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[摘 要] 商品房价格的高速上涨已经成为最热门的话题。大城市因过高的房价和政府政策的限制，使其房地产业的发展出于瓶颈阶段。中小城市以其自身的条件和政策的扶持，在商品房开发上占有了优势。为了正确把握未来商品房的投资方向，对中小城市商品房开发前景进行分析，不仅提供了投资方向参考，也是促进经济平稳发展和顺应国家政策的要求。本文从中国中小城市房地产结构、开发成本、市场特点、政府政策等角度，与大城市实际情况相对比，运用宏观经济学原理、市场理论等理论知识和政策法规。来探讨中小城市住宅类商品房的投资开发前景。
[关键词] 中小城市 商品房 投资开发
根据国家建设部的定义标准，中小城市是指市区非农业人口50万以下的城市。随着我国城市化进程的推进，这种划分方式已经滞后于时代的需求，如今，世界银行将中国人口数量为100万以下的城市定义为中小城市。我国的中小城市数量众多，国家统计局2009年11月的调查结果显示，我国的城市总数为655，其中中小城市达533多座，居住人口超过2.8亿。根据2010年46.6%的城市化率来计算，中国将近一半的城市人口居住在中小城市。中小城市及其直接影响和辐射的区域，行政区面积达927.0×104km2，占国土面积96.57%。中小城市在國民经济发展中的作用日益突出，在城镇体系和现代化建设中居于重要的战略地位，是我国城市体系中的重要组成部分。
重视对中小城市房地产投资前景分析，不仅是顺从中国未来的发展的需求，也是应对大城市房地产业处于发展瓶颈的重要途径，同时为中国的房地产企业的投资提供了一定的参考。国内对于中小城市商品房的投资开发方面的研究，普遍以重视宏观政策和形式的定性分析及探究为主，而缺乏从成本、供求及政策等的角度和理论所进行的市场分析。
一、中小城市住宅类商品房现状
中小城市将成为城市化建设的重要战场。2000年—2010年，我国城镇化率由36.4%提高至46.6%。但是，中小城市及其直接影响和辐射的区域的城市化率远低于全国平均水平，仅为30.1%。2010年中央一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出，“积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。”中央经济工作会议和政府工作报告也指出，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，壮大县域经济，大力加强县城和中心镇基础设施和环境建设，全方位提高城镇化发展水平。
二、中小城市房地产开发成本
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让、开发产品而发生的销售费用。开发成本的多少是房地产开发商最先要考虑的的因素，成本的大小影响着商品房的最终价格及利润空间的大小。较低的成本对于开发企业来说将带来巨大的竞争优势，同时为购买者带来相对低廉的价格，减轻了负担，降低了风险。
下面以土地费用、环境及设施成本、劳动力成本三个方面，来分析说明中小城市在房地产开发成本上所具有的特点。
（一）土地费用
土地费用是房地产开发前期成本的重要组成部分。国家统计局2010年的统计数据显示，土地费用占平均总开发费用约25%。在我国，大城市的由高速的经济发展建设需求，对建设用地需求量猛增，造成城市土地资源严重匮乏。随着大城市房地产业的发展，土地存量和旧城改造中释放出的城市土地将越来越少。为了提高土地的使用效率、充分发挥市场配置的作用，国土资源部于2002年出台了《招标、挂牌、出让国有土地使用权规定》，房地产企业获得土地必须通过公开招标、挂牌、出让的方式获得。这意味着，与企业以往通过协议、转让的方式获得土地相比成本更高。同时，由于大城市近几年商品房价格的增长速度较快，土地交易价格，即土地成本被同步提升。在这个双重作用下，土地的价格上升的速度惊人。
（二）环境及设施成本
随着收入水平的提高,大都市居民进入注重生活环境、追求生活质量的阶段，在选购住房时所考虑的因素不仅局限于房屋的大小和位置。交通区位、物业、生态环境、房屋质量、公共服务设施配套和基础设施等成为了大城市居民选择商品房的重要因素。
虽然大城市和中小城市的房地产业具一定的相似性。但二者的依然存在显著的差别：北京市的所有因素都高于瓦房店市3%~9%,说明大都市居民在居住品味、质量、舒适度方面都比中小城市居民有较高的追求。房地产开发企业为了在大城市的竞争中获胜，就必须花费大量财力在这些因素的改进上，而这无疑在很大程度上增加了开发过程中的成本。
（三）劳动力成本
近年来大城市里出现的“民工荒”现象表明，劳动力的供给出现了严重的短缺。其原因可以主要有两个：首先是农民工在大城市的工资水平过低，但住房及基本生活的消费水平高，使得实际收入一直位于低水平；第二是对于农民工的歧视，缺乏社会保障体系，工资拖欠，子女无法接受正规的公共教育等现象已经成为了严重的社会问题。这些因素降低了农民工对大城市工作的偏好。解决劳动力供给不足的最有效方法就是增加工资待遇，提高工人福利。但由此产生结果必然是成本的上升，利润空间的减少。
