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摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，同时，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。而要想在竞争激烈的房地产市场中立足，通过房地产工程成本控制是一个重要的途径。本文探讨了房地产工程成本的构成，以及对如何控制这些成本进行了探讨。
关键词：房地产工程；房产；成本控制
中图分类号：F407.9
文献标识码：A
文章编号：1001-828X(2011)06-0217-01
我国房地产业在社会主义市场经济条件下已变得越来越开放。国内实力雄厚的房地产企业越来越多，同时，国外一些房产企业也进入国内，并不断的发展壮大，在此背景下，我国房地产市场的竞争愈演愈烈。在其他条件一致的情况下，由于房产企业只能通过房地产工程的成本经行有效的控制，才能在日益竞争激烈的国内房地产市场中找到立足之地，或者处于领先的地位，而无法对房地产工程进行有效控制的房地产企业，就不能在市场中立足、发展。
一、房地产工程成本的构成
房地产工程的成本主要是由土地使用费、房产建筑费用和税费三个方面构成。土地使用费包括土地出让金、拆迁费用和拆迁补偿的费用。土地出让金所指的是作为土地管理部门的各级政府，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的条文规定，通过向要使用相关土地的使用者收取一定数量的货币，从而使其具有相关土地的使用权。同时，也指相应的土地使用期限已满，土地管理部门向土地使用者征收的续期土地使用权的货币。同时也指通过非购买土地使用权的土地使用者在将土地用于获利使用时，按照相应的规定而缴纳的土地出让款。同时，土地使用者还要提供拆迁补偿的费用，如要补偿土地附属物——如原来土地上所具有的塑料大棚等；同时，要提供被拆迁人员的临时安置费用等，如原土地使用者是生产制造的企业，还有补偿停工所造成的损失。房产建筑费用主要包括房产建筑前期的勘测、房产设计、房产建造过程中的建筑费用、房产配套硬件的安装费用，还有房地产企业自身所花费用，如人工、电费、水费、广告费、后期的检测费等。房产建筑前期的勘测主要包括房产所在地的水文状况、房产工程所在地的地质状况；房产设计具有指引房产建造方向的作用。只有合格的房产设计，才能保证房产建造的正确进行，而房产设计既要和周围建筑风格和谐一致，又要美观实用，充分利用土地等，因此，房产设计同样需要花销一定费用。房产建造过程中的建筑费用包括的内容很多，例如有平整土地、桩基工程、砌体工程、抹灰工程等。房产配套硬件的安装费用包括房产的水、电、煤气等安装费用，小区的大门、负责小区安全的岗亭、还包括房产周围的绿化以及小区内的道路等房产相关的配套设施的安装费用。房地产自身所产生的费用包括房地产因某一楼盘所产生的日常花费、所雇用员工的工资、某些办公用品的折旧、报废等费用，还包括其他一些招待费用。建筑公司在建造完房产之后，房地产企业还要确保房产质量，因此，要付出一些房产检测的费用。而房地产企业所获得的利润来自营销，因此，房地产企业要在营销上下一些功夫。所以，房地产企业首先要在房产宣传上，即广告上投入一定成本。同时，也要支付发生在一些专门销售代理机构的费用等。除以上成本外，房地产企业还要支付相应的税金。这些税金包括营业税、城市维护建设税、土地增值税等。
二、房地产工程成本控制
根据房地产工程的成本构成，房地产工程成本控制分为三个阶段，前期的成本控制、建筑过程中的成本控制和后期的成本控制。
