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【摘要】近年来，中国的城市发生了日新月异的变化。城市化进程高度推进的同时人口密度急剧增加也给城市带来了很多问题。其中最为突出的矛盾是城市居住条件的限制。大量新建小区居住舒适、环境优美、配套齐全，但是还有大量的建于上世纪八、九十年代的所谓老公房。这些老公房地理位置优越、出行方便但是由于建造年代久远，居住功能、环境存在着严重老化问题，与现代的生活需求已有很大差距。对这些远未达到拆迁标准的旧小区进行改造能显著改善人们的居住环境，提升城市品质。工程造价作为旧改小区项目涉及的主要内容之一，需要我们分析工程造价出现偏差的主要原因并做好控制措施，提升旧改项目综合效益。
【关键词】旧改小区;造价控制;控制方法
随着城市人口规模不断增长，城市建成区的更新改造就成为不可避免的趋势。在政府大力推广及居民热烈响应下，旧改项目逐渐开展。如何合理有效的控制工程造价是值得研究的一个问题。
1、旧改小区项目造价偏差的原因分析
1.1项目资料不完整甚至缺失
由于旧改小区项目大都建于上世纪八、九十年代，当时设计制图室设计人员
趴图板绘制，图纸清晰度相对弱于现在的CAD绘图。合同文件、造价资料、施工资料等保存措施也比较陈旧，加上资料保管工作不够细致很容易造成资料不全甚至缺失的情况。这就给改造工作带来了困难，对项目的操作容易出现盲区。
1.2项目资金 来源未能及时明确
由于旧改小区项目在一个侧面与地区的社会问题密切相关，因此其或多或少带有了公共性的特点，据此它就可以得到公共资金的投入，也就是政府负担部分投资。而居民之间达成一致意向是旧改项目得以实施的条件，因此居民各种经济负担的多少就理所当然成为重要问题。有的旧改项目居民出资由公共维修基金承担，那居民的同意率也是影响项目顺利推进的原因。资金的出资比例与预期的投资总额都与资金来源有着密切关系。未明确项目资金来源就很难控制项目成本。
1.3 旧改项目交流工作不到位
多许多既有旧小区来说，改造与新建住宅最大的区别，是居民已经居住其中，而且大多是在他们不搬出的状况下进行施工的。为了决定工程内容，首先要在居民之间形成协议，确定工程计划的进度，向居民公开问题难点等并详细说明、仔细确认工程实施阶段的协议事项等。耐心倾听居民的要求和顾虑，与居民建立良好的关系。如果欠缺這些工作，项目很有可能会搁浅，对于项目造价的控制有严重的影响。
1.4 设计工作不够细致，存在偏差
已建老小区在资料不全的前提下，如果设计人员没有高度的责任心，对工作不够细致，考虑问题片面化，不全面考虑现存条件将会造成工程的失误，造价的偏差。改造内容对投资额起决定作用。设计需要全面评估改在的项目，进行多方案的比选，将改造方案及时与项目负责人、居民、施工方、造价部门进行沟通，在总体预算的框架内选取最合理设计方案，才能有效控制改造成本。
1.5 施工组织过程没有优化
最优的施工组织过程应该是工程物资、人员、机械和场地合理使用和管理。但由于改造项目不同于新建项目，往往场地比较狭窄，施工过程中居民仍居住其中，存在工程物资堆放条件比较苛刻;工人工作衔接容易混乱，延长了施工进度;材料价格管理不当，对设备、工程物资的质量和价格疏于管理，没有建立可行的询价、认证制度，失去了解市场和准确控制工程造价的权利;施工机械的闲置和浪费等都会造成工程造价的失控。
1.6 频繁工程设计变更，盲目签证引起造价误差
工程施工过程中，设计变更会引起工程造价的误差。由于现场工程师业务水平欠缺或不负责任，对合同、预算和有关规定不熟悉，工程实际与发包时提供的图纸不符，不应签证的项目盲目签证，盲目决定现场工程量，拟建工程的分部分项工程未施工，签证格式不规范给施工单位私自“加工”提供机会等。最后结算工作不到位，容易蒙混过关，引起造价误差。