三、中小城市居住类商品房市场
本文将房地产市场定义为从事商品房买卖交易的广义市场。市场的好坏直接影响开发商的投资行为，以下从市场的需求和供给两方面对中小城市的房地产情况加以分析。
（一）市场需求分析：
市场需求决定了投资的重心，本文以居住和投资两个为目的的方向（简称居住需求和投资需求），分别来说明中小城市居住类商品房市场的需求所具有的特点。
1、居住需求
（1）产业转移带动的居住需求：随着我国大城市劳动力、土地、厂房等生产要素价格的提高，资源、能源短缺问题的加剧以及环境的恶化，越来越不适宜继续发展劳动密集型产业。
（2）农村劳动力解放带来的居住需求：近几年来，我国的农业机械化水平日益深化，耕种技术不断发展，土地流转制度的完善使得农村的剩余劳动力的基数较大。
（3）卫星城市发展带来的居住需求：卫星城虽然不是具有独立性质的中小城市，但是却与中小城市十分相似，为分散中心城市的人口与工业压力起到了重要作用。
2、投资的需求
（1）国内的投资需求：中国楼市在经历了2008年金融危机的低迷后于2009年呈现回暖迹象，并且在2010年房价继续保持了上涨的趋势，2010年12月中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》显示，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。绝大多数城市住房支付能力下降；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高。泡沫产生的原因的背后不仅是宽松的信贷政策，也是因为目前我国居民缺少投机理财知识，在通货膨胀压力加剧的时候不得不选择楼市作为投资方式。
（2）国际的投资需求：外资进入房地产市场的势头迅猛。2010年上半年，进入我国房地产行业外资金额至少达182亿美元，相当于上半年直接投资净流入额的二分之一。以“热钱”的形式通过各种隐蔽渠道进入房地产市场。同时，随着人民币升值预期的加强，一定会有更多的“热钱”通过参与炒高商品房价格来获取资产升值与套汇的双重收益。
（二）市场供给分析：
1、国家及政府的政策支持
房价高涨的直接原因就是供不应求。为了抑制高房价，中央政府在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是“国八条”，中明确表示各地要加大土地供应。同时，由于地方政府可以通过向开发商收取高额的土地出让金获取财政收入，所以地方政府也愿意加大住房的土地供应，这就使土地供应量得到了一定的保障。
2、有利的市场环境
目前，中小城市的开发企業大多资金不足、生产技术和管理方法相对落后，开发出的产品不能满足人们的要求，造成供不应求的局面，竞争对手的缺失为房地产大鳄的开发重心向其转移奠定了坚实的基础。加之房屋的刚性需求使开发商预期房价会充分的上升空间，那么也一定会增加中小城市的房屋供给。
四、宏观政策及地方政府的影响
2010年1月31日，国务院正式对外公布了《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，即2010年中共中央国务院一号文件。再次明确要以中小城市和小城镇协调发展的方式走中国特色的城镇化道路。文件明确提出当前和今后一个时期的城镇化推进要把握住两个重点：一是我国的城镇化发展将把重心从沿海原先的发达地区的大城市、特大和超大城市转移到中小城市和小城镇；二是除了注意城市规模的扩大和建设的美化外，更关心为农民真正转为市民提供更多的机会，把符合条件的农业人口转变为城市居民的过程作为城镇化的重要任务。
五、结论
（1）中小城市的商品房市场发展相对滞后，但这种滞后性也为其未来的发展带来了广阔的空间。
（2）居住类商品房市场开发成本相对低廉是中小城市商品房投资开发的优势，较低的成本也降低了风险。
（3）市场的供给和需求决定了商品房的开发数量，消费者的大量需求和开发商的积极投资会使中小城市居住类商品房市场不断扩大。
（4）政府的宏观政策方针为中小城市的商品房市场发展提供了良好的环境。
（5）中小城市商品房市场共性与异性并存，其市场的发展潜力亦有不同，市场投资发展要因地制宣。开发前要进行系统的科学分析，这样才能降低风险，提高利润。
参 考 文 献
[1]刘为敏.中小城市房地产调控政策研究[J].中共山西省直机关党校学报,2009(5).
[2]崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究—基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理,2009,(1):57-62.
[3]胡文联,安兴国,陈靠伟.房地产市场健康发展对策研究—我国中小城市为例[J].陕西农业科学,2008,(3):175-180.
