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【摘要】中国房地产自2008年全球经济危机后出现了价格持续上涨的问题，导致了中国近5年内房地产新建数量急剧下降，房地产成交量减少，很多国内居民甚至不选择购买房产而是选择购买其他资本作为保值。随着中国经济发展趋于稳定，越来越多的房地产价格居高不下已经造成了自身的亏损和经营管理障碍，但是目前中国房地产的改革收效甚微，作者在文中主要研究房地产业的可持续发展问题。
【关键词】房地产 问题 改革措施
一、我国房地产业发展现状
我国现阶段房地产业的发展规模较大，全国各地自2008年开始至2010年一直是房地产开发与建设的主要时期，其中大量的房地产投资建设都是我国建国以来之最，造成这种发展情况的因素是多样化的，房地产业的快速发展和崛起要从2008年的经济危机说起，2008年我国遭遇了美国次贷危机引发的全球经济危机，造成了我国经济发展受阻，经济发展的稳定性受到了影响，我国为了积极响应国际拯救计划和经济重组计划，政府拿出4万亿元人民币进行投资与融资发展，扩大我国内需与经济市场的发展，政府的目的是为了扩大内部融资能力，扩大内需，刺激消费。但是这些资金的主要流向是从银行进入了国有大型企业，因为这些大型企业的偿债能力较强，对银行来说追回贷款利息与贷款本金较为有利，银行害怕将资金贷款给中小企业，中小企业自身的经营状况和资金偿还能力较差，信用等级较低，造成了银行资金流向的过分偏激。资金进入国有大型企业后，主要用于了房地产的建设与投资，国内4万亿的投资大多数用于房地产建设，全国两年内盖成的商品房可以支撑中国十几年的居民购买数量。我国房地产虽然可以在产业链条中带动60多个产业的可持续发展动力，但是当前的房地产业的发展规模较大，价格居高不下，不能快速的收回成本，面临银行加息的次数逐渐提高，导致了房地产业发展的能力下降，降低了房地产业的发展竞争力和资金收回的有效性。房地产业现阶段的发展特点主要是单位价格高、建设数量多、成本投入大、资金回收时间长。房地产业的发展可持续性价值较低，房地产业的投资能力正在逐渐下降，而大量的房地产业投资亏空严重，拖欠银行的贷款利息对国家政府造成了一定的负担。
二、房地产业快速发展的原因分析
首先，人们可支配收入增加，促进了消费需求强劲增长。作为商品交易的载体，商业地产的投资也随之增加。另外，从恩格尔系数看，我国城镇恩格尔系数不断下降，这在一定程度上催生了大型购物中心等大型商业机构的发展。
其次，地产政府认识到商业对一个城市经济发展的重要性，在商业地产的发展上给予了一定支持，鼓励城市商业的规模化发展。此外，我国正面临着新一轮的城市建设和改造高潮的兴起，这也为城市大型商业项目的发展创造了机遇。
再次，商业地产开发的高收益性、长期性和稳定性吸引了大量资本进入该行业。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、长期规划等，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。最后，劳动制度促进了商业地产的繁荣。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，为商业地产创造了新的市场空间。
三、我国房地产业发展遇到的问题
（一）融资渠道单一，资金融通困难
房地产业开发商从银行融资贷款将资本转化为地产，利用地产的经营和发展带动了几十个产业的发展，其中包括水泥、运输、矿石加工、家具、装潢装饰等，但是房地产业的最终目的还是收回成本为主，如果成本在一定时间限度内无法回收则会造成房地产开发企业的负担，影响最终的开发收益，也有可能造成资金链的断裂而导致房地产的发展失衡，造成房地产开发企业的破产。房地产经营管理与融通资本的问题是影响其自身发展的首要问题。
（二）招商选定的模式不合理， 成为后续经营隐患
