论文部分内容阅读
楼市，今年真的太难了！
据人民法院官网统计，截至10月27日，2019年全国宣告破产的房企已经上升到408家。
楼市的难主要是内外夹击的结果。在内部，信托、开发贷、海外债全部收紧，把钱违规流入房地产的银行，统统遭到央行重罚。在外部，上半年借助利率下调泛起的小阳春，也在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”两记重拳的教训下，灰飞烟灭，掉头向下。
2009年启动，2012年反弹，2015年暴涨，这次的周期等得黄花菜都要凉了，却还不见踪影。
不过终究还是让空军们失望了，目前种种迹象已经表明，2020年楼市政策会开始松动，各位一定要保持高度警惕！
前不久，国家统计局公布了2019年我国前三季度的经济数据，第一季度增速为6.4%，第二季度为6.2%，第三季度为6.0%。前三季度平均值只有6.2%，上一次年度增速低于6.2%还是30年前的1990年。经济在下滑，世人皆知。
但问题的关键却是，2020年是我国重要的里程碑，GDP要翻番，要全面建成小康社会。
这个GDP的硬指标是无论如何必须要完成的。所以，明年我们必定会开足马力，加大固定资产投资，虽然不会像过去那样完全依靠房地产来拉动这驾马车，但是也绝不允许楼市拖后腿、掉链子。
明年，我们会看到各个地方政府基建、旧改、公路、铁路、地铁这些项目大干快上。在这种背景下，我们一定是采取积极的财政政策和宽松的货币政策。
总之，2020年地方政府的任务就是大把花钱，央行的任务就是大笔印钞。
楼市虽然不会再是主角，但是作为国民经济的稳定器，在宽松货币的背景下，各地的高库存一定会降低，房企的倒闭潮一定会缓解。毕竟土地财政还是地方政府的靠山，没有充足的弹药，哪有勇气和魄力跟老美干？
所以，明年各地花式自行去库存将会轮番上演，只要不过分，高层都会睁只眼闭只眼。
2020年的主基调其实概括下来就是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
熬过今年冬天，房地产最艰难的日子或许就已经结束了。
今年年初时，我们还欣喜于终于顶住了外部压力，各项经济数据有所回暖，但没想到二季度开始就全面回落。
剔除掉二师兄之后，物价都是通缩，PPI负增长，固定资产投资增速回落，制造业投资低迷，社会零售总额继续回落，出口下滑，企業实际贷款利率上升。
随着贸易战的加深和全球降息潮的到来，我国降准降息已经迫在眉睫。
目前，我国贷款基准利率基本已经废除，取而代之的LPR是采用MLF+加点的形式产生。而MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的历史高位，接下来，央行一定是通过降低MLF来引导LPR降低。
但是，央行单纯通过降低MLF很难使LPR降低，必须同步降准，使各商业银行的钱多起来，资金成本低了，银行才会降低加点数，LPR才会真正降低。
此外，我国的存款准备金率在国际上仍然处于中上水平，而且今年已经在1月、5月、9月实施了3次降准。明年会继续降准，根本不用怀疑。
所以，2020年将是全面降准降息之年。一年期LPR会继续降低，毫无疑问；五年期LPR大概率也会微降，即使不降，各地也会通过降低加点数，来显著降低刚需的房贷成本。
宽松的货币政策，积极的财政政策，外加大基建和稳房产，只有这一条路才能使经济数据立刻变得好看。
记住，稳定压倒一切，这个真理永远不会变。
楼市的玩法一直在更新，地方政府的套路也越来越新颖。
2018年是抢人大战的元年。去年还只有二线动人才的脑筋，今年大批量的三四线城市也加入了这场混战。毕竟能抢到多少人先不管，肯抢才是态度积极的表现，因为没人愿意变成下一个鹤岗。
2019年全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，相比2018年上涨超过40%。
10月15日一天之内，南京、天津、三亚3城定向人才放松限购政策。南京郊区六合区取消了非户籍2年的社保要求，只要是大专以上学历，就可以在六合区买房。而在今年6月份，南京远郊高淳区限购取消得更彻底，只要有南京居住证和劳动合同，就可以买房。
