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摘要：进入新世纪以来，随着我国市场经济的不断发展，各行各业的竞争也日益加剧，而作为国民经济中重要组成部分的房地产行业，除受到市场调控的影响外，更越来越受到市场的残酷竞争。因此，加强对成本的控制是企业生存与发展的关键工作。
关键词：房地产开发企业成本问题探讨
中图分类号：F235.91文献标识码： A
进入新世纪以来，随着我国市场经济的不断发展，各行各业的竞争也日益加剧，而作为国民经济中重要组成部分的房地产行业，除受到市场调控的影响外，更越来越受到市场的残酷竞争。因此，房地产开发企业若要在激烈的市场竞争之中屹立不倒，加强对成本的控制是企业生存与发展的关键性工作。
本文以下将对房地产建设项目从决策、设计、实施和竣工验收这几个阶段的有关成本问题进行分析。如确保各项支出均在预算之内，采取切实有效的措施对成本进行全过程的掌控，将企业的效益最大化是本文所探讨的重点。
一、房地产开发企业成本管理存在的问题
（一）投资决策阶段
投资决策阶段就是房地产企业根据自身条件和国家经济发展规划要求，进行投资机会研究、投资估算和决定投资的过程。该环节在现阶段我国的房地产行业中的薄弱主要表现在：
项目可行性研究报告不够审慎、科学和完整；开发项目的成本估算不够精确。
（二）设计阶段
设计阶段是建设项目由计划变为现实的具有决定意义的工作阶段。设计文件是建筑安装施工的依据。拟建工程在建设过程中能否保证进度、质量和节约投资，在很大程度上取决于设计质量的优劣。目前我国设计阶段存在的主要问题有：
1、片面追求小区的规模与档次，造成投资的重复与浪费。
2、住宅建筑平面布置不合理，异形建筑或者外墙线条等复杂设计增多，给施工带来难度也无疑大幅增加了成本。
（三）项目施工和竣工阶段
1、项目施工阶段就是根据设计图纸建设房屋的过程。施工阶段过程复杂、周期较长、不可预见因素较多、風险较大。施工阶段存在的问题有：经常出现设计变更、现场签证等问题，加大了项目成本控制的难度；房地产企业没有设立科学、动态、透明的成本台账，对项目的签证管理流于形式，未进行实质性的审核管理。
2、当前我国房地产开发项目在竣工阶段的成本控制存在以下问题：施工单位运用各种手段虚报工程量；没有完善的竣工图，项目竣工结算材料不齐全；有些项目甚至出现未竣工即使用而出现责任不明。
（四）其它问题
1、招投标：最低价中标，施工单位串标、围标等，给房地产企业工程实施带来成本增加、工期延长和合同履行难度的加大等；
2、合同约定不明、责任分界不清，也给成本的管控带来困难。
3、项目参与者的责任心较弱，成本意识相对薄弱。
4、成本管理制度未落实：在项目进行阶段没有及时的掌控，也没有对出现超预算的情况进行及时纠正，在工程结束之后才进行成本的核算工作。
5、技术装备相对落后：大部分房地产开发企业对工程项目动态数据的信息化管理系统及专业的人才储备相对落后。
房地产企业加强成本控制的相应措施
（一）投资决策阶段
据有关资料统计，在项目建设的各阶段中，投资决策阶段影响项目投资的程度最高，达80%以上。投资决策是一个由浅入深、不断深化的过程，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，应根据不同的阶段严格加强审查和审计力度，为最终决策提供依据。
(二)强化设计阶段对于成本的掌控
设计费虽然只占到工程全寿命费用的1.5%左右，但在决策正确的情况下，它对工程成本的影响程度达70%以上。因此，加强对设计阶段的成本控制对于工程成本的控制尤为重要。应提高设计人员对工程成本控制的认识，采取设计方案招标的方式选择最优的设计方案。要求设计单位按标准化设计或者限额设计，以达到从设计阶段就开始对整个工程实体的成本控制。
（三）招标阶段的成本的掌控
