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摘 要 我国商业银行的企业贷款不良率远高于个人住房抵押贷款不良率，以至于有些银行管理人员对个人住房抵押贷款违约风险的重视不够，出现了对个人住房抵押贷款违约风险的研究和管理上较缺失。本文总结了我国和其他国家在该问题上的理论和实证研究成果，供我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险控制参考。
关键词 商业银行 住房抵押贷款 违约风险管理
中图分类号：F832.4 文献标识码：A
一、个人住房抵押贷款违约风险管理的理论研究
（一） 国外相关的理论研究。
国外在个人住房抵押贷款违约风险的理论研究方面具有代表性的是期权理论、风险管理再协商理论、消费者最优化选择理论、个人住房抵押贷款状态跃迁理论等。下面着重介绍期权理论和风险管理再协商理论。
期权理论认为贷款者在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大经济利益。因此，对于申请个人住房抵押贷款的贷款者来说，在经济条件一定的前提下，是否选择违约取决于经济利益上是否能给他带来最大的效用。根据决定因素的不同，在对期权理论的研究中分化为两种理论方向：权益假说和还款能力假说。
权益假说认为决定何时违约的变量是权益贷款比。Foster、Order在研究中得出权益贷款比过高是影响违约风险产生的重要原因。Waller在比较分析自行出售房屋偿还贷款的贷款者与取消抵押品赎回权的贷款者差异性时得出决定违约与否的主要因素是住宅权益。Spring在研究中也进一步证明权益贷款比是影响违约的重要因素。Deng在对1976年-1983年联邦住宅抵押贷款公司的资料进行分析研究时认为，住宅权益、初始贷款价值比虽然是影响违约的重要因素，但其它诸如离婚率、失业率同样对贷款者的违约决策造成影响；还款能力假说的主要观点是，贷款者选择违约的前提是贷款者的收入不足以偿还抵押贷款所要求的还款金额。
个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他们认为还款人违约后，不论是站在银行的角度还是贷款者个人的角度，取消抵押物赎回权过程需要花费大笔的费用，因此双方都希望可以通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系。以期通过个人住房抵押贷款的在协商使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。
（二）国内相关的理论研究。
具有代表性的有，刘萍在研究中将银行面临的风险分为购买力风险、信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险和房地产市场风险六类。他在研究中认为导致个人住房抵押贷款违约风险的主要原因是我国财政担保没有分担商业银行的贷款风险；住房福利政策尚不完善等，并对如何规避这些风险进行了对策分析。刘洪涛将风险类别分为六类，分别是利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险、违约风险及外在风险。赵凯、牛刚认为银行的个人住房抵押贷款违约风险除了受外部环境的影响，其自身由于各种不规范行为也会造成违约风险的发生，如：信贷人员对个人住房抵押贷款违约风险不重视；银行管理人员或基层信贷工作人员在审核贷款者信息时对信息掌握不全面，造成贷款审批失误导致的风险等。陈则明、吴光伟认为导致个人住房抵押贷款违约风险发生的原因还在于贷款者因住房质量、与房地产开发商之间的矛盾导致的主动违约。同时我国的个人信用体系不健全，相关的法律体系也不规范，贷款者的恶意借款行为也是导致违约发生的因素之一。
在对个人住房抵押贷款违约风险形成动机的研究上，国内学者一般将违约行为的发生可分为两种情况，即理性违约和被迫违约。理性违约又称作主动违约，刘水林、吴双全认为理性违约行为的发生是贷款者在有能力履约的情况下，为了进行更有利的投资，在权衡了成本和收益后做出的违约行为。赵新华在研究中认为理性违约行为与贷款者的实际支付能力无关，而是贷款人出于个人收益最大化考虑的一种主动选择；被迫违约又称作被动违约，该种违约情况的发生主要是由于贷款者在还款过程中发生了意想不到的变化，如收入水平突然恶化、家庭遭受重大变故等，导致贷款者失去了偿还贷款的能力。
吴晨等学者利用博弈论的基本理论针对信息不对称问题和逆向选择问题来分析个人住房抵押贷款违约风险产生的原因。