天津至少还有块遮羞布，没有那么赤裸裸。它规定在滨海和宝坻两个中关村园区，对承接北京非首都功能疏解的项目，没有落户的职工可以直接买房。
而三亚也如饥似渴的，把之前5年社保的购房要求直接降低到1年，而且紧缺人才不需要社保，就可以买房。
10月24日，海南更是彻底把落户门槛降低为零，只要有居住证和缴社保，就可以在三沙以外的所有城市落户。
10月26日，江苏南通也开通了零门槛落户，之前是买房才给落户，现在变成了落户后就可以买房。
在限购松绑这条路上走得最坎坷的就是燕郊，10月18日针对省直单位高校医院和高新区人才取消限购的政策，至今没有得到官方认可。倒是当地开发商一再承诺，可以先付首付，明年1月发文后再网签过户。截至今年8月，燕郊的新房库存已经高达44个月，当地政府也是打落牙齿只能咽进肚子里，不承认，不反对，躲在暗地里，安静地做开发商背后的撑腰者。
国人的聪明之处就是，永远能够第一时间准确发现政策漏洞，迂回变通解决难题。而且，所有的政策利好总能和楼市联系起来，总能变相的利好楼市。
以前房地产是“夜壶”，现在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，人才就变成了最好最舒服的“夜壶”。 现在楼市的新玩法就是：定向人才放松限购。这个玩法明年将会遍地开花，抢的不仅仅是人才，更是未来的购买力，土地财政的贡献者。
没房票的朋友不用着急，只要你读过书，2020年之后，除了一线，户口和房票将一文不值。
根据目前的整体经济形势来看，2020年的主基调基本确定就是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
所以，2020年以下楼市政策会陆续放松：
1.明年将是一个去库存的小年。今年房价已经显著下跌，库存积压严重的城市，明年会各自自行开启花式去库存，这就是典型的一城一策。
尤其是棚改即将落幕的三四线城市，限购、限售等都会放开。能保持房价在最高位横盘而不下跌，将是地方政府的最大目标。
2.全面降准和定向降准还会继续。一年期LPR会逐步降低，五年期LPR会微降，或者各地银行通过降低加点数，明显降低刚需的购房贷款成本。
3.除了北京上海以外，所有城市的抢人大战会更加激烈。
零门槛落户，落户即可买房，一人落户，全家落户，人才购房补贴，人才租赁补贴，都会兑现。
只要你不打算祖祖辈辈都生活在小城市，那么明年一定要抓住这次机遇，落户大城市，置业大城市。
4.所有城市的限价政策都会陆续取消。今年7月份时，深圳就宣布不再公布新房成交价格了，这实质上就是取消了限价政策，随后大家也看到了，深圳新开楼盘价格都是直冲天际。
2016—2017年开发商拼了命的抢地，造就了无数的地王，这些烫手山芋出不了手，逼死开发商对政府也是有百害而无一利的。而且，限价放开，一二手倒挂和万人摇号也会减少，楼市才更健康。
当然，最重要的一点还是没有了限价，开发商有利可图，土拍才有积极性。否则限价造成的恶性循环，最终吃亏的还是政府。
5.房价长期阴跌的一二线城市，很可能会出台对首套刚需的优惠政策，比如首付降低、利率降低、税费减免、公积金和商贷额度提高等，毕竟稳房价从刚需入手见效最快。
1.舆论导向
如果从中央到地方的官媒一再宣传报道库存高企、鬼城遍地、房企艰难、房价下跌严重，那么，接下来就一定会松绑调控政策，鼓励大家买房。
舆论的作用就是为接下来的政策出台铺路，所有官媒的新闻都不是无缘无故的出现。
所以，一旦官媒开始大力宣传高库存，那么预示着政策即将大转向，各位一定要切记。
2.杀手锏
对一二线城市来说，遏制房价的杀手锏就是限购和限贷。所以，一旦限購彻底取消，或者认房不认贷，那么房价必定会大涨。虽然如此之大的放松尺度概率极小，但是与GDP稳定相比，万事皆有可能。
你需要做的就是看懂走向，精准判断，在大转折之前提早行动。
“房住不炒”将是我们今后很长一段时间内必须坚守的原则。
但是在经济大环境的背景之下，适当的降低库存，确保土地财政，满足刚性需求，稳定房地产价格，维持正常交易量，仍将是我们惯用的手段，毕竟彻底丢掉这把“夜壶”，我们暂时还做不到。
在我看来，楼市最艰难的时刻已经过去，2020年我们一定会看到各地层出不穷的托底和微调。大家拭目以待吧！
摘自柯谈地产观
