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【摘 要】当前我国房地产企业税负较重，相关税收法律也存在诸多不完善的地方，因此通过纳税筹划降低税负，是房地产企业今后在激烈的市场竞争中生存、发展、获利的重要手段。文章就房地产企业纳税筹划进行了详细阐述，以期为相关管理人员提供可以借鉴的参考。
【关键词】房地产企业；纳税筹划；策略
随着国家宏观调控的不断实施，房地产企业已经进入微利时代，根据实际情况进行合理的纳税筹划是当前房地产企业面临的一个重要而紧迫的任务。
一、房地产企业纳税筹划的现状及存在问题
我国房地产企业涉及的税费名目繁多，仅税种就有10余种，如：土地增值税、企业所得税、营业税、耕地占用税等，其税率分别为土地增值税：三级超税率累进税率的30%-60%；企业所得税税率25%；营业税税率5%。另有其他各种地方性税费，造成企业税收成本过高，负担过重。因此，房地产企业除了从内部控制成本，减少支出外，必然会从纳税筹划方面找寻机会。国家对房地产行业的相关税种有不同幅度的优惠政策，熟悉并掌握这些优惠政策，就可以减轻企业的税负，为实现企业长远发展目标打下基础。纳税筹划是纳税人依据税法规定，通过对企业经营活动全过程的合理安排，达到规避纳税风险，减轻企业综合税负，实现企业利润最大化目的的一项活动，目前大多数房地产企业因纳税筹划水平有限，都或多或少的存在一些问题。
1.认为纳税筹划仅是财务部门应做的工作
纳税筹划是指纳税人依据税法规定通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到避税、节税的目的活动，它涵盖了企业生命周期的全过程。房地产企业从买地、立项、规划设计、工程施工到销售等一系列生产经营活动中产生的纳税事项，均不是财务部门可以独立筹划完成的，这需要企业各相关部门之间相互协调、相互配合。在充分掌握税法的基础上，从生产经营活动初始环节就开始进行纳税筹划，合理合法处理每个阶段的涉税事项，以达到减轻税负、推迟纳税的目的。
2.纳税筹划人员的水平良莠不齐，专业人才紧缺
房地产企业纳税筹划大多没有独立的部门和专业的人员来完成，而是由财务部门统一办理。财务人员精通会计专业知识，对纳税的账务处理比较在行，但对纳税筹划所涉及的税法、税收政策等专业性知识掌握的不是很全面。财务人员既要担负业务繁琐的会计核算工作，又要承担专业性很强的纳税筹划工作，精力分散，难以胜任纳税筹划工作。
3.税务部门行政执法对纳税筹划实施上的制约
我国的税收法律中个别条文仍有不完善之处，难免存在没有明确规定的情况或者法律漏洞。纳税筹划的制订人员往往从有利于企业自身的方向理解税收政策，而税务机关则从维护国家税收利益的方向执行税收政策。另外，部分税收惩罚措施、税收优惠政策也没有明确的标准，是在可商榷的范围内执行。因此，纳税筹划方案是否可以顺利实施，所实施的程度最终由税务机关对其认可的程度决定。这导致诸多纳税筹划方案实施的效果无法达到方案制订初衷。
二、对房地产企业纳税筹划的建议
1.依法筹划，着眼于长远战略来规划
合理合法利用国家的税收政策来对房地产企业生产经营活动全过程进行纳税筹划，最终实现减轻企业税负的目的，是目前房地产企业首先要解决的问题。纳税筹划应坚持依法原则，切不可盲目任意而为，在进行纳税筹划时必须遵守国家的税法、会计法、公司法、经济合同法等有关法律规定，结合企业自身的实际情况进行统筹谋划，才能达到预期效果。
2.提升纳税筹划人员的素质水平
纳税筹划是一项需要对业务知识进行全面性掌握的工作，需要非常熟悉税收政策且能够融会贯通运用的人员来执行。首先，房地产企业应尽可能单独设立纳税筹划部门并为该部门配备足够的专业人员，尽量将财务与纳税筹划业务分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，使纳税筹划工作达到最佳的效果。其次，房地产企业要对纳税筹划人员进行常态化专业技能的培训，要求其在日常工作中要时刻关注国家税收政策的变化与动向，充分了解企业经营战略熟练掌握业务流程，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的纳税筹划方案。
3.建立和完善纳税筹划涉税风险的管理与调控
实现纳税无风险是每个企业进行纳税筹划时追求的目标。当前，我国新一轮税制改革正在深入进行，房地产企业纳税筹划的涉税风险管理显得尤为必要。首先，企业要强化纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制。其次，企业要对国家有关税收法律制度的变化动态进行实时的了解，对企业生产经营活动涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新。
三、房地产企业主要税种纳税筹划策略