2、旧改项目各重要阶段的造价控制
除了外立面的翻新外，大多数的老旧小区面临环境品质下降，建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。其中房屋破旧具体表现为建筑渗漏、保温失效、装饰层剥落、智能监控缺失等。不仅降低了人们的生活质量，而且关系到建筑结构和人们的生命财产安全。在老旧小区改造项目的每个重要阶段控制好造价是非常重要的任务。
2.1 决策阶段的造价控制
在旧改项目决策阶段，造价控制尤为重要。其改造规模、内容与决定性要求将直接对旧改项目的成本造成影响。决策人员在此阶段需要全面收集与项目有关的资料，实地考察现场环境，对居住环境质量进行诊断，并邀请对应该改造项目的专家。与此同时，积极组织居民代表参加项目会议，积极提出各自的建议与要求。这些工作内容是相当费时费力的，但项目决策者必须引起重视，因为结合了政策要求与各方立场、意见，由此汇总出的旧改内容、要求是相对合理的、符合民意的，并有利于项目的顺利开展，也为决策阶段的造价控制提供了条件。
2.2 设计阶段的造价控制
在旧改项目的设计中，要充分把造价控制的思路引入到设计中，在项目设计的可行性报告、技术分析与图纸设计中充分把施工、管理的造价控制难度考虑其中。由于旧改项目受客观环境的约束，设计师在设计时需要尽可能考虑全面，预见到工程开展可能越到的问题，充分考虑造价控制。比如项目考虑增加电梯，如何尽量减少对原有结构的不利影响，出入口位置设置的合理性，最大可能减少对现有绿化的破坏等都会引起项目造价的变化。设计师应选择适合项目的材料、施工工艺、优先选用新技术、新材料，减少项目施工对环境的影响，充分利用项目的资金并将投资控制在预定目标内。
2.3 旧改项目招标阶段造价控制
目前在工程项目中，招标现象十分普通，招标可以促进更多的高质量单位参与到项目的设计、施工、监理中，但招标也带来了一些问题。例如由于缺乏监管，“陪标”等现象比较普通。因此在招标过程中，要加强对从业人员的管理，严格资质管理，做到持证上岗，严格按照规范的要求，将具备清单编制资格的招标人或委托具有相应资质的单位进行编制，保证编制质量。旧改项目相比新建项目工作内容比较琐碎，但是由于涉及范围广，工程投资总额也是不小的数额。
2.4 施工阶段造价控制
旧改项目无论对设计方还是施工方来说都是比较有难度的工作。多数的旧改项目都希望在居民仍居住其中的情况下施工。一是居民大多希望如此;二是由于搬家和临时借住所需的费用会给预算带来很大的压力。然而，这经常会妨碍工程的实施，因此与新建住宅不同，旧改工程需要极其细致的施工管理工作。第一，为尽可能缩短对居民来说生活不便的时间段，而需要在施工方法、工程进度上多下功夫。第二，需要对建筑材料的运进实行极为细致的时间进度管理。这是因为与新建住宅现场相比，位于住区范围内的旧改项目现场空地少，无法保证足够的材料堆放场地，所以要求材料的供给不能以保管为前提，而应适时地运进建筑材料。第三，特别要求对进入住户内的施工进行分项的进度管理。对所要施工的住户居民提前约定施工的日程，如果不遵守约定就有可能无法进入住户室内，这将对整体工程产生巨大影响，工程进度的滞后必然引起增加造价，造成造价的偏差。所以，全面科学的组织施工，平衡协调各施工阶段对造价的控制影响重大。
2.5 竣工结算阶段的造价控制
首先应做好工程量的管理。旧改小区的工程量比较繁琐，相对零碎，计算人员应努力做到不重复计算、不遗漏，认真检查校对，确保工程量的准确。工程量作为竣工结算的基础数据，在根本上影响了工程造价，同时也决定了工程审计的效果。其次，竣工图是工程结算资料的重要组成部分。竣工图的绘制应按照有关规定执行，修改依据的真实性、完整性，也是造价控制的重要因素。最后，隐蔽工程记录应确保真实，避免出现虚假上报工程量的情况。
结语：