在前期工作中，房地产企业主要任务是发现适合自身优势的房地产工程，并通过科学的论证，得出该房地产工程的预期利润。这首先要求房地产企业通过深入的市场调研，这些调研涉及房地产工程所在地域的土地使用权获得的费用，该地块的运输是否便利，小区基础设施和公共设施配套完整、以及能够影响房产销售及价格的周围自然环境及人文环境、此外还应考虑周围人群对房地产价格的接受能力等。对于房产设计上，要充分认识到房地产工程辐射范围的人群收入水平和支付能力，充分挖掘房产潜在的购买力。
同时，也要考虑周围人群的的生活居住习惯和倾向，从而规划建造出相应的楼层、朝向、房产的配套措施以及相应的硬件设备，同时还要考虑到潜在购买人群对绿化的喜好等。同时，合格的房产设计还有利于节约房地产工程的成本。在对房地产工程经行设计之初，要充分借鉴具有相同特征的房地产工程。从节约成本的角度考虑，设计要对房地产工程的成本经行精确预算，以便后期的环节能够按部就班的进行以及节约成本。
房地产工程建筑施工首先要编制招标的文件，招标文件的各项内容应该准确、严谨、合理。关于各项费用的内容，应该准确。房地产工程的标底务必要确保质量，同时，房地建造的标价要合理。这些都可以减少房地产企业的投资。房地产工程的建筑施工要采取发包的形式，工程的建筑施工的发包方式通常采取单价合同。这种合同方式的优点是能够充分发掘承建方对建筑成本控制的积极性。同时，这种合同形式如采用投标的方式进行，就能够最大限度的通过竞争以降低造价，以免施工过程篡改分包内容和范围，而增加不必要的房地产工程的成本。在房产建造过程中的成本控制包括施工方案的优化，即在房产建筑过程中，要聘请行家对各个建筑单位的标书经行审核比较，找出建筑工程最优化的工期安排，从而达到控制工程成本的目的。
房地产项目工程后期的成本控制主要是指楼盘的营销方面的成本控制。房地产营销的成本主要由房地产广告宣传的费用构成，当然，有些房地产企业也会在房产建造前期进行广告宣传，但是在逻辑上来说，销售处于建筑之后，因此，本文将广告成本的控制放在后期成本控制里讨论。宣传的花销怎样使用、什么方式使用，使用数量，这些都要取决于房地产工程的市场定位，也就是房地产项目的自身面向何种消费群体，自身的使用情况。只有房地产项目的定位准确，才能选择合适的广告宣传方式。同时，为了节约相应的销售人员开支，还有制定相应的奖励机制，以提高销售人员的工作效率。
关键词：房地产工程；房产；成本控制
中图分类号：F407.9
文献标识码：A
文章编号：1001-828X(2011)06-0217-01
我国房地产业在社会主义市场经济条件下已变得越来越开放。国内实力雄厚的房地产企业越来越多，同时，国外一些房产企业也进入国内，并不断的发展壮大，在此背景下，我国房地产市场的竞争愈演愈烈。在其他条件一致的情况下，由于房产企业只能通过房地产工程的成本经行有效的控制，才能在日益竞争激烈的国内房地产市场中找到立足之地，或者处于领先的地位，而无法对房地产工程进行有效控制的房地产企业，就不能在市场中立足、发展。
一、房地产工程成本的构成
房地产工程的成本主要是由土地使用费、房产建筑费用和税费三个方面构成。土地使用费包括土地出让金、拆迁费用和拆迁补偿的费用。土地出让金所指的是作为土地管理部门的各级政府，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的条文规定，通过向要使用相关土地的使用者收取一定数量的货币，从而使其具有相关土地的使用权。同时，也指相应的土地使用期限已满，土地管理部门向土地使用者征收的续期土地使用权的货币。同时也指通过非购买土地使用权的土地使用者在将土地用于获利使用时，按照相应的规定而缴纳的土地出让款。同时，土地使用者还要提供拆迁补偿的费用，如要补偿土地附属物——如原来土地上所具有的塑料大棚等；同时，要提供被拆迁人员的临时安置费用等，如原土地使用者是生产制造的企业，还有补偿停工所造成的损失。