1.土地增值税纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”）中规定扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的20%加计扣除数。
房地产开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。财务费用中的利息支出，凡能提供金融机构证明的，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和的10%以内扣除。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和，加计20%扣除。我们把取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计称为“建造成本”，假设利息支出不能提供金融机构证明，则计算土地增值税增值率的公式可以表述为：
土地增值税的增值率=（销售收入总额-扣除项目金额）÷扣除项目金额=[营业收入-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金）]÷（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金） 通过上式可以得出，若建造成本增加10万元，分子就会减少13万元，而分母则会增加13万元。
案例：X房地产开发公司开发某小区，支付土地出让金2000万元，开发成本3400万元，含借款利息300万元（假设不能提供金融机构证明），营业税及附加的税率为5.6%。
方案一：销售毛坯房，3400元/㎡，销售收入总额10880万元。
不含利息建造成本=2000+（3400-300）=5100万元
扣除项目金额=5100*1.3+10880*5.6%=7239.28万元
增值额=10880-7239.28=3640.72万元
增值率=3640.72÷7239.28=50.29%
应缴土地增值税=3640.72*40%-7239.28*5%=1094.33万元
方案二：销售精装房，4000元/㎡，销售收入总额12800万元，装修费用1600万元。
不含利息建造成本=2000+（3400-300）+1600=6700万元
扣除项目金额=6700*1.3+12800*5.6%=9426.8万元
增值额=12800-9426.8=3373.2万元
增值率=3373.2÷9426.8=35.78%
应缴土地增值税=3373.2*30%-0=1011.96万元
两种方案的差额=1094.33-1011.96=82.37万元
由此可知，适度加大建造成本，提高房屋销售价格，可以降低增值额和增值率，少缴土地增值税，减少企业税负。
2.营业税纳税筹划
案例：X房地产开发公司为加快资金周转，预将原出租的一栋楼整体出售，销售价格4000万元，假设此楼成本（含土地价格）为2000万元，下面通过不同的销售方式来测算企业应交的营业税。
方案一：作正常销售处理，应交营业税=4000*5%=200万元。
方案二：先作投资后进行股权转让。即将预出售房产作为股权对外投资与购买方成立一家新公司，该房产评估后作价4000万元作为股份投入新公司，并在短期内将股份转让给购买方。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让亦不征收营业税。所以此案例中企业应交营业税为0。
企业采用方案二可以不用缴纳营业税，但需购买方同意成立新公司，双方还需要支付成立新公司的相关费用。
3.企业所得税的纳税筹划
在房地产企业的所得税纳税筹划中，可以采取的措施有很多。第一，国家针对企业所得税有许多税收优惠政策，房地产开发企业可以加以利用。如税法规定：企业安置残疾人员所支付的工资，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，再按支付给残疾职工工资的100%加计扣除。企业可以结合自身需要，尽量安排残疾人员就业，这样，一方面提升了企业的社会形象，另一方面也达到了减税负的目的。第二，税法规定对企业发生的合理工资薪金支出准予扣除。对企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别按不超过工资薪金的14%、2%、2.5%的标准内计算扣除。对于房地产企业来说，应该加大所得税前职工福利费、工会经费、职工教育经费及各项社会保险费的合理支出，减少当期应纳税所得额，降低应交企业所得税税额。
房地产企业由于涉及的税种多、税负重，利用税收政策针对不同的税种采用不同的纳税筹划方法，通过纳税筹划降低税负，是房地产企业实现可持续发展的重要前提。
参考文献：
[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧.机械工业出版社
