论文部分内容阅读
摘要：随着房地产行业的宏观调控力度不断加大，国家出台了多项有利于房地产经济发展的相关政策，使得房地产业在市场的竞争中日趋激烈。当前的市场经济环境下，竞争激烈，房地产企业的投资收益空间越发缩小，控制过程的成本，实现项目运营降本，最大限度提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作的难点和重点。本文分析了房地产工程管理与项目成本管理中存在的问题，提出了房地产工程管理与项目成本管理对策，为提升房地产工程管理与项目成本管理有效性奠定了基础。
关键词：房地产；工程管理；成本控制
1、引言
房地产工程管理工作以及项目成本管理工作主要包含了建筑工程安装、前期开发工作、开发管理费用等方面内容，其中房地产成本所占比重相对较大，这就对房地产利润率造成非常大的影响，同时对房地产企业经营水平以及管理水平都具有非常大的影响。从目前房地产企业在实际经营管理过程中，更加关注地块的位置、卖房策略以及房价涨跌等因素，但是却并没有考虑到企业工程管理工作以及项目成本管理工作。为了能够更好的做好房地产工作，需要重视房地产成本管理工作，提升房地产经营管理有效性。
2、房地产住宅项目成本管理现状
2.1 住宅项目初期成本控制不严密
在房地产住宅项目成本管理当中，投资决策是项目成本开发管理的基础环节，在该环节上，所产生的费用大约占至整个成本费用的 3%，虽然比重不大，但却对整个房屋的建设起着十分重要的影响。具体来说，企业只有在住宅项目的初期设计阶段当中，经过科学、合理的确定投资计划后，将技术、经济等指标有效的融合在一起，才能从根本上降低成本费用。但是设计单位没有对住宅项目中的经济与技术指标进行详细的研究，在初级设计阶段上也缺乏对成本的有效控制，尤其部分的设计人员只关乎设计质量，却没有很好地考量造价成本，导致成本超出预期的总价范围，设计初期的方案难以实施概预算控制。
2.2 缺乏健全的房地产企业管理工作体系
房地产工程的建设周期相对较长，这直接影响成本管理，成本管理也具有长期性，成本管理并不只是简单的事前、事中以及事后，成本管理贯穿在房地产项目整个开发的过程中。一部分企业在实际工作过程中，往往将成本管理工作看做单项性成本控制，并没有考虑到项目成本变动性，成本管理作用效果并不是非常理想。房地产企业在监管工作中存在着非常大的工作漏洞，无法有效根治浪费现象以及虚报现象等等，存在着非常严重的暗箱操作问题，不利于资金節约，成本降低措施也存在着不足。一部分企业在实际的管理过程中仍然存在着管理盲目性，预见性不足，无法实现有效预防，只能在出现问题之后再解决该问题，事后的处理控制任务非常繁重。
3、房地产工程管理与项目成本管理对策分析
3.1 项目初期阶段投资成本的有效控制
在进行住宅项目初期成本控制阶段当中，管理人员首先必须要对房地产项目进行准确的定位，严格的掌握各项经济指标。管理者要吸取企业以往在房地产项目目标定位功能设置上的缺失，降低了实际收益的经验教训，积极做好市场调研预测，准确的估算出项目投资价格水平与标准、开发计划以及项目特征等多个方面，再根据项目投资规模来相应的制定出投资成本收益指标等内容，以此来有效控制房地产住宅项目的投资成本。与此同时，只有高质量的房地产项目才会建立更加秀美的周边景观环境，如当下的许多花园式社区就已经成为开发商设计的主要目标。因此在开发房地产住宅项目前，企业必须做好设计与规划工作，并将住房设计与地域环境特点相融合，以此满足人们日益增长的住房需求，建立高品质的住宅小区。
3.2 构建科学控制体系
另外，制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制。房地产企业的管理层应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务时，不仅将质量、工期、安全等控制指标写入任务书中，而且将成本控制指标也写入其中。这样不仅在房地产企业内部有效地引入竞争机制，而且有利于房地产企业搜集、积累成本管理的资料，为房地产企业定额的编制及今后的成本管理工作打下坚实的基础。