不少开发商认为，商业地产开发的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去对商业地产的前期选址、定位、规划布局论证分析，却在招商上煞费苦心，急功近利，带“病”招商，不惜重资招聘人员以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。推向市场的商业地产项目多数采用“产权式商铺全零售”模式招商，给后续经营带来了隐藏的麻烦。由于经营权、管理权、产权分离，不少产权式商铺容易造成中小业主各自为政，各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性，另外很多房地产业的开发布局怪异，为了节省原料所采用的各种建设标准和建设类型也千奇百怪，导致了很多消费者不满意的现象产生，降低了社会信誉和好评。
（三）房地产业开发商忽视了营销方案的设计
房地产开发商从开发到销售就是一个投资到获取利润的过程，如果开发商建设完成后开始销售之前，没有清晰合理的市场定位和市场营销方案设计，会造成后期销售的障碍和困难。开发商开发的商铺一样要寻求合理的营销战略发展决策，如果营销发展存在一定的问题，最终会造成整个项目的亏损甚至企业资金链断裂而造成企业的破产。
四、解决我国房地产业发展问题的措施
（一）建立健全房地产发展机制，解决房地产空间与时间失衡
我国房地产业在时间与空间上的发展存在一定的不均衡性，从地域上分析我国南方中大型城市的房地产业比内部中小型城市要好很好，从发展规模和发展资本上分析要更加庞大，更多的投资商愿意支付更多的资金投资在南方和旅游性城市的房地产开发中。房地产业的发展根据时间的不同也有所不均衡的体现，我国1978-2008年的三十年发展时间内房地产的开发力度一直保持在平稳增长的态势，而自2008年经济危机后期开始就一直保持在规模性和大力开发的阶段，影响着我国普遍地区开展房地产业的建设，房地产的加价现象非常普遍，各大投资商和企业开始不断的圈地和买地。另外，我国商业地产伴随着城市经济建设与发展没有考虑到城市人民可持续发展能力和城市经济可持续发展的问题，随着我国经济逐渐向着绿色经济发展转型，更多的主题是关注低碳经济为主的房地产业的发展，我国对城市的房地产业开发如果长期只重视经济收益而忽视了建筑建材的绿色化和低碳化因素，则面临着长期性危机。未来我国房地产业建设不仅要家里健全房地产业的发展机制，做好各项措施的协调工作，还要解决好房地产业空间与时间失衡的关系，加强对房地产业的发展动向的了解，积极开展绿色化和低碳化房地产业的发展模式，走可持续发展道路。
（二）要使融资渠道多元化， 构筑多资本循环系统
我国房地场也金融市场发展不完善，房地产各企业无法利用金融融资获取资本，除了银行融资渠道，从社会中根本没有相应的办法取得资金，房地产业的融资发展欠缺金融公司的引导动力，金融融资渠道过于狭窄对房地产业的推动作用太小，房地产业市场的资金匮乏不能高效实现可持续发展的需求，因此目前大力推进金融资本多元化发展渠道是当前发展的主要目的，企业要从单一的银行贷款资金来源发展到多元化的融资渠道，如股权、海外基金、债券融资、信托基金、私幕融资等方式，积极推进资产证券化进程; 不断鼓励支持金融产品的创新，如将商用物业实行“证券化”，构筑“多资本循环系统”，即构筑一种资本流通的渠道和平台。同时，进入单个项目的资本也都需要构筑一个资本微循环系统， 使进入微循环系统的各类资本之间相互交融、相互作用。最终实现最优安排、最大收益。要采取科学的招商管理，当前招商管理过程中存在很多失误，采用错误、短期行为招商，造成产权分离、核心竞争力不突出等弊病，影响商业地产的后续经营， 因此在招商过程中应该瞻前顾后，整体发展才能有坚实的支点和发力点。
参考文献
[1] 霍亚坤.基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究[J].商场现代， 2010（03）:40-42.
[2] 叶丽雅.外资添柴上海商业地产[J].IT经理世界， 2010(02):22-24.
[3] 温锋华.广州“住改商”问题初探[J].规划师， 2011(01):90-92.
