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一向着重于高端住宅开发的保利地产近来加快了进军商业地产的步伐，并公开宣称未来商业地产规划投资比例将占公司总投资的30％。在宏观调控趋紧的形势下，资金链已成为房地产行业最敏感的话题，保利地产选择此时耗巨资大规模发力商业地产，给业界留下了太多猜想。
作为保利地产重点推进的国内首个大型综合性商业地产：项目，佛山南海保利水城将于今年年底开业，日前招租率已达到六成左右。
据悉，保利地产在广州等地还将有数家大型商业项目陆续续入市。保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊公开表示，保利益的商业地产规划投资比例将占公司总投资的30％，到2012年实现每年租金收益10亿元。
发力商业地产
在以往的产品策略中，保利地产明确以中高端精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅。而如今，保利地产在建、已建商业项目合计超过150万平方米，涵盖会展、写字楼、酒店、高端体育休闲会所等多种形态，保利地产步入了综合型地产开发的新轨道。
保利房地产(集团)股份有限公司品牌经理谭胜向《楼市》记者介绍，公司在建的商业项目分布于全国多个城市，包括广州的保利国际广场、国贸中心、佛山的保利水城、皇冠假日酒店、杭州的“保利·东湾”商业金融综合体，以及在重庆和包头的多个高尔夫及酒店项目。同时，年初保利地产在天津成立分公司取得的武清区地块也有很大部分用于开发商业。
“商业地产的开发需注重对区域环境的了解，由于广州是保利地产的总部所在地，公司对于广州地区商业的特征及发展前景更了解，因此现有商业项目开发要集中在广州地区，公司也会密切关注其他城市的商业地产发展。”谭胜说。
2008年初，保利地产在多个城市有多幅土地进账，其中保利房地产(集因)股份有限公司控股子公司长沙金利和泰房地产开发有限公司在长沙取得10万平方米住宅及商业用地；保利(成都)地产投资有限公司近期取得20万平方米性质为二类住宅及洒店的川地；上海保利矬锦房地产有限公司取得上海市南汇区康桥镇12万平方米地块；保利(长春)地产投资有限公司取得三幅土地共计23万平方米，用地性质包括住宅、商业和文体娱乐以及总公司在青岛取得约7万平方米住宅及商务用地。可以看山，保利地产近斯所获取土地中，几乎所有地块都有一定的商业配比。(详见表1)
进入初衷
此番保利地产宣布加大商业地产投资比例战略正值以万科降价为标志、国内房地产市场持续低迷调整时期，不免让人联想到国内房地产市场不断发出的风险信号以及保利进入商业地产的时机是否恰当。
分析人士指出，在房地产债款和融资全面收紧的背景下，国家对工商业地产、工业地产等非住宅类房地产的行政调控相对较少，对于上市公司来说持有商业地产不仅可以带来稳定持续的现金流，抗风险能力也相对较强。
“保利地产加大商业地产投资比例并不是将重心转移到商业地产开发，而是看重优质商业物业对于保利地产今后持续稳定发展将起到的良性作川。”保利房地产(集团)股份有限公司营销中心总经理何智韬对记者说。
作为大型房地产上市公司，追求住宅开发销售的“滚动式开发模式”是企业发展的必经之略。但是当发展到一定高度，无论资金链如何雄厚、规划如何完善的公司，也最终会面临扩张瓶颈。宋广菊认为，前期作为“滚动式开发模式”代表的保利地产在今后发展中会面临同样的临界点。“毕竟像中国现在这样城市化进程高速推进，各大城市大工地境况不会多年持续。到了地产业发展的成熟期，能为企业带来稳定现金流的商业项目将成为支持公司继续发展的基石。”
看重高回报
事实上，保利加大商业地产投入，除了出于平衡风险、增加企业长期流动资金的考虑，也是被商业地产的高回报吸引。
根据其招股说明书的财务评估报表显示，保利在上世纪90年代投资的广州北京路保利北京大厦因北京路步行街商业价值提升，其增值额超过65％，而保利在2002年取得的琶洲保利国际广场地块，至今地价增值已经超过100％。商业地块的增值率，远高于其财务报表中住宅物业平均25％左右的增值率。
与此同时，保利地产再融资的脚步从未停止。2007年10月，保利地产曾宣布发行43亿元公司债，目前保利又将REITs上市提到十年规划中。保利相关负责人透露，由于保利集团旗下还有另外一家上市公司平台，其如果进行REITs相关的配套条件会十分优越。而且公司近三年的土地成本仅占总成本的30％以上，拥有很强的成本竞争优势，打包上市有利于对市盈率的潜力发掘。
北京高通智库总经理张宏在接受《楼市》记者采访时表示，人民币升值的期望、海外投资者对国内房地产行业的认同、世界资金寻求出路的需求以及香港等地资本市场多元化的扩充，使国内商业地产发展面临新一轮的机遇。商业地产升值潜力大，投资回报高，而且在必要时可以打包上市再融资，因此受到越来越多上市房企的青睐。同时，商业地产开发靠长期经营产生长期回报，需要大量资金支持，这也是资金实力雄厚的上市房企的优势。
策略与机遇
面对风险更高、挑战更大的综合性商业地产，保利地产做好准备了吗?