3.3 做好房地产工程招标成本控制工作
房地产工程在项目招标过程中，需要坚持公开原则、诚信原则以及公平原则。从事房地产项目招标工作的工作人员需要做好信息数据搜集工作，认真分析相关信息数据，有效综合更多有价值信息，同时还需要深入分析以及深入研究工程造价因素，制定招标投标文件。因此，在投标招标过程中，需要通过合理的低价来获得开发权利。同时还需要重视施工合同的管理工作，进而有效控制实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。在签订合同过程中，需要按照合同内容来明确各个协议条款，对于合同中所涉及到的费用来进行明确约定，诸如，工期规定、价款结算以及违约争议的处理等等。
3.4 实行全员成本管理
提高广大职工对成本管理的认识，增强成本观念，贯彻技术与经济结合、生产与管理并重的原则，向全体职工进行成本意识的宣传教育，培养全员成本意识，变少数人的成本管理为全员的参与管理。企业应该高度关切成本专业人才的培养和使用，采取措施，积极举办各种类型的成本培训班，借以提高成本方面的专业知识，从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。
4、结束语
综上所述，房地产住宅项目的成本管理直接影响房地产项目的开发质量、施工进度以及企业实际的经济效益和社会效益。房地产企业在项目开发、建设的过程中，必须把住宅成本管理放在首位，控制各个环节的成本投入，降低投资成本。与此同时，作为企业项目运营和成本管理的工作人员，也要不断的提升自身的业务水平，加强对各业务部门的沟通能力。只有这样才能更好的实施住宅项目成本管理，以此推动整个房地产开发住宅项目成本的全面可持续发展。
参考文献：
[1] 许龙. 房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.
[2] 赵子瑜. 房地产开发企业成本管理体系设计[D].吉林大学，2005.
[3] 杨建华. 房地产开发项目目标成本管理研究[D].重庆大学，2014.
[4] 杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，2007.
[5] 申广平. 房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012.
关键词：房地产；工程管理；成本控制
1、引言
房地产工程管理工作以及项目成本管理工作主要包含了建筑工程安装、前期开发工作、开发管理费用等方面内容，其中房地产成本所占比重相对较大，这就对房地产利润率造成非常大的影响，同时对房地产企业经营水平以及管理水平都具有非常大的影响。从目前房地产企业在实际经营管理过程中，更加关注地块的位置、卖房策略以及房价涨跌等因素，但是却并没有考虑到企业工程管理工作以及项目成本管理工作。为了能够更好的做好房地产工作，需要重视房地产成本管理工作，提升房地产经营管理有效性。
2、房地产住宅项目成本管理现状
2.1 住宅项目初期成本控制不严密
在房地产住宅项目成本管理当中，投资决策是项目成本开发管理的基础环节，在该环节上，所产生的费用大约占至整个成本费用的 3%，虽然比重不大，但却对整个房屋的建设起着十分重要的影响。具体来说，企业只有在住宅项目的初期设计阶段当中，经过科学、合理的确定投资计划后，将技术、经济等指标有效的融合在一起，才能从根本上降低成本费用。但是设计单位没有对住宅项目中的经济与技术指标进行详细的研究，在初级设计阶段上也缺乏对成本的有效控制，尤其部分的设计人员只关乎设计质量，却没有很好地考量造价成本，导致成本超出预期的总价范围，设计初期的方案难以实施概预算控制。
2.2 缺乏健全的房地产企业管理工作体系
房地产工程的建设周期相对较长，这直接影响成本管理，成本管理也具有长期性，成本管理并不只是简单的事前、事中以及事后，成本管理贯穿在房地产项目整个开发的过程中。一部分企业在实际工作过程中，往往将成本管理工作看做单项性成本控制，并没有考虑到项目成本变动性，成本管理作用效果并不是非常理想。房地产企业在监管工作中存在着非常大的工作漏洞，无法有效根治浪费现象以及虚报现象等等，存在着非常严重的暗箱操作问题，不利于资金節约，成本降低措施也存在着不足。一部分企业在实际的管理过程中仍然存在着管理盲目性，预见性不足，无法实现有效预防，只能在出现问题之后再解决该问题，事后的处理控制任务非常繁重。