[2]赵蕾.针对房地产企业纳税筹划的分析.经营管理者，2013.12（下）
[3]渠苏平.房地产企业纳税筹划刍议.财会月刊，2009.2
[4]卢贝. 房地产企业纳税筹划探析.中国外资，2012.12（下）
【关键词】房地产企业；纳税筹划；策略
随着国家宏观调控的不断实施，房地产企业已经进入微利时代，根据实际情况进行合理的纳税筹划是当前房地产企业面临的一个重要而紧迫的任务。
一、房地产企业纳税筹划的现状及存在问题
我国房地产企业涉及的税费名目繁多，仅税种就有10余种，如：土地增值税、企业所得税、营业税、耕地占用税等，其税率分别为土地增值税：三级超税率累进税率的30%-60%；企业所得税税率25%；营业税税率5%。另有其他各种地方性税费，造成企业税收成本过高，负担过重。因此，房地产企业除了从内部控制成本，减少支出外，必然会从纳税筹划方面找寻机会。国家对房地产行业的相关税种有不同幅度的优惠政策，熟悉并掌握这些优惠政策，就可以减轻企业的税负，为实现企业长远发展目标打下基础。纳税筹划是纳税人依据税法规定，通过对企业经营活动全过程的合理安排，达到规避纳税风险，减轻企业综合税负，实现企业利润最大化目的的一项活动，目前大多数房地产企业因纳税筹划水平有限，都或多或少的存在一些问题。
1.认为纳税筹划仅是财务部门应做的工作
纳税筹划是指纳税人依据税法规定通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到避税、节税的目的活动，它涵盖了企业生命周期的全过程。房地产企业从买地、立项、规划设计、工程施工到销售等一系列生产经营活动中产生的纳税事项，均不是财务部门可以独立筹划完成的，这需要企业各相关部门之间相互协调、相互配合。在充分掌握税法的基础上，从生产经营活动初始环节就开始进行纳税筹划，合理合法处理每个阶段的涉税事项，以达到减轻税负、推迟纳税的目的。
2.纳税筹划人员的水平良莠不齐，专业人才紧缺
房地产企业纳税筹划大多没有独立的部门和专业的人员来完成，而是由财务部门统一办理。财务人员精通会计专业知识，对纳税的账务处理比较在行，但对纳税筹划所涉及的税法、税收政策等专业性知识掌握的不是很全面。财务人员既要担负业务繁琐的会计核算工作，又要承担专业性很强的纳税筹划工作，精力分散，难以胜任纳税筹划工作。
3.税务部门行政执法对纳税筹划实施上的制约
我国的税收法律中个别条文仍有不完善之处，难免存在没有明确规定的情况或者法律漏洞。纳税筹划的制订人员往往从有利于企业自身的方向理解税收政策，而税务机关则从维护国家税收利益的方向执行税收政策。另外，部分税收惩罚措施、税收优惠政策也没有明确的标准，是在可商榷的范围内执行。因此，纳税筹划方案是否可以顺利实施，所实施的程度最终由税务机关对其认可的程度决定。这导致诸多纳税筹划方案实施的效果无法达到方案制订初衷。
二、对房地产企业纳税筹划的建议
1.依法筹划，着眼于长远战略来规划
合理合法利用国家的税收政策来对房地产企业生产经营活动全过程进行纳税筹划，最终实现减轻企业税负的目的，是目前房地产企业首先要解决的问题。纳税筹划应坚持依法原则，切不可盲目任意而为，在进行纳税筹划时必须遵守国家的税法、会计法、公司法、经济合同法等有关法律规定，结合企业自身的实际情况进行统筹谋划，才能达到预期效果。
2.提升纳税筹划人员的素质水平
纳税筹划是一项需要对业务知识进行全面性掌握的工作，需要非常熟悉税收政策且能够融会贯通运用的人员来执行。首先，房地产企业应尽可能单独设立纳税筹划部门并为该部门配备足够的专业人员，尽量将财务与纳税筹划业务分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，使纳税筹划工作达到最佳的效果。其次，房地产企业要对纳税筹划人员进行常态化专业技能的培训，要求其在日常工作中要时刻关注国家税收政策的变化与动向，充分了解企业经营战略熟练掌握业务流程，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的纳税筹划方案。
3.建立和完善纳税筹划涉税风险的管理与调控
实现纳税无风险是每个企业进行纳税筹划时追求的目标。当前，我国新一轮税制改革正在深入进行，房地产企业纳税筹划的涉税风险管理显得尤为必要。首先，企业要强化纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制。其次，企业要对国家有关税收法律制度的变化动态进行实时的了解，对企业生产经营活动涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新。
三、房地产企业主要税种纳税筹划策略
1.土地增值税纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”）中规定扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的20%加计扣除数。