旧改小区将是城市更新的重要组成部分。在全面提升居民居住条件、城市功能的前提下，有效的控制工程造价是项目顺利开展的重要保障。加强造价控制能够降低项目自身的成本，提高经济效益和社会效益，创建更美城市、更好生活。
参考文献：
[1]（日）松村秀一.住区共生.北京：机械工业，2008.03
[2]白友涛，陈赟畅.城市更新社会成本研究.南京：东南大学，2008.03
【关键词】旧改小区;造价控制;控制方法
随着城市人口规模不断增长，城市建成区的更新改造就成为不可避免的趋势。在政府大力推广及居民热烈响应下，旧改项目逐渐开展。如何合理有效的控制工程造价是值得研究的一个问题。
1、旧改小区项目造价偏差的原因分析
1.1项目资料不完整甚至缺失
由于旧改小区项目大都建于上世纪八、九十年代，当时设计制图室设计人员
趴图板绘制，图纸清晰度相对弱于现在的CAD绘图。合同文件、造价资料、施工资料等保存措施也比较陈旧，加上资料保管工作不够细致很容易造成资料不全甚至缺失的情况。这就给改造工作带来了困难，对项目的操作容易出现盲区。
1.2项目资金 来源未能及时明确
由于旧改小区项目在一个侧面与地区的社会问题密切相关，因此其或多或少带有了公共性的特点，据此它就可以得到公共资金的投入，也就是政府负担部分投资。而居民之间达成一致意向是旧改项目得以实施的条件，因此居民各种经济负担的多少就理所当然成为重要问题。有的旧改项目居民出资由公共维修基金承担，那居民的同意率也是影响项目顺利推进的原因。资金的出资比例与预期的投资总额都与资金来源有着密切关系。未明确项目资金来源就很难控制项目成本。
1.3 旧改项目交流工作不到位
多许多既有旧小区来说，改造与新建住宅最大的区别，是居民已经居住其中，而且大多是在他们不搬出的状况下进行施工的。为了决定工程内容，首先要在居民之间形成协议，确定工程计划的进度，向居民公开问题难点等并详细说明、仔细确认工程实施阶段的协议事项等。耐心倾听居民的要求和顾虑，与居民建立良好的关系。如果欠缺這些工作，项目很有可能会搁浅，对于项目造价的控制有严重的影响。
1.4 设计工作不够细致，存在偏差
已建老小区在资料不全的前提下，如果设计人员没有高度的责任心，对工作不够细致，考虑问题片面化，不全面考虑现存条件将会造成工程的失误，造价的偏差。改造内容对投资额起决定作用。设计需要全面评估改在的项目，进行多方案的比选，将改造方案及时与项目负责人、居民、施工方、造价部门进行沟通，在总体预算的框架内选取最合理设计方案，才能有效控制改造成本。
1.5 施工组织过程没有优化
最优的施工组织过程应该是工程物资、人员、机械和场地合理使用和管理。但由于改造项目不同于新建项目，往往场地比较狭窄，施工过程中居民仍居住其中，存在工程物资堆放条件比较苛刻;工人工作衔接容易混乱，延长了施工进度;材料价格管理不当，对设备、工程物资的质量和价格疏于管理，没有建立可行的询价、认证制度，失去了解市场和准确控制工程造价的权利;施工机械的闲置和浪费等都会造成工程造价的失控。
1.6 频繁工程设计变更，盲目签证引起造价误差
工程施工过程中，设计变更会引起工程造价的误差。由于现场工程师业务水平欠缺或不负责任，对合同、预算和有关规定不熟悉，工程实际与发包时提供的图纸不符，不应签证的项目盲目签证，盲目决定现场工程量，拟建工程的分部分项工程未施工，签证格式不规范给施工单位私自“加工”提供机会等。最后结算工作不到位，容易蒙混过关，引起造价误差。
2、旧改项目各重要阶段的造价控制
除了外立面的翻新外，大多数的老旧小区面临环境品质下降，建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。其中房屋破旧具体表现为建筑渗漏、保温失效、装饰层剥落、智能监控缺失等。不仅降低了人们的生活质量，而且关系到建筑结构和人们的生命财产安全。在老旧小区改造项目的每个重要阶段控制好造价是非常重要的任务。
