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摘要:构成房产项目投资费用的内容繁多。在目前房产项目开发竞争激烈的情况下，对房产项目的投资费用准确分析，制定合理的全过程投资费用及工程造价控制方案至关重要。
关键词:房产项目;投资费用构成;投资费用全过程控制 ；工程造价全过程控制。
Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.
Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 构成房产项目投资费用的内容繁多。在目前房产项目开发竞争激烈的情况下，对房产项目的投资费用准确分析，制定合理的全过程投资费用及工程造价控制方案至关重要。房产项目费用及工程造价的全过程控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更调整，随时掌握项目的成本变化情况，控制项目投资费用构成及利润合理调整的重要参考。
二、房产项目的投资费用构成
以河北省某精装住宅项目为参考，其房产项目开发成本主要由以下几部分构成：
三、房产项目投资费用的全过程控制
（一）土地获得前
在获取房产项目土地前，要预测土地获取价格=周围同类楼盘销售价格-房产项目投资成本（上述二~十项费用，即不含土地的费用）-合理的净利润。
（二）项目开工前控制
1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院。通过限定钢筋含量和混凝土含量等经济指标进行建筑安装工程造价的控制。
2、通过招标选择优秀的工程监理公司。了解待选的监理公司的信誉、人员素质、工作业绩、服务质量、管理办法、检验手段等多方面的情况，择优而定。
3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业，了解待选的施工企业资质及资信情况、施工单位人员及管理水平、施工单位资金情况、施工单位机械设备情况。
4、力争减免相关规费
（三）项目施工过程中的控制
1、合理控制工期
特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。
2、合理控制质量
通过基础验收、隐蔽工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小或最少程度，从而减少整治、返工等方面的时间。
3、合理控制工程变更
施工阶段的造价控制就是要控制合同价。而合同价的突破，主要在于变更，因此控制合同价必须首先控制变更工程。
4、合理控制拨付工程款
严格按合同规定审核每笔进度付款，从而降低财务费用，达到控制成本的目的。
5、合理控制甲供材料
通过招标形式，对相关甲供材（材料和设备）进行货比三家。通过甲供材管理办法，严格控制施工单位对甲供材的领用数量，达到控制成本的目的。
6、严格做好销售面积计算
7、力争减免先关规费
（四）项目完成后的控制
特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算。
四、工程造价的全过程有效控制
所谓工程造价的全过程有效控制，就是在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施將工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。有效地控制工程造价应体现以下三项原则：
1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。根据经验数据显示，设计费用一般只占到建筑安装工程费的1%，但正是这1%的费用对于工程造价的影响度占到了75%以上。要有效地控制建设工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程建设前期。
2、实施主动控制。工程造价控制不仅仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价；更要能动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。
3、技术与经济相结合是控制工程造价的最有效地手段。要有效地控制工程造价，应以组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。
五、结束语
房产项目投资费用分析与利润估算，是房产企业领导投资决策的依据；项目费用的前期控制，是房产公司领导贴近市场，即使调整的依据；项目费用的过程控制，是房产公司领导考核公司部门和员工的依据；项目费用的最终控制，是房产公司领导综合评价项目的依据；工程造价的全过程有效控制，是取得较好投资效益的基础。总之，房产项目费用的全过程控制的优劣，是衡量一个房产公司的成功标志。
参考文献
[1]王振强。 日本工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
[2]郝建新。 美国工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
[3]马楠。建设工程造价管理北京：清华大学出版社，2006
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词:房产项目;投资费用构成;投资费用全过程控制 ；工程造价全过程控制。
Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.
Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 构成房产项目投资费用的内容繁多。在目前房产项目开发竞争激烈的情况下，对房产项目的投资费用准确分析，制定合理的全过程投资费用及工程造价控制方案至关重要。房产项目费用及工程造价的全过程控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更调整，随时掌握项目的成本变化情况，控制项目投资费用构成及利润合理调整的重要参考。
二、房产项目的投资费用构成
以河北省某精装住宅项目为参考，其房产项目开发成本主要由以下几部分构成：
三、房产项目投资费用的全过程控制
（一）土地获得前
在获取房产项目土地前，要预测土地获取价格=周围同类楼盘销售价格-房产项目投资成本（上述二~十项费用，即不含土地的费用）-合理的净利润。
（二）项目开工前控制
1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院。通过限定钢筋含量和混凝土含量等经济指标进行建筑安装工程造价的控制。
2、通过招标选择优秀的工程监理公司。了解待选的监理公司的信誉、人员素质、工作业绩、服务质量、管理办法、检验手段等多方面的情况，择优而定。
3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业，了解待选的施工企业资质及资信情况、施工单位人员及管理水平、施工单位资金情况、施工单位机械设备情况。
4、力争减免相关规费
（三）项目施工过程中的控制
1、合理控制工期
特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。
2、合理控制质量
通过基础验收、隐蔽工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小或最少程度，从而减少整治、返工等方面的时间。
3、合理控制工程变更
施工阶段的造价控制就是要控制合同价。而合同价的突破，主要在于变更，因此控制合同价必须首先控制变更工程。
4、合理控制拨付工程款
严格按合同规定审核每笔进度付款，从而降低财务费用，达到控制成本的目的。
5、合理控制甲供材料
通过招标形式，对相关甲供材（材料和设备）进行货比三家。通过甲供材管理办法，严格控制施工单位对甲供材的领用数量，达到控制成本的目的。
6、严格做好销售面积计算
7、力争减免先关规费
（四）项目完成后的控制
特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算。
四、工程造价的全过程有效控制
所谓工程造价的全过程有效控制，就是在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施將工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。有效地控制工程造价应体现以下三项原则：
1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。根据经验数据显示，设计费用一般只占到建筑安装工程费的1%，但正是这1%的费用对于工程造价的影响度占到了75%以上。要有效地控制建设工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程建设前期。
2、实施主动控制。工程造价控制不仅仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价；更要能动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。
3、技术与经济相结合是控制工程造价的最有效地手段。要有效地控制工程造价，应以组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。
五、结束语
房产项目投资费用分析与利润估算，是房产企业领导投资决策的依据；项目费用的前期控制，是房产公司领导贴近市场，即使调整的依据；项目费用的过程控制，是房产公司领导考核公司部门和员工的依据；项目费用的最终控制，是房产公司领导综合评价项目的依据；工程造价的全过程有效控制，是取得较好投资效益的基础。总之，房产项目费用的全过程控制的优劣，是衡量一个房产公司的成功标志。
参考文献
[1]王振强。 日本工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
[2]郝建新。 美国工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
[3]马楠。建设工程造价管理北京：清华大学出版社，2006
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。