招投标的方式选择施工单位或材料供应商能够有效的控制成本。在招标过程中，要做到公平、公正、公开，杜绝徇私舞弊及暗箱操作。对工程成本控制的众多影响因素进行详尽的分析，编制合理的招标文件和准确的招标控制价，根据技术标和商务标综合评定选取最优化的施工方案和最优价的单位作为中标单位，不可单考虑商务标，以免竞标中出现因成本过低的而造成恶性竞争。
（四）加强合同的编制能力
设立专门的合同组织机构，聘请懂得建筑知识又懂法律知识的专业合同管理人员，对利用工程量清单进行报价的方式加以分析，掌握预计发生的工程量，对工程施工重点及施工次序做到详细的掌握，对于施工阶段的工程变更做到严格审核，尤其要注意成本增加的变更项目，防止投资失控的情况发生。合同的签署方需严格按照合同的标准行使职责，在合同要求的期限内保证工程竣工，做到有据可依，有理可循，提升对成本的管控能力。
（五）施工阶段造价的控制
在施工阶段，将设计方案作为施工的基础，要求施工单位按图施工，减少施工中的设计变更和现场签证单，避免因工程变更、签证的增加而产生不必要的工期和费用索赔，导致工程成本的增加。要求施工单位在主要施工方案做好论证的情况下采用新材料、新工艺及新方法等，在技术实施和方案上加强对项目投资的控制。在建筑材料的管理上，加强对甲指乙购材料的单价审核，尽量采用甲供料。合理安排材料的进场时间和堆放位置，减少二次搬运等额外的工程成本支出。企业派驻现场的工程师要加强对施工单位的管理，及时对完成的施工项目进行验收，也有利于项目竣工后的核算工作。
（六）在工程竣工核算时对工程造价的掌控
工程竣工核算阶段对于工程成本的控制至关重要，此阶段也为工程项目的最后一步。在核算时，审核人员应将合同作为基础，对结算单、工程变更单、签证单及竣工图纸等工程资料等进行严格的审核，加强对甲指乙购材料、甲供料的核算。审核过程之中要注意隐蔽工程的签证，因隐蔽施工有很大的人为性，必须做到查无遗漏。有关数据显示施工单位呈报的工程结算，基本核减范围能够在15%上下，甚至更多。因此，对竣工决算实行严格的审核是非常必要的。
（七）健全相关法律法规
随着房地产行业的不断发展，国家近几年也出台了一些法律法规，对加强建筑行业的管理提供了法律支持。但在工程造价的管理和控制方面的相应措施还不健全，导致企业管理特别是成本的管理比较被动。因此，国家需要从立法层面加以约束，促进房地产行业的健康、快速发展。
随着房地产行业的发展，像绿地、万科等这些大的房地产企业都通过编制目标成本，对整个项目的决策、设计、招投标、施工、竣工决算阶段进行控制，运用云技术等各种软件把以上各阶段发生的成本体现在动态成本中，随时观察各个阶段是否有突破目标成本并及时采取相应措施改正。项目建成后编制后成本书，分析检验目标成本中的工程成本编制的是否正确合理，为后续工程提供经验资料，以达到控制工程成本的目的。
总而言之，房地产开发企业的成本控制是项复杂的动态过程。各个环节的控制也不尽相同，这就要求房地产开发企业需加强对各环节的成本控制，进行综合化管理，将信息化的手段运用到成本的管控之中。只有从思想上提高成本控制的意识，才能保证成本控制的落实。
参考文献：
[1]孟德新.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策民营科技[J].2011(08).
[2]黄红琴.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策[J].中华民居(下旬刊),2013(07).
[3]刘春杰.试析建设单位工程成本控制中的常见误区及其控制[J].中国外资,2012(03).
[4]景晓燕.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策[J].价值工程,2011(03).