国内许多学者认为发展与个人住房抵押贷款相关的保险制度可以有效降低我国该种贷款的违约风险。其中具有代表性的是于长秋研究了如何利用保险制度分散和转移商业银行个人住房抵押贷款违约风险，在他的研究中表明，我国商业银行之所以在控制个人住房抵押贷款违约风险时承担了较大的压力，原因在于政府在分担违约风险方面没有起到应有的作用，应该借鉴国外先进经验，应该建立以政府为主体的个人住房抵押贷款担保体系，为中低收入者的贷款提供担保，从而适当分散我国商业银行在这方面承担的风险。
二、个人住房抵押贷款违约风险管理的实证研究
（一）国外方面的实证研究。
Lawrence et al.利用1998年美国国家财务公司（National Financial Company）的资料，对贷款者个人特征、贷款特征、经济因素等进行了研究分析，结果显示贷款者的个人特征，如贷款者年龄、每月偿还金额占家庭月收入比、信用状况等是影响违约的重要因素。Burrows将影响个人住房抵押贷款违约的因素分为三类，分别是个人因素（个人理财能力、家庭关系、个人的主观意识等）、家庭收入和支出因素（失业、工时、身体状况、其它家庭支出等）、结构性因素（LTV、收入贷款比、利率水平等）。Burrows在研究中认为最容易违约的样本具有的特征是贷款者年龄在18-24岁之间、离异、单身、学历较低、LTV较高等。澳大利亚学者Mike Berry和Tony Daliton等人，从国内一家大型贷款机构收集到大量贷款资料，并对其进行实证分析，研究得出家庭因素（如家庭中某个成员破产、一个或多个成员长期失业等）是造成贷款者违约的主要原因。英国学者Ford和Wilcox对国内相关个人住房抵押贷款资料进行分析研究后，认为收入的下降、小生意的失败、个人人际关系的破裂以及为了生育孩子而放弃工作等是造成违约的主要因素。Calmer et al.研究发现贷款者年龄越大、家庭流动资产越多、需要抚养的亲属越少，发生个人住房抵押贷款违约的可能性就越小。 在贷款特征与违约风险的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，贷款价值比）而非个人的特征如贷款者的流动性资金在显著影响着违约行为的发生。Quercia和Stegman在总结归纳了之前30年间的29个相关领域的实证研究结果发现，贷款与住宅价值比率显著影响着贷款者的违约决策。英国学者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年间国内个人住房抵押贷款违约情况，他们将贷款者月工资、婚姻状况、LTV和利率等作为研究的主要变量，研究发现，贷款价值比在影响违约风险时起了较大的作用。Clauretie对收集到的个人住房抵押贷款数据进行分析时发现，贷款价值比与贷款违约率之间有明显的正向关系，当贷款价值比在80%以上时，损失率为13%，当贷款价值比在89%以上时，损失率会上升至20%。同时，研究人员对已还款期限这一因素也做了统计分析，Moody公司收集了1970-1988年美国加州的全部金融机构近700多万笔个人住房抵押贷款的资料，经过统计研究发现，已还款期限在3.5-6年间的贷款违约率较高，其中在第四年达到最高。
在对住房特征与违约风险进行研究时，Von Furstenberg 对1957年到1965年美国联邦住宅委员会的贷款资料进行分析研究发现贷款期限同样为30年的新房抵押贷款和二手房抵押贷款，新房贷款的违约风险要大于二手房贷款的违约风险。他认为这种现象的出现主要是因为贷款者在购买新房时，新房的建筑质量不易测定，其周边的配套设施尚未完工，购房者很难通过自身的经验了解到新房的真实价值，因此，购房后可能出现房屋达不到购房时预期的情况，加上新房的房价相对较高，对贷款购房者造成了较大的经济压力。相反，购买二手房时，购房者可以清楚地了解房屋的结构、居住环境的情况，同时房价相对较低，所以发生违约的可能性较小。
在对区域经济环境与违约风险的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在对个人住房抵押贷款违约风险进行研究时选择了当地经济特征来进行违约风险的测算。Follian、Huang和Ondrich在研究中还加入了区域、人口和宏观经济变量。在他们的研究中发现，导致违约的主要因素是房价的变化，其次才是贷款者特征等微观因素。
（二）国内方面的实证研究。
