公租房融资租赁建设模式探析

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  【摘要】公共租赁住房作为我国保障性住房建设的主要方式,各地在实际建设中,资金存在较大缺口,“资金难”已成为影响公租房建设发展的主要障碍。利用融资租赁的融资功能,通过融资租赁模式吸纳社会资金,可以弥补公租房建设资金的不足。本文对利用融资租赁模式支持公共租赁住房建设的模式运作和可行性进行了初步探讨。
  【关键词】公共租赁住房;社会资金;融资租赁
  一 公租房概述
  在2010年6月国务院召开的全国公租房会议上,李克强同志强调要加快发展公租房:“发展公租房,各地要在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度;同时注意发挥市场机制作用,引导社会力量共同参与投资建设和运营,多渠道多方式筹集资金和房源”。6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公租房的指导意见》正式发布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难,基本确立了公租房未来在我国保障房体系中的重要地位。数据显示,2010年全国计划新建公租房40万套,占590万套保障任务约7%;2011年全国计划新建公租房220万套,占1000万套保障房任务22%;2012年全国计划新建公租房230万套,占700万套保障房项目约33%。公租房建设力度不断加大。
  随着公租房建设步伐加快,建设资金严重不足成为了摆在各地政府面前的一道难题。由于我国公租房建设还处于探索阶段,相应的制度和融资体制还不完善。公租房建设资金没有专门的来源渠道,主要是从保障房建设资金的分配中获取。具体包括中央专项资金以及地方政府配套资金、地方配套土地出让收益、住房公积金收益及贷款和地方政府债券筹资等,而这些资金还用于廉租房、棚户区改造等其他形式保障性住房的建设,是无法满足公租房建设任务目标的。以2012年计划新建230万套的公租房为例,按照平均单套50平方米计算,全国平均水平1500元/平方米建安费,230万套公租房需要的投资额为1725亿元,其中不包括土地费用。减去2012年中央补助公租房专项资金660亿元,公租房的资金缺口为1065亿元。资金来源不明确、融资方式匮乏,缺乏专业的融资机构,融资难成为影响公租房建设的主要瓶颈。
  综上所述,由于公租房需求量大,资金缺口大,现有的公租房资金来源显然难以维持公租房的可持续建设和发展,积极拓展资金来源,多元化资金来源的公租房建设显得尤为迫切。很多专家、学者和政府官员也在积极的寻找利用社会资金解决公租房资金困难的方法,其中,利用融资租赁模式建设公租房越来越多的被提起。
  二 融资租赁概述
  1952年5月,世界上第一家融资租赁公司-美国租赁公司成立(现更名叫美国国际租赁公司),开创了融资租赁交易的先河。此后不久全球经济开始复苏,资金需求更加旺盛,欧洲、加拿大、澳大利亚等发达地区和国家相继借鉴美国的经验,陆续采用融资租赁的模式。随着经济全球一体化的发展,发达国家不断的进行资本输出,融资租赁逐步被引进到亚洲以及拉丁美洲的一些国家和地区。
  2.1定义
  融资租赁是租赁的一个类别。融资租赁,相比于传统租赁,又被称为“现代租赁”。融资租赁是一种通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资金融通方式,具有融资功能、财务报表改善功能、加速折旧和减税功能、促销功能等基本功能。融资租赁不同于普通的财产租赁,它涉及出租、承租和供货三方当事人,是指由出租方(租赁公司)融通资金,为承租方(企业)提供所需物件,以融物为形式,融资为特征,融资与融物相结合的经济活动。
  我国会计准则的定义和世界通行的定义较为相似。《企业会计准则—租赁》(企业会计准则第21号—租赁(2006))在第五条中规定:“融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移,也可能不转移。”
  2.2我国融资租赁发展现状
  中国的融资租赁业务开始于20世纪80年代,最早成立了以中国国际信托投资公司为主要股东的东方租赁有限公司,国内金融机构为主体的中国租赁有限公司,正式开展融资租赁业务。2004年,商务部和国家税务总局联合批准了九家内资融资租赁公司的试点单位。2007 年3 月,新修订的《金融租赁公司管理办法》开始实施,允许合格金融机构参股或设立金融租赁公司。随后,首批银行系租赁公司成立,标志中国的融资租赁行业迈入快速发展的时代。
