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【摘 要】通过项目选址、精心组织规划设计、选择有实力和高素质的施工单位、建立健全工程监理和加强质量监督制度、提高环境质量，控制污染、等措施提高房地产开发项目质量。
【关键词】房地产 开发项目；质量管理；措施
随着房地产市场竞争越来越激烈，国家宏观政策对房地产市场不断调控，用户的购房越来越关心质量，为提高市场竞争力，更好地保持房地产发展的可持续性，降低消费投诉，房地产开发项目质量管理越来越受到企业的关注。百年大计，质量第一，项目质量的解决尤为关键和紧迫。根据房地产业发展现状与存在质量问题的分析，以及多个项目开发的成功经验，加强房地产开发项目质量管理，提高项目质量水平应做好以下几点：
1. 项目选址是关键的一步
选择开发项目时，首先要考虑项目所处的地域环境，即该项目所在的地理位置，周边环境及其相关人口人文环境、城市总体规划、交通部署、社会配套设施等。地理位置因素要在项目前期可行性研究中要特别论证，包括对其周围市场调查。因为位置具有唯一性，不可复制，很大程度上决定了购买者的心理接受程度。充分利用好项目地域资源开发出品质高的房屋，可以成功吸收相适应的销售对象群体，所以项目选址是首当其冲需要考虑的问题，也是项目实现盈利首先需要解决的问题。
2. 精心组织规划设计
规划设计是项目建设的龙头，是提高房地产开发项目质量的首要保证。规划设计质量是决定开发项目成败的关键环节，必须反复论证、科学决策、严格把关和力戒失误。房地产产品与其他产品不同，具有投资大、建设程序多、周期长的特征，前期规划质量将直接决定建成后的项目质量。项目规划时，不要出面强调开发建设的高容积率、高回报率，而应遵循规划设计的科学规律，严格执行各种规范标准，充分挖掘每平方米地上地下的潜力，让用户享受到合理、经济、舒适、方便的结构户型使用环境。这就要求项目开发单位，严格选择和要求规划设计单位，为提高项目质量提供技术保障。
3. 选择有实力和高素质的施工单位
施工单位是把开发建设单位前期规划设计成果付诸实施的主体，是实现质量第一，完善配套的主体。所以在确定施工单位时，要了解施工单位业绩，通过招投标，筛选达到精选，最终确定责任心强、工程管理人员技术硬，实力雄厚，素质高的施工单位。要有机械化程度高和严密的施工管理制度与程序。针对市场销售对期房不看好的，在房屋建成前需要更多投入资金，势必影响工程款支付，这就要求施工单位有足够的实力来完成项目建设。
4. 建立健全工程监理和加强质量监督制度
工程监理是对工程建设过程中的技术活动进行监督和管理，使其符合有关的法规政策、技术标准，行业规范及合同规定，以保证工程的质量与进度。
（1）严格规范操作程序。要严格执行建设工程施工许可证制度，把握开工报告及竣工验收各个环节，确保使用功能。严格控制材料质量，特殊建材还必须提供职能部门批准生产，性能测试的专项报告。
（2）要切实加强政府对工程质量的监督，树立质量监督的法律权威，严格执行各项强制性技术规范标准。监督施工单位建立质量保证体系，对工程所用材料、设备实施监控，严格监控施工全过程。
5. 提高环境质量，控制污染
（1）虽然住宅小区的环境质量达不到回归自然的梦想，但至少可以体验到大自然的气息。户外绿地和广场适当分开，留有足够的休闲活动和健身空间，并设置老年人和残疾人使用的无障碍通道。居住区道路严禁汽车与行人交叉，汽车应尽量放置地下或专用停车场，社区应有完善的安全保障系统和求援设施等等。这样可以改善居民身心健康，提高项目整体质量和环境质量，促进房地产开发项目良性运行。
（2）项目在建设过程中，必须严格按照国家有关建设项目环保管理规定，执行建设配套的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时推广使用的“三同时”制度，各类污染物的排放应执行环境评价有关规定的标准。加强物业管理，提高服务水平。
物业管理工作为房地产开发项目后期服务产品的一种管理方式，对提高项目使用及保质增质起着至关重要的作用。必须大力加强行业管理，规范物业管理服务行为。全面提高物业管理人员的素质，建设一支高水平的服务队伍，通过对职工的专业培训，提高劳动效率和掌握先进水平技术。认真解决管理中的各种问题，为物业管理创造良好的环境和条件。要培育物业管理市场，引进竞争机制，激励企业提高管理水平，并通过优胜劣汰达到资源的优化配置；要健全各项管理制度，大力推进立法进程，使物业管理法律化、制度化、规范化，对房地产业的发展和项目质量起到积极有效的推动作用。