[4]吴殿廷,钟景鼐,江周祥,等.大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析—以北京市与瓦房店市为例[J].社会科学辑刊，2007,(2):100-105.
[5]单菁菁.中国城市发展报告[M].北京:中国社会科学院,2007.■
[关键词] 中小城市 商品房 投资开发
根据国家建设部的定义标准，中小城市是指市区非农业人口50万以下的城市。随着我国城市化进程的推进，这种划分方式已经滞后于时代的需求，如今，世界银行将中国人口数量为100万以下的城市定义为中小城市。我国的中小城市数量众多，国家统计局2009年11月的调查结果显示，我国的城市总数为655，其中中小城市达533多座，居住人口超过2.8亿。根据2010年46.6%的城市化率来计算，中国将近一半的城市人口居住在中小城市。中小城市及其直接影响和辐射的区域，行政区面积达927.0×104km2，占国土面积96.57%。中小城市在國民经济发展中的作用日益突出，在城镇体系和现代化建设中居于重要的战略地位，是我国城市体系中的重要组成部分。
重视对中小城市房地产投资前景分析，不仅是顺从中国未来的发展的需求，也是应对大城市房地产业处于发展瓶颈的重要途径，同时为中国的房地产企业的投资提供了一定的参考。国内对于中小城市商品房的投资开发方面的研究，普遍以重视宏观政策和形式的定性分析及探究为主，而缺乏从成本、供求及政策等的角度和理论所进行的市场分析。
一、中小城市住宅类商品房现状
中小城市将成为城市化建设的重要战场。2000年—2010年，我国城镇化率由36.4%提高至46.6%。但是，中小城市及其直接影响和辐射的区域的城市化率远低于全国平均水平，仅为30.1%。2010年中央一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出，“积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。”中央经济工作会议和政府工作报告也指出，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，壮大县域经济，大力加强县城和中心镇基础设施和环境建设，全方位提高城镇化发展水平。
二、中小城市房地产开发成本
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让、开发产品而发生的销售费用。开发成本的多少是房地产开发商最先要考虑的的因素，成本的大小影响着商品房的最终价格及利润空间的大小。较低的成本对于开发企业来说将带来巨大的竞争优势，同时为购买者带来相对低廉的价格，减轻了负担，降低了风险。
下面以土地费用、环境及设施成本、劳动力成本三个方面，来分析说明中小城市在房地产开发成本上所具有的特点。
（一）土地费用
土地费用是房地产开发前期成本的重要组成部分。国家统计局2010年的统计数据显示，土地费用占平均总开发费用约25%。在我国，大城市的由高速的经济发展建设需求，对建设用地需求量猛增，造成城市土地资源严重匮乏。随着大城市房地产业的发展，土地存量和旧城改造中释放出的城市土地将越来越少。为了提高土地的使用效率、充分发挥市场配置的作用，国土资源部于2002年出台了《招标、挂牌、出让国有土地使用权规定》，房地产企业获得土地必须通过公开招标、挂牌、出让的方式获得。这意味着，与企业以往通过协议、转让的方式获得土地相比成本更高。同时，由于大城市近几年商品房价格的增长速度较快，土地交易价格，即土地成本被同步提升。在这个双重作用下，土地的价格上升的速度惊人。
（二）环境及设施成本
随着收入水平的提高,大都市居民进入注重生活环境、追求生活质量的阶段，在选购住房时所考虑的因素不仅局限于房屋的大小和位置。交通区位、物业、生态环境、房屋质量、公共服务设施配套和基础设施等成为了大城市居民选择商品房的重要因素。
虽然大城市和中小城市的房地产业具一定的相似性。但二者的依然存在显著的差别：北京市的所有因素都高于瓦房店市3%~9%,说明大都市居民在居住品味、质量、舒适度方面都比中小城市居民有较高的追求。房地产开发企业为了在大城市的竞争中获胜，就必须花费大量财力在这些因素的改进上，而这无疑在很大程度上增加了开发过程中的成本。
（三）劳动力成本
近年来大城市里出现的“民工荒”现象表明，劳动力的供给出现了严重的短缺。其原因可以主要有两个：首先是农民工在大城市的工资水平过低，但住房及基本生活的消费水平高，使得实际收入一直位于低水平；第二是对于农民工的歧视，缺乏社会保障体系，工资拖欠，子女无法接受正规的公共教育等现象已经成为了严重的社会问题。这些因素降低了农民工对大城市工作的偏好。解决劳动力供给不足的最有效方法就是增加工资待遇，提高工人福利。但由此产生结果必然是成本的上升，利润空间的减少。
三、中小城市居住类商品房市场
本文将房地产市场定义为从事商品房买卖交易的广义市场。市场的好坏直接影响开发商的投资行为，以下从市场的需求和供给两方面对中小城市的房地产情况加以分析。