保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊表示，保利以往在商业地产运用方面已有心得，对于未来在商业地产方面的发展很有信心。
保利地产在年报中公布，2008年计划直接投资300～350亿元，30％的规划投资意味着在商业地产方面巨额的预算。何智韬向记者表示，公司对于拿地开发时机的把握并不激进。“好的商业项目可以说是可遇而不可求，对于北京商业地产的开发计划近期还没有具体目标。”何智韬说，“在北京暂时还未寻找到合适机会，但是公司加大商业地产投资比例的战略已经在全国展开。保利地产对商业地产开发的风险保持着清醒认识，国内商业地产的发展还不成熟，公司开发大规模纯商业项目并不是很多，今后会更注重与住宅配套的商业部分以及住宅商业综合体。”
保利地产作为全国性的大型房地产开发企业，大股东为保利南方集团有限公司，实际控股人为中国保利集团，而中国保利集团为国资委直属的国有独资公司。在近几年央企整合提速的大环境下，具有“央企房地产”背景的保利地产，发展势头迅猛。2006年7月31日，正值国家房地产调控政策轮番出台之际，保利地产成功在A股实现IPO。上市前后，保利地产的业务扩张力度为历年来最大。2005年保利地产总资产是80亿元，2006年中报披露，公司总资产超过100亿元，2006年末更是达到165亿元。
保利地产2007年实现房地产销售 面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比2006年分别增长62％和104％。2007年结算面积110万平方米，结算销售收入74.08亿元。据年报显示，2007年实现营业收入81.15亿元，同比增长101.31％，净利润为14.89亿元，同比增长121.77％。 (详见表2)
2007年保利地产已售未结面积为133万平方米，预收帐款达到116亿元，已经远超2007年74亿元的结算收入。同时公司尚有61万平方米项目已竣工但未售出，上述项目的消化将是保利地产利润的又一源泉，保利地产高层表示，公司2008年还将继续迎来高增长。
据悉，2008年保利地产在全国拟建项目共60个，规划总建筑面积2045万平方米，按照公司2008年计划开发630万平米计算，目前的项目储备已经可以满足未来三年快速开发的需要。
2008年4月15日，保利地产发布2008年第一季度业绩预增公告：据初步测算，与2007年同期相比，第一季度净利润将增长230％以上。保利地产第一季度报告预计，2008年集团销售金额将突破240亿元，同比增长四成多。风险及挑战
然而，尽管保利地产今年一季度销售面积和销售金额比去年同期增长了16.5％和8.48％，但增速与去年同期相比出现明显下滑。而且，一季度7193元/平方米的销售均价相比2007年全年8537元/平方米的均价下滑了15.7％。
对此，光大证券分析师赵强表示，保利地产在广州、深圳的项目相对较多，因此业绩受到影响。
近期，保力地产武汉保利心语项目被指降价促销，相关报道称，保利心语小高层住宅楼价格一度不低于5500元/平方米，而现在据传楼盘均价仅5000元/平方米，业内人士直接质疑此现象背后是开发商的资金压力。
多数研究保利地产的分析师均认为，由于2007年保利地产多次高价获取土地，资金占用较大，而恰逢金融系统货币紧缩，房企融资渠道受限，在此大势下，加速推盘变现、加快资金周转是首要任务。
据有关资料显示，保利系2006年从银行贷款48亿元，2007年从银行贷款102亿元，贷款增幅超过1倍有余，而保利系整体投资计划却高达840多亿。
“由于资本性支出规模较大，一季度保利地产净负债率从2007年末的58.6％提高至106％，所持现金从2007年末的46亿元人民币减少至20.89亿元人民币。据保利地产2008年一季报显示，公司的经营性现金流净额为-58.95亿元，同比减少了572.72％；此外，由于投资收益减少，其投资活动现金流净额也为-517.54万元，同比减少106.89％。”中银国际分析师田世欣分析认为，如果销售进度的恢复慢于预期，保利地产很有可能放缓土地收购的步伐。
国都证券分析师邹文军则坦言，保利地产在面临政策性风险和市场风险的同时，还面临融资风险和管理风险。
“公司负债率相对较高，迅速扩张需要大量资金。从紧的货币政策可能使公司资金压力加大。如果公司资本市场融资受阻，不能从其它渠道补充扩张所需资金，公司的成长速度将降低。”邹文军表示，迅速的大规模扩张给保利地产经营管理也带来巨大压力，过大过快的扩张速度如果没有相应的管理匹配，可能会带来经营管理的风险。
