北京房地产界大腕任志强日前抛出了一份题为“莫名其妙、房地产到底怎么了”的“万言书”,对中国房地产目前面临的问题进行了系统的分析,涉及面非常地广,有很多的真知灼见。这份报告强调,中国房地产应该坚定不移地走市场化之路,对于这一点,相信不会有任何的疑义。房地产业应该市场化、任何行业都应该市场化,这个问题在当下几乎是无需过多强调的。
　　这份报告着重批评的一点是,现行的房地产调控政策是一种非市场化的直接价格调控。经济调控应该让行政手段走开,相信这也是常识。所谓直接价格调控,应该是指政府限定了住房可售价格的上限或下限,但现在的调控政策,其调控指向的是不鼓励以卖房为目的的炒房行为,采取的具体手段是对购买及转让第二套房提高了按揭利率及降低了按揭比例,这的确表现为行政性命令,但是不是一种行政性调控手段,是大可商榷的。
　　所谓“市场化”是说,通过自由的供求关系形成的价格来配置资源比计划手段配置资源更有效率,这是一个最终的结论。形成这一结论依赖很多前提,经典的经济理论将这些前提清晰地归纳为:在产品市场上没有买方垄断和卖方垄断；在要素市场上也不容许有买方垄断或卖方垄断；市场里的各种信息要充分透明地流动；交易是自愿地进行,不能存在任何意义上的强制行为。如果这些条件得不到满足,则政府就有必要干预市场,但干预的手段只能是制定一系列的规则,其目的是在于尽量使充分竞争得以实现。
　　从形成充分竞争的市场机制的角度来看,中国房地产市场的根本性症结在于,最重要的生产要素土地的一级市场供应是由政府独家垄断的。房地产市场要真正走市场化之路,这一环节的问题必须得到解决。但事实是,在现阶段土地就是由政府一家垄断供给的,由此会不会形成相对于可充分竞争情况下的土地供给不足呢？没有人可以先于经验回答这一问题,因为均衡的土地供给量应该是多少,只能由土地可竞争供给之后才能得到答案。那么就带来一个问题,现阶段的土地供给是过多还是过少呢？现行的制度安排之下形成的价格给出了回答。因为在可竞争的市场里,价格总是趋于稳定的,供不应求会带来价格的上涨,但同时也形成了增加供给量的激励,如果房价持续上涨,则可以反证土地的供给是不够的。
　　因此,中国房地产市场化的症结就在于土地供给的政府垄断,任先生的市场化主张应该着眼于此,很遗憾的是任先生的报告回避了这一问题。
　　一个更现实的根本性问题在于,现阶段实现土地供给的充分竞争是不可能的,宪法规定了土地总体上属于国家所有,只能由政府来充当惟一的卖方。同时任先生也强调了,居民的住房权必须得到落实。目前的事实是,只有8％的居民对现行房价有承受能力,也就是说,理论上而言,92％居民的住房权是得不到落实的,那么政府当然有责任为92％居民的住房权负责。悖论于是出现了,土地供给制度事实上是短期内得不到解决的,作为产品市场的房地产市场又是充分竞争的,开发商买地卖房大体上是按照市场原则操作的,他们无需为房价是高还是低承担任何指责,那么92％居民的住房问题怎么办？
　　这个问题被抛给了政府,这就是,基于土地只能由政府一家供应、92％的居民买不起房、开发商无需为高房价负责这三大事实前提,政府应该如何调控？
　　如任先生在报告中也强调了,在住房保障制度没有建立起来这一事实前提下,目前政府出让土地、由开发商市场化开发的住房供给制度,事实上隐含了要通过市场化的途径来落实社会保障的政策意图。问题的症结就在这里:既然现行的住房供给制度带有实现住房社会保障的性质,住房的社会保障的要义是在于住房要人人有份、但不允许多拿多占,理论上而言一户家庭只能购买一个单位,这与全面社保的不同之处只是在于获得住房的过程是市场化的。
　　因此,政府在市场化地实行住房社会保障这一政策前提之下,逻辑的必然就是可以将以卖房为目的的炒房行为作为调控对象。当然,这一调控行为不能以直接干预价格的方式进行,也不能强制限制有房户的买房行为,只能是通过市场化的手段来实现这一目标。比如对购买第二套房子进行按揭利率、按揭比例方面的限制。这事实上是制定了一个平等地对所有人开放的市场规则,这一规则的合法性在于,其并不针对任何具体的特定的人,只是为了改变购房者的经济预期,激励购房者放弃购买第二套房子。因此,以限制炒房为目的的调控政策,是现行制度安排之下的逻辑要求。