[5]田淑艳.建设单位工程成本控制中存在的问题分析[J].科技传播,2012(04）. [6]徐蓉、王旭峰等.工程造价管理.同济大学出版社,2005.
关键词：房地产开发企业成本问题探讨
中图分类号：F235.91文献标识码： A
进入新世纪以来，随着我国市场经济的不断发展，各行各业的竞争也日益加剧，而作为国民经济中重要组成部分的房地产行业，除受到市场调控的影响外，更越来越受到市场的残酷竞争。因此，房地产开发企业若要在激烈的市场竞争之中屹立不倒，加强对成本的控制是企业生存与发展的关键性工作。
本文以下将对房地产建设项目从决策、设计、实施和竣工验收这几个阶段的有关成本问题进行分析。如确保各项支出均在预算之内，采取切实有效的措施对成本进行全过程的掌控，将企业的效益最大化是本文所探讨的重点。
一、房地产开发企业成本管理存在的问题
（一）投资决策阶段
投资决策阶段就是房地产企业根据自身条件和国家经济发展规划要求，进行投资机会研究、投资估算和决定投资的过程。该环节在现阶段我国的房地产行业中的薄弱主要表现在：
项目可行性研究报告不够审慎、科学和完整；开发项目的成本估算不够精确。
（二）设计阶段
设计阶段是建设项目由计划变为现实的具有决定意义的工作阶段。设计文件是建筑安装施工的依据。拟建工程在建设过程中能否保证进度、质量和节约投资，在很大程度上取决于设计质量的优劣。目前我国设计阶段存在的主要问题有：
1、片面追求小区的规模与档次，造成投资的重复与浪费。
2、住宅建筑平面布置不合理，异形建筑或者外墙线条等复杂设计增多，给施工带来难度也无疑大幅增加了成本。
（三）项目施工和竣工阶段
1、项目施工阶段就是根据设计图纸建设房屋的过程。施工阶段过程复杂、周期较长、不可预见因素较多、風险较大。施工阶段存在的问题有：经常出现设计变更、现场签证等问题，加大了项目成本控制的难度；房地产企业没有设立科学、动态、透明的成本台账，对项目的签证管理流于形式，未进行实质性的审核管理。
2、当前我国房地产开发项目在竣工阶段的成本控制存在以下问题：施工单位运用各种手段虚报工程量；没有完善的竣工图，项目竣工结算材料不齐全；有些项目甚至出现未竣工即使用而出现责任不明。
（四）其它问题
1、招投标：最低价中标，施工单位串标、围标等，给房地产企业工程实施带来成本增加、工期延长和合同履行难度的加大等；
2、合同约定不明、责任分界不清，也给成本的管控带来困难。
3、项目参与者的责任心较弱，成本意识相对薄弱。
4、成本管理制度未落实：在项目进行阶段没有及时的掌控，也没有对出现超预算的情况进行及时纠正，在工程结束之后才进行成本的核算工作。
5、技术装备相对落后：大部分房地产开发企业对工程项目动态数据的信息化管理系统及专业的人才储备相对落后。
房地产企业加强成本控制的相应措施
（一）投资决策阶段
据有关资料统计，在项目建设的各阶段中，投资决策阶段影响项目投资的程度最高，达80%以上。投资决策是一个由浅入深、不断深化的过程，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，应根据不同的阶段严格加强审查和审计力度，为最终决策提供依据。
(二)强化设计阶段对于成本的掌控
设计费虽然只占到工程全寿命费用的1.5%左右，但在决策正确的情况下，它对工程成本的影响程度达70%以上。因此，加强对设计阶段的成本控制对于工程成本的控制尤为重要。应提高设计人员对工程成本控制的认识，采取设计方案招标的方式选择最优的设计方案。要求设计单位按标准化设计或者限额设计，以达到从设计阶段就开始对整个工程实体的成本控制。
（三）招标阶段的成本的掌控