[文章编号]1006-7619（2012）10-08-958
【关键词】房地产 开发项目；质量管理；措施
随着房地产市场竞争越来越激烈，国家宏观政策对房地产市场不断调控，用户的购房越来越关心质量，为提高市场竞争力，更好地保持房地产发展的可持续性，降低消费投诉，房地产开发项目质量管理越来越受到企业的关注。百年大计，质量第一，项目质量的解决尤为关键和紧迫。根据房地产业发展现状与存在质量问题的分析，以及多个项目开发的成功经验，加强房地产开发项目质量管理，提高项目质量水平应做好以下几点：
1. 项目选址是关键的一步
选择开发项目时，首先要考虑项目所处的地域环境，即该项目所在的地理位置，周边环境及其相关人口人文环境、城市总体规划、交通部署、社会配套设施等。地理位置因素要在项目前期可行性研究中要特别论证，包括对其周围市场调查。因为位置具有唯一性，不可复制，很大程度上决定了购买者的心理接受程度。充分利用好项目地域资源开发出品质高的房屋，可以成功吸收相适应的销售对象群体，所以项目选址是首当其冲需要考虑的问题，也是项目实现盈利首先需要解决的问题。
2. 精心组织规划设计
规划设计是项目建设的龙头，是提高房地产开发项目质量的首要保证。规划设计质量是决定开发项目成败的关键环节，必须反复论证、科学决策、严格把关和力戒失误。房地产产品与其他产品不同，具有投资大、建设程序多、周期长的特征，前期规划质量将直接决定建成后的项目质量。项目规划时，不要出面强调开发建设的高容积率、高回报率，而应遵循规划设计的科学规律，严格执行各种规范标准，充分挖掘每平方米地上地下的潜力，让用户享受到合理、经济、舒适、方便的结构户型使用环境。这就要求项目开发单位，严格选择和要求规划设计单位，为提高项目质量提供技术保障。
3. 选择有实力和高素质的施工单位
施工单位是把开发建设单位前期规划设计成果付诸实施的主体，是实现质量第一，完善配套的主体。所以在确定施工单位时，要了解施工单位业绩，通过招投标，筛选达到精选，最终确定责任心强、工程管理人员技术硬，实力雄厚，素质高的施工单位。要有机械化程度高和严密的施工管理制度与程序。针对市场销售对期房不看好的，在房屋建成前需要更多投入资金，势必影响工程款支付，这就要求施工单位有足够的实力来完成项目建设。
4. 建立健全工程监理和加强质量监督制度
工程监理是对工程建设过程中的技术活动进行监督和管理，使其符合有关的法规政策、技术标准，行业规范及合同规定，以保证工程的质量与进度。
（1）严格规范操作程序。要严格执行建设工程施工许可证制度，把握开工报告及竣工验收各个环节，确保使用功能。严格控制材料质量，特殊建材还必须提供职能部门批准生产，性能测试的专项报告。
（2）要切实加强政府对工程质量的监督，树立质量监督的法律权威，严格执行各项强制性技术规范标准。监督施工单位建立质量保证体系，对工程所用材料、设备实施监控，严格监控施工全过程。
5. 提高环境质量，控制污染
（1）虽然住宅小区的环境质量达不到回归自然的梦想，但至少可以体验到大自然的气息。户外绿地和广场适当分开，留有足够的休闲活动和健身空间，并设置老年人和残疾人使用的无障碍通道。居住区道路严禁汽车与行人交叉，汽车应尽量放置地下或专用停车场，社区应有完善的安全保障系统和求援设施等等。这样可以改善居民身心健康，提高项目整体质量和环境质量，促进房地产开发项目良性运行。
（2）项目在建设过程中，必须严格按照国家有关建设项目环保管理规定，执行建设配套的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时推广使用的“三同时”制度，各类污染物的排放应执行环境评价有关规定的标准。加强物业管理，提高服务水平。
物业管理工作为房地产开发项目后期服务产品的一种管理方式，对提高项目使用及保质增质起着至关重要的作用。必须大力加强行业管理，规范物业管理服务行为。全面提高物业管理人员的素质，建设一支高水平的服务队伍，通过对职工的专业培训，提高劳动效率和掌握先进水平技术。认真解决管理中的各种问题，为物业管理创造良好的环境和条件。要培育物业管理市场，引进竞争机制，激励企业提高管理水平，并通过优胜劣汰达到资源的优化配置；要健全各项管理制度，大力推进立法进程，使物业管理法律化、制度化、规范化，对房地产业的发展和项目质量起到积极有效的推动作用。
[文章编号]1006-7619（2012）10-08-958