　　反过来说,开发商在竞拍买地时,对今后的市场需求有一个自己的预期,由此来决定自己的报价水平,限制炒房会不会影响到开发商对预期可实现的需求做出错误判断呢？不会,如果开发商能够认识清楚目前的住房供给制度安排的特质,就应该可以对部分炒房者出局之后的未来市场需求有一个理性预期,竞拍拿地时的报价就应该包含了这一预期。如果预期失误造成买地成本过高,则应该由开发商自己消化,怨不得现行的调控政策。
　　因此,现行的调控政策根本不是以房价为调控对象,而是对有房户设置了买房的市场准入限制,本质上仍然是制定市场规则的行为,并没有人为地设定住房的价格标准。这种调控措施是具有正当性的,也是政府实施公共行政的职责所在。所谓房地产新政,是在土地政府一家供给、住房保障必须落实的特定的制度约束之下的必然要求,并没有背离市场化的目标。
　　在报告中,任先生表现出了对房地产必须走市场化之路的坚定信念,但是,报告又有很多斩钉截铁的分析结论是与坚持市场化主张背道而驰。最典型的是,报告着重强调了“房价是没有理由下降的”这一核心观点。任先生得出“房价是没有理由下降的”的理由大致包括:经济增长房价必定上涨、成本增长会推动房价上涨、住房品质上升会导致价格上升、土地稀缺会造成供给的紧张等理由。这些理由错得离谱！
　　笔者去年曾撰文《“房价必定上涨”论实属大谬》对此类论调进行过驳斥。如果说经济增长、原材料稀缺、产品品质改进必定带来商品价格的上涨,那我们可以看到,上世纪90年代以来经济增长了多少,而电视机的品质上升了多少、价格又下降了多少？土地固然稀缺,但是难道显像管就不稀缺吗？为什么电视机的价格是在一路下跌呢？因为在长期内,随着分工的深化、技术的进步,产品价格会呈下跌的趋势。这是一个最基本的经济规律,斯密在《国富论》开篇的前三章就揭示了这一道理。
　　香港、美国的市场化程度比中国大陆地区高得多,香港的土地制度与大陆类似,但香港的人均土地占有量远低于大陆,为什么香港、美国的房价并没有永远地上涨呢？原因在于,市场里价格的涨跌是由供求关系决定的,供不应求则价格上涨,供过于求则价格下跌。价格的涨涨跌跌是最正常的市场现象,根本不可能出现所谓“房价必定上涨”或“房价必定下跌”之类的绝对性论断。所谓房价必定上涨,既违背了经济学常识,也违背于历史事实,精通市场化道理的任志强先生何以犯这么低级的“选择性错误”呢？
　　说到市场化,有一个细节不得不提。去年上半年,同为地产“大腕”的潘石屹公然在媒体上宣称,要建立“房企联盟”合谋拿地,制约房地产企业的随意降价行为,以“维护行业利益”。所谓合谋拿地,是公然的反市场化行为。我国自2003年11月1日起开始施行《制止价格垄断行为暂行规定》,其中第四条明明白白地指出, “经营者之间不得通过协议、决议或者协调等串通方式实行下列价格垄断行为:统一确定、维持或变更价格；通过限制产量或者供应量,操纵价格；在招投标或者拍卖活动中操纵价格。”然而,潘石屹居然向媒体表示已与多家开发商“通过电话”以“寻求联动”,这已经是走在了违法的边缘。当其时,以捍卫房地产市场化为己任的任志强先生在哪里？为什么不对“小潘”的这种反市场且可能的违法行为予以抵制并坚决驳斥呢？
　　诚如任先生的发问——“房地产到底怎么了？”房地产没怎么,只不过是现行的房价太高了,老百姓买不起房子了,加上炒家没了,所以现在房子卖的不那么快了。怎么解决这个问题？经济学给出的回答很简单——降价,只要价格降低了,购买量就一定上升,这是隐含在“市场化”之中的颠扑不破的市场规律。可以理解的是,降价是会损害到开发商的利益的,在任先生自相矛盾的言论和行为中,只能得出一个结论,任先生对市场化避重就轻的质疑,固然是打着市场化的旗号,其实不过是为高房价寻找合理性罢了。
　　
　　（作者系浙江大学经济学院博士后）