刘春红的研究结果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月还款额占家庭月收入比等对个人住房抵押贷款违约风险的影响较为明显，而贷款者年龄、家庭人口、房价、住房面积对贷款违约风险无明显影响。王福林利用因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行了分析。从贷款者特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个方面进行变量选择，得出房产特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响程度最大。
从以上的分析总结可以看出，由于国外的个人住房抵押贷款业务发展时间较长，对违约风险的管理方法进行了比较深入的研究，研究的主要理论依据有期权理论、个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论，其中期权理论可以分为权益假说和还款能力假说。研究中使用的主要方法有多元线性回归、逐步判别函数、因子分析、Logistic 回归等，在研究中，个人住房抵押贷款违约的影响因素被分为四个类别，分别是贷款人特征（性别，年龄，学历，月收入、贷款者信用水平等）、贷款特征（贷款金额，贷款价值比，贷款期限等）、房产特征（住房面积，房屋结构，房屋单价）、区域特征（房价指数）。研究的结论普遍认为贷款者月收入、贷款价值比、贷款者信用水平等是影响贷款者违约的重要因素，同时，贷款人月收入、信用水平、学历等因素与个人住房抵押贷款违约风险成反比，贷款金额、贷款价值比、贷款期限等因素与个人住房抵押贷款违约风险成正比。
相对国外的研究成果，我国在这一领域的研究大多集中在定性方面，近几年，国内学者们才开始了定量方面的研究。随着个人住房抵押贷款市场的发展，我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的风险日益扩大，因此，借鉴国外在这一研究领域的先进经验，深化对我国个人住房抵押贷款违约风险管理的研究意义重大。□
（作者单位：广州城建职业学院）
参考文献：
[1]李馨苹.住宅抵押贷款违约风险之实证分析[M].国立台湾工业技术学院博士学位论文，1997.
[2]王重润.住房抵押贷款的违约风险分析[J].生产力研究，2002，（5）：27-28
[3]王福林，邵海华，阙伟亚.我国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理[J].中国房地产金融，2003，（12）：33-37
[4]汪莉娜.从制度建设入手完善住房公积金的管理[J].中国房地信息，2005（12），P49.
关键词 商业银行 住房抵押贷款 违约风险管理
中图分类号：F832.4 文献标识码：A
一、个人住房抵押贷款违约风险管理的理论研究
（一） 国外相关的理论研究。
国外在个人住房抵押贷款违约风险的理论研究方面具有代表性的是期权理论、风险管理再协商理论、消费者最优化选择理论、个人住房抵押贷款状态跃迁理论等。下面着重介绍期权理论和风险管理再协商理论。
期权理论认为贷款者在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大经济利益。因此，对于申请个人住房抵押贷款的贷款者来说，在经济条件一定的前提下，是否选择违约取决于经济利益上是否能给他带来最大的效用。根据决定因素的不同，在对期权理论的研究中分化为两种理论方向：权益假说和还款能力假说。
权益假说认为决定何时违约的变量是权益贷款比。Foster、Order在研究中得出权益贷款比过高是影响违约风险产生的重要原因。Waller在比较分析自行出售房屋偿还贷款的贷款者与取消抵押品赎回权的贷款者差异性时得出决定违约与否的主要因素是住宅权益。Spring在研究中也进一步证明权益贷款比是影响违约的重要因素。Deng在对1976年-1983年联邦住宅抵押贷款公司的资料进行分析研究时认为，住宅权益、初始贷款价值比虽然是影响违约的重要因素，但其它诸如离婚率、失业率同样对贷款者的违约决策造成影响；还款能力假说的主要观点是，贷款者选择违约的前提是贷款者的收入不足以偿还抵押贷款所要求的还款金额。
个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他们认为还款人违约后，不论是站在银行的角度还是贷款者个人的角度，取消抵押物赎回权过程需要花费大笔的费用，因此双方都希望可以通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系。以期通过个人住房抵押贷款的在协商使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。