作者简介：母学贤（1984-），男，汉族，山东单县人，任职于工银瑞基金管理有限公司，科员，研究方向：金融学，投资方向。
（責任编辑：陈岑）
【关键词】房地产 问题 改革措施
一、我国房地产业发展现状
我国现阶段房地产业的发展规模较大，全国各地自2008年开始至2010年一直是房地产开发与建设的主要时期，其中大量的房地产投资建设都是我国建国以来之最，造成这种发展情况的因素是多样化的，房地产业的快速发展和崛起要从2008年的经济危机说起，2008年我国遭遇了美国次贷危机引发的全球经济危机，造成了我国经济发展受阻，经济发展的稳定性受到了影响，我国为了积极响应国际拯救计划和经济重组计划，政府拿出4万亿元人民币进行投资与融资发展，扩大我国内需与经济市场的发展，政府的目的是为了扩大内部融资能力，扩大内需，刺激消费。但是这些资金的主要流向是从银行进入了国有大型企业，因为这些大型企业的偿债能力较强，对银行来说追回贷款利息与贷款本金较为有利，银行害怕将资金贷款给中小企业，中小企业自身的经营状况和资金偿还能力较差，信用等级较低，造成了银行资金流向的过分偏激。资金进入国有大型企业后，主要用于了房地产的建设与投资，国内4万亿的投资大多数用于房地产建设，全国两年内盖成的商品房可以支撑中国十几年的居民购买数量。我国房地产虽然可以在产业链条中带动60多个产业的可持续发展动力，但是当前的房地产业的发展规模较大，价格居高不下，不能快速的收回成本，面临银行加息的次数逐渐提高，导致了房地产业发展的能力下降，降低了房地产业的发展竞争力和资金收回的有效性。房地产业现阶段的发展特点主要是单位价格高、建设数量多、成本投入大、资金回收时间长。房地产业的发展可持续性价值较低，房地产业的投资能力正在逐渐下降，而大量的房地产业投资亏空严重，拖欠银行的贷款利息对国家政府造成了一定的负担。
二、房地产业快速发展的原因分析
首先，人们可支配收入增加，促进了消费需求强劲增长。作为商品交易的载体，商业地产的投资也随之增加。另外，从恩格尔系数看，我国城镇恩格尔系数不断下降，这在一定程度上催生了大型购物中心等大型商业机构的发展。
其次，地产政府认识到商业对一个城市经济发展的重要性，在商业地产的发展上给予了一定支持，鼓励城市商业的规模化发展。此外，我国正面临着新一轮的城市建设和改造高潮的兴起，这也为城市大型商业项目的发展创造了机遇。
再次，商业地产开发的高收益性、长期性和稳定性吸引了大量资本进入该行业。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、长期规划等，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。最后，劳动制度促进了商业地产的繁荣。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，为商业地产创造了新的市场空间。
三、我国房地产业发展遇到的问题
（一）融资渠道单一，资金融通困难
房地产业开发商从银行融资贷款将资本转化为地产，利用地产的经营和发展带动了几十个产业的发展，其中包括水泥、运输、矿石加工、家具、装潢装饰等，但是房地产业的最终目的还是收回成本为主，如果成本在一定时间限度内无法回收则会造成房地产开发企业的负担，影响最终的开发收益，也有可能造成资金链的断裂而导致房地产的发展失衡，造成房地产开发企业的破产。房地产经营管理与融通资本的问题是影响其自身发展的首要问题。
（二）招商选定的模式不合理， 成为后续经营隐患