  在国家融资租赁相关政策的支持下,商业银行开办金融租赁业务试点工作稳步推进,非银行系金融租赁公司通过重组逐步实现战略转型,在经历初创、迅猛发展、清理整顿、发展与问题并存等四个阶段后,中国的金融租赁业务逐渐走向规范、健康发展的轨道。根据2011 年世界租赁年鉴统计,2009 年全球前十位国家的融资租赁总额达到4420 亿美元,其中,中国达到410.1 亿美元,位居第四。2009 年,由于金融危机的影响,前十位国家的融资租赁总额增长率都大幅下降,唯有中国增长86.7%,增长势头强劲。
  中国融资租赁行业经过30 年的发展,融资租赁的四大支柱——法律、会计准则、监管和税收的建设已经基本完善,这使得企业的各项经营活动有了依据,经营管理规范有序。中国融资租赁企业资本充足率达到《金融租赁公司管理办法》的要求,租赁资金回收率高,表现出良好的抵抗金融风险的能力。
  2.3公租房融资租赁模式
  公租房融资租赁模式是政府作为建设公租房的主体,由于建设资金不足,而利用社会资本建设公租房的一种方式。采取“政府规划供地,国有主体发包,竞争招标建设,融资租赁购置,统一承租转租”的模式。主要指政府作为承租人,需要大量的公租房,而由于自身資金问题,无法可持续发展。通过与融资租赁公司或者房地产建设商签订协议,获得融资租赁产品(即公租房),政府在合同期内通过偿付租金拥有公租房的使用权,所有权还属于融资租赁公司或者房地产建设商。政府转租赁,政府成立专门的转租赁机构。   这种模式下,开放商的角色只是购地建设,而不再是开发、建设、销售“三位一体”;融资租赁公司成为资金供给方和名义上的公租房所有者;国有房地产公司除了担任发包商,还要兼任公租房的承租人和管理者,它从融资租赁公司手里租下公租房,并将其转租给住户。
  这一模式打破了现存的商业房地产的链条垄断模式,做到地价、建筑价、销售价、租金公开透明,同时限定保障房不能成为投资标的,转卖应征收高额的所得税,公租房不得私自转租。
  三 可行性分析
  3.1政策法规支持和鼓励
  涉及融资租赁的法规有:1996年最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》;1999年中国人民共和国主席令《合同法》;2001年外贸部《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》;2005年商务部《外商投资租赁业管理办法》;2006 年 建设部 《建筑施工机械租赁行业管理办法》;2007年银监会《金融租赁公司管理办法》;融资租赁税收方案尚未形成系统的法律规范,
  有关融资租赁的相关规定主要包括:2000 年 7 月7 日,国家税务总局颁布了《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》; 2000 年11 月15 日,国家税务总局又颁布了《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的补充通知》;2003 年1月15日财政部、国家税务总局颁布了《关于营业税若干政策问题的通知》;2004 年10 月22 日颁布的《商务部、国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》;2010 年9 月9 日,国家税务总局发布《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》,文件规定,融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收范围,不征收增值税和营业税。
  在公租房资本融资方面。目前已经有越来越多的地区、部门正在深化对社会资本的认识,社会资本的投资领域渐渐拓宽,特别是国务院2010年5月13日发布的《关于鼓励和引导民间资本投资健康发展的若干意见》, 鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公租房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。2012年3月14日住房和城乡建设部为落实《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》,下发了《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》,各级住房城乡建设部门要积极配合财政部门,研究公租房商业银行贷款具体贴息政策,创新财政支持方式,支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。