作为保利地产重点推进的国内首个大型综合性商业地产：项目，佛山南海保利水城将于今年年底开业，日前招租率已达到六成左右。
据悉，保利地产在广州等地还将有数家大型商业项目陆续续入市。保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊公开表示，保利益的商业地产规划投资比例将占公司总投资的30％，到2012年实现每年租金收益10亿元。
发力商业地产
在以往的产品策略中，保利地产明确以中高端精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅。而如今，保利地产在建、已建商业项目合计超过150万平方米，涵盖会展、写字楼、酒店、高端体育休闲会所等多种形态，保利地产步入了综合型地产开发的新轨道。
保利房地产(集团)股份有限公司品牌经理谭胜向《楼市》记者介绍，公司在建的商业项目分布于全国多个城市，包括广州的保利国际广场、国贸中心、佛山的保利水城、皇冠假日酒店、杭州的“保利·东湾”商业金融综合体，以及在重庆和包头的多个高尔夫及酒店项目。同时，年初保利地产在天津成立分公司取得的武清区地块也有很大部分用于开发商业。
“商业地产的开发需注重对区域环境的了解，由于广州是保利地产的总部所在地，公司对于广州地区商业的特征及发展前景更了解，因此现有商业项目开发要集中在广州地区，公司也会密切关注其他城市的商业地产发展。”谭胜说。
2008年初，保利地产在多个城市有多幅土地进账，其中保利房地产(集因)股份有限公司控股子公司长沙金利和泰房地产开发有限公司在长沙取得10万平方米住宅及商业用地；保利(成都)地产投资有限公司近期取得20万平方米性质为二类住宅及洒店的川地；上海保利矬锦房地产有限公司取得上海市南汇区康桥镇12万平方米地块；保利(长春)地产投资有限公司取得三幅土地共计23万平方米，用地性质包括住宅、商业和文体娱乐以及总公司在青岛取得约7万平方米住宅及商务用地。可以看山，保利地产近斯所获取土地中，几乎所有地块都有一定的商业配比。(详见表1)
进入初衷
此番保利地产宣布加大商业地产投资比例战略正值以万科降价为标志、国内房地产市场持续低迷调整时期，不免让人联想到国内房地产市场不断发出的风险信号以及保利进入商业地产的时机是否恰当。
分析人士指出，在房地产债款和融资全面收紧的背景下，国家对工商业地产、工业地产等非住宅类房地产的行政调控相对较少，对于上市公司来说持有商业地产不仅可以带来稳定持续的现金流，抗风险能力也相对较强。
“保利地产加大商业地产投资比例并不是将重心转移到商业地产开发，而是看重优质商业物业对于保利地产今后持续稳定发展将起到的良性作川。”保利房地产(集团)股份有限公司营销中心总经理何智韬对记者说。
作为大型房地产上市公司，追求住宅开发销售的“滚动式开发模式”是企业发展的必经之略。但是当发展到一定高度，无论资金链如何雄厚、规划如何完善的公司，也最终会面临扩张瓶颈。宋广菊认为，前期作为“滚动式开发模式”代表的保利地产在今后发展中会面临同样的临界点。“毕竟像中国现在这样城市化进程高速推进，各大城市大工地境况不会多年持续。到了地产业发展的成熟期，能为企业带来稳定现金流的商业项目将成为支持公司继续发展的基石。”
看重高回报
事实上，保利加大商业地产投入，除了出于平衡风险、增加企业长期流动资金的考虑，也是被商业地产的高回报吸引。
根据其招股说明书的财务评估报表显示，保利在上世纪90年代投资的广州北京路保利北京大厦因北京路步行街商业价值提升，其增值额超过65％，而保利在2002年取得的琶洲保利国际广场地块，至今地价增值已经超过100％。商业地块的增值率，远高于其财务报表中住宅物业平均25％左右的增值率。
与此同时，保利地产再融资的脚步从未停止。2007年10月，保利地产曾宣布发行43亿元公司债，目前保利又将REITs上市提到十年规划中。保利相关负责人透露，由于保利集团旗下还有另外一家上市公司平台，其如果进行REITs相关的配套条件会十分优越。而且公司近三年的土地成本仅占总成本的30％以上，拥有很强的成本竞争优势，打包上市有利于对市盈率的潜力发掘。
北京高通智库总经理张宏在接受《楼市》记者采访时表示，人民币升值的期望、海外投资者对国内房地产行业的认同、世界资金寻求出路的需求以及香港等地资本市场多元化的扩充，使国内商业地产发展面临新一轮的机遇。商业地产升值潜力大，投资回报高，而且在必要时可以打包上市再融资，因此受到越来越多上市房企的青睐。同时，商业地产开发靠长期经营产生长期回报，需要大量资金支持，这也是资金实力雄厚的上市房企的优势。
策略与机遇
面对风险更高、挑战更大的综合性商业地产，保利地产做好准备了吗?