房地产开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。财务费用中的利息支出，凡能提供金融机构证明的，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和的10%以内扣除。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和，加计20%扣除。我们把取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计称为“建造成本”，假设利息支出不能提供金融机构证明，则计算土地增值税增值率的公式可以表述为：
土地增值税的增值率=（销售收入总额-扣除项目金额）÷扣除项目金额=[营业收入-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金）]÷（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金） 通过上式可以得出，若建造成本增加10万元，分子就会减少13万元，而分母则会增加13万元。
案例：X房地产开发公司开发某小区，支付土地出让金2000万元，开发成本3400万元，含借款利息300万元（假设不能提供金融机构证明），营业税及附加的税率为5.6%。
方案一：销售毛坯房，3400元/㎡，销售收入总额10880万元。
不含利息建造成本=2000+（3400-300）=5100万元
扣除项目金额=5100*1.3+10880*5.6%=7239.28万元
增值额=10880-7239.28=3640.72万元
增值率=3640.72÷7239.28=50.29%
应缴土地增值税=3640.72*40%-7239.28*5%=1094.33万元
方案二：销售精装房，4000元/㎡，销售收入总额12800万元，装修费用1600万元。
不含利息建造成本=2000+（3400-300）+1600=6700万元
扣除项目金额=6700*1.3+12800*5.6%=9426.8万元
增值额=12800-9426.8=3373.2万元
增值率=3373.2÷9426.8=35.78%
应缴土地增值税=3373.2*30%-0=1011.96万元
两种方案的差额=1094.33-1011.96=82.37万元
由此可知，适度加大建造成本，提高房屋销售价格，可以降低增值额和增值率，少缴土地增值税，减少企业税负。
2.营业税纳税筹划
案例：X房地产开发公司为加快资金周转，预将原出租的一栋楼整体出售，销售价格4000万元，假设此楼成本（含土地价格）为2000万元，下面通过不同的销售方式来测算企业应交的营业税。
方案一：作正常销售处理，应交营业税=4000*5%=200万元。
方案二：先作投资后进行股权转让。即将预出售房产作为股权对外投资与购买方成立一家新公司，该房产评估后作价4000万元作为股份投入新公司，并在短期内将股份转让给购买方。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让亦不征收营业税。所以此案例中企业应交营业税为0。
企业采用方案二可以不用缴纳营业税，但需购买方同意成立新公司，双方还需要支付成立新公司的相关费用。
3.企业所得税的纳税筹划
在房地产企业的所得税纳税筹划中，可以采取的措施有很多。第一，国家针对企业所得税有许多税收优惠政策，房地产开发企业可以加以利用。如税法规定：企业安置残疾人员所支付的工资，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，再按支付给残疾职工工资的100%加计扣除。企业可以结合自身需要，尽量安排残疾人员就业，这样，一方面提升了企业的社会形象，另一方面也达到了减税负的目的。第二，税法规定对企业发生的合理工资薪金支出准予扣除。对企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别按不超过工资薪金的14%、2%、2.5%的标准内计算扣除。对于房地产企业来说，应该加大所得税前职工福利费、工会经费、职工教育经费及各项社会保险费的合理支出，减少当期应纳税所得额，降低应交企业所得税税额。
房地产企业由于涉及的税种多、税负重，利用税收政策针对不同的税种采用不同的纳税筹划方法，通过纳税筹划降低税负，是房地产企业实现可持续发展的重要前提。
参考文献：
[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧.机械工业出版社
[2]赵蕾.针对房地产企业纳税筹划的分析.经营管理者，2013.12（下）
[3]渠苏平.房地产企业纳税筹划刍议.财会月刊，2009.2
[4]卢贝. 房地产企业纳税筹划探析.中国外资，2012.12（下）