  3.2保障性住房融资租赁经验
  保障性住房融资租赁业务,是除银行贷款之外,保障性住房建设融资领域的创新金融产品,是构建保障性住房建设多层次、多渠道筹措资金体系的重要手段。2011年,国家开发银行控股子公司——国银金融租赁有限公司以售后回租模式成功操作全国首笔保障性住房融资租赁业务。这种新模式不仅有效盘活了地方政府存量房产,解决政府保障性住房建设后续配套资金的落实。同时一定程度上缓解了政府保障性住房建设贷款资本金缺口,是国家开发银行支持保障性住房建设发展战略的积极尝试。
  2012年,针对石嘴山市保障性住房项目,国开行宁夏分行与石嘴山市政府相关部门和企业紧密协作,形成政府牵头、银行推动、企业实施的联合工作机制,制定出切实可行的工作方案,配合国银金融租赁有限公司顺利完成前期工作。国银金融租赁有限公司确定以石嘴山市九柱集团静安房地产开发公司拥有的公租房资产作为租赁物进行融资,融资额度1.5亿元,期限10年,成为全国第二例、西北地区首例的保障性住房融资租赁业务。
  3.3租赁理念相符
  融资租赁的典型模式是融资租赁公司根据客户需求购置客户所需设备、物品,然后承租给客户以收取租金,但所有权还是归属融资租赁公司。这种模式和政府投资建设公租房的整体运作相似。政府为满足夹心层的住房需求,投资建设公租房,然后通过收取租金回收成本,但是公租房的所有权还是归政府所有。融资租赁公司与政府合作,筹集房源,政府将筹集到的住房租给低收入住房困难家庭,收缴租金再返还给融资租赁公司。融资租赁完全可以进入到公租房建设领域。
  由于公租房融资租赁建设模式是一种新的方式,首先政府要承担起主要的宣传推广和引导的责任,加大宣传力度,加强大众对融资租赁的理解和认同。
  另外,国内商品房大量积压,公租房融资租赁模式可以处理积压商品房,缓解资金流,改善经济环境。融资租赁是启动房地产市场刺激内需,拉动经济增长的一项有效举措,它对于解决我国商品房销售、改善人民生活条件、促进国家经济发展都有很大的促进作用。随着人们观念的不断转变及房地产市场的逐步完善,融资租赁方式必将得到极大地推广。
  3.4国外经验
  在西方发达国家,融资租赁可谓是风景独好,目前已经是仅次于银行信贷的金融工具。2009年全球1/3 以上的投资通过融资租赁方式完成。在现代金融产业中,租赁占据着与银行、保险、信托、证券同样重要的地位。
  北美、西欧等国融资租赁业的市场渗透率(Leasing penetration ratio:租赁交易额占GDP的百分比)一般都在10%-30%,而中国的市场渗透率还未超过3%。 这似乎与中国庞大的租赁市场需求、经济发展现状极不相称。
  国外融资租赁发展的经验可以看出,融资租赁业务的健康有效发展离不开积极的宏观经济环境,更离不開政府的优惠政策支持和完善的法律法规保障。要保护租赁各方当事人的合法权益,鼓励和引导融资租赁公司开展融资租赁业务,给与财政税收的优惠,完善所得税政策。
  3.5 投资回报稳定
  融资租赁公司的租金收回有两种方式:一是可销售的公租房,当销售完成之时,租金即收回,租赁公司与作为承租人的国有房地产公司可以通过协议对销售事宜进行约定;二是作为承租人的国有房地产公司通过公租房的租金偿付。按照这个模式,整个公租房链条中,节约了一块成本,即土地价格(由政府直接划拨土地),因此公租房的主要成本是建筑成本和资金成本。
  由于公租房是政府民生工程,政府通过优惠政策引导和鼓励公租房的建设;而且公租房需求量大,供不应求,资金回收渠道稳定等特点,使得公租房的投资收益率一般稳定在6%以上,高于银行和债券利率,适合追求稳定收益的机构投资者。
  公租房的投资收益率稳定,投资风险小,有政府政策支持,另外公租房从保障、保险、住房属性上也都符合社保基金、保险金、住房公积金的原则,理论上适合吸引社保基金、保险金、住房公积金投资公租房建设。
  四 结论
  当前我国公共租赁住房建设速度加快、规模加大,政府的财政支持远远满足不了公租房建设发展的资金需求,资金缺口也在逐步加大。利用融资租赁模式为公租房项目融资,从我国的公租房融资租赁模式的政策法规支持与鼓励、保障房的融资租赁经验、投资收益稳定等方面来看,具备了用于公租房融资的先决条件,理论上利用融资租赁模式为公租房融资是可行的。虽然本文在公租房融资租赁建设模式的可行性方面做了探索,但是其相关的体制规范及具体的实施办法中还需要进一步深入研究。政府相关部门应积极探索,分步试点,制定详细的法规、实施细则以保护相关方的合法权益,支持和鼓励融资租赁公司进入公租房建设,促进公租房融资租赁模式的顺利实施。
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