务带来一定的风险，对此，可以针对项目设立独立法人、以项目融资，企业以其出资额为限承担项目风险。
在此基础上，更可以进一步，进行项目的开发运营。如，在资金保证的前提下，划定一定的商业用地，通过商业用地的开发运营获取一定的收益冲抵项目改造的成本支出，此时，容积率的提高就有了实际意义。但，此方法在降低企业主营业务的风险压力的同时，又增加了项目的经营风险、市场风险以及政策风险，项目的不确定性进一步增加。故，此方法较适用于熟悉项目开发及国家相关法律法规的企业，如果企业还同时具有一些潜在的客户资源就更是如鱼得水了。例如，有的企业是某行业的标准制定者、检测者，承担了行业的部分监督、管理职责，则与其有经常性业务往来的企业就有很强的意愿就近办公，当项目的物业售价或租金与市场价格基本相当时，进驻项目的可能性非常高。
另外，也可以通过与开发企业合作转嫁部分风险。双方可以约定在改造完成后返还一定的面积给用地权属方，合作方承担建设期间的拆迁安置费用，而溢出面积的处置权则交付给合作方。如果地块具备较高的商业价值，则可以通过谈判争取更大的权益，例如由合作方对企业在改造过程中的经营损失进行补偿或者企业参与溢出面积的利益分配，这些权益可以体现在返还面积上，也可以体现为货币补偿。当然，企业在转嫁风险的同时也让出了部分决策权，例如合作方有可能根据项目的效益情况争取最高的容积率，从而牺牲项目地块的建筑舒适度；同样，项目的建筑形式、建筑风格也将不可避免地受合作方的制约。
从案例的分析结果看，项目的容积率、评估单价似乎都存在较大的空间，预示风险较小，但在项目的实际评估中往往需要对项目进行模拟经营，假设用于出售、出租，或考虑企业租金节约，并且客观地考虑经营风险、市场风险及政策风险的影响，修正后，项目的效益空间将大大缩小。
3. 配套住宅区纳入改造范围与否
依据当时的“生产性城市”建设方针，各类生产设施周边总是相应地布置配套住宅区，科研院所也不例外，一般以大院模式进行建设，在院内同时布置科研办公区和配套住宅区，两者之间仅以围墙或隔离带进行分隔，以利于生产工作的高效开展。与科研办公区同时期建设的配套住宅区其实也存在着同样迫切的改造需要，但因如下原因，企业选择自行改造模式时，是否将配套住宅区一并纳入改造范围还需慎重考虑：
（1） 房改后，原属单位的住宅用房使用权已归属个人所有，如要对该区进行改造，需100%住户同意，具有相当大的难度，需要耗费极大的人力、物力，时间周期长，程序上也较繁琐。
（2） 大院内仍以单位职工为主要居民，对于就近工作、生活有很强的惯性依赖，如改造期内涉及搬迁，则会因为通勤的产生，而大大降低改造的意愿。
（3） 以前的住房建筑面积较小，大多为五六十平方米，但实用率高，改造后如果按原建筑面积补偿给被改造人，很可能因现代建筑实用率的降低而导致实际补偿面积减小，折损了被改造人的利益；
（4） 另外，随着经济的发展，被改造人的收入已较过往大为提高，有期望也有能力支撑居住条件的改善，希望增加居住面积，而不再满足于原来的五六十平方米了。但受国家政策限制，除了回迁面积以外，超出的面积又不能直接对内部销售，而且还有限购、限贷等政策的约束，被改造人即使是以另一套房的购买方式来增加居住面积也有一定的壁垒，这使得改造的效果大打折扣。
小结：
三旧改造是一项综合性的建设项目，企事业在面对该类项目时一定要慎重决策，除考虑自身业务使用功能的需要之外，亦要权衡改造所带来的经济效益与自身的资金承担能力、风险抗衡能力是否匹配，切不可因一时之利，对主营业务产生冲击，影响了企业的长远、健康发展，以致于得不偿失。
参考文献：
[1] 某科研院所三旧改造项目可行性研究报告（项目负责：曾珏霞）
[2] 曾珏霞.广州城市空间结构演变下的住区分布研究，城市观察2010年第5 期，180-191
[3] 《广州市“三旧”改造规划纲要》
[4] 《广州市旧城更新改造规划》
[5] 《广州市城中村（旧村）改造规划指引》
[6] 杜娟，《穗计划10年完成一半“三旧”改造》，
[7] 广州市推出多个优惠政策鼓励社会力量参与保障房建设，
作者简介：曾珏霞，就职于广东省建科建筑设计院（广东省建筑科学研究院），注册咨询工程师。