保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊表示，保利以往在商业地产运用方面已有心得，对于未来在商业地产方面的发展很有信心。
保利地产在年报中公布，2008年计划直接投资300～350亿元，30％的规划投资意味着在商业地产方面巨额的预算。何智韬向记者表示，公司对于拿地开发时机的把握并不激进。“好的商业项目可以说是可遇而不可求，对于北京商业地产的开发计划近期还没有具体目标。”何智韬说，“在北京暂时还未寻找到合适机会，但是公司加大商业地产投资比例的战略已经在全国展开。保利地产对商业地产开发的风险保持着清醒认识，国内商业地产的发展还不成熟，公司开发大规模纯商业项目并不是很多，今后会更注重与住宅配套的商业部分以及住宅商业综合体。”
保利地产作为全国性的大型房地产开发企业，大股东为保利南方集团有限公司，实际控股人为中国保利集团，而中国保利集团为国资委直属的国有独资公司。在近几年央企整合提速的大环境下，具有“央企房地产”背景的保利地产，发展势头迅猛。2006年7月31日，正值国家房地产调控政策轮番出台之际，保利地产成功在A股实现IPO。上市前后，保利地产的业务扩张力度为历年来最大。2005年保利地产总资产是80亿元，2006年中报披露，公司总资产超过100亿元，2006年末更是达到165亿元。
保利地产2007年实现房地产销售 面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比2006年分别增长62％和104％。2007年结算面积110万平方米，结算销售收入74.08亿元。据年报显示，2007年实现营业收入81.15亿元，同比增长101.31％，净利润为14.89亿元，同比增长121.77％。 (详见表2)
2007年保利地产已售未结面积为133万平方米，预收帐款达到116亿元，已经远超2007年74亿元的结算收入。同时公司尚有61万平方米项目已竣工但未售出，上述项目的消化将是保利地产利润的又一源泉，保利地产高层表示，公司2008年还将继续迎来高增长。
据悉，2008年保利地产在全国拟建项目共60个，规划总建筑面积2045万平方米，按照公司2008年计划开发630万平米计算，目前的项目储备已经可以满足未来三年快速开发的需要。
2008年4月15日，保利地产发布2008年第一季度业绩预增公告：据初步测算，与2007年同期相比，第一季度净利润将增长230％以上。保利地产第一季度报告预计，2008年集团销售金额将突破240亿元，同比增长四成多。风险及挑战
然而，尽管保利地产今年一季度销售面积和销售金额比去年同期增长了16.5％和8.48％，但增速与去年同期相比出现明显下滑。而且，一季度7193元/平方米的销售均价相比2007年全年8537元/平方米的均价下滑了15.7％。
对此，光大证券分析师赵强表示，保利地产在广州、深圳的项目相对较多，因此业绩受到影响。
近期，保力地产武汉保利心语项目被指降价促销，相关报道称，保利心语小高层住宅楼价格一度不低于5500元/平方米，而现在据传楼盘均价仅5000元/平方米，业内人士直接质疑此现象背后是开发商的资金压力。
多数研究保利地产的分析师均认为，由于2007年保利地产多次高价获取土地，资金占用较大，而恰逢金融系统货币紧缩，房企融资渠道受限，在此大势下，加速推盘变现、加快资金周转是首要任务。
据有关资料显示，保利系2006年从银行贷款48亿元，2007年从银行贷款102亿元，贷款增幅超过1倍有余，而保利系整体投资计划却高达840多亿。
“由于资本性支出规模较大，一季度保利地产净负债率从2007年末的58.6％提高至106％，所持现金从2007年末的46亿元人民币减少至20.89亿元人民币。据保利地产2008年一季报显示，公司的经营性现金流净额为-58.95亿元，同比减少了572.72％；此外，由于投资收益减少，其投资活动现金流净额也为-517.54万元，同比减少106.89％。”中银国际分析师田世欣分析认为，如果销售进度的恢复慢于预期，保利地产很有可能放缓土地收购的步伐。
国都证券分析师邹文军则坦言，保利地产在面临政策性风险和市场风险的同时，还面临融资风险和管理风险。
“公司负债率相对较高，迅速扩张需要大量资金。从紧的货币政策可能使公司资金压力加大。如果公司资本市场融资受阻，不能从其它渠道补充扩张所需资金，公司的成长速度将降低。”邹文军表示，迅速的大规模扩张给保利地产经营管理也带来巨大压力，过大过快的扩张速度如果没有相应的管理匹配，可能会带来经营管理的风险。