据人民法院官网统计，截至10月27日，2019年全国宣告破产的房企已经上升到408家。
楼市的难主要是内外夹击的结果。在内部，信托、开发贷、海外债全部收紧，把钱违规流入房地产的银行，统统遭到央行重罚。在外部，上半年借助利率下调泛起的小阳春，也在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”两记重拳的教训下，灰飞烟灭，掉头向下。
2009年启动，2012年反弹，2015年暴涨，这次的周期等得黄花菜都要凉了，却还不见踪影。
不过终究还是让空军们失望了，目前种种迹象已经表明，2020年楼市政策会开始松动，各位一定要保持高度警惕！
一、自行去库存
前不久，国家统计局公布了2019年我国前三季度的经济数据，第一季度增速为6.4%，第二季度为6.2%，第三季度为6.0%。前三季度平均值只有6.2%，上一次年度增速低于6.2%还是30年前的1990年。经济在下滑，世人皆知。
但问题的关键却是，2020年是我国重要的里程碑，GDP要翻番，要全面建成小康社会。
这个GDP的硬指标是无论如何必须要完成的。所以，明年我们必定会开足马力，加大固定资产投资，虽然不会像过去那样完全依靠房地产来拉动这驾马车，但是也绝不允许楼市拖后腿、掉链子。
明年，我们会看到各个地方政府基建、旧改、公路、铁路、地铁这些项目大干快上。在这种背景下，我们一定是采取积极的财政政策和宽松的货币政策。
总之，2020年地方政府的任务就是大把花钱，央行的任务就是大笔印钞。
楼市虽然不会再是主角，但是作为国民经济的稳定器，在宽松货币的背景下，各地的高库存一定会降低，房企的倒闭潮一定会缓解。毕竟土地财政还是地方政府的靠山，没有充足的弹药，哪有勇气和魄力跟老美干？
所以，明年各地花式自行去库存将会轮番上演，只要不过分，高层都会睁只眼闭只眼。
2020年的主基调其实概括下来就是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
熬过今年冬天，房地产最艰难的日子或许就已经结束了。
二、降准降息
今年年初时，我们还欣喜于终于顶住了外部压力，各项经济数据有所回暖，但没想到二季度开始就全面回落。
剔除掉二师兄之后，物价都是通缩，PPI负增长，固定资产投资增速回落，制造业投资低迷，社会零售总额继续回落，出口下滑，企業实际贷款利率上升。
随着贸易战的加深和全球降息潮的到来，我国降准降息已经迫在眉睫。
目前，我国贷款基准利率基本已经废除，取而代之的LPR是采用MLF+加点的形式产生。而MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的历史高位，接下来，央行一定是通过降低MLF来引导LPR降低。
但是，央行单纯通过降低MLF很难使LPR降低，必须同步降准，使各商业银行的钱多起来，资金成本低了，银行才会降低加点数，LPR才会真正降低。
此外，我国的存款准备金率在国际上仍然处于中上水平，而且今年已经在1月、5月、9月实施了3次降准。明年会继续降准，根本不用怀疑。
所以，2020年将是全面降准降息之年。一年期LPR会继续降低，毫无疑问；五年期LPR大概率也会微降，即使不降，各地也会通过降低加点数，来显著降低刚需的房贷成本。
宽松的货币政策，积极的财政政策，外加大基建和稳房产，只有这一条路才能使经济数据立刻变得好看。
记住，稳定压倒一切，这个真理永远不会变。
三、把人才当“夜壶”
楼市的玩法一直在更新，地方政府的套路也越来越新颖。
2018年是抢人大战的元年。去年还只有二线动人才的脑筋，今年大批量的三四线城市也加入了这场混战。毕竟能抢到多少人先不管，肯抢才是态度积极的表现，因为没人愿意变成下一个鹤岗。
2019年全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，相比2018年上涨超过40%。
10月15日一天之内，南京、天津、三亚3城定向人才放松限购政策。南京郊区六合区取消了非户籍2年的社保要求，只要是大专以上学历，就可以在六合区买房。而在今年6月份，南京远郊高淳区限购取消得更彻底，只要有南京居住证和劳动合同，就可以买房。