3、房地产工程管理与项目成本管理对策分析
3.1 项目初期阶段投资成本的有效控制
在进行住宅项目初期成本控制阶段当中，管理人员首先必须要对房地产项目进行准确的定位，严格的掌握各项经济指标。管理者要吸取企业以往在房地产项目目标定位功能设置上的缺失，降低了实际收益的经验教训，积极做好市场调研预测，准确的估算出项目投资价格水平与标准、开发计划以及项目特征等多个方面，再根据项目投资规模来相应的制定出投资成本收益指标等内容，以此来有效控制房地产住宅项目的投资成本。与此同时，只有高质量的房地产项目才会建立更加秀美的周边景观环境，如当下的许多花园式社区就已经成为开发商设计的主要目标。因此在开发房地产住宅项目前，企业必须做好设计与规划工作，并将住房设计与地域环境特点相融合，以此满足人们日益增长的住房需求，建立高品质的住宅小区。
3.2 构建科学控制体系
另外，制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制。房地产企业的管理层应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务时，不仅将质量、工期、安全等控制指标写入任务书中，而且将成本控制指标也写入其中。这样不仅在房地产企业内部有效地引入竞争机制，而且有利于房地产企业搜集、积累成本管理的资料，为房地产企业定额的编制及今后的成本管理工作打下坚实的基础。
3.3 做好房地产工程招标成本控制工作
房地产工程在项目招标过程中，需要坚持公开原则、诚信原则以及公平原则。从事房地产项目招标工作的工作人员需要做好信息数据搜集工作，认真分析相关信息数据，有效综合更多有价值信息，同时还需要深入分析以及深入研究工程造价因素，制定招标投标文件。因此，在投标招标过程中，需要通过合理的低价来获得开发权利。同时还需要重视施工合同的管理工作，进而有效控制实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。在签订合同过程中，需要按照合同内容来明确各个协议条款，对于合同中所涉及到的费用来进行明确约定，诸如，工期规定、价款结算以及违约争议的处理等等。
3.4 实行全员成本管理
提高广大职工对成本管理的认识，增强成本观念，贯彻技术与经济结合、生产与管理并重的原则，向全体职工进行成本意识的宣传教育，培养全员成本意识，变少数人的成本管理为全员的参与管理。企业应该高度关切成本专业人才的培养和使用，采取措施，积极举办各种类型的成本培训班，借以提高成本方面的专业知识，从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。
4、结束语
综上所述，房地产住宅项目的成本管理直接影响房地产项目的开发质量、施工进度以及企业实际的经济效益和社会效益。房地产企业在项目开发、建设的过程中，必须把住宅成本管理放在首位，控制各个环节的成本投入，降低投资成本。与此同时，作为企业项目运营和成本管理的工作人员，也要不断的提升自身的业务水平，加强对各业务部门的沟通能力。只有这样才能更好的实施住宅项目成本管理，以此推动整个房地产开发住宅项目成本的全面可持续发展。
参考文献：
[1] 许龙. 房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.
[2] 赵子瑜. 房地产开发企业成本管理体系设计[D].吉林大学，2005.
[3] 杨建华. 房地产开发项目目标成本管理研究[D].重庆大学，2014.
[4] 杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，2007.
[5] 申广平. 房地产成本管理突出问题及对策研究[D].上海交通大学，2012.