房产建筑费用主要包括房产建筑前期的勘测、房产设计、房产建造过程中的建筑费用、房产配套硬件的安装费用，还有房地产企业自身所花费用，如人工、电费、水费、广告费、后期的检测费等。房产建筑前期的勘测主要包括房产所在地的水文状况、房产工程所在地的地质状况；房产设计具有指引房产建造方向的作用。只有合格的房产设计，才能保证房产建造的正确进行，而房产设计既要和周围建筑风格和谐一致，又要美观实用，充分利用土地等，因此，房产设计同样需要花销一定费用。房产建造过程中的建筑费用包括的内容很多，例如有平整土地、桩基工程、砌体工程、抹灰工程等。房产配套硬件的安装费用包括房产的水、电、煤气等安装费用，小区的大门、负责小区安全的岗亭、还包括房产周围的绿化以及小区内的道路等房产相关的配套设施的安装费用。房地产自身所产生的费用包括房地产因某一楼盘所产生的日常花费、所雇用员工的工资、某些办公用品的折旧、报废等费用，还包括其他一些招待费用。建筑公司在建造完房产之后，房地产企业还要确保房产质量，因此，要付出一些房产检测的费用。而房地产企业所获得的利润来自营销，因此，房地产企业要在营销上下一些功夫。所以，房地产企业首先要在房产宣传上，即广告上投入一定成本。同时，也要支付发生在一些专门销售代理机构的费用等。除以上成本外，房地产企业还要支付相应的税金。这些税金包括营业税、城市维护建设税、土地增值税等。
二、房地产工程成本控制
根据房地产工程的成本构成，房地产工程成本控制分为三个阶段，前期的成本控制、建筑过程中的成本控制和后期的成本控制。
在前期工作中，房地产企业主要任务是发现适合自身优势的房地产工程，并通过科学的论证，得出该房地产工程的预期利润。这首先要求房地产企业通过深入的市场调研，这些调研涉及房地产工程所在地域的土地使用权获得的费用，该地块的运输是否便利，小区基础设施和公共设施配套完整、以及能够影响房产销售及价格的周围自然环境及人文环境、此外还应考虑周围人群对房地产价格的接受能力等。对于房产设计上，要充分认识到房地产工程辐射范围的人群收入水平和支付能力，充分挖掘房产潜在的购买力。
同时，也要考虑周围人群的的生活居住习惯和倾向，从而规划建造出相应的楼层、朝向、房产的配套措施以及相应的硬件设备，同时还要考虑到潜在购买人群对绿化的喜好等。同时，合格的房产设计还有利于节约房地产工程的成本。在对房地产工程经行设计之初，要充分借鉴具有相同特征的房地产工程。从节约成本的角度考虑，设计要对房地产工程的成本经行精确预算，以便后期的环节能够按部就班的进行以及节约成本。
房地产工程建筑施工首先要编制招标的文件，招标文件的各项内容应该准确、严谨、合理。关于各项费用的内容，应该准确。房地产工程的标底务必要确保质量，同时，房地建造的标价要合理。这些都可以减少房地产企业的投资。房地产工程的建筑施工要采取发包的形式，工程的建筑施工的发包方式通常采取单价合同。这种合同方式的优点是能够充分发掘承建方对建筑成本控制的积极性。同时，这种合同形式如采用投标的方式进行，就能够最大限度的通过竞争以降低造价，以免施工过程篡改分包内容和范围，而增加不必要的房地产工程的成本。在房产建造过程中的成本控制包括施工方案的优化，即在房产建筑过程中，要聘请行家对各个建筑单位的标书经行审核比较，找出建筑工程最优化的工期安排，从而达到控制工程成本的目的。
房地产项目工程后期的成本控制主要是指楼盘的营销方面的成本控制。房地产营销的成本主要由房地产广告宣传的费用构成，当然，有些房地产企业也会在房产建造前期进行广告宣传，但是在逻辑上来说，销售处于建筑之后，因此，本文将广告成本的控制放在后期成本控制里讨论。宣传的花销怎样使用、什么方式使用，使用数量，这些都要取决于房地产工程的市场定位，也就是房地产项目的自身面向何种消费群体，自身的使用情况。只有房地产项目的定位准确，才能选择合适的广告宣传方式。同时，为了节约相应的销售人员开支，还有制定相应的奖励机制，以提高销售人员的工作效率。