天津至少还有块遮羞布，没有那么赤裸裸。它规定在滨海和宝坻两个中关村园区，对承接北京非首都功能疏解的项目，没有落户的职工可以直接买房。
而三亚也如饥似渴的，把之前5年社保的购房要求直接降低到1年，而且紧缺人才不需要社保，就可以买房。
10月24日，海南更是彻底把落户门槛降低为零，只要有居住证和缴社保，就可以在三沙以外的所有城市落户。
10月26日，江苏南通也开通了零门槛落户，之前是买房才给落户，现在变成了落户后就可以买房。
在限购松绑这条路上走得最坎坷的就是燕郊，10月18日针对省直单位高校医院和高新区人才取消限购的政策，至今没有得到官方认可。倒是当地开发商一再承诺，可以先付首付，明年1月发文后再网签过户。截至今年8月，燕郊的新房库存已经高达44个月，当地政府也是打落牙齿只能咽进肚子里，不承认，不反对，躲在暗地里，安静地做开发商背后的撑腰者。
国人的聪明之处就是，永远能够第一时间准确发现政策漏洞，迂回变通解决难题。而且，所有的政策利好总能和楼市联系起来，总能变相的利好楼市。
以前房地产是“夜壶”，现在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，人才就变成了最好最舒服的“夜壶”。 现在楼市的新玩法就是：定向人才放松限购。这个玩法明年将会遍地开花，抢的不仅仅是人才，更是未来的购买力，土地财政的贡献者。
没房票的朋友不用着急，只要你读过书，2020年之后，除了一线，户口和房票将一文不值。
四、哪些政策会放松？
根据目前的整体经济形势来看，2020年的主基调基本确定就是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
所以，2020年以下楼市政策会陆续放松：
1.明年将是一个去库存的小年。今年房价已经显著下跌，库存积压严重的城市，明年会各自自行开启花式去库存，这就是典型的一城一策。
尤其是棚改即将落幕的三四线城市，限购、限售等都会放开。能保持房价在最高位横盘而不下跌，将是地方政府的最大目标。
2.全面降准和定向降准还会继续。一年期LPR会逐步降低，五年期LPR会微降，或者各地银行通过降低加点数，明显降低刚需的购房贷款成本。
3.除了北京上海以外，所有城市的抢人大战会更加激烈。
零门槛落户，落户即可买房，一人落户，全家落户，人才购房补贴，人才租赁补贴，都会兑现。
只要你不打算祖祖辈辈都生活在小城市，那么明年一定要抓住这次机遇，落户大城市，置业大城市。
4.所有城市的限价政策都会陆续取消。今年7月份时，深圳就宣布不再公布新房成交价格了，这实质上就是取消了限价政策，随后大家也看到了，深圳新开楼盘价格都是直冲天际。
2016—2017年开发商拼了命的抢地，造就了无数的地王，这些烫手山芋出不了手，逼死开发商对政府也是有百害而无一利的。而且，限价放开，一二手倒挂和万人摇号也会减少，楼市才更健康。
当然，最重要的一点还是没有了限价，开发商有利可图，土拍才有积极性。否则限价造成的恶性循环，最终吃亏的还是政府。
5.房价长期阴跌的一二线城市，很可能会出台对首套刚需的优惠政策，比如首付降低、利率降低、税费减免、公积金和商贷额度提高等，毕竟稳房价从刚需入手见效最快。
五、最强预警
1.舆论导向
如果从中央到地方的官媒一再宣传报道库存高企、鬼城遍地、房企艰难、房价下跌严重，那么，接下来就一定会松绑调控政策，鼓励大家买房。
舆论的作用就是为接下来的政策出台铺路，所有官媒的新闻都不是无缘无故的出现。
所以，一旦官媒开始大力宣传高库存，那么预示着政策即将大转向，各位一定要切记。
2.杀手锏
对一二线城市来说，遏制房价的杀手锏就是限购和限贷。所以，一旦限購彻底取消，或者认房不认贷，那么房价必定会大涨。虽然如此之大的放松尺度概率极小，但是与GDP稳定相比，万事皆有可能。
你需要做的就是看懂走向，精准判断，在大转折之前提早行动。
六、权宜之计
“房住不炒”将是我们今后很长一段时间内必须坚守的原则。
但是在经济大环境的背景之下，适当的降低库存，确保土地财政，满足刚性需求，稳定房地产价格，维持正常交易量，仍将是我们惯用的手段，毕竟彻底丢掉这把“夜壶”，我们暂时还做不到。
在我看来，楼市最艰难的时刻已经过去，2020年我们一定会看到各地层出不穷的托底和微调。大家拭目以待吧！
摘自柯谈地产观