（一）市场需求分析：
市场需求决定了投资的重心，本文以居住和投资两个为目的的方向（简称居住需求和投资需求），分别来说明中小城市居住类商品房市场的需求所具有的特点。
1、居住需求
（1）产业转移带动的居住需求：随着我国大城市劳动力、土地、厂房等生产要素价格的提高，资源、能源短缺问题的加剧以及环境的恶化，越来越不适宜继续发展劳动密集型产业。
（2）农村劳动力解放带来的居住需求：近几年来，我国的农业机械化水平日益深化，耕种技术不断发展，土地流转制度的完善使得农村的剩余劳动力的基数较大。
（3）卫星城市发展带来的居住需求：卫星城虽然不是具有独立性质的中小城市，但是却与中小城市十分相似，为分散中心城市的人口与工业压力起到了重要作用。
2、投资的需求
（1）国内的投资需求：中国楼市在经历了2008年金融危机的低迷后于2009年呈现回暖迹象，并且在2010年房价继续保持了上涨的趋势，2010年12月中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》显示，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。绝大多数城市住房支付能力下降；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高。泡沫产生的原因的背后不仅是宽松的信贷政策，也是因为目前我国居民缺少投机理财知识，在通货膨胀压力加剧的时候不得不选择楼市作为投资方式。
（2）国际的投资需求：外资进入房地产市场的势头迅猛。2010年上半年，进入我国房地产行业外资金额至少达182亿美元，相当于上半年直接投资净流入额的二分之一。以“热钱”的形式通过各种隐蔽渠道进入房地产市场。同时，随着人民币升值预期的加强，一定会有更多的“热钱”通过参与炒高商品房价格来获取资产升值与套汇的双重收益。
（二）市场供给分析：
1、国家及政府的政策支持
房价高涨的直接原因就是供不应求。为了抑制高房价，中央政府在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是“国八条”，中明确表示各地要加大土地供应。同时，由于地方政府可以通过向开发商收取高额的土地出让金获取财政收入，所以地方政府也愿意加大住房的土地供应，这就使土地供应量得到了一定的保障。
2、有利的市场环境
目前，中小城市的开发企業大多资金不足、生产技术和管理方法相对落后，开发出的产品不能满足人们的要求，造成供不应求的局面，竞争对手的缺失为房地产大鳄的开发重心向其转移奠定了坚实的基础。加之房屋的刚性需求使开发商预期房价会充分的上升空间，那么也一定会增加中小城市的房屋供给。
四、宏观政策及地方政府的影响
2010年1月31日，国务院正式对外公布了《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，即2010年中共中央国务院一号文件。再次明确要以中小城市和小城镇协调发展的方式走中国特色的城镇化道路。文件明确提出当前和今后一个时期的城镇化推进要把握住两个重点：一是我国的城镇化发展将把重心从沿海原先的发达地区的大城市、特大和超大城市转移到中小城市和小城镇；二是除了注意城市规模的扩大和建设的美化外，更关心为农民真正转为市民提供更多的机会，把符合条件的农业人口转变为城市居民的过程作为城镇化的重要任务。
五、结论
（1）中小城市的商品房市场发展相对滞后，但这种滞后性也为其未来的发展带来了广阔的空间。
（2）居住类商品房市场开发成本相对低廉是中小城市商品房投资开发的优势，较低的成本也降低了风险。
（3）市场的供给和需求决定了商品房的开发数量，消费者的大量需求和开发商的积极投资会使中小城市居住类商品房市场不断扩大。
（4）政府的宏观政策方针为中小城市的商品房市场发展提供了良好的环境。
（5）中小城市商品房市场共性与异性并存，其市场的发展潜力亦有不同，市场投资发展要因地制宣。开发前要进行系统的科学分析，这样才能降低风险，提高利润。
参 考 文 献
[1]刘为敏.中小城市房地产调控政策研究[J].中共山西省直机关党校学报,2009(5).
[2]崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究—基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理,2009,(1):57-62.
[3]胡文联,安兴国,陈靠伟.房地产市场健康发展对策研究—我国中小城市为例[J].陕西农业科学,2008,(3):175-180.
[4]吴殿廷,钟景鼐,江周祥,等.大都市与中小城市居民家庭购房影响因素对比分析—以北京市与瓦房店市为例[J].社会科学辑刊，2007,(2):100-105.
[5]单菁菁.中国城市发展报告[M].北京:中国社会科学院,2007.■