（二）国内相关的理论研究。
具有代表性的有，刘萍在研究中将银行面临的风险分为购买力风险、信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险和房地产市场风险六类。他在研究中认为导致个人住房抵押贷款违约风险的主要原因是我国财政担保没有分担商业银行的贷款风险；住房福利政策尚不完善等，并对如何规避这些风险进行了对策分析。刘洪涛将风险类别分为六类，分别是利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险、违约风险及外在风险。赵凯、牛刚认为银行的个人住房抵押贷款违约风险除了受外部环境的影响，其自身由于各种不规范行为也会造成违约风险的发生，如：信贷人员对个人住房抵押贷款违约风险不重视；银行管理人员或基层信贷工作人员在审核贷款者信息时对信息掌握不全面，造成贷款审批失误导致的风险等。陈则明、吴光伟认为导致个人住房抵押贷款违约风险发生的原因还在于贷款者因住房质量、与房地产开发商之间的矛盾导致的主动违约。同时我国的个人信用体系不健全，相关的法律体系也不规范，贷款者的恶意借款行为也是导致违约发生的因素之一。
在对个人住房抵押贷款违约风险形成动机的研究上，国内学者一般将违约行为的发生可分为两种情况，即理性违约和被迫违约。理性违约又称作主动违约，刘水林、吴双全认为理性违约行为的发生是贷款者在有能力履约的情况下，为了进行更有利的投资，在权衡了成本和收益后做出的违约行为。赵新华在研究中认为理性违约行为与贷款者的实际支付能力无关，而是贷款人出于个人收益最大化考虑的一种主动选择；被迫违约又称作被动违约，该种违约情况的发生主要是由于贷款者在还款过程中发生了意想不到的变化，如收入水平突然恶化、家庭遭受重大变故等，导致贷款者失去了偿还贷款的能力。
吴晨等学者利用博弈论的基本理论针对信息不对称问题和逆向选择问题来分析个人住房抵押贷款违约风险产生的原因。
国内许多学者认为发展与个人住房抵押贷款相关的保险制度可以有效降低我国该种贷款的违约风险。其中具有代表性的是于长秋研究了如何利用保险制度分散和转移商业银行个人住房抵押贷款违约风险，在他的研究中表明，我国商业银行之所以在控制个人住房抵押贷款违约风险时承担了较大的压力，原因在于政府在分担违约风险方面没有起到应有的作用，应该借鉴国外先进经验，应该建立以政府为主体的个人住房抵押贷款担保体系，为中低收入者的贷款提供担保，从而适当分散我国商业银行在这方面承担的风险。
二、个人住房抵押贷款违约风险管理的实证研究
（一）国外方面的实证研究。
Lawrence et al.利用1998年美国国家财务公司（National Financial Company）的资料，对贷款者个人特征、贷款特征、经济因素等进行了研究分析，结果显示贷款者的个人特征，如贷款者年龄、每月偿还金额占家庭月收入比、信用状况等是影响违约的重要因素。Burrows将影响个人住房抵押贷款违约的因素分为三类，分别是个人因素（个人理财能力、家庭关系、个人的主观意识等）、家庭收入和支出因素（失业、工时、身体状况、其它家庭支出等）、结构性因素（LTV、收入贷款比、利率水平等）。Burrows在研究中认为最容易违约的样本具有的特征是贷款者年龄在18-24岁之间、离异、单身、学历较低、LTV较高等。澳大利亚学者Mike Berry和Tony Daliton等人，从国内一家大型贷款机构收集到大量贷款资料，并对其进行实证分析，研究得出家庭因素（如家庭中某个成员破产、一个或多个成员长期失业等）是造成贷款者违约的主要原因。英国学者Ford和Wilcox对国内相关个人住房抵押贷款资料进行分析研究后，认为收入的下降、小生意的失败、个人人际关系的破裂以及为了生育孩子而放弃工作等是造成违约的主要因素。Calmer et al.研究发现贷款者年龄越大、家庭流动资产越多、需要抚养的亲属越少，发生个人住房抵押贷款违约的可能性就越小。 在贷款特征与违约风险的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，贷款价值比）而非个人的特征如贷款者的流动性资金在显著影响着违约行为的发生。Quercia和Stegman在总结归纳了之前30年间的29个相关领域的实证研究结果发现，贷款与住宅价值比率显著影响着贷款者的违约决策。英国学者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年间国内个人住房抵押贷款违约情况，他们将贷款者月工资、婚姻状况、LTV和利率等作为研究的主要变量，研究发现，贷款价值比在影响违约风险时起了较大的作用。Clauretie对收集到的个人住房抵押贷款数据进行分析时发现，贷款价值比与贷款违约率之间有明显的正向关系，当贷款价值比在80%以上时，损失率为13%，当贷款价值比在89%以上时，损失率会上升至20%。同时，研究人员对已还款期限这一因素也做了统计分析，Moody公司收集了1970-1988年美国加州的全部金融机构近700多万笔个人住房抵押贷款的资料，经过统计研究发现，已还款期限在3.5-6年间的贷款违约率较高，其中在第四年达到最高。