不少开发商认为，商业地产开发的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去对商业地产的前期选址、定位、规划布局论证分析，却在招商上煞费苦心，急功近利，带“病”招商，不惜重资招聘人员以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。推向市场的商业地产项目多数采用“产权式商铺全零售”模式招商，给后续经营带来了隐藏的麻烦。由于经营权、管理权、产权分离，不少产权式商铺容易造成中小业主各自为政，各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性，另外很多房地产业的开发布局怪异，为了节省原料所采用的各种建设标准和建设类型也千奇百怪，导致了很多消费者不满意的现象产生，降低了社会信誉和好评。
（三）房地产业开发商忽视了营销方案的设计
房地产开发商从开发到销售就是一个投资到获取利润的过程，如果开发商建设完成后开始销售之前，没有清晰合理的市场定位和市场营销方案设计，会造成后期销售的障碍和困难。开发商开发的商铺一样要寻求合理的营销战略发展决策，如果营销发展存在一定的问题，最终会造成整个项目的亏损甚至企业资金链断裂而造成企业的破产。
四、解决我国房地产业发展问题的措施
（一）建立健全房地产发展机制，解决房地产空间与时间失衡
我国房地产业在时间与空间上的发展存在一定的不均衡性，从地域上分析我国南方中大型城市的房地产业比内部中小型城市要好很好，从发展规模和发展资本上分析要更加庞大，更多的投资商愿意支付更多的资金投资在南方和旅游性城市的房地产开发中。房地产业的发展根据时间的不同也有所不均衡的体现，我国1978-2008年的三十年发展时间内房地产的开发力度一直保持在平稳增长的态势，而自2008年经济危机后期开始就一直保持在规模性和大力开发的阶段，影响着我国普遍地区开展房地产业的建设，房地产的加价现象非常普遍，各大投资商和企业开始不断的圈地和买地。另外，我国商业地产伴随着城市经济建设与发展没有考虑到城市人民可持续发展能力和城市经济可持续发展的问题，随着我国经济逐渐向着绿色经济发展转型，更多的主题是关注低碳经济为主的房地产业的发展，我国对城市的房地产业开发如果长期只重视经济收益而忽视了建筑建材的绿色化和低碳化因素，则面临着长期性危机。未来我国房地产业建设不仅要家里健全房地产业的发展机制，做好各项措施的协调工作，还要解决好房地产业空间与时间失衡的关系，加强对房地产业的发展动向的了解，积极开展绿色化和低碳化房地产业的发展模式，走可持续发展道路。
（二）要使融资渠道多元化， 构筑多资本循环系统
我国房地场也金融市场发展不完善，房地产各企业无法利用金融融资获取资本，除了银行融资渠道，从社会中根本没有相应的办法取得资金，房地产业的融资发展欠缺金融公司的引导动力，金融融资渠道过于狭窄对房地产业的推动作用太小，房地产业市场的资金匮乏不能高效实现可持续发展的需求，因此目前大力推进金融资本多元化发展渠道是当前发展的主要目的，企业要从单一的银行贷款资金来源发展到多元化的融资渠道，如股权、海外基金、债券融资、信托基金、私幕融资等方式，积极推进资产证券化进程; 不断鼓励支持金融产品的创新，如将商用物业实行“证券化”，构筑“多资本循环系统”，即构筑一种资本流通的渠道和平台。同时，进入单个项目的资本也都需要构筑一个资本微循环系统， 使进入微循环系统的各类资本之间相互交融、相互作用。最终实现最优安排、最大收益。要采取科学的招商管理，当前招商管理过程中存在很多失误，采用错误、短期行为招商，造成产权分离、核心竞争力不突出等弊病，影响商业地产的后续经营， 因此在招商过程中应该瞻前顾后，整体发展才能有坚实的支点和发力点。
参考文献
[1] 霍亚坤.基于模糊数学的商业地产地段价值影响因素研究[J].商场现代， 2010（03）:40-42.
[2] 叶丽雅.外资添柴上海商业地产[J].IT经理世界， 2010(02):22-24.
[3] 温锋华.广州“住改商”问题初探[J].规划师， 2011(01):90-92.
作者简介：母学贤（1984-），男，汉族，山东单县人，任职于工银瑞基金管理有限公司，科员，研究方向：金融学，投资方向。
（責任编辑：陈岑）