2.1 决策阶段的造价控制
在旧改项目决策阶段，造价控制尤为重要。其改造规模、内容与决定性要求将直接对旧改项目的成本造成影响。决策人员在此阶段需要全面收集与项目有关的资料，实地考察现场环境，对居住环境质量进行诊断，并邀请对应该改造项目的专家。与此同时，积极组织居民代表参加项目会议，积极提出各自的建议与要求。这些工作内容是相当费时费力的，但项目决策者必须引起重视，因为结合了政策要求与各方立场、意见，由此汇总出的旧改内容、要求是相对合理的、符合民意的，并有利于项目的顺利开展，也为决策阶段的造价控制提供了条件。
2.2 设计阶段的造价控制
在旧改项目的设计中，要充分把造价控制的思路引入到设计中，在项目设计的可行性报告、技术分析与图纸设计中充分把施工、管理的造价控制难度考虑其中。由于旧改项目受客观环境的约束，设计师在设计时需要尽可能考虑全面，预见到工程开展可能越到的问题，充分考虑造价控制。比如项目考虑增加电梯，如何尽量减少对原有结构的不利影响，出入口位置设置的合理性，最大可能减少对现有绿化的破坏等都会引起项目造价的变化。设计师应选择适合项目的材料、施工工艺、优先选用新技术、新材料，减少项目施工对环境的影响，充分利用项目的资金并将投资控制在预定目标内。
2.3 旧改项目招标阶段造价控制
目前在工程项目中，招标现象十分普通，招标可以促进更多的高质量单位参与到项目的设计、施工、监理中，但招标也带来了一些问题。例如由于缺乏监管，“陪标”等现象比较普通。因此在招标过程中，要加强对从业人员的管理，严格资质管理，做到持证上岗，严格按照规范的要求，将具备清单编制资格的招标人或委托具有相应资质的单位进行编制，保证编制质量。旧改项目相比新建项目工作内容比较琐碎，但是由于涉及范围广，工程投资总额也是不小的数额。
2.4 施工阶段造价控制
旧改项目无论对设计方还是施工方来说都是比较有难度的工作。多数的旧改项目都希望在居民仍居住其中的情况下施工。一是居民大多希望如此;二是由于搬家和临时借住所需的费用会给预算带来很大的压力。然而，这经常会妨碍工程的实施，因此与新建住宅不同，旧改工程需要极其细致的施工管理工作。第一，为尽可能缩短对居民来说生活不便的时间段，而需要在施工方法、工程进度上多下功夫。第二，需要对建筑材料的运进实行极为细致的时间进度管理。这是因为与新建住宅现场相比，位于住区范围内的旧改项目现场空地少，无法保证足够的材料堆放场地，所以要求材料的供给不能以保管为前提，而应适时地运进建筑材料。第三，特别要求对进入住户内的施工进行分项的进度管理。对所要施工的住户居民提前约定施工的日程，如果不遵守约定就有可能无法进入住户室内，这将对整体工程产生巨大影响，工程进度的滞后必然引起增加造价，造成造价的偏差。所以，全面科学的组织施工，平衡协调各施工阶段对造价的控制影响重大。
2.5 竣工结算阶段的造价控制
首先应做好工程量的管理。旧改小区的工程量比较繁琐，相对零碎，计算人员应努力做到不重复计算、不遗漏，认真检查校对，确保工程量的准确。工程量作为竣工结算的基础数据，在根本上影响了工程造价，同时也决定了工程审计的效果。其次，竣工图是工程结算资料的重要组成部分。竣工图的绘制应按照有关规定执行，修改依据的真实性、完整性，也是造价控制的重要因素。最后，隐蔽工程记录应确保真实，避免出现虚假上报工程量的情况。
结语：
旧改小区将是城市更新的重要组成部分。在全面提升居民居住条件、城市功能的前提下，有效的控制工程造价是项目顺利开展的重要保障。加强造价控制能够降低项目自身的成本，提高经济效益和社会效益，创建更美城市、更好生活。
参考文献：
[1]（日）松村秀一.住区共生.北京：机械工业，2008.03
[2]白友涛，陈赟畅.城市更新社会成本研究.南京：东南大学，2008.03