在对住房特征与违约风险进行研究时，Von Furstenberg 对1957年到1965年美国联邦住宅委员会的贷款资料进行分析研究发现贷款期限同样为30年的新房抵押贷款和二手房抵押贷款，新房贷款的违约风险要大于二手房贷款的违约风险。他认为这种现象的出现主要是因为贷款者在购买新房时，新房的建筑质量不易测定，其周边的配套设施尚未完工，购房者很难通过自身的经验了解到新房的真实价值，因此，购房后可能出现房屋达不到购房时预期的情况，加上新房的房价相对较高，对贷款购房者造成了较大的经济压力。相反，购买二手房时，购房者可以清楚地了解房屋的结构、居住环境的情况，同时房价相对较低，所以发生违约的可能性较小。
在对区域经济环境与违约风险的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在对个人住房抵押贷款违约风险进行研究时选择了当地经济特征来进行违约风险的测算。Follian、Huang和Ondrich在研究中还加入了区域、人口和宏观经济变量。在他们的研究中发现，导致违约的主要因素是房价的变化，其次才是贷款者特征等微观因素。
（二）国内方面的实证研究。
刘春红的研究结果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月还款额占家庭月收入比等对个人住房抵押贷款违约风险的影响较为明显，而贷款者年龄、家庭人口、房价、住房面积对贷款违约风险无明显影响。王福林利用因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行了分析。从贷款者特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个方面进行变量选择，得出房产特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响程度最大。
从以上的分析总结可以看出，由于国外的个人住房抵押贷款业务发展时间较长，对违约风险的管理方法进行了比较深入的研究，研究的主要理论依据有期权理论、个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论，其中期权理论可以分为权益假说和还款能力假说。研究中使用的主要方法有多元线性回归、逐步判别函数、因子分析、Logistic 回归等，在研究中，个人住房抵押贷款违约的影响因素被分为四个类别，分别是贷款人特征（性别，年龄，学历，月收入、贷款者信用水平等）、贷款特征（贷款金额，贷款价值比，贷款期限等）、房产特征（住房面积，房屋结构，房屋单价）、区域特征（房价指数）。研究的结论普遍认为贷款者月收入、贷款价值比、贷款者信用水平等是影响贷款者违约的重要因素，同时，贷款人月收入、信用水平、学历等因素与个人住房抵押贷款违约风险成反比，贷款金额、贷款价值比、贷款期限等因素与个人住房抵押贷款违约风险成正比。
相对国外的研究成果，我国在这一领域的研究大多集中在定性方面，近几年，国内学者们才开始了定量方面的研究。随着个人住房抵押贷款市场的发展，我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的风险日益扩大，因此，借鉴国外在这一研究领域的先进经验，深化对我国个人住房抵押贷款违约风险管理的研究意义重大。□
（作者单位：广州城建职业学院）
参考文献：
[1]李馨苹.住宅抵押贷款违约风险之实证分析[M].国立台湾工业技术学院博士学位论文，1997.
[2]王重润.住房抵押贷款的违约风险分析[J].生产力研究，2002，（5）：27-28
[3]王福林，邵海华，阙伟亚.我国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理[J].中国房地产金融，2003，（12）：33-37
[4]汪莉娜.从制度建设入手完善住房公积金的管理[J].中国房地信息，2005（12），P49.