招投标的方式选择施工单位或材料供应商能够有效的控制成本。在招标过程中，要做到公平、公正、公开，杜绝徇私舞弊及暗箱操作。对工程成本控制的众多影响因素进行详尽的分析，编制合理的招标文件和准确的招标控制价，根据技术标和商务标综合评定选取最优化的施工方案和最优价的单位作为中标单位，不可单考虑商务标，以免竞标中出现因成本过低的而造成恶性竞争。
（四）加强合同的编制能力
设立专门的合同组织机构，聘请懂得建筑知识又懂法律知识的专业合同管理人员，对利用工程量清单进行报价的方式加以分析，掌握预计发生的工程量，对工程施工重点及施工次序做到详细的掌握，对于施工阶段的工程变更做到严格审核，尤其要注意成本增加的变更项目，防止投资失控的情况发生。合同的签署方需严格按照合同的标准行使职责，在合同要求的期限内保证工程竣工，做到有据可依，有理可循，提升对成本的管控能力。
（五）施工阶段造价的控制
在施工阶段，将设计方案作为施工的基础，要求施工单位按图施工，减少施工中的设计变更和现场签证单，避免因工程变更、签证的增加而产生不必要的工期和费用索赔，导致工程成本的增加。要求施工单位在主要施工方案做好论证的情况下采用新材料、新工艺及新方法等，在技术实施和方案上加强对项目投资的控制。在建筑材料的管理上，加强对甲指乙购材料的单价审核，尽量采用甲供料。合理安排材料的进场时间和堆放位置，减少二次搬运等额外的工程成本支出。企业派驻现场的工程师要加强对施工单位的管理，及时对完成的施工项目进行验收，也有利于项目竣工后的核算工作。
（六）在工程竣工核算时对工程造价的掌控
工程竣工核算阶段对于工程成本的控制至关重要，此阶段也为工程项目的最后一步。在核算时，审核人员应将合同作为基础，对结算单、工程变更单、签证单及竣工图纸等工程资料等进行严格的审核，加强对甲指乙购材料、甲供料的核算。审核过程之中要注意隐蔽工程的签证，因隐蔽施工有很大的人为性，必须做到查无遗漏。有关数据显示施工单位呈报的工程结算，基本核减范围能够在15%上下，甚至更多。因此，对竣工决算实行严格的审核是非常必要的。
（七）健全相关法律法规
随着房地产行业的不断发展，国家近几年也出台了一些法律法规，对加强建筑行业的管理提供了法律支持。但在工程造价的管理和控制方面的相应措施还不健全，导致企业管理特别是成本的管理比较被动。因此，国家需要从立法层面加以约束，促进房地产行业的健康、快速发展。
随着房地产行业的发展，像绿地、万科等这些大的房地产企业都通过编制目标成本，对整个项目的决策、设计、招投标、施工、竣工决算阶段进行控制，运用云技术等各种软件把以上各阶段发生的成本体现在动态成本中，随时观察各个阶段是否有突破目标成本并及时采取相应措施改正。项目建成后编制后成本书，分析检验目标成本中的工程成本编制的是否正确合理，为后续工程提供经验资料，以达到控制工程成本的目的。
总而言之，房地产开发企业的成本控制是项复杂的动态过程。各个环节的控制也不尽相同，这就要求房地产开发企业需加强对各环节的成本控制，进行综合化管理，将信息化的手段运用到成本的管控之中。只有从思想上提高成本控制的意识，才能保证成本控制的落实。
参考文献：
[1]孟德新.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策民营科技[J].2011(08).
[2]黄红琴.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策[J].中华民居(下旬刊),2013(07).
[3]刘春杰.试析建设单位工程成本控制中的常见误区及其控制[J].中国外资,2012(03).
[4]景晓燕.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策[J].价值工程,2011(03).
[5]田淑艳.建设单位工程成本控制中存在的问题分析[J].科技传播,2012(04）. [6]徐蓉、王旭峰等.工程造价